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園之樣本，房價較高機率較高，高單價區間內，則無顯著差異；高單價區間 內，有鄰近大公園之樣本，房價較高機率較高，低單價區間內，則無顯著差 異。推測是因為低單價住宅住戶較重視公園的使用價值，鄰里公園就足夠使 用了；而高單價住宅住戶通常擁有公設空間，不需要使用鄰里公園所提供的 遊憩設施及休憩空間，但願意多花錢支付大公園的大規模樹木、寬闊場域、
較隱私的環境、調節氣候、改善空氣品質、控制雨水徑流等特質。另外，大 公園場域較大可能具有聚集效應，越多高單價住宅聚集在大公園附近，單價 就越來越高；若較多低單價住宅聚集，則效果相反。
透過 Moran’s I 檢定得知本研究所使用之住宅價格樣本具有顯著的空間 自相關，故透過二階段分量迴歸(空間延遲模型結合分量迴歸)，解決空間相 依的問題。結果顯示隨著分量漸增，空間正相關效果漸減，而鄰里公園及大 公園對不同住宅價格分量的影響與分量迴歸效果大致相同。值得注意的是，
行政區變數在處理空間相依前後，其顯著效果產生變化，低分量(0.1、0.25 分量)行政區變數顯著性普遍不達 1%水準，隨著分量增加，行政區的顯著性 逐漸增加。推測是因為去除掉空間相依效果，低房價區(0.1、0.25 分量)住 宅不管坐落在哪個行政區，較無顯著影響；而對高房價區(0.75、0.9)住宅，
區位因素較為重要，故顯著性較高。
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第二節 建議
從本研究的結果，可分別對民眾、房地產專業者、政府政策提供不同面 向的建議，說明如下。
本研究發現鄰里公園(小於 1 公頃)之房價影響範圍約為 100 公尺，大公 園(超過 1 公頃)之房價影響範圍為 500 公尺。故一般民眾在估算房屋價值時，
欲確認附近的公園是否有助提升房價，可大致透過觀察其鄰近的公園係屬哪 類，以及房屋與之距離是否在影響範圍內得知。
對於房地產專業者，除要知道附近公園的類型、與之距離，亦要瞭解住 宅本身價格係屬低或高單間區間。本研究發現低單價區間內，有鄰近鄰里公 園之樣本，房價較高機率較高，高單價區間內，則無顯著差異；高單價區間 內，有鄰近大公園之樣本，房價較高機率較高，低單價區間內，則無顯著差 異。故要評估鄰近公園是否有助於提升房價，除了要知道附近公園的類型、
其房價之影響範圍，住宅本身所屬的價格分量(高或低單價區間)也很重要，
因為不同價格分量的住宅，其住戶有不同的價值觀與偏好，對於住宅區位特 徵的願支付的價格亦不相同。
本研究發現低單價區間內，有鄰近鄰里公園之樣本，房價較高機率較高，
高單價區間內，則無顯著差異；高單價區間內，有鄰近大公園之樣本，房價 較高機率較高，低單價區間內，則無顯著差異。故政府若想進行公園外部性 效果回收，或為提升附近房價設置公園時，可透過分析房屋價格分量及調查 其附近公園之類型與距離，進行課徵稅收或公園的配置。
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urban watersheds, J. Real Estate Finance Econ. Vol.22, pp.221-237.13. DesRosiers, F., Theriault, M., Kestens, Y., Villeneuve P., 2002, Landscaping and house values: an empirical investigation, J. Real Estate Res. Vol.23, pp.139-161.
14. Hoshino, Tadao and Kuriyama, Koichi, 2010, Measuring the Benefits of Neighborhood Park Amenities: Application and Comparison of Spatial Hedonic Approaches, Environ Resource Econ, Vol.45, pp.429-444.
15. Koenker, R. and Bassett, G. W., 1978, Regression quantiles, Econometrica, Vol.46(1), pp.211-244.
16. Morancho, A., 2003, A hedonic valuation of urban green areas, Landscape Urban Plan, Vol.66, pp.35-41.
17. Netusil, N.R., 2005, The effect of environmental zoning and amenities on property values: Portland, Oregon Land Econ, Vol.81, pp.227-246.
18. Nicholls, S., Crompton, J., 2005, The impact of greenways on property values:
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19. Rosen,S., 1974, Hedonic Price and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Journal of Political Economics, Vol.82, pp.34-55.
20. Tyrvainen, L., 1997, The amenity value of the urban forest: an application of the hedonic pricing method, Landscape Urban Plan. Vol.37, pp.211-222.
(三)中文報告、書籍
21. 內政部營建署，1999，公園綠地管理及設施維護手冊，台北，內政部營建署。
22. 賴哲三，1976，都市公園綠地計畫，台北：捷盛書局。
(四)英文報告、書籍
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24. Jacobs, J., 1961, The Death and Life of Great American Cities. Vintage Books, A Division of Random House, Inc., New York.
25. Malpezzi, S., Ozanne, L. and Thibodeau, T., 1980, Characteristic Prices of Housing in Fifty-Nine Metropolitan Areas, Research Report, Washington,DC:
The Urban Institute.
26. Soderberg, B., 2001, A Note on the Hedonic Model Specification for Income Properties, Research in Real Estate Monograph Series: Valuation Theory. Ed. K Wang & M L Wolverton, Kluwer, Boston.
(五)研討會論文
1. Liu, Sezhu and Hite, Diane, 2013, Measuring the Effect of Green Space on Property Value: An Application of the Hedonic Spatial Quantile Regression, Southern Agricultural Economics Association 2013 Annual Meeting, Orlando, Florida, February 3-5, 2013.