第三章 研究設計
第二節 變數說明
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於黎明路旁則變數為一，反之則為零。黎明路為台中重要聯外道路之一，其 方向為南北向，南接烏日區，往北則能通達中清路。同時也貫穿了十二期，
成為本區的主要幹道，因此選擇該道路為代表。而黎明路發展的早，其商業 機能也比同區的其他道路發達。本研究想觀察土地位於主要幹道旁是否會影 響土地交易行為，預期其係數為正的。
2. 區位變數
(1) 是否位於北十二期：十二期當中共包含兩個段號，以西屯路為界以北為福星 段，以南為福德段，本文根據政府的分區，分別稱之為北十二期與南十二 期。此變數為虛擬變數，若位於北十二期其值為一，反之則為零。本研究觀 察到南北十二期擁有不同的特色，因此選擇此變數想研究區位不同是否造成 土地交易行為之不同？其中北十二期的特色為該區靠近未來的水湳經貿園 區，隨著政策的變化，水湳經貿園區的一舉一動都將牽動北十二期的發展。
而該經貿園區是否將再度翻轉台中市的房地產市場，值得我們持續地觀察。
另外一方面，南十二期則是緊臨目前已開發成熟的七期重劃區。以台灣大道 與七期相隔的南十二期，同時也靠近朝馬轉運站與秋紅谷廣場，該區的房地 價常與七期重劃區有連帶作用。當地的建商也以此標準區分為南北兩區，且 有不同的宣傳策略。歸納南十二期較靠近目前的商圈以及既有的設施，而北 十二期周遭則較多新開發的建設。本文預期由於南北兩區特色不同，其交易 行為應有顯著差異，但正負號還無法預測。
圖 5 南北十二期示意圖 資料來源：台中市地政局
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(2) 快速道路：本變數所指之快速道路為台 74 線快速道路(中彰快速道路)，為 連結彰化、烏日高鐵站、潭子地區到台中市區重要的聯絡道路。而由於十 二期重劃區南北狹長，重劃區中有一部分土地是緊臨於快速道路，本文把 此變數歸為影響區位的變數，主要想觀察是否因緊鄰該快速道路，而影響 附近的居住環境，進而影響土地交易次數。因此預期此變數的符號為正，
也就是緊鄰快速道路的土地有較低交易次數。
下圖為重劃區示意圖，展示了十二期所在位置，以及其與逢甲大學、
水湳經貿園區、七期重劃區之相對位置。
圖 6 台中市十二期重劃區示意圖
資料來源：本研究繪圖，地圖來源為台中市不動產資訊樂活網 十二期重劃區
七期重劃區
水湳 經貿 園區
台灣大道 黎明路
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若從資料中選取有建案登記的樣本出來，共有 412 筆資料。其時間的單位為 天，最少經歷的時間有 2 天，而最長有 2,351 天。然而平均而言，該土地到達 開始興建房屋之時間有 981 天，相當於 32.7 個月。在這麼長的一段時間內，雖 然無法得知當時的土地之用途為何，但以一個即將開發為建案之土地，怎樣的 原因會使地主擱置這麼久呢？本研究將以該土地周遭所擁有的地理特徵，來尋 求此現象之原因。
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一、零膨脹卜瓦松模型(Zero-inflated Poisson model)
由於本文中的應變數，土地交易次數屬於計數型資料(count data)，此類型 的資料適合配適的模型為卜瓦松迴歸模型(Poisson regression)，分配函數如下：
P(Y = y) =𝜆𝑦exp(−𝜆)
𝑦! , 𝑦 = 0,1,2 … , 𝜆 > 0
其中的𝜆代表「單位時間內事件發生的平均次數」，其值為非負的整數。同時參 數𝜆也是卜瓦松分配中的平均數與變異數，屬於 equi-dispersed 的分配，也就是 平均數的值等於變異數之分配。然而觀察本文資料中土地交易次數分配後，發 現其中次數為零的所占的比例相當高，其次數分配如下表。
表 9 台中市十二期土地交易次數分配 Total Count Percentage 0 566 54.5805%