綜前所述，都市更新事業委託實施推動除依照公部門法制規範程序執 行外，更仰賴實施者及其專業團隊的能力進行專業領域整合與協助排除障 礙，惟委託實施涉及私部門的私權協議與權益保障的代理問題，凸顯實施 者的良莠對地主委託實施都市更新事業推動的重要性，以及建立委託實施 範疇協議內容（契約條款）的認知共識與基本規範，對促進協商具有降低 交易成本的助益，因此本研究爰引現行國內不動產交易管理制度相關法制 規範，作為建立「整合代理機制」的參考；另方面，日本 1969 年訂頒「都 市再開發法」作為更新專法，三十餘年來，展現亮麗的都市更新事業成績，
由於國情與文化類似，從推動經驗、專業與成果面觀之，日本都市更新事 業的推動與特色值得作為本研究建構「整合代理機制」與配套措施的參考 與借鏡。
壹、國內不動產交易管理制度
民間都市更新事業推動，依委託實施推動三個階段程序－發起至核 定、營建施工及竣工交屋－實施者亦同時扮演建物起造人及成屋所有權人 角色，並與地主、預售屋購買者、成屋購買者等三者對應產生三種不動產 交易行為模式，茲就階段程序與交易模式內容之關聯分述說明，並如圖 3-3-1 所示。
一、「都市更新發起至權利變換計畫核定」階段
實施者本身或複委託更新服務單位協助，從都市更新發起、擬定、
核定階段，進行更新評估、規劃、協商等整合作業，並與地主完成委託 實施契約簽署，由實施者出資實施，地主以房地抵付實施者更新事業共 同負擔費用後，取得更新竣工房屋，係屬一種「土地合併開發」交易模 式。
二、「申領建造執照－營建施工」階段
實施者為更新建物法定起造人，經申領建造執造照3-36，就分配之更 新建物委託不動產經紀業3-37進行「預售」行為，與購屋者簽署定型化預
3-36 依公寓大廈管理條例第 58 條第 1 項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建 造執造，不得辦理銷售。」
3-37 不動產經紀業管理條例第 4 條規定：「經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之 公司或商號」。代銷業務指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。
代銷業屬民法債編委任關係，民法第 528 條規定：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託 他方處理事務，他方允為處理之契約。」仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間
售屋買賣契約書，由購屋者支付價金，實施者於竣工後交付房地，係屬
檢視第二、三階段有關委託不動產經紀業進行「房屋預售」或「成屋 銷售」之不動產交易行為模式，皆已受到不動產交易制度相關法制規範，
如不動產經紀業管理條例、消費者保護法、公平交易法3-38及公寓大廈管理 條例等重要法令的規範，對不動產交易制度產生極正面的影響，然就第一 階段「土地合併開發」交易模式－地主與實施者從發起至核定階段的委託 實施行為，確任由委託實施雙方自行整合協議，不僅未與都市更新事業審 議程序，進行必要的資訊揭露及審議結合，更缺乏完整的配套規範，致使 推動實施過程存在代理問題及衍生高額的交易成本，影響民間參與都市更 新的推動成效。
本節擬針對「土地合併開發」交易模式規範之匱乏，就國內不動產經 紀業管理條例、定型化契約及條款等有關消費者權益保障機制加以探討，
並爰引其重要措施作為本研究研擬「整合代理機制」及配套措施建構的參 考。
ㄧ、不動產經紀業管理條例3-39
不動產交易金額龐大及交易手續繁褥，一般人買賣不動產既缺乏經 驗、時間也無專業知識，且因交易資訊不易流通，故在交易過程中，購 屋糾紛頻傳，躍居各類消費申訴與民事訴訟案件之首位3-40，影響消費者 權益甚鉅。民國 88 年 2 月 3 日「不動產經紀業管理條例」(下稱經管條 例)公布施行，創造房地產輔助行業中，第一個完成立法程序的專門職業 法案，不動產經紀業 (下稱經紀業) 3-41，不僅須接受政府地政機關的管 理與監督，且賦予經紀業更高的專業要求、更嚴謹的法律要求及法律責 任，以建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健 全發展，經管條例重要機制有下列幾點：
（ㄧ）經紀業屬特許行業
經紀業者向地方政府地政機關核轉內政部地政司申請設立許可
3-42，再依公司法規定，向經濟部辦理公司登記（核定為不動產經紀業）
及地方政府建設機關申請商業登記，並繳存營業保證金3-43，設置營業
3-38 民國 90 年 5 月 22 日行政院公平交易委員會令發布「公平交易法對房屋仲介業之規範 說明」；民國 91 年 11 月 6 日令發布「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」。
3-39 參閱趙達文（1999）、曾文龍（2001）、林旺根（1998、1999）。
3-40 常見仲介糾紛之類型有：斡旋金、賺差價、隱藏重要資訊、不當承諾及產權糾紛等，
參閱林旺根，1998：22。
3-41 經管條例第 4 條規定，經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。
3-42 經管條例第六條針對公司、商號負責人之消極資格，明訂有七款情形之一者，不得申 請經營經紀業，其經許可者，撤銷或廢止其許可之規定。
3-43 經管條例第 8 條營業保證金由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國 聯合會統一於指定之金融機構設置營業保證基金專戶儲存，並組成管理委員會負責保管；
處所 3-44及經紀人至少一人，並加入登記所在地之同業公會始得營業
3-45，未經許可而經營者，依法禁止。
（二）建立經紀業人員證照制度
經紀人員依其工作內容與責任輕重，分為經紀人與經紀營業員兩 級：（1）經紀人其職務為執行仲介或代銷業務，須經考試院不動產經 紀人考試及格3-46與具有一年以上經紀營業員經驗。經紀人證書有效期 限為四年，期滿時，經紀人應檢附其於四年內在中央主管機關認可之 機構、團體完成專業訓練 30 個小時以上之證明文件，向直轄市或縣 (市) 政府辦理換證。有條例第六條第一項第一款至第四款或第七款情形之 一者，不得充任經紀人員。已充任者，應撤銷或廢止其證書或證明、
（2）經紀營業員其職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務，由中央主 管機關指定單位辦理「測定」3-47 ，營業員訓練不得少於 30 個小時，
其證明有效期限為四年，期滿時應檢附完成訓練 20 個小時以上之證明 文件，向中央主管機關指定之機構、團體重新辦理登錄。
（三）經紀人專責執行業務之簽證機制
仲介契約是具有高度信賴關係的債權契約，加上房地產交易金額 龐大，處理仲介事務，應由經紀人親自為之，不得再委託他人。不動 產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下 列文件應由經紀業指派經紀人簽章：（1）不動產出租、出售委託契約 書、（2）不動產承租、承購要約書、（3）定金收據、（4）不動產廣 告稿、（5）不動產說明書、（6）不動產租賃、買賣契約書，另（1）、
（2）項之規定於經營代銷業務者不適用之；不動產說明書應記載及不 得記載事項，由中央主管機關定之（經管§22）。
（四）按政府規定之標準計收報酬不得收取差價
不動產之經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲 介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標
基金之孳息部分，得運用於健全不動產經紀制度。第 7 條應繳之營業保證金及繳存或提供 擔保之辦法，由中央主管機關定之。
3-44 經管條例第 4 條經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所。
3-45 經管條例第 7 條加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；
逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限 以三個月為限。
3-46 不動產經紀人考試為普通考試，應考資格應依專門職業及技術人員考試法之規定。
3-47 經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或不動產經紀 人考及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者。
準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利 息後加倍返還支付人（經管§19）。
二、定型化契約及條款3-48
消費者保護法為落實消費者權益之基本法律，對於定型化契約條款
3-49，有下列幾點的規範：
（一）基於私法自治與契約自由原則，定型化契約條款須經他方當事 人明示或默示同意受其拘束，該條款始成為契約之內容(消保法 第十三條第一項規定)。訂立定型化契約前，預留合理期間，供 消費者審閱全部條款內容；倘有違反，該條款除經消費者主張 外，並不構成契約之內容3-50。
（二）定型化契約條款有疑義時，應為有利於相對人之解釋（消保法 第 11 條第 2 項）3-51。
（三）定型化契約條款符合誠實信用原則，不得違反平等互惠原則3-52 或任意規定之立法意旨，亦不得妨礙契約目的之達成，始具有 拘束相對人之效力3-53。
（四）行政機關得選擇特定行業，公告定型化契約條款之應記載及不 得記載事項3-54，經主管機關所公告之事項，具有「強制效力」，
3-48 參閱楊芳賢（2005）、詹森林（1998）、楊鴻謙（1998）。
3-49 定型化契約條款，或稱「一般條款」，係指契約當事人之一方，為與不特定之多數相
3-49 定型化契約條款，或稱「一般條款」，係指契約當事人之一方，為與不特定之多數相