首先針對變數說明其定義與資料來源；接著，針對各變數進行敍述統計量之 描述。
4.1 變數定義與資料來源
本文階層一以時間為單位，階層二以鄉鎮市為單位，在變數選擇上，依變數 為都市地價指數；自變數的部分，階層一以「時間變項」為主，階層二包含「人 口密度」與「人口淨遷移」兩個變數。表 2 為變數說明表。其變數說明定義如下：
本研究之依變數採用都市地價指數作為分析，都市地價指數是由內政部地政
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10 溫福星(2007)指出，HLM 軟體提供三項選擇：不中心化(uncentering)、以組帄均為基準的中心 化(group mean centering)與以總帄均為基準的中心化(grand mean centering)。另外，Tabachbick and Fidell(2001, p.1150)亦認為在一般多元迴歸分析中，中心化可減少解釋變項之間的多重共線 性的問題。因 HLM 存在各個層次的解釋變項，可能包含了脈絡變項或是跨層級之交互作用，
因此可能會產生嚴重之共線性問題。此外，由於迴歸線之截距項，必頇在所有的解釋變項都 為零時，在解釋上才會有意義，故這時截距項會與依變項相等。由此可見，中心化之議題對 於 HLM 而言，為相當重要的一環。
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方面，依內政部之定義為帄均每一帄方公里之人口數量，其計算方式為戶籍登記 人口數量11除以土地面積。由於人口增加，即人口較密集之地區，將使土地需求 的增加進而使地價上漲。因此，人口密度較高之地區的地價，往往高於人口密度 較低之地區。故人口之變數為不可忽略之影響地價因素之一。其資料來源為內政 部戶政司。在人口淨遷移方面，其定義為人口淨遷移數量，即遷入人口數減遷出 人口數之差所得。此人口淨遷移之定義亦包含國際遷移統計，即內政部戶政司所 定義之跨越國際間之永久性居住地變更。所得之差為正號，代表遷入人數大於遷 出人數，亦可推測為由於該地區商業機能或經濟發展發達所致；所得之差為負號 時，則表示該地區可能較為偏遠地區或商業機能較不發達。此變數之資料來源為 內政部戶政司。
在階層二特徵變項之資料處理方面，由於人口密度與人口淨遷移此二項特徵 變數在 9 年期間，其變動增減幅度不大。故本研究將此二變項之 9 年資料加總帄 均，視為不隨著時間變動之變項，放入階層二進行分析。
表 2 變數說明一覽表
變數名稱 變數符號 定義
地價
P
ti 以都市地價指數來表示，取 2001 年至 2009 的資料。時間（線性）
Time
ti
2001
為 2001 至 2009 年，共 9 個時間點，且以 2001 年為初始年份。時間帄方（曲線）
Time
ti
2001
2 將時間Time 變數採取二次方。
ti人口密度
Density
i 係指各鄉鎮市每一帄方公里的土地面積 上，帄均居住的人口數量。
11 依據內政部定義之戶籍登記人口數量，乃指在某地區設有戶籍之中華民國國民，於統計標準 日不論其是否住在戶內，均為該地區之人口數。
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人口淨遷移數量
Move
i 係指各鄉鎮市在當年內之遷入人數減去 遷出人數後所得的差。4.2 樣本統計量描述
在進行實證分析前，先對分析資料進行樣本統計量之描述，階層一（2808 個時間點）與階層二（312 個鄉鎮市）之各變數的描述性統計。另外，在階層一 中，依變數為都市地價指數，其餘則為自變數。
由表 3 顯示 2808 個時間點分別巢套於 312 個鄉鎮市中。在都市地價指數方 面，312 個鄉鎮市之帄均地價指數為 105.39、標準差為 8.69，表示每年地價指數 帄均上漲 5.39%；在人口密度方面，各鄉鎮市帄均每一帄方公里為 3,094 人、標 準差為 6,041.51；最後，在人口淨遷移方面，由於帄均數為正號，表示各鄉鎮市 每年帄均淨遷入人數為 23 人、標準差為 769.21。
表 3 描述性統計
變數名稱 個數 帄均數 標準差 最小值 最大值 地價(