市地重劃對土地交易之影響-以台中市第十二期重劃區為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學社會科學學院經濟學系碩士論文. 市地重劃對土地交易之影響以台中市第十二期重劃區為例政治大立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 指導教授：李文傑、王信實研究生：蔡鎰齋. 中華民國一百零四年七月.

(2) 謝誌本研究得以完成首先要感謝三位老師，分別是經濟系的王信實老師與李文傑老師以及地政系的甯方璽老師，信實老師與文傑老師不僅在經濟理論上給予我許多新的知識，在跟著老師與學長姐的討論會中也慢慢建立對於產業經濟分析的觀念，也一步步帶領我找到目前的研究方向，除此之外在生涯規劃上也給我許多建議。而方璽老師則是在地政的領域給予我許多的指導，補足我對於該領域知識的不足，讓我能順利完成地政相關的題目。另外也要特別感謝台中市地政局，不僅在資料取得方面給予我協助，也幫助我思考如何進行市地重劃相關的議題。再來也要感謝口試委員對於本論文的許多建議，使我能夠將論文修改的更完整。最後要感謝一路上一起努力的同學們與家人，讓我能更有信心的完成本論文。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(3) 摘要市地重劃為台灣常使用的土地開發方式，此政策的規劃將影響該地區的土地市場。本文以台中市第十二期重劃區為例，探討重劃後土地交易與後續開發的情況，將給定重劃後新建的公共設施以及目前已有的既存設施，研究該土地的空間特徵是否會影響土地的交易情況，而其中參與的角色包含了土地所有權人、投資者與建設商。此外，過往的房地產研究中多著重於土地價格的分析，然而卻缺乏「量」之研究，本文將以土地交易次數作為被解釋變數，使用零膨脹卜瓦松模型，觀察重劃後交易的活絡程度。另一方面本文也將重劃完成後的開發分成兩階段，分別為初期土地間分割整合、買賣的階段，以及建商開發成建案的階段，將使用存活分析研究兩個階段的相距時間與空間特徵之關聯。本研究成果中發現，離新建設施與既有設施的距離對於土地交易量有不同影響，其中距離既有設施愈近，其交易量愈少。另外，某些既存設施的周圍也發現建商有養地之情形，使得周遭的土地並無獲得合適的利用。. 立. 政治大. 關鍵字：市地重劃、公共設施、土地交易量、土地開發. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(4) Abstract Land readjustment is commonly used in Taiwan for land development and the policy has a big impact on the local land market. This paper focuses on the case of the 12th land readjustment area in Taichung City and examines the land transaction in that area after land readjustment. This paper looks into the spatial characters of lands such as distance from new-built or existing facilities and analyzes the influence the spatial characters have on land transaction. The three parties of land transaction, namely the developers, investors, and the land owners, will be thoroughly discussed in this paper. In addition, most previous studies in real estate concentrate on analyzing the price of land instead of the numbers of the land transactions made. This paper uses the numbers of land transactions as dependent variable and zero-inflated Poisson model to analyze the activity in land market after land readjustment. Besides, the study will separate the development of land after readjustment into two stages: one is the phase. 政治大 when the land is divided, assembled, purchased or sold and the other is the phase 立 when the buildings are constructed. This paper use survival analysis to study the ‧. ‧ 國. 學. relations between time and land transaction. The result of this research shows that the distance between existing facilities and lands does influence the frequency of land transactions: the closer a land is to existing facilities, the less land transactions are made. The study also discovers that the closer a land is to the existing facilities, the less likely developers are to develop that area.. sit. y. Nat. n. al. er. io. Key words: land readjustment, public infrastructures, land transaction, land development. Ch. engchi. i Un. v.

(5) 目錄第一章緒論.................................................................................................................. 1 第一節研究動機與目的...................................................................................... 1 第二節研究對象與範圍...................................................................................... 3 第三節研究架構.................................................................................................. 7 第二章文獻回顧.......................................................................................................... 8 第一節市地重劃.................................................................................................. 8 第二節土地交易................................................................................................ 11 第三章研究設計........................................................................................................ 14 第一節資料處理................................................................................................ 14 第二節變數說明................................................................................................ 16 第三節模型建立................................................................................................ 23 第四章實證結果........................................................................................................ 28. 政治大第一節零膨脹卜瓦松模型................................................................................ 28 立第二節存活分析................................................................................................ 32 ‧. ‧ 國. 學. 第五章結論與建議.................................................................................................... 34 第一節結論........................................................................................................ 34 第二節建議........................................................................................................ 36 第六章參考文獻........................................................................................................ 38. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(6) 表目錄表1 表2 表3 表4 表5 表6 表7 表8. 原台中市公辦重劃區概況................................................................... 4 台中市 2014 年人口成長數................................................................. 5 第十二期重劃區土地使用面積分配表............................................... 5 土地交易之影響因素......................................................................... 11 各變數敘述統計表............................................................................. 16 台中市第十二期重劃區預計公共設施負擔表................................. 17 各變數預期符號表............................................................................. 21 時間變數敘述統計表......................................................................... 21. 表 9 台中市十二期土地交易次數分配..................................................... 23 表 10 零膨脹卜瓦松模型之實證結果..................................................... 28 表 11 Cox 比例危險模型實證結果(1) .................................................... 32. 政治大表 12 Cox 比例危險模型實證結果(2) .................................................... 32 立表 13 現存設施與新建公共建設............................................................... 35 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(7) 圖目錄原台中市公辦重劃區分佈圖............................................................... 3 研究架構示意圖................................................................................... 7 台中市重劃區面積與公共設施用地面積........................................... 8 重劃後土地移轉示意圖..................................................................... 13 南北十二期示意圖............................................................................. 19 台中市十二期重劃區示意圖............................................................. 20 零膨脹卜瓦松模型示意圖................................................................. 24 存活資料示意圖................................................................................. 26. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖1 圖2 圖3 圖4 圖5 圖6 圖7 圖8. Ch. engchi. i Un. v.

(8) 第一章緒論第一節研究動機與目的市地重劃是政府進行土地開發的手段之一，配合都市計畫的內容將土地重新交換調整，使原本畸零紊亂或不合經濟使用的土地變成形狀方正、適當大小之土地。此外為了配合該重劃區未來的發展，同時會規劃多處的公共設施用地以及興建道路，以提供該地區良好的生活環境，進而解決土地不足之問題。而市地重劃後對城市直接的影響為：該區土地價值提升、土地利用方式改善、提供未來都市發展的空間等等，為綜合性的土地改良事業。然而對於政府而言，在規劃一個重劃區之前需要做許多層面的評估，其中重劃區的位置如何選定將. 政治大前法規中並無存在一個重劃地區勘選之標準。因此本研究將此區位條件考慮進立會影響其重劃效益。賴宗裕(1986)就曾提出重劃區選址的重要性，但也指出目. 來，作為研究目的之一。另一方面，透過重劃的手段，可以在發展已飽和的都. ‧ 國. 學. 市空間之外，在重劃區中安排數處土地作為公共設施用地，以滿足都市所需的公共空間，使市民享有一定水準之生活環境，因此重劃區內的公共設施也被視. ‧. 為重劃後所獲得的重要效益之一。然而政府應該規劃哪些種類，以及多少數量. y. Nat. 的公共設施呢？而公共設施是否帶來正的外部性，吸引建商前來購地，進而開. io. sit. 發成建案呢？此外，過往的研究中多著重於房地產價格的探討，然而卻鮮少有. n. al. er. 房地產交易「量」之研究。房地價格固然可以反映消費者對於房地產特徵的願. i Un. v. 付價格，但是市場的熱絡程度、或是房地產「有行無市」的現象就無法只從價. Ch. engchi. 格觀察得知，因此本研究將以土地交易次數為研究重點，探討政府當初規畫的內容是否能達成重劃政策之目標。本文將從重劃辦理完成後的時間點開始，利用土地所在的區位以及到達各個公共設施之距離作為變數，觀察哪些空間因素會影響新建重劃區之土地交易量。另一方面，規劃良好的重劃區是許多投資人與建商熱門的投資標的，根據建商未來開發的需求，會與地主間進行土地的買賣與整合。然而某些地主或是建商在土地整合後不見得會馬上進行地上物的開發，而是將土地閒置無多加利用。本文好奇的是，是否該地主認為目前基地的條件不夠好，正等待未來好的時機點才開發建案呢？而土地閒置與囤積的現象，不僅影響目前的房屋供給，隨著時間經過，哄抬過的地價也將提高未來購屋者的負擔。因此，本研究另外的研究目的為觀察怎樣的條件會使地主選擇養地，使土地閒置。本文以台中市第十二期重劃區做為研究標的，觀察其土地開發的現況，希望此成果能作為政 1.

(9) 府規劃未來重劃區時的參考，使重劃區的規劃能真正達到公部門與私部門雙贏，並且達成當初政策的目標。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2. i Un. v.

(10) 第二節研究對象與範圍綜觀台中市的發展軌跡，早期的市中心位於中區、西區與北區，而隨著台中的經濟發展，台中的人口逐漸增加，產業逐漸往都市集中，社會環境也有許多變遷，因此原有的舊市區不敷使用，政府必須開始思考新的都市計畫。於是台中市政府從 1960 年代開始，根據細部計畫通盤檢討的內容，陸續規劃各期的重劃區(見圖 1)。前三期的重劃區主要位於台中的舊市區，而中後期規劃的區域則大多是往郊區以及外圍的屯區發展(包含北屯、西屯及南屯區)。經過幾年的發展下來，台中市開拓了許多新的居住與商業空間，也使台中市的地景產生了不同的面貌。根據劉小蘭、陳維斌 (1996)，1990 年代後台中市的人口聚集逐漸有郊區化的現象，也就是原本屬於市區邊緣的屯區開始成了新的人口聚集區。. 政治大. 例如位於台中市西屯區的第七期重劃區，原本是農田遍佈、多畸零地之郊區，而經過重劃之後，透過大街廓的設計、土地使用分區變更以及台中市政府辦公. 立. 大樓的移入等等，開始吸引建商以及購屋者注意。近年來台中七期已成為豪宅. ‧ 國. 學. 林立、多家百貨公司坐落之新市區。由此可見，都市的發展一部分來自於政府政策的主導，另一部分則是來自房地產市場中私部門的互動，使得都市進一步. ‧. 的擴張，提升該區的活絡程度。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 圖 1 原台中市公辦重劃區分佈圖資料來源：本研究繪圖，圖檔來源為台中市地政局. 上圖 1 為縣市合併前之原台中市示意圖，黃色區塊即為各期的公辦重劃 3.

(11) 區，截至 2014 年為止，原台中市已規劃了第一到第十四期的重劃區，合計開發面積達 2,444.6 公頃。1而下表 1 則詳列各重劃區所在區域與辦理時間。表 1 原台中市公辦重劃區概況名稱. 行政區. 辦理時間. 重劃面積(公頃). 一期大智. 東區. 54.12-56.08. 14.5283. 二期麻園頭. 西區. 59.06-60.02. 24.2614. 三期忠明. 西區. 64.03-64.11. 18.6491. 68.02-69.08. 440.6556. 72.06-74.01. 228.3124. 北區、北屯區、四期中正西屯區西區、西屯區、五期大墩. 政治大東區 76.02-79.01. 南屯區. 77.7~80.12. 九期旱溪. 東區. 79.4~83.4. 十期軍功、水景. 北屯區. 82.09-89.02. 十一期四張犁. 北屯區. 82.02-86.08. 十二期福星. 西屯區. 93.08-97.08. 南區、南屯區. 96.8-104. ‧ 國 Nat. io. 十三期大慶. 221.2018. a l 北屯區 96.8-104 i v n Ch engchi U. n 十四期四張犁. 148.7966 120.3502. y. 八期豐樂. 353.3983. ‧. 79.02-81.11. 七期惠來. 19.4306. 學. 立西屯區、南屯區. sit. 六期干城. er. 南屯區. 141.0193 81.050215 229.5673 403.39. 台中市身為台灣的第三大都會區，人口達 2,719,835 人，商業活動發達。在工業方面，台中是國內精密機械的重鎮，擁有具規模的精密機械的產業聚落，此外再加上近年發展快速的中部科學園區，為台中帶來許多就業機會以及產業動能。而自從 2010 年縣市合併後，除了增加許多可發展的腹地，台中市更擁有海空雙港的優勢。在 2014 年的人口資料中發現，與前年資料相比，台中市的人口成長數有 18,174 人，數目位居台灣第一，人口成長率也有 0.67%。2可預期未來台中市的人口與產業將持續成長，因此居住的空間以及未來商業發展的空間都是台中市政府須多加考量的，而目前台中市重劃區的規劃與成果更是需要被檢驗與關注。 1. 資料來源為台中市地政局. 2. 資料來源為中華民國統計資訊網:http://statdb.dgbas.gov.tw/pxweb/dialog/statfile9.asp。. 4.

(12) 表 2 台中市 2014 年人口成長數縣市. 2013 年人口. 2014 年人口. 成長數. 成長率. 台中市. 2,701,661. 2,719,835. 18,174. 0.67%. 台北市. 2,686,516. 2,702,315. 15,799. 0.58%. 新北市. 3,954,929. 3,966,818. 11,889. 0.3%. 另一方面，根據政府的規劃，未來台中市陸續還有其他公辦或自辦的重劃區辦理完成，並且加上其他重大建設陸續到位，例如：台中捷運綠線與台鐵高架化即將通車、國家歌劇院的完成、水湳經貿園區開發案等等。不僅交通將更加便利，也更加有利於政府招商，或許將再次炒熱台中市的房地產市場，使台. 治政大而本文章有興趣的研究標的為台中市第十二期福星重劃區(以下簡稱為十二立期)，本文將針對該重劃區進行探討。屏除還在辦理當中的第十三與十四期重劃中的景觀有不同面貌，因此台中市是一個理想的研究區域。. ‧ 國. 學. 區，十二期是目前公辦重劃區中最新辦理完成的。由於其優良的條件使該區發展相當快速，各家建設商搶先進駐十二期，使原本農田與工廠散佈的區域，在. ‧. 短短六年期間已形成新的住宅聚落。其中觀察十二期的土地使用分區，其大部分的範圍規劃作為住宅區，共占全區面積 47.64%，而商業區則只占 5.49 % (見. y. Nat. sit. 表 3)。而在住宅區當中又以住一、住二為主要分區，其中住一的特色為專供獨. er. io. 戶或雙拼住宅使用，禁止作為非住戶使用；住二則稍微放寬條件但限制了不能. al. iv n C 有的特色，使區內不僅有獨立式豪宅，也有住宅大樓建案，以及一部分的住商 hengchi U 混合區。4另外，為了因應新市政中心的發展，在十二期的南邊劃分了少部分的 n. 為工業、大型商場及飲食店之使用。3由於該土地分區的規定，形塑了十二期獨. 商業區。. 表 3 第十二期重劃區土地使用面積分配表項目. 面積(公頃). 百分比(%). 住一. 11.1008. 12.46. 住一之一. 2.6424. 2.96. 住二. 18.9896. 21.31. 住三. 9.7252. 10.91. 住宅區. 根據十二期重劃區修改後土地使用強度管制，最高建蔽率分別為住一 50%、住二 60%、住三 55%。而最高容積率分別為住一 140%、住二 220%、住三 280%。 4 參考「台中市都市計畫細部計畫土地使用分區管制要點訂定原則表」 3. 5.

(13) 小計. 42.4580. 47.64. 商. 商二. 1.7539. 1.97. 業. 商三. 3.1388. 3.52. 區. 小計. 4.8927. 5.49. 保存區. 0.3832. 0.43. 機關. 0.2112. 0.24. 公共設施. 41.1749. 46.2. 其他. 資料來源：整理自台中市都市計畫細部計畫書. 除此之外，觀察十二期所在位置，南邊以台灣大道相隔，緊鄰著七期重劃區；東邊有逢甲大學，以及以其為中心的逢甲夜市商圈；西側則緊靠台 74 線快. 政治大部科學工業園區。由於鄰近許多交通要道使十二期擁有非常好的交通優勢。另立外值得注意的是，在北十二期邊界福星北路，其 500 公尺以外是台中水湳經貿速道路以及國道 1 號，南來北往相當便利，若跨過快速道路往西走則能到達中. ‧ 國. 學. 園區之預定地，為台中目前最大的開發案。該園區自從 2004 年水湳機場停止營運後，釋出了大範圍的都市空間，歷經幾年的都市計畫更新，未來將規劃為生. ‧. 態公園、會展中心、大學城等等建設之多功能園區，開發面積達 254 公頃。5水. y. Nat. 湳經貿園區未來的發展無可限量，也將牽動台中的發展以及周遭的房地產市. sit. 場。由於十二期如此特殊的地理區位及未來的發展潛力，因此本研究選擇十二. er. io. 期重劃區作為研究標的。. al. n. iv n C 劃辦理完成時間，此時土地分配的結果若無異議，政府即依公告的土地分配方 hengchi U 本文的研究期間為 2008 年 6 月到 2014 年 12 月底。其中 2008 年 6 月為重. 式交地給原地主，土地所有者即可開始對土地進行處分或是建造房屋等等用. 途。而本文可取得的資料範圍至 2014 年 12 月底為止，因此本文將研究此期間共六年半的土地交易行為。. 5. 台中市水湳機場原址地區再發展規劃：http://tarp.longi.tw/. 6.

(14) 第三節研究架構. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 圖 2 研究架構示意圖. 本文的研究架構中，第二章將分別對市地重劃的內容、土地開發的研究進行文獻回顧。第三章則說明資料蒐集的方式，以及本研究中所使用之變數。並且在模型設定中利用兩種研究方法來進行實證分析，分別是零膨脹卜瓦松模型以及存活分析。第四章則分析與解釋實證的結果。最後第五章則是本文的結論與研究之建議。. 7.

(15) 第二章文獻回顧第一節市地重劃一、重劃的目的重劃區設置的主要目的為促進都市發展，提高土地的利用與價值，並且為了因應社會變遷、人口成長、經濟發展等等，而進行幾個方向的檢討與規劃，包含：土地容積率的管制、應有的公共設施服務水準、土地使用分區管制等等。希望配合未來的人口的發展，進行市地重劃，以解決住宅與土地供給不足之問題。此外，市地重劃基本上是政府與土地所有權人共同得利的一種開發方式。政府透過重劃能無償取得公共建設用地，而參與土地重劃的地主也能享受. 政治大. 重劃後帶來的效益。與一般土地徵收的方式相比，重劃能減少許多財政支出，包含公共設施用地取得之費用以及後續相關設施建設之費用。重劃當中龐大的. 立. 開發費用會以受益者付費的概念，讓重劃區中的土地所有人依受益比例共同負. ‧ 國. 學. 擔開發成本。. 而根據現行規定，政府在規劃重劃同時會劃定一些區域做為公共設施用. ‧. 地，其中的列為共同負擔之公共設施包含了道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場及零售市場共十項。下圖圖 3. Nat. sit. y. 為台中市各期重劃區之總開發面積，可分為建築用地面積以及公共設施用地面. al. n. 重要性。. er. io. 積，其中可發現公共設施面積佔整體面積很大的比例，可見其在重劃成果中之. Ch. 面積(公頃). 500. i Un. engchi. v. 400 300 200 100 0 1. 2. 3. 4. 5. 6 7 期數. 重劃提供建築用地面積. 8. 9. 10 11 12. 公共設施用地面積. 圖 3 台中市重劃區面積與公共設施用地面積資料來源：台中市地政局. 另外一方面，重劃後道路重新劃分，面積與形狀重新調整後的土地會重新 8.

(16) 依原位次分配給原土地所有權人。對於所有權人而言，未來分配得土地之後，地主享有重劃完成後所帶來的各種效益，但是同時需以抵費地的方式抵付重劃之費用。而抵費地的概念將於第三段說明。6 此外，根據市地重劃計畫書，十二期重劃區的規劃原因如下：為了配合台中市人口的成長以及未來對於建地的需求，依據都市計畫定期通盤檢討而實施。使十二期能成為西屯區的發展中心，並且解決原先地籍凌亂的情況，以及無法有效使用土地之問題。根據該計畫，十二期預計能提供可建築土地 39.74 公頃，預計容納人口約 14,000 人，使該區有良好生活環境，進而促進西屯區發展，並且預計使台中市成為多核心發展之都市。二、重劃的效益. 治政 (1986)、吳容明(1990)，整理以下重劃之效益：大立 1. 公共設施的提供：使民眾擁有優良生活水平以及配合未來都市發展之需. 關於重劃後所帶來的效益，過去許多文章均有對此做討論，而根據賴宗裕. ‧ 國. 學. 求。而重劃時以「使用者負擔」的方式取得用地面積，為一個較公平的開發方式。. 土地價值提升：完善的都市規劃為當地帶來發展空間，地主扣除抵費地之. ‧. 2.. 後所分得之土地面積享有土地增值的效益。其中謝靜琪(1994)從公共建設. y. Nat. sit. 投資的觀點，將重劃影響土地價值分析如下：(1)基地的條件與土地使用管. al. iv n C 促進土地利用：重劃後擁有完善的公共設施、土地也變得較為方整適合建 hengchi U 築開發，加上適當的道路劃定，提供了許多可立即使用的建築面積，促進 n. 性增加之價值。(4)預期未來發展的價值。 3.. er. io. 制獲調整之價值。(2)公共建設價值。(3)交通機能良好，到達市中心之可及. 土地的利用。而優良條件的土地增加後，進而能解決住宅不足的問題。 4.. 健全地籍管理：重劃將可消除畸零地、解決過往共有土地產權劃分不清之情況，降低了土地交易成本過大的問題，例如尋找優良土地之成本、地主間協調買賣的成本等等。此外也使土地糾紛的問題減少、地籍易於管理等優點。. 5.. 增加政府稅收：重劃後人口與房屋增加、土地價值提高，政府可獲得之地價稅、土地增值稅、房屋稅等等將會增加。而地主參與重劃的開發，享有一段時間的租稅優惠，也是其效益之一。. 6. 土地分配方式除了原則上以相關位次分配以外，還有其他調整的分配方法與原則的例外，詳細方法參見平均地權條例與市地重劃實施辦法。. 9.

(17) 以上重劃所獲得之效益，除了政府在稅收及管理效率提升外，地主也享受重劃帶來的效益。同時重劃區也成為建商亟欲取得之地段，對於建商而言以上所提及之效益也是衡量適合土地時的重要因素。另一方面，由於重劃政策的實施影響層面廣大，觸及了政府、土地所有權人以及整體社會的利益，某些無形與間接的效益並不在本研究的討論範圍內。三、抵費地在現行法規當中，根據受益者負擔的原則，地主享受重劃帶來的效益，同時須以抵費地的方式負擔公共設施建設費用。7也就是原有的地主須將未建築之土地折價來抵付重劃所需費用。而上述所指的負擔費用包括了公共設施用地、. 治政大總重劃面積之 45%，也就是原有地主在重劃後至少可被分配到 55%之土地。立政府取得抵費地主要有以下處理方式，其中之一為公開進行標售，或是讓工程費用、重劃費用、貸款利息。而這些用來抵付費用的土地其面積不得超出. ‧ 國. 學. 售為國民住宅、公共事業或行政院專案核准所需用地。政府售出重劃區內的抵費地後，其收入將作為負擔重劃之用，若有盈餘則一部分投入重劃建設，一部. ‧. 分列於平均地權基金當中。因此政府也必須考量抵費地要如何標售，若無法順利售出抵費地，將會影響政府後續建設所需之資金。另外若以地主付出抵費. y. Nat. sit. 地，參與投資開發的角度來看，抵費地的開發情形也會影響原有土地所有人之. al. er. io. 權利。本文除了空間變數之外將加入抵費地的考量，研究是否曾經為抵費地會. v. n. 影響土地交易行為，又或者抵費地在劃定時即取得特殊的區位，使之建商或投機者炒作的對象。. Ch. engchi. 7. i Un. (1)公共設施負擔：a.鄰街地特別負擔：對其面對之道路用地，按路寬比例所計算之負擔。b.一般負擔：公共設施用地負擔面積扣除道路鄰接地特別負擔後餘額，由全體土地所有權人共同負擔。(2)重劃費用負擔：包含工程費用、重劃費用和貸款利息，依重劃後地價計算負擔面積。. 10.

(18) 第二節土地交易一、土地交易之影響因素在理解重劃的內涵後，本研究除了考量政府土地規劃的內容外，將時間拉長到重劃完後續幾年，繼續觀察重劃後的開發情況。而其中將分成兩階段，首先是土地在重劃後的移轉情況，另外是土地開發成建案之行為。因此本文除了政府的角色以外還考量建商的行為。在賴韋廷(2008)中提到對於建設商而言，考慮土地的投資或開發時有以下幾個層面，分別是：財務面、市場供需面、總體環境面、區位環境面。而本研究將專注在土地的區位環境面，也就是土地的空間特徵，因此以下整理過往研究中影響土地交易之相關特徵因素。. 政治大立影響因素表 4 土地交易之影響因素. 文獻. 基地鄰街寬度、裏地與否、基地形狀、至市中. ‧ 國. 學. 謝靜琪(1994). 心距離、公共建設、市地重劃負擔基地面積、住宅樓地板面積、至市中心距離、. ‧. 曾菁敏(1998). 鄰里人口密度、是否位於重劃區內、重劃道路. Nat. sit. io. a l 區、基地深度以及是否位於市區 iv 鄰街路寬、土地面積、使用分區、土地形狀的 n Ch engchi U 宗地特徵，以及至交流道之距離、到公園之距. n. 林建亨(2008). 土地面積、面臨路寬、是否為鄰街地、使用分. er. 黃佳鈴、張金鶚 (2005). y. 面積、重劃公園面積. 離、至火車站之距離鄭景育(2009). 土地面積、土地是否方正、是否為臨接地、都市化程度、路寬、是否為鄉或鎮、是否為建地、是否為重劃標售土地、. 杜宇璇(2014). 土地面積、是否為路角地、使用分區、與捷運站距離. Colin J. Barnett(1984). 面積、是否為角地、道路種類、是否有汙水處理系統、是否有公共開放空間、到達海岸距離、到達學校距離、到達商店距離、到達工廠距離、社會與經濟狀態 11.

(19) Paul Cheshire,. 離市中心之距離、土地面積、學區、道路等. Stephen. 級、是否有巴士經過、開放的迎毗設施、封閉. Sheppard(1995). 的迎毗設施、種族、藍領階級的比例、海拔、工業用地比例. Hans R. Isakson(1997) 土地面積、與市中心的距離、消費者與生產者的行為 Xiaolu Gao, Yasushi. 到達車站之時間、到達最近學校的距離、到達. Asami(2000). 最近醫院的距離、使否擁有地景、是否毗鄰或面對綠地、停車場、農地，每天日照時數、通風條件. 政治大件、外在環境之特徵以及所在區位，並且會依研究需求加入不同特徵之變數，立以及符合標的物所在位置之地理特徵而選取適當的研究變數。綜合以上文獻可發現影響土地交易之因素當中，主要可分為土地本身之條. ‧. ‧ 國. 學. 二、土地市場. 政府實施市地重劃雖然幫助土地的產權整合、使土地方正且接鄰道路，但. y. Nat. 對於建商而言，所取得的土地未必符合建設的需求，還必須透過進一步分割或. sit. 合併以獲得適合開發之面積。Tzu-Chin Lin (2001)也指出地主在市地重劃後由於. er. io. 土地大小的問題以及仍存在共有產權的情況，並無法立即開發。雖然土地重劃. al. n. iv n C 開發的面積。另外研究也指出重劃後土地開發的階段主要有三種角色參與開 hengchi U. 本身已減少許多土地交易過程所遇到的成本，但仍須透過土地移轉以獲得最適發，分別是原本的土地所有權人、投機者以及建設商。其中的投機者等待著未來好的時機出售土地，以獲得增值的利益。而建設商除了可能是投機的一員，未來也有開發為建案的需求，以獲取開發的利益。張金鶚(2003)中提到了房地產具有投資與消費的雙重特性，房地產除了可作為居住使用，也能夠作為投資獲利的商品。在花敬群、張金鶚(1993)對於房地產投機行為之研究當中，則定義投機為包含「不合理使用」與「轉售圖利」之行為。然而土地又較其他產品性質更為特殊，整理其投機行為如下：1.土地閒置，單純等待地價上升之利益。2.事先獲得政府未來開發之資訊，提早收購土地。3.標售政府公有土地獲得價差。4.低價購入農地，預期獲得地目變更的利益。根據上述，土地常成為投機之標的，然而多次轉手的結果將造成土地成本上漲，影響後續建設後的房屋價格，因此政府在規劃政策時應考量此情況。 12.

(20) 而根據過往的研究，本文將重劃後土地移轉的情況整理如下圖：. 圖 4 重劃後土地移轉示意圖. 首先，政府是影響重劃後土地的重要角色之一，政府不僅決定了開發的區位，. 政治大. 在重劃之後優先開發哪些公共設施、如何分配土地等等，並且政府也需決定在某一時點公開標售抵費地，以獲取開發經費。因此，本文將重劃後取得土地的. 立. 管道分成兩大類，一為向原地主購買被分配回的土地，另外則是參與政府的公. ‧ 國. 學. 開標售，以獲得重劃區內的土地。而最後的結果主要有三種：1.原地主不出售土地，做為自家使用。2.將土地視為投資財，等待未來轉手以獲取價差之投機. ‧. 者。3.有開發需求之建設商，整合重劃後之土地，在該土地上進行不同用途之建設。而建設商或投機者不論是透過投標或是向原地主購買，都是土地市場中. Nat. sit. y. 積極的參與者，也將影響後續開發的結果。. al. er. io. 而曾菁敏(1998)的研究中，考量影響土地交易之因素時，除了一般的土地. n. 特徵之外，還納入了「是否有建設商」之變數。其研究指出了市地重劃後對土. Ch. i Un. v. 地市場產生影響之因素，包括了政府實施重劃的本身以及不同建設商之間的土. engchi. 地開發與互動的行為，並指出建商聚集開發的互動隨著時間分別有正向及負向之外部性。根據以上研究，了解到建設商與投機者在重劃後將對一般民眾以及重劃的成果有重大影響，因此本研究將納入上述兩個角色進行討論，並且同時從投資與消費的觀點，研究重劃之後土地開發的情況。. 13.

(21) 第三章研究設計第一節資料處理一、土地交易資料整理本研究的資料分為兩大類，第一個部分為土地異動資料，另一個部分則是利用 ArcGIS 計算出的空間資料，以下先略述土地交易次數的整理方式。首先，本研究的資料來源為台中市地政局，使用了台中市土地異動索引，篩選出登記原因為買賣的資料，並進一步整理而來的。而由於十二期完成的時間點在土地異動索引上線之後，因此本文能夠完整觀察重劃完成之後到 2014 年 12 月底的土地交易資料。本文以子地號為單位，計算每個地號在土地異動索引中記. 治政全部或是部分的土地被買入或是賣出。本文定義此異動次數為交易次數，而在大立觀察期間若無異動紀錄則紀錄為零。過往對於土地價格之研究均有許多著墨，錄多少次的異動，其中的異動包含了新增、刪除與修改，其意義代表該地號的. ‧ 國. 學. 然而鮮少有量的研究，而其資料也較難取得，因此希望透過本研究對於交易次數之整理，以捕捉十二期之土地交易行為。. ‧. 另一方面，本研究也好奇當土地所有者將土地經過多次的分割合併、取得理想的土地面積之後，是否在該土地上興建房屋？而距離上一次土地異動到地. y. Nat. sit. 主準備開始興建房屋，距離了多長的時間？本文想透過計算該時間，觀察地主. al. er. io. 是否有養地的考量。因此為了研究的需求，本文從建物異動資料當中篩選出登. n. 記原因為「第一次登記」的建物資料，代表該土地將從空地開發成建物。搭配. Ch. i Un. v. 前述所整理的土地異動資料，計算建案登記之前，最後一次土地異動的日期到. engchi. 該建案登記的時間，此一時間變數為本研究另一個研究目標。此外，在觀察期間也非每塊土地都有建案登記，因此將此類資料紀錄為設限資料(censored data)，表示到 2014 年 12 月底還未有建案登記，但無法得知未來是否會有建案發生。這部分關於養地的研究方向是過去少有的，利用本研究整理而得之資料與以及不同的研究方法，希望能對此議題有新的貢獻。二、地理資訊系統本文章著重在分析土地所在的空間區位，文章中所需的各個地理資訊來自於「台中市不動產資訊樂活網」，樂活網為整合了不動產資訊以及地籍圖、土地使用分區圖、航照圖等等之資訊平台，能在網路上進行查詢與觀察的工具。而本研究從中取得所需的公共設施坐標、十二期涵蓋範圍地圖等等。為了進一步 14.

(22) 使用座標資料，本研究使用了 ArcGIS，ArcGIS 為 ESRI 公司所出品的地理資訊系統，其功能可以匯入地理座標以及其屬性，並對此進行繪圖、空間分析等等，且能夠產出地圖與統計結果。而為了算出每塊土地距離各設施的距離，使用了 ArcGIS 當中的 Near 工具，分別找出距離每塊土地最近的國小、國中、高中、大學、公園、市場、停車場等等，根據此最近的點計算出距離，作為本研究中的變數。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 15. i Un. v.

(23) 第二節變數說明根據過往許多文章中研究影響土地交易之因素，本文參考其變數，將其應用到對於土地交易次數的研究上。而本文所欲討論的議題為，重劃後那些地理因素將影響土地交易量，因此依據本研究可取得之資料，選擇了以下變數(見表 5)。主要可將變數分為公共設施、重劃區區位、抵費地三種類別的資料。下表為所有變數之敘述統計，當中「小學」、「國中」、「高中」、「大學」、「市場」、「停車場」的單位皆為公尺，代表每塊土地距離該設施之最短距離。在敘述統計中，平均距離各設施都在一公里以內，而其中最短有 17 公尺，最遠則長達 1,761 公尺。另外，「是否位於公園旁」、「是否位於北十二期」、「是否位於主要道路旁」與「是否曾為抵費地」，皆為虛擬變數。各變. 政治大. 數詳細之敘述統計如下：. 0.0. 130. 147.50. 220.5. 869. 150.64. 64.0. 860. 615.99. 457.75. y. 3. 14. 547.56 401.14. 64.0. 1,761. 846.91. 392.82. 1,722. al. 188.89. Nat. Max. sit. 國中. Min. 高中. io. 大學市場. n. 366.76. Ch. 停車場. 387.04. 快速道路. 279.00. ‧. 小學. S.d.. 297.3. er. 土地交易次數. Mean. 學. 變數. ‧ 國. 立表 5 各變數敘述統計表. n U i e n 214.37 h gc 207.90. iv. 17.9. 823. 31.8. 790. 2.7. 867. 是否位於公園旁. 0.12. 0.32. 0.0. 1. 是否位於北十二期. 0.76. 0.43. 0.0. 1. 是否位於主要道路旁. 0.13. 0.34. 0.0. 1. 是否曾為抵費地. 0.11. 0.32. 0.0. 1. 樣本數. 1,037. 1. 公共設施類變數此類變數當中除了「高中」與「大學」，其餘設施皆為重劃時土地所有人需共同負擔之公共建設。而本研究認為「高中」與「大學」一定程度也具有公共設施的特徵，因此將其納入變數。下表表 6 為十二期重劃區預計建設之公共設 16.

(24) 施以及其面積。表 6 台中市第 12 期重劃區預計公共設施負擔表. 類別. 面積(公頃). 道路. 28.59. 鄰里公園兼兒童遊戲場. 2.6681. 公園. 2.5991. 廣場. 0.2441. 廣兼停. 0.3444. 國民小學. 2.0439. 國民中學. 3.5157. 停車場. 立. 政治 0.324大來源:台中市地政局. ‧ 國. 學. 在公共設施相關的變數中，編號(1)至(4)之變數為每塊土地到達最近一個設施的距離，單位為公尺。此外在本研究當中，計算最近距離的公共設施並不限. ‧. 於十二期的範圍內，例如：假若距離某塊土地最近的公園並非坐落在十二期. y. Nat. 內，但該距離變數同樣納入研究資料中。本文將十二期周圍的公共設施也一併. er. io. 數：. sit. 納入考量，以完整觀察周遭設施對於土地交易之影響。以下為公共設施類之變. al. n. iv n C (1) 國小、國中、高中：此三變數皆為教育類設施，且都為屬於國民義務教育的 hengchi U 範疇內。有開發需求的建商或自住需求的投資人應該會考量自家周圍是否有學校，以方便下一代就近入學。另外在十二年國教的實施下，不僅國中小為學區制，高中也強調就近入學，社區型高中的重要性逐漸提高。教育問題為父母在考量居住地時重要的因素，因此預期此變數距離愈近其交易次數愈高，反映距離學校愈近，預期交易量愈熱絡。 (2) 大學：同樣屬於教育類設施，對於附近的居民而言，選擇居住於大學附近的理由通常不是為了就近入學。大學的學生來源多從外縣市而來，並且為當地帶來龐大的人潮。而大學除了提供教育的功能之外，大學的校園可作為平常休憩的場所，其廣闊的開放空間類似於公園與廣場的功能。在本研究資料中，距離十二期重劃區最近的大學有僑光科技大學與逢甲大學，其中較特別 17.

(25) 的為逢甲大學。以逢甲大學為中心，周圍已發展成頗具規模的夜市商圈，並且夜市的腹地延伸至周圍的文華路、福星路等等。除了原本學生的人潮，每天更吸引許多外來的旅客，為當地帶來許多的商機。由於大學所帶來的休憩功能與商圈的便利性，預期此變數為負，也就是距離大學愈近交易量愈高。 (3) 市場：此為政府規劃的市場用地，主要作為零售市場使用，而根據政府整體發展的計畫，市場用地也常有多目標之使用與開發。因此本變數代表人民所需的生活機能，居民希望可以在住家周遭滿足日常生活的購買需求，若周遭少有便利商店或量販店等設施，市場用地的規劃則相對重要。由於本重劃區以住宅用地為主要分區，預期市場用地有其重要性，因此預期本變數為負的，距離市場愈近，土地交易量愈熱絡。. 治政大 (4) 停車場：此變數為政府重劃時規劃作為停車場用地或是廣兼停用地，而此變立數不包括私人用地中的停車場，以政府規劃的用地為主。十二期周遭有逢甲 ‧ 國. 學. 商圈以及市政商圈，再加上本區為住宅的聚集地，必須有一定的空間作為停車場之使用，以消化停車的需求。因此預期此變數為負的。. ‧. (5) 是否位於公園旁：此變數為虛擬變數，若土地距離公園 50 公尺以內則變數. y. Nat. sit. 為一，反之則為零。選擇 50 公尺的原因為，公園綠地所產生的外部性有其. er. io. 侷限性。根據劉漢奎、陳建良(2012)對於公園外部性的研究中，外部性在很. al. iv n C 公尺作為臨界點。密集的都會區當中很少有空間能作為公園及綠地使用，然 hengchi U 而透過重劃的手段，能夠替政府取得一定面積的公園用地，是一個用較少成 n. 短的距離間快速的遞減，50 公尺以後外部性的差異性就不大，因此選擇 50. 本獲得開放空間的方法。而公園旁的住宅通常是熱門的標的物，常有建商打出「公園第一排」、「景觀豪宅」的廣告來吸引民眾購買。其原因為公園與綠地能為附近居民帶來正的外部性，公園不僅提供了舒適以及開闊的綠色景觀，同時也是一個良好的休憩空間。而現代的公園也有一些不同的角色，觀察十二期重劃區，政府在區內規劃了兩座大型公園，一個為文修公園，另一個是環保節能減碳主題公園，而後者則包含了蓄水防災滯洪池與環保節能館，比起傳統公園又多了新的功能。本文預期其係數為正的，若土地位於公園旁，其土地交易將較為熱絡。 (6) 是否位於主要道路旁：本研究所指之主要道路為台中市黎明路，若土地緊靠 18.

(26) 於黎明路旁則變數為一，反之則為零。黎明路為台中重要聯外道路之一，其方向為南北向，南接烏日區，往北則能通達中清路。同時也貫穿了十二期，成為本區的主要幹道，因此選擇該道路為代表。而黎明路發展的早，其商業機能也比同區的其他道路發達。本研究想觀察土地位於主要幹道旁是否會影響土地交易行為，預期其係數為正的。 2. 區位變數 (1) 是否位於北十二期：十二期當中共包含兩個段號，以西屯路為界以北為福星段，以南為福德段，本文根據政府的分區，分別稱之為北十二期與南十二期。此變數為虛擬變數，若位於北十二期其值為一，反之則為零。本研究觀察到南北十二期擁有不同的特色，因此選擇此變數想研究區位不同是否造成. 治政大區，隨著政策的變化，水湳經貿園區的一舉一動都將牽動北十二期的發展。立而該經貿園區是否將再度翻轉台中市的房地產市場，值得我們持續地觀察。土地交易行為之不同？其中北十二期的特色為該區靠近未來的水湳經貿園. ‧ 國. 學. 另外一方面，南十二期則是緊臨目前已開發成熟的七期重劃區。以台灣大道與七期相隔的南十二期，同時也靠近朝馬轉運站與秋紅谷廣場，該區的房地. ‧. 價常與七期重劃區有連帶作用。當地的建商也以此標準區分為南北兩區，且有不同的宣傳策略。歸納南十二期較靠近目前的商圈以及既有的設施，而北. y. Nat. io. 行為應有顯著差異，但正負號還無法預測。. n. al. Ch. engchi. i Un. 圖 5 南北十二期示意圖資料來源：台中市地政局 19. er. sit. 十二期周遭則較多新開發的建設。本文預期由於南北兩區特色不同，其交易. v.

(27) (2) 快速道路：本變數所指之快速道路為台 74 線快速道路(中彰快速道路)，為連結彰化、烏日高鐵站、潭子地區到台中市區重要的聯絡道路。而由於十二期重劃區南北狹長，重劃區中有一部分土地是緊臨於快速道路，本文把此變數歸為影響區位的變數，主要想觀察是否因緊鄰該快速道路，而影響附近的居住環境，進而影響土地交易次數。因此預期此變數的符號為正，也就是緊鄰快速道路的土地有較低交易次數。下圖為重劃區示意圖，展示了十二期所在位置，以及其與逢甲大學、水湳經貿園區、七期重劃區之相對位置。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 水湳經貿. ‧. 園區. 十二期重劃區. n. al. er. io. sit. y. Nat. 黎明路. Ch. engchi. i Un. v. 台灣大道七期重劃區. 圖 6 台中市十二期重劃區示意圖資料來源：本研究繪圖，地圖來源為台中市不動產資訊樂活網. 20.

(28) 3. 是否曾為抵費地本變數為虛擬變數，該土地曾經為抵費地其值為一，反之為零。納入此變數主要想觀察重劃時被分配為政府土地，其在被標售後是否成為被炒作的對象。對於投資人或是建商而言，標售到該抵費地之後可做為自建住宅之用，或著也有可能被視為投資的工具，以低價買進，預期未來能以高價賣出。另一方面，政府標售掉抵費地，其收入將做為建設該重劃區之用，因此政府應會希望能愈快以較高價賣出，以確保有足夠資金負擔重劃區的建設，同時也能盡快償還建設時貸款之利息。因此本研究想特別觀察抵費地與土地交易量之關係，因此特別將此變數列出，以觀察是否影響土地交易行為。綜合以上敘述，本研究將各變數對於土地交易量之預期方向統整於下表。. 政治大. 表 7 各變數預期符號. 立. 小學. -. 國中. -. 高中. -. 大學. -. al. +. n. 快速道路. Ch. 是否位於公園旁. engchi. 是否位於北十二期. y. -. sit. 停車場. io. -. er. Nat. 市場. ‧. ‧ 國. 預期符號. 學. 變數. i Un +. v. -/+. 是否位於主要道路旁. +. 是否曾為抵費地. -/+. 4. 時間變數除了上述土地交易資料以及使用地理資訊系統而取得的地理特徵資料，本研究整理出「最後一次土地異動」的日期到該土地進行「建案登記」的時間。表 8 時間變數敘述統計表. 變數. Mean. S.d.. Median. Min. Max. 天數. 981. 605. 840. 2. 2,351. 21.

(29) 若從資料中選取有建案登記的樣本出來，共有 412 筆資料。其時間的單位為天，最少經歷的時間有 2 天，而最長有 2,351 天。然而平均而言，該土地到達開始興建房屋之時間有 981 天，相當於 32.7 個月。在這麼長的一段時間內，雖然無法得知當時的土地之用途為何，但以一個即將開發為建案之土地，怎樣的原因會使地主擱置這麼久呢？本研究將以該土地周遭所擁有的地理特徵，來尋求此現象之原因。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 22. i Un. v.

(30) 第三節模型建立一、零膨脹卜瓦松模型(Zero-inflated Poisson model) 由於本文中的應變數，土地交易次數屬於計數型資料(count data)，此類型的資料適合配適的模型為卜瓦松迴歸模型(Poisson regression)，分配函數如下： 𝜆𝑦 exp⁡(−𝜆) P(Y = y) = ⁡, 𝑦 = 0,1,2 … , 𝜆 > 0 𝑦! 其中的𝜆代表「單位時間內事件發生的平均次數」，其值為非負的整數。同時參數𝜆也是卜瓦松分配中的平均數與變異數，屬於 equi-dispersed 的分配，也就是平均數的值等於變異數之分配。然而觀察本文資料中土地交易次數分配後，發現其中次數為零的所占的比例相當高，其次數分配如下表。. 政治大 Count Percentage. 表 9 台中市十二期土地交易次數分配. 立. Total. 54.5805%. 1. 261. 25.1688%. 2. 115. 11.0897%. 3. 29. 2.7965%. 4. 14. 1.3500%. 5. 7. 0.6750%. 6. 4. 0.3857%. 1. 0.0964%. 9. 3. 0.2893%. 10. 1. 0.0964%. 11. 1. 0.0964%. 23. 1. 0.0964%. 26. 1. 0.0964%. 27. 1. 0.0964%. 29. 1. 0.0964%. 38. 1. 0.0964%. 39. 1. 0.0964%. 40 以上. 26. 2.5072%. n. 8. Ch. i Un. e n3 g c h i 0.2893%. 23. y. sit. io. 7. er. Nat. al. ‧. ‧ 國. 566. 學. 0. v.

(31) 根據上表，交易次數為零的樣本約占全部樣本的 54.58%，樣本中平均數為 3.02 次、標準差為 14.17 次，此樣本的變異數大於平均數，屬於 over-dispersed 的分配。因此在零次數特別多的情況下，若使用卜瓦松模型時將不符合其 equidispersed 的假設，並且將使變異數的估計出現問題。根據 Lambert (1992)，對於擁有大量次數零的計數型資料，作者認為使用零膨脹卜瓦松分配(zero-inflated Poisson distribution)會有較好的配適(以下簡稱該模型為 ZIP)。ZIP 的概念為將計數資料分成兩部分：首先為「次數為零」的資料，它有𝜔的機率服從二項分配，1 − 𝜔的機率與一般計數型資料一樣服從卜瓦松分配，其意義代表零次數資料的來源有兩種類型，如此一來使模型能配適更多零之情況。而第二個部分則為「非零的次數」，這部分的資料將服從 zero-truncated Poisson 分配。而 ZIP 的機率密度函數如下：. 政治大. 𝜔 + (1 − 𝜔) exp(−𝜆) ,⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑦 = 0 𝜆𝑦 exp(−𝜆) P(Y = y) = { (1 − 𝜔) ,⁡⁡⁡⁡⁡⁡⁡⁡⁡𝑦 > 0 𝑦!. 立. ‧ 國. 學. 其中的𝜔為發生「excess zero」的機率，由上式可發現組成零的部分來兩種層面，因此也影響我們對於迴歸結果的解釋方式。另外，Lambert (1992)將𝜔的分. exp⁡(𝑧′𝛾) 1 + exp⁡(𝑧′𝛾). y. Nat. 𝜔=. io. sit. 如下：. ‧. 配視為一個 logit 模型，以捕捉變數對於「excess zero」的機率之影響，其分配. n. al. er. 其中解釋𝜔之變數𝑧可以包含在解釋 zero-truncated Poisson 的要素當中，以上之參數將用最大概似估計法估計。. Ch. engchi. i Un. v. 圖 7 零膨脹卜瓦松模型示意圖. 上圖為本研究針對 ZIP 的解釋方式，首先對於土地所有者而言，其有權決定是否賣出，或者是否有人願意購買該土地，當中「是或否」的決策屬於二項分配，若為「否」則交易次數為零，不屬於計數資料的部分。然而，若地主願意買賣，則會使用 zero-truncated Poisson 分配來分析影響交易次數之原因。當中的結果又可區分為距離某設施愈近交易次數愈高，或者是距離某設施愈近交 24.

(32) 易次數愈低。另一方面，為了確定 ZIP 的配適程度是否比標準的卜瓦松模型還要來好，本研究將使用 Vuong’s test 來檢定。Vuong’s test 的方法為，先令𝑓1 (𝑦𝑖 |𝑋𝑖 )為 ZIP 模型之機率密度函數，𝑓2 (𝑦𝑖 |𝑋𝑖 )則為卜瓦松模型的機率密度函數，定義𝑚𝑖 值如下： 𝑚𝑖 = ln⁡(. 𝑓1 (𝑦𝑖 |𝑋𝑖 ) ) 𝑓2 (𝑦𝑖 |𝑋𝑖 ). 其中 Vuong’s test 的虛無假設為𝐸(𝑚𝑖 ) = 0，其檢定統計量𝑉值如下：. 𝑉=. 1 √𝑛 [𝑛 ∑𝑛𝑖=1 𝑚𝑖 ] √1 ∑𝑛𝑖=1(𝑚𝑖 − 𝑚 ̅ )2 𝑛. 政治大著的差異，並且 ZIP 的配適程度比卜瓦松模型還要來的好。立. 若𝑉值夠大能拒絕虛無假設𝐸(𝑚𝑖 ) = 0，則我們可以推論 ZIP 與卜瓦松模型有顯. ‧ 國. 學. 二、存活分析(Survival analysis). 本研究除了次數之資料外，在土地異動以及建物異動資料中也整理出了. ‧. 「最後一次土地異動」後到「第一次建物登記」之天數，發現此變數與存活分. y. Nat. 析當中「存活天數」之資料性質相當類似，因此將以類似的概念套用到本研究. sit. 上。所謂的存活分析為醫學研究中常使用的方法，其概念為病人接受某種治療. er. io. 方式後，觀察實驗組以及對照組之存活時間。若在觀察期間內病人不幸死亡，. al. n. iv n C hengchi U 與存活時間之關聯。在過往的文獻當中，存活分析也常應用到其他領域中，例則稱「事件」發生，並記錄治療後到死亡所經歷的存活時間，研究該治療方式. 如交通肇事之事件、機車持有年限等等。此類資料的特色為其分配通常不是常態分配，而且常為設限資料(censored data)，其在觀察時間截止之前不一定有事件發生，也就是在時間的限制內無法完整觀察病人存活的情況，只知道該病患至少存活了多少時間。而本文資料中的天數也是屬於此類型的資料，本研究令「土地第一次登記為建案」為事件的發生，最後一次的土地異動到該事件的發生之「天數」則為存活時間。然而在觀察期間的限制下，並無法看到所有的土地都開發成建案，不能夠斷定資料中沒有建案的土地未來會不會興建房屋，因此本資料為設限資料，若把未發生事件之資料刪除將造成估計上的偏誤。而在本研究中資料的起始時間皆為已知，但某些資料其未來的事件並無法觀察到，所以又被稱作右設限資料(right-censored data)。 25.

(33) 若以圖來表示(見圖 8)，橫軸為時間，縱軸則為三個不同的案例。三個案例中「最後一次土地交易」的時間點與「登記為建案」的時間點皆不同。其中 case 3 在研究期間結束時還未開發成建案，因此紀錄為設限資料。而 case 1 與 case 2 當中均有事件發生(登記為建案)，稱為完整資料(complete data)，其中案例之間的存續期間之差別為本研究想要探討的。此外，由此圖可發現，存活分析的特色為能夠捕捉兩種類型的資料，包含觀察事件是否發生(二元變數)以及經歷的時間(連續型變數)，因此也是本文使用此方法的原因之一。. 政治大. 學. ‧ 國. 立. 圖 8 存活資料示意圖. ‧. 確認為存活資料後，本研究將觀察不同土地特徵下何種因素將顯著影響存. Nat. sit. y. 活時間之差異，將使用存活分析當中常被使用的 Cox 比例危險模型(Cox. al. er. io. proportional hazard model)，其模型如下：. n. ln[h(t)] = ln[ℎ0 (t)] + 𝛽1 𝑥1 + ⋯ . +𝛽𝑛 𝑥𝑛 或是能改寫成：. Ch. engchi 𝑛. i Un. v. h(t) = ℎ0 (t)𝑒 ∑𝑖=1 𝛽𝑖 𝑥𝑖. 當中的被解釋變數h(t)代表風險(hazard)，為在 t 期給定所有解釋變數不變時，發生事件的風險(本研究中的事件為建案登記)。等號右式則包含了ℎ0 (t)與 𝑛. 𝑒 ∑𝑖=1 𝛽𝑖 𝑥𝑖 之乘積，其中ℎ0 (t)稱為基期風險函數(baseline hazard function)，在 Cox 比例危險模型中不指定其函數，為半參數模型(semi-parametric model)。而 𝑛. 𝑒 ∑𝑖=1 𝛽𝑖 𝑥𝑖 的部分，其將線性組合取指數能使 h(t)恆為非負之數值。另外當中的解釋變數𝑥在本模型中為不受時間影響之變數，本研究資料中的地理特徵也假設在觀察期間內不隨時間而更動。此外，Cox 比例危險模型實證結果的解釋方式常使用風險比值(hazard ratio)，其意涵為給定兩組不同的解釋變數𝑥，將其分別算出的風險值相除，也就是： 26.

(34) Hazard⁡ratio =. ĥ(t, X ∗ ⁡⁡) ĥ(t, X⁡⁡). 若ĥ(t, X ∗ ⁡⁡) > ĥ(t, X⁡⁡)則Hazard⁡ratio > 1，反之Hazard⁡ratio則介於零與一之間。而若將ĥ(t, X⁡⁡)繼續拆解下去可得： 𝑛 ̂ ∗ ĥ(t, X ∗ ⁡⁡) ℎ̂0 (t)𝑒 ∑𝑖=1 𝛽𝑖 𝑥 𝑖 𝑛 ̂ ∗ = = 𝑒 ∑𝑖=1 𝛽𝑖 (𝑥 𝑖 −𝑥𝑖 ) 𝑛 ̂ ∑ 𝛽 𝑥 ĥ(t, X⁡⁡) ℎ̂ (t)𝑒 𝑖=1 𝑖 𝑖. 0. 𝑛. ̂. 當中的𝑒 ∑𝑖=1 𝛽𝑖 (𝑥. ∗. 𝑖 −𝑥𝑖 ). 表示若某解釋變數𝑥1 增加一單位(𝑥 ∗ 𝑖 − 𝑥𝑖 = 1)，則. Hazard⁡ratio為𝑒 𝛽1 ，也就是𝑥 ∗ 𝑖 的風險比𝑥𝑖 多了𝑒 𝛽1 倍。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 27. i Un. v.

(35) 第四章實證結果第一節零膨脹卜瓦松模型根據上章的模型設定，本研究將以 ZIP 與存活分析作為實證的模型，本節先說明 ZIP 之實證結果(見表 10)。首先，整體模型的 p-value 為零，顯示了整體模型具有顯著的解釋能力。並且在 Vuong 的檢定中，p-value 也為零，代表在 95%的信心水準下能夠拒絕虛無假設，因此推論 ZIP 模型的配適程度比一般的卜瓦松模型還要好，使用 ZIP 能解決資料中 over-dispersed 的現象。而在解釋變數的方面則分成兩個部分，其中一個部分為屏除過多的零次數的現象，以 truncated Poisson 來估計影響交易次數之參數。而第二個部分的變數解釋的不是. 治政出售土地，其將造成結構上過多零次數之現象，而其解釋大 excess zero 的部分，立套用的是 Logit 模型。另外，本研究在選擇解釋 excess zero 的變數時，迴歸式. 「次數」，而是研究地主與投資人之間「是否」願意買賣土地，若地主沒有打算. ‧ 國. 學. 先放入目前所有變數，共發現有三個變數是顯著的，分別為「是否位於公園旁」、「是否位於北十二期」、「是否曾為抵費地」，因此下列迴歸式只留下三個變. ‧. 數來解釋 excess zero 的部分，其他未顯著之變數先不納入本模型中。以下實證結果中，***表示在 1%顯著水準下具顯著性，本實證結果中除了「與小學之距. y. Nat. er. io. sit. 離」以外其他變數皆為顯著。表 10 零膨脹卜瓦松模型之實證結果. al. n 變數. Truncated Poisson. Ch. 係數. engchi. i v標準差 n U. 小學. -0.000284. 0.0002555. 國中. -0.00262***. 0.0004264. 高中. -0.00138***. 0.0004373. 大學. 0.00956***. 0.0006918. 市場. -0.00363***. 0.000275. 停車場. 0.00732***. 0.0002958. 快速道路. 0.00921***. 0.0003625. 是否位於公園旁. -0.869***. 0.0709126. 是否位於北十二期. 2.642***. 0.2847608. 是否位於主要道路旁. -0.255***. 0.0618079. 28.

(36) 是否曾為抵費地. -1.165***. 0.0721608. 常數. -10.20***. 0.7038833. 是否位於公園旁. -0.885***. 0.2189592. 是否位於北十二期. 0.346**. 0.1596739. 是否曾為抵費地. -3.025***. 0.5336178. 常數. 0.202. 0.1420254. Logistic. Vuong test of zip vs. standard Poisson: z=4.94. Pr>z= 0.0000. * p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01. 根據以上實證結果其分析如下：. 政治大「高中」愈近其土地交易次數愈高，顯示在國高中周圍交易案件是熱絡的，立這也與當初的預期一致。建商在推行建案時常會主打近學區，因此有開發需. 1. 國小、國中、高中：國中與高中的變數顯著為負的，表示距離「國中」或是. ‧ 國. 學. 求的投資人或是建商在找尋標的物時，學區附近可能就是熱門之地段。然而國小的變數在本研究中是不顯著的，推測本資料中所觸及的最近國小，包含. ‧. 西屯國小與上安國小，兩者均在十二期之外。雖然一樣是教育類設施，但並. y. Nat. 非重劃後所規劃的新學校，並不影響重劃區建商之行為，因此不太能解釋其. sit. 交易次數。另外，十二期內原本有規劃約兩公頃的文小用地，但目前並無開. er. io. 發的計劃，推測未來若興建為國小後應會影響當地的房地產市場。. al. n. iv n C hengchi U 大學：此變數顯著為正的，也就是距離「大學」愈靠近其土地交易次數愈. 2.. 低，此結果與原先的預期不一樣。由十二期的地理位置來觀察，資料中最近的大學有僑光科技大學與逢甲大學，然而其中距離逢甲大學的距離，與距離逢甲夜市的距離，有很高的相關性。因此推測十二期「逢甲夜市」對於土地交易的效果大於「大學」帶來的效果。夜市雖然擁有非常大的集客力，也為當地帶來需多經濟效益，但是考量十二期內占大多數面積為住宅用地，而夜市帶來的噪音以及環境衛生問題，可能會降低自住者願意在附近置產的意願，進而使得附近土地並不是建商交易的熱門區域。另外，參考過往的研究，學校對於附近的居民帶來正的外部性，但吵雜、衛生環境不佳的地區是人們不願意接近之鄰避設施，然而兩者之重要性孰輕孰重，在過去的研究中還未有一致之結論，需要後續研究持續地觀察。. 29.

(37) 3. 市場：實證結果顯示距離「市場」愈近其土地交易次數愈高，推論市場能滿足民眾基本的生活需求，居民通常希望能在步行距離內完成日常用品的購買，因此距離市場近，為土地熱門的交易區域。而十二期作為一個新開發的區域，市場確實具有其重要性。 4. 停車場：實證結果顯示距離「停車場」愈近其土地交易次數愈低，此結果與原先的預期不一樣。原本認為停車場用地附近應為熱門區段，但推測十二期內大多為新的建案，基本上在自家的大樓內或是獨棟的建築外都會設置停車位，因此距離停車場近不太是吸引建商的因素。另外，十二期當中有兩處停車場用地，其位置都接近商業區，主要是服務商務人士或是遊客，接近人潮聚集地，因此推測停車場並不是吸引建商前來之公共設施。. 學. ‧ 國. 5.. 治政大快速道路：本係數結果顯著為正，表示距離「快速道路」愈近，其土地交易立次數愈低，與本文一開始的預期相同。快速道路的功能為能讓人們快速在城市間移動，在以往的研究中都是離交流道愈近，為愈熱門之區段。但由於十二期緊鄰於台 74 線快速道路，全區通往外地均有相當高的便利性。因此推. ‧. 論該區的建商或投資人考量的並不是其便利性，而是認為距離該快速道路愈近，車流量愈多、安寧性較低。再加上台 74 線快速為高架化之道路，推測. y. Nat. er. io. 情形。. sit. 一定程度上也影響到鄰近土地之景觀，因此該快速道路附近並無熱絡的交易. al. n. iv n C 是否位於主要道路旁：此變數結果為「緊鄰於主要道路」與土地交易次數為 hengchi U 顯著的負相關。一般的研究當中「緊鄰於主要道路」通常代表與其他地區的. 6.. 可及性較高，是正面的影響因素。然而觀察本研究中的主要道路：黎明路，其為在重劃前就存在之道路，而黎明路之寬度為二十公尺，相較於周圍的台灣大道(六十公尺)、環中路(八十公尺)的路幅還要來的窄，與一般研究中所稱之主要道路的性質不太一樣，因此對於土地市場的影響有不同的實證結果。另外再加上黎明路上的商業機能較發達，考量安寧性的問題，推測毗鄰「主要道路」在本重劃區中，不太是吸引投資人之交易因素。 7. 是否位於公園旁：本變數之係數在 logistic 與 truncated Poisson 的部分中皆顯著為負的。顯示「位於公園旁」與土地交易次數是負相關，此計數資料之結果與原先的推測相反。但另一方面，「位於公園旁」與 excess zero 也是負相 30.

(38) 關的，表示土地所有人在考慮「是否」買賣土地時，「位於公園旁」之土地，其發生交易的可能性較「非公園旁」之土地來的高。綜合以上兩部分的結果，發現在計數資料的分析上雖然「位於公園旁」與交易次數為負相關，但是「位於公園旁」的交易可能性較高。代表公園附近並非沒有人願意買賣，其發生一次以上交易次數可能性高，推測取得公園附近土地之建商有意進行開發，使得該區土地沒有經過太多次的移轉。 8. 是否位於北十二期：本變數之係數在 logistic 與 truncated Poisson 中皆為顯著。在 logistic 的部分係數為正，代表北十二期相較於南十二期，其發生交易的可能性較低，也就是「位於北十二期」能解釋過多零的部分。但加上迴歸結果的另一個部分，在解釋「一次以上」之交易次數時，北十二期較南十. 治政大地的地主而言，認為該區未來將有很大的發展空間，因此重劃完成後並不願立意將該土地出售，期待未來地價將上漲。但另外一方面，只要該土地有「一二期有較高的交易次數。因此有以下解釋，對於北十二期中最初被分配到土. ‧ 國. 學. 次以上」之交易次數時，也就是地主願意買賣，該土地即成為投資者或是建商亟欲取的之標的物，使得「位於北十二期」的土地交易比較熱絡。推測以. ‧. 上結果之原因：北十二期靠近未來的水湳經貿園區，不僅未來有大型的中央公園，該園區還結合了大學城、會展中心、水岸住宅等等，是台灣少見的大. y. Nat. sit. 型都市開發計畫，預計將帶另一波投資的熱潮。而自從該園區 2004 年宣布. er. io. 變更都市計畫後，到本研究期間結束為止，已經歷了逾十年(十二期重劃區. al. iv n C 買氣，北十二期依然是很熱門之區段，預期未來的房地價將持續攀升。 hengchi U n. 在 2008 年辦理完成)，雖然當中的計畫歷經數次的更改，然而卻不減周遭的. 9. 是否曾為抵費地：本變數之係數在 logistic 與 truncated Poisson 的部分中皆顯著為負的。代表「曾為抵費地」發生交易的可能性比「非抵費地」還要高。但在迴歸結果的第一部分，「曾為抵費地」與交易次數為負相關。綜合以上結果，推測在本重劃區中取得抵費地的地主對土地進行買賣的可能性高，但後續該土地並沒有受到太多的炒作。此結果顯示本重劃區中政府標售土地後，該土地並沒有成為哄抬的對象。. 31.

(39) 第二節存活分析本文另外一個想要研究的重點為在重劃區中土地所有權人是否有養地之情況，而什麼樣的因素會造成建商或投資者有這樣的現象？因此利用上節相同的變數進行存活分析。其中存活時間設定為「最後一次土地交易」的時間點到「登記為建案」之期間，本文以建商養地的觀點來看待這段期間，而「事件」的發生則為建案登記。首先第一條迴歸式中先將所有變數放入，並且算出個別的 Hazard ratio。以下為使用 Cox 比例危險模型之實證結果：表 11. 變數. Cox 比例危險模型實證結果(1). 係數. 標準差. Hazard ratio. 0.00310***. 小學. 1.003104. 高中. 0.0008237 治 -0.00111 政 0.0009558 大立 -0.00257 0.001189. 大學. 0.00471**. 0.0019433. 1.004709. -0.000475. 0.0008214. .999525. 0.00150. 0.0009265. 1.001487. 0.00299***. 0.0011016. 國中. .9989014. 是否曾為抵費地 Pr>z= 0.0000 * p<0.1,. y. -0.153. 0.6222695. 0.0698. 1.329272 .856342. 0.2108484. al. 1.002981. sit. 0.2461608. iv 0.500*** 0.2952155 n Ch engchi U. n. 是否位於主要道路旁. 0.283. io. 是否位於北十二期. Nat. 是否位於公園旁. er. 快速道路. ‧. 停車場. .9974309. 學. 市場. ‧ 國. **. 1.072663 1.651223. ** p<0.05, *** p<0.01. 從整體模型來看，p-value 為零，顯示了整體模型具有顯著的解釋能力。其中「小學」、「高中」、「大學」、「快速道路」及「是否曾為抵費地」之係數為顯著的，而若將顯著之變數篩選出來單獨跑迴歸，其 Cox 比例危險模型之結果如下表：表 12. 變數小學. Cox 比例危險模型實證結果(2). 係數. 標準差. Hazard ratio. 0.00283***. 0.0006472. 1.002835. 32.

(40) 高中. -0.00189**. 0.000855. 0.9981108. 大學. 0.00295***. 0.0010846. 1.002952. 快速道路. 0.00123***. 0.0003221. 1.001231. 0.535***. 0.2925942. 1.708171. 是否曾為抵費地 Pr>z= 0.0000 * p<0.1,. ** p<0.05, *** p<0.01 在 Cox 比例危險模型實證結果(2)中，整體模型也是顯著的。而在上表第三. 欄中的 Hazard ratio 為在某個時間點之下給定 X 值事件的風險比值，當中每個風險比值算法為：Hazard⁡ratio = 𝑒 𝛽𝑖 。實證結果發現相距「小學」的距離多一單位，其 Hazard ratio 為 1.002835，也就是興建成建案的可能多了 0.28%，換句. 政治大極開發的要素。而如同上節所敘述，本資料中所觸及之小學都是原有的學校，立既有的題材或許是建商不願積極開發的原因之一。另外，變數「大學」、「快速話說距離小學愈近，其養地的風險愈高。推測「近小學」並不是能促進建商積. ‧ 國. 學. 道路」與變數「小學」的結果一樣，每距離該設施多一單位，其風險值變為一倍以上，也就是說距離該設施愈近發展成建案的風險愈小，也視為有養地之情. ‧. 況。根據上節結果總結：距離「大學」與「快速道路」愈近不僅交易愈不熱. y. sit. 之要素。. Nat. 絡，同時建商也較不願意開發成建案，推測此兩設施在十二期中並不是受歡迎. er. io. 相對的，變數「高中」之估計係數顯著為負的，其 Hazard ratio 為 0.9981，. al. n. iv n C 之可能性愈大。此實證結果也能與上節討論作結合， h e n g c h i U 「高中」附近除了帶來熱絡表示距離高中多一單位，發展成建案的可能愈小，因此距離愈近其發展成建案的土地交易，建商也認為該區是吸引民眾購屋的區段，同時十二年國教發展在即，地區性之高中之重要性逐漸提升，推測建商因此加快建設的腳步，以取得先機並獲得開發之利益，因此沒有選擇繼續養地。而另外一方面，「曾經為抵費地」相較於非抵費地，其開發成建案的可能增加 1.708 倍，因此本重劃區的抵費地與其他土地相比，較快速地發展成建案，並無養地之現象。政府除了需仰賴抵費地的出售以獲得後續建設的費用，同時政府所劃定之抵費地其後續是否有得到合理開發也需要政府的關注，而本次實證結果中發現其相對於非抵費地並無養地之情況。. 33.

(41) 第五章結論與建議第一節結論根據本研究的實證結果，使用 ZIP 來分析土地交易次數具有顯著的解釋能力，而當中也發現大部分之變數是顯著的。而實證結果中，距離「國中」、「高中」愈近，其土地交易次數愈高，顯示屬於國民義務教育範疇內的國、高中，其周圍的土地是熱門的交易區段。然而另外一方面，大學在本研究中卻是相反的結果，推論民眾希望離國高中愈近愈好，以滿足子女就近入學的需求，而大學則不具有此性質。因此政府若要平衡區域發展時，應妥善規劃學區內學校數量，而為了因應重劃區的人口，是否新建國高中也應納入考量。而若該學校不. 治政響。此外，接近「市場」與「北十二期」也是相對交易熱絡的地區，此兩個變大立數皆與政府未來重大的開發計畫相關，可見政府重劃政策之結果也會受到其他在重劃區內，例如本文中的小學，則對於重劃區內的土地市場沒有顯著的影. ‧ 國. 學. 的開發計畫的影響，推論投資人在事前規劃時會通盤考量政府所發表的不同政策。然而在北十二期周圍的經貿園區，其規劃耗時、期間政策反覆變動，雖然. ‧. 提供一個好的願景，但民眾也要注意未來政府是否會實現該規劃，而非成為政府所開的空頭支票。. y. Nat. sit. 另一方面，「大學」、「停車場」、「公園」、「快速道路」、「主要道路」在十二. al. er. io. 期中受到較少之炒作。其中資料範圍中的停車場接近鬧區，而十二期的規劃中. n. 多為容納自住需求之居民，因此安寧性為受到較多的考量；此外，在本重劃區. Ch. i Un. v. 內皆享有高度的交通便利性之下，鄰近快速道路並不是建商的目標。再加上本. engchi. 區的主要道路黎明路，其路幅較狹小，並不具一般主要道路之優點，也影響地主的土地投資行為。至於「位於公園旁」為地主在考慮「是否」買賣土地的正面因素，但其對交易次數影響卻是負的，推測建商取得附近之土地後，並非作為炒作之工具，而是有明確的開發計畫，因此有較少交易次數之現象。而「抵費地」在本研究中並無發現有過多炒作的行為，並且開發成建案的可能也較高，可發現本重劃區中抵費地與其他土地相比有較好的開發狀況。而由於資料限制，抵費地當初選取的標準為何尚未能得知，而為何會有此結果，有待後續研究深入探討。整理以上結論，發現在本研究中影響土地交易行為的變數可以歸納為兩大類，分別為既存設施與新建公共建設。所謂的既存設施為，在本研究資料中，計算距離的設施是在十二期重劃以前即存在之設施，包含了「小學」、「大學」、 34.