就 經 濟 面 來 看 ， 中 國 過 去 十 年 平 均 經 濟 成 長 率 1 0 . 2 5 % 位 居 六 個 國 家 / 地 區 的 第 一 ， 但 在 歷 經 長 期 的 經 濟 快 速 成 長 後 ， 貧 富 差 距 與 資 產 價 格 泡 沫 化 的 問題相當嚴重，預估2014年的經濟成長率為7.5%，為近年的最低值。新加坡 過 去 十 年 平 均 經 濟 成 長 率 5 . 8 6 % 僅 次 於 中 國 的 1 0 . 2 5 % ， 預 估 在 2 0 1 4 年 經 濟 成長率為3.6%，與2013年差不多。香港的經濟體質與新加坡類似，過去十年 平均經濟成長率4.58%，略較新加坡為低，預估2014年經濟成長率為3.7%，
較 2 0 1 3 年 的 3 % 成 長 。 過 去 十 年 台 灣 的 平 均 經 濟 成 長 率 4 . 0 8 % ， 領 先 韓 國 的 平均經濟成長率3.57%，預估韓國2014年經濟成長率為3.7%，較2013年的
房 地 產 年 鑑 台灣地區房地產年鑑TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC
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491 驗 可 觀 察 到 利 率 是 影 響 房 價 泡 沫 是 否 破 滅 的 關 鍵 ， 未 來 各 國 政 府 應 特 別 注 意
如 何 在 刺 激 經 濟 景 氣 復 甦 過 程 中 ， 避 免 房 貸 負 擔 上 升 速 度 高 於 所 得 上 升 速 度 所導致的大量違約發生，但因目前經濟景氣復甦溫和，故利率在2014年應該 不致有太大的變化。反觀，日本在歷經多年的經濟不景氣後，在2013年六大 都市的地價已有止穩回升跡象，在日本政府積極促進經濟成長與興辦2020年 奧 運 會 下 ， 未 來 房 地 產 市 場 可 能 出 現 反 彈 趨 勢 ， 介 入 的 風 險 較 小 ， 值 得 密 切 加以注意。
就政府的角色與政策來看，有鑑於日本與香港曾分別在1991年及1997年 面 臨 房 市 泡 沫 破 裂 的 嚴 重 衝 擊 ， 建 議 政 府 不 要 因 此 輕 忽 房 價 泡 沫 化 對 經 濟 發 展 、 金 融 市 場 、 社 會 安 定 、 以 及 房 地 產 市 場 本 身 的 嚴 重 衝 擊 。 本 文 認 為 最 容 易 形 成 房 價 泡 沫 化 問 題 的 地 區 ， 大 多 屬 於 土 地 與 不 動 產 供 給 彈 性 小 的 國 家 或 都 市 ， 這 些 地 區 通 常 生 活 機 能 完 善 且 人 口 密 集 ， 要 透 過 增 加 供 給 面 手 段 來 抑 制 房 價 飆 漲 相 當 不 易 ， 建 議 政 府 應 以 抑 制 房 地 產 投 機 性 需 求 著 手 ， 且 打 擊 與 疏 導 投 資 性 需 求 必 須 雙 管 齊 下 ， 以 往 許 多 國 家 透 過 加 徵 短 期 非 自 用 性 不 動 產 交易稅賦(例如印花稅、營業稅、奢侈稅)方式來提高短期投資(機)者的交易成 本 ， 降 低 其 投 資 報 酬 與 誘 因 ， 但 此 仍 是 治 標 不 治 本 的 短 期 應 變 措 施 ， 且 在 成 交 量 萎 縮 下 亦 增 加 房 地 產 市 場 的 流 動 性 風 險 ， 建 議 政 府 仍 應 從 最 根 本 的 健 全 財 產 稅 制 與 住 宅 金 融 制 度 著 手 。 此 外 ， 除 健 全 房 地 產 市 場 相 關 機 制 與 資 訊 避 免 過 多 資 金 流 入 與 盲 目 投 資 外 ， 亦 應 同 時 增 加 房 地 產 市 場 以 外 的 其 他 投 資 工 具 與 投 資 環 境 ， 並 縮 小 城 鄉 之 間 的 生 活 機 能 與 就 業 機 會 差 異 ， 避 免 人 口 過 度 集中在少數地區。
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