行政院國家科學委員會專題研究計畫 成果報告
老人擁屋者住宅選擇變遷之研究
計畫類別： 個別型計畫
計畫編號： NSC91-2415-H-004-020-
執行期間： 91 年 08 月 01 日至 92 年 07 月 31 日
執行單位： 國立政治大學地政學系
計畫主持人： 林秋瑾
報告類型： 精簡報告
處理方式： 本計畫可公開查詢
中 華 民 國 92 年 10 月 31 日
1
行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告
老人擁屋者住宅選擇變遷之研究
A Study of the Housing Decisions Change on Elderly Homeowners
計畫編號 NSC91-2415-H-004-020
執行期限：91 年 8 月 1 日至 92 年 7 月 31 日
主持人：林秋瑾
[email protected]國立政治大學地政系
一、 中文摘要 『倒金字塔』之人口結構存在於工業開發中 國家如美國、日本與及歐洲等國家中。高齡化社 會下，老年時期需要面對的問題是經濟問題（蕭 麗卿，1994）。再者，現今高度都市發展的社會中， 傳統三代同堂的大家庭制度開始瓦解。因此，在 各種年齡團體中，最有可能有貧窮問題的當屬老 人。面對者，你我都可能的年代，如何安排老人 居住？又如何規畫老人住宅？住宅可能為未來之 財 源 之 投 資 工 具 嗎 ？ 不 同 產 品 （ 如 獨 立 生 活 （Independent Living）、協助生活（Assistant Living）以及專業療養（Skilled Nursing）老人 住宅類型；又如日本年金屋）之潛在需求又如何 呢？就國內整個老人住宅需求情形，探討整體老 人住宅需求市場的潛在問題，並就全球老人化趨 勢下工業開發中國家中選擇美國、日本與英國對 老人住宅需求問題與對策之比較，以為國內整體 老人住宅需求市場的潛在問題與對策之借鏡。 由於住宅特質異於其他商品特質的交互作 用下，如耐久、昂貴、異質，使得住宅產品彼此 間無法完全替代，大多數高齡者而言住宅選擇是 一個重大的挑戰，面對住宅為其可能終生積蓄之 僅有顯要之資產，也可能為其投資組合之一部 份；然其代表獨立與許多記憶的來源，若遷移自 己的住宅家園可能代表家庭的瓦解。但是，現今 高度都市發展的社會中，由於家庭結構改變、個 人教育程度差異等影響，傳統三代同堂的大家庭 制度開始瓦解。根據學者對於老人居住安排的研 究發現，如果老人的平均教育程度提高為初中， 老人獨居比例將提高 3％到 10％（陳肇男，1999）。 此外，社經地位較高的人與子女同居的比例反而 比較低（羅紀瓊，1987）。依照內政部統計處於民 國八十八年所進行的「台閩地區老人福利機構徐 求概況調查」時,如有適合的老人福利機構，大夠 有六成的民眾願意去居住。這也似乎透露著一個 訊息，隨著現今社會現代化、教育水準的提昇以 及人們想擁有生活上的高度自主性的影響，未來 老人獨居或僅與配偶同住的居住型態可能比例會 增加，因此，未來的老人住宅需求也可能隨之改 變，會有更多類型的老人住宅，來滿足各種不同 老人族群住宅需求。 從上述的觀點，導引出本研究所欲探討的課 題：「什麼樣的老人會住在什麼樣的住宅？而什麼 樣的住宅會居住什麼樣的高齡者？」。對不同特質 的老人族群而言，何者為其理想合適住宅？又會 選擇在何種區位、何種類型？會以租賃形式或是 直接購買方式佔有？此即本研究試圖瞭解之問題 所在。因此，本研究擬從住宅與高齡者對偶性觀 念，利用台北地區 1980 年、1990 年與 2000 年戶 口與住宅普查為母體，並補以抽樣問卷調查資 料，進行實證分析，比較十、二十年來擁屋老人 對住宅選擇的變遷情形；並對以上課題進一步澄 清，而對擁屋老人住宅選擇做清楚的解釋說明， 同時藉由普查資料的分析，反應住宅狀況與老人 住宅需求間關係，期望提供政府研擬老人住宅政 策的參考。 關鍵詞：擁屋老人、老人住宅、老人住宅需求、 住宅普查、對偶性、住宅選擇Abstract
A Study of the Housing Decisions Change on Elderly Homeowners
Elderly Homeowners adjusts their decision of housing demand by various factors. This study explores the characteristics of aged formation first. Agings are divided into three sub-groups. The similar characteristics and implicit housing demand of every aged group would be analyzed. Further we examined different choices of moving decision, housing choice decision and location decision. In different aged group, indicating different income level, number of members, marriage status or other specific characteristics, they how to adjust their housing demand and make their housing decisions. The results will provide housing market segmentation information and explain the housing change
behaviors. Using multi-logit model and the data from “1980, 1990 & 2000 Census of Population and Housing in Taipei area” and additional sampling survey data, the empirical studies are tested.
Keywords ： Housing Demand, Aging, Elderly Homeowners, Change Behaviors, Multi-Logit Model 二、 緣由與目的 （一）計畫之緣由 面對高齡化的來臨，我國早在民國 82 年底老 年人口佔總人口比例已達聯合國高齡化社會之標 準，至民國 90 年六月底 65 歲以上的老年人口即有 194 萬人，佔總人口的 8.69％（請參考圖 1、圖 2）。 預計到了民國 101 年，老年人口便會突破 240 萬， 約佔總人口 10.1％（經建會人力規劃處，1997）。 故我國人口結構將日趨老化，對於老人福祉社會， 如不及早規劃，未來可能會對於政府財政方面造成 沈重的負擔 。 根據台灣地區房地產年鑑（信義房屋，民國 八十六年）的區分，國內老人住宅發展過程可分為 以下幾個階段： （一）發韌期（民國六十一年至民國六十二年） 國內老人住宅的發展，最早是以自費安養的 型態開始，最早的是私立台南仁愛敬老所在民國六 十一年創設，隨後有台中縣私立菩提仁愛之家以及 佛光山上的佛光精舍，但當時由於傳統觀念仍根深 蒂固，無法接受老人進住安養機構，使得這些自費 安養機構的進住人數均相當少，也造成其流動率甚 高。 （二）政府參與期（民國六十三年至民國七十九年） 最早的老人安養機構是民國六十三年於高雄 創立市立仁愛之家，其主要服務是退休榮民，而後 各地方皆陸續成立，例如台北縣立仁愛之家（民國 六十八年）、台灣省立台北仁愛之家（民國七十二 年）、翠柏新村（民國七十四年），這些都是以安養 院的模式出現。 （三）發展期（民國七十九年以後至今） 由於國內高齡化的趨勢無法避免，興建老人 住宅需求必將日益升高，因此投入此一市場的民間 業者也逐漸增加。民國八十一年時，太平洋建設首 先加入老人住宅市場經營的行列，在北投成立「奇 岩居」，開始是以健康老人為訴求對象，但因住房 率太低，因此將對象擴大至需照料的老人；民國八 十二年，潤泰建設於淡水推出預售老人住宅個案-「淡水潤福生活新象」，但由於各種因素及國人觀 念尚未能接受，因此黯然收場，但隨後又於民國八 十五年以中高收入健康老人為訴求對象，以押租方 式進行經營，獲得不少的迴響與出租率。 根據內政部統計處「台閩地區老人福利機構 需求概況調查」所做的調查顯示，老年人心目中理 想的居住安排中，雖然仍以與子女同住為最理想的 養老方式，但其比例隨現今社會的急速變遷、國人 教育水準的提升、死亡率持續下降、老人餘命的延 長、生育率與退休年齡的下降等因素，與子女同住 有逐漸下降的趨勢。其比例下降，意味著將有越來 越多的老人，可能選擇獨居或與僅與配偶居住，因 而對不同特質的老人族群而言何者為其理想合適 住宅？又會選擇在何種區位、何種類型？會以租賃 形式或是直接購買方式佔有？影響住宅選擇的變 遷的要因為何？此即本研究試圖瞭解之問題所在。 根據老人福利機構需求概況調查報告（內政 部，1999），發現 65 歲以上老年人口中，教育程度 越高者，對其理想居住安排相較於教育程度低者有 下列三種影響 ： 1. 教育程度越高，其未來理想養老居住方式 中，與子女同住比例越低。如教育程度在專科、大 學及以上者，其理想養老方式中，與子女同住比例 都偏低，分別為 39.22％以及 35.56％。 2. 教育程度越高，其未來理想養老居住方式 中，僅與配偶同住的比例較高。如教育程度在專 科、大學及以上者，其理想養老方式中，僅與配偶 同住的比例較高，分別為 39.29％以及 35.56％。 3. 教育程度越高，其未來理想養老居住方式 中，獨居的比例較高。如教育程度在大學及以上 者，其理想養老方式中，獨居的比例最高，分別為 4.44％。 4. 教育程度越高，其未來理想養老居住方式 中，住老人福利機構的比例較高。如教育程度在專 科、大學及以上者，其理想養老方式中，住老人福 利機構的比例較高，分別為 21.57％以及 20％。因 此，隨著近年來國民所得不斷提升以及國人的教育 水準日漸提升的趨勢下，未來老年人口居住安排的 選擇上，與子女同住的比例勢必逐漸降低，亦可能 連帶影響老年人口的居住選擇，可能一改過去大家 庭、大坪數的住宅，而改以小家庭或單身為主、小 坪數的住宅。 由於老年人口的經濟來源收入亦可能影響老 年居住選擇，如原本為大坪數之三代同堂住宅，可 能隨著經濟收入的變動，以及人口老化的生理需 求，而使得原本大坪數的住宅，在維修以及稅賦的 考量下，使得老人無力負擔，轉而尋求以小家庭為 主的住宅需求。因此，再從老年人口主要經濟來源 收入來分析，首先將老年族群分為 50∼64 歲年輕 老人（或稱潛在性老年人口）、65∼80 歲的中老年 人、以及 80 歲以上的老老年人口三個族群，再來 觀察其經濟來源收入的變化情形。50∼64 歲的年 輕 老 人 主 要 經 濟 收 入 前 三 名 依 序 為 工 作 收 入 （59.02％）、子女奉養（24.81％）、撫卹金退休金 或保險給付（8.08％），主要還是以工作收入為主， 多半與子女同住；到了 65∼80 歲的中老年人口， 主要經濟收入便逐漸以子女奉養（49.45％）、撫卹 金退休金或保險給付（19.76％）、儲蓄、利息、租 金、投資（10.05％），這時期的老年人多半剛退休， 身邊也有些儲蓄、身體也還健康，正要開始準備享 受退休生活，在居住選擇上，如不與子女同住，可 能會以安養中心或目前以休閒、健康的養生住宅為 主，到了 80 歲以上的老老年人，幾乎主要依靠子 女奉養（68.51％）為主，餘為社會救助（12.99
％）、儲蓄、利息、租金、投資（8.44％），此時身 體狀況各方面也逐漸退化，便可能改以醫療比重較 重的療養中心為主。就開發者角度而言，應針對各 老年族群的特性與生理需求，設計與規劃不同的老 人住宅產品，從老年經濟來源收入來看，老年人之 經濟收入擁有自主性較高的族群應屬 65∼80 歲的 中老年人，其多半剛退休，在經濟與空閒時間都較 為充裕，能主動的參與各種戶外活動，因此在產品 規劃上，應多以戶外設施的比例較大，若建商以 80 歲以上的老老人為消費族群，則醫療與服務人 員部分所佔比例應較高。 再從區域別來看老人住宅市場，台灣北部區 域（指台北縣市總和）的老人總數一直居於全省之 冠，台北縣市老人總數分別為 22 萬與 25 萬人，而 其老人安養與長期照護總床數卻僅有一千四百個 床位左右，顯示在大台北地區開發老人住宅深具市 場潛力。 若從台灣地區整體老人住宅的有效需求來 看。民國 89 年 65 歲以上老年人口比例估計 8.62 ％，總計老年人口約 192.1 萬（＝2,228 萬*8.62 ％），以獨居類型為主的老人住宅需求為例約在 17.66 萬左右，其他類型之住宅需求依此類推。 求算老人住宅潛在需求中，先將低收入老人 人口排除（假設其為不在市場上之購屋者），因此， 根據中華民國臺灣地區家庭收支調查報告（行政院 主計處，2000），65 歲以上低收入人口比例約為 51.9％ ，(將每月低收戶標準 8,150 元換算成以年 為主，則 8,150 元/月*12 個月＝97,800 元/年，故 年收入在 100,000 元以下者人數為 602,060 人，低 收入老人比例為 602,060÷1,159,074＝51.9％) 。 假設低收入老人比例在各居住型態中的比例 維持不變，依照老年人口居住安排比例，老人住宅 潛在需求公式為： 老年人口最大可能潛在需求戶數 = （老年人口總 數*居住安排比例 *（1-51.9％））/同住老年人數 因此，以民國 89 年老年人口總數、居住安排 比例計算各類型老人住宅潛在需求為例如下。 1、單身型態老人住宅＝老年人口總數*獨居老人比 例*（1-51.9％）＝93,966（戶） 2、小家庭（兩人）型態老人住宅＝老年人口總數* 僅與配偶同住比例 *（1-51.9％）/2＝60,509(戶) 3、大家庭（三代同堂）型態＝老年人口總數*與家 人同住比例 *（1-51.9％）/2＝203,626(戶) 而 根 據 國情 統 計通 報 （行政 院 主 計處 ， 2000），民國 88 年底老年人口數約為 187 萬人，其 中安置於安養中心人數 7,984（11,823）人，老人 公寓人數為 278（821）人，社區安養堂人數為 440 （792）人，養護機構人數為 4,116（5,222）人。 括弧表可供容納人數。有此可知可提供老人居住處 僅（含未使用資源）（11,823+821+792+5,222=）可 供容納人數為 18,658 人，而最保守之老年人口最 大可能潛在需求戶數為 358,101，兩者之差距可看 出，目前老人住宅市場的需求遠大於供給。因此， 如何安排老人居住？又如何規畫老人住宅？住宅 可能為未來之財源之投資工具嗎？不同產品之潛 在需求又如何呢？就國內整個老人住宅需求情 形，探討整體老人住宅需求市場的潛在問題，並就 全球老人化趨勢下工業開發中國家中選擇美國、日 本與英國對老人住宅需求問題與對策之比較，以為 國內整體老人住宅需求市場的潛在問題與對策之 借鏡。 （二）計畫之目的 1.針對老人住宅需求的潛在問題與課題之探討，面 臨全球老人化趨勢下借鏡工業開發中國家中選 擇美國、日本與英國對老人住宅需求問題與對 策之比較，以為國內整體老人住宅需求市場的 潛在問題與對策之因應。 2.瞭解不同老人族群特質與住宅選擇間的對偶關 係。 3.比較台北市 1980 年、1990 年與 2000 年戶口與 住宅普查資料現況，並分析這十、二十年間的 擁屋老人與住宅選擇狀況的變遷情形。 4.建立擁屋老人住宅選擇模型，藉由變遷分析，並 嘗試找出導致變遷背後的可能因素，以提供政 府研擬住宅政策參考之用。 三、 結果與討論 根據上述的研究動機與目的，本研究的主 要研究成果有下列幾項： 第一部份： 就台北市老人住宅需求情形，探討台北市整 體老人住宅需求市場的潛在問題，並就住宅權屬與 來源、區位選擇及其影響因素為初步分析，並為變 遷之比較。 一、 模式的應用上 本文主要依循消費者行為理論之假設，以隨 機效用函數為基礎認為消費者行為之決策取決於 效用最大化之假設，故利用離散選擇模式討論有關 住宅選擇問題，而選擇模式中應用於住宅選擇領域 又以羅吉特模式為最廣泛，符合本研究目的者原有 多項羅吉特（MNL）及巢式多項羅吉特（NMNL） 兩類模式；此外，目前之住宅市場並非一完全資訊 市場，基於模式之特性及研究目的之需要，故本研 究採用巢式羅吉特模式以分析家戶之住宅選擇情 況。 二、住宅權屬與來源、區位選擇及其影響因素之初 步分析 三、住宅權屬與來源、區位選擇及其影響因素之變 遷方面 第二部份：實 證 分 析 方 面 （ 一 ）1 9 8 0、 1 9 9 0 年 老人之 住 宅 選 擇 狀 況 1 . 自 有 住 宅 次 市 場 下 之 住 宅 區 位 選 擇 2 . 租 賃 住 宅 次 市 場 下 之 住 宅 區 位 選 擇 3 . 自 有 、 租 賃 住 宅 次 市 場 之 選 擇 （ 二 ） 2 0 0 0 年 老人之 住 宅 選 擇 狀 況 1 . 自 有 住 宅 次 市 場 下 之 住 宅 區 位 選 擇
2 . 租 賃 住 宅 次 市 場 下 之 住 宅 區 位 選 擇 3 . 自 有 、 租 賃 住 宅 次 市 場 之 選 擇 （ 三 ） 1 9 8 0 、 1 9 9 0 年 與 2 0 0 0 年 老人之 住 宅 選 擇 狀 況 之 比 較 分 析 1 . 自 有 住 宅 次 市 場 下 之 住 宅 區 位 選 擇 2 . 租 賃 住 宅 次 市 場 下 之 住 宅 區 位 選 擇 3 . 自 有 、 租 賃 住 宅 次 市 場 之 選 擇 由實證資料試圖瞭解「什麼樣的老人會住 在什麼樣的住宅。而什麼樣的住宅會居住什麼樣的 高齡者」。對不同特質的老人族群而言，得其理想 合適住宅。就區位、類型並以租賃形式或是直接購 買方式佔有來分析。並從住宅與高齡者對偶性觀 念，找出影響國內擁屋老人住宅選擇之影響因素， 並由實證模型，分析老人類型、住宅選擇種類，以 釐清國內擁屋老人住宅選擇影響因素。 四、 計畫成果自評 本研究主要目的在對就台北市老人住宅需求 情形進行探討，並以不同時間（1980、1990、2000） 就住宅權屬與來源、區位選擇及其影響因素為初步 分析。但在時間與經費均相當有限的情況下，本研 究雖提出「什麼樣的老人會住在什麼樣的住宅。而 什麼樣的住宅會居住什麼樣的高齡者」。對不同特 質的老人族群而言，得其理想合適住宅。就區位、 類型並以租賃形式或是直接購買方式佔有來分 析。並從住宅與高齡者對偶性觀念，找出影響國內 擁屋老人住宅選擇之影響因素，並由實證模型，分 析老人類型、住宅選擇種類，進而釐清國內擁屋老 人住宅選擇影響因素，但受限於普查問項有限，在 分析時仍有相當的限制，未來仍有許多必需改進之 處，茲將其提供後續研究做為未來之建議。 . 後續研究 (1) 住 宅 區 位 方面 (2) 老人之 住 宅 資料應用方面 (3) 住 宅 類型方面 (4) 老人之 住 宅 選 擇 影響因素方面 (5) 模式的參數校估方面 (6) 老人之 住 宅 選 擇 變化方面 五、 參考文獻 1.老人住宅相關研究 呂建國等，『現代老人住宅型態設計之研究』，中華 民國建築學會第七屆建築研究成果發表會論文 集，台北，民國八十三年。 阮清怡等，『公私立仁愛之家寢室空間現況調查與 建議-以台灣省南部地區為例』，中華民國建築學會 第六屆建築研究成果發表會論文集，台南，民國八 十二年。 周柏宏、林秋瑾，『建商開發老人住宅之財務分 析』，中華民國住宅學會第十屆年會論文集， p.517~p.542，民國九十年。 林左裕，不動產投資管理，初版，台北市：智勝文 化，民國八十九年。 林秋瑾，『老人住宅市場供需之研究』國科會研究 計畫 90/8~91/7，進行中研究部份結果，民國九十 一年。 張金鶚，房地產投資與決策分析-理論與實務，二 版，台北市：華泰，民國八十六年。 張桂鳳等， 『高齡者住居內物理環境用後評估檢討-以台灣地區公私立安養中心為例』，中華民國建築 學會第七屆建築研究成果發表會論文集，台北，民 國八十四年。 陳妙盡、王德睦、莊義利，『台灣地區的老人居住 安排與健康狀況』，「人口老化與老年照護」學術研 討會論文集，主辦單位：中國人口學會，民國八十 五年。 陳茂柏，台灣地區高齡者住宅中之居住行為調查研 究-以南部地區為例，國立成功大學建研所碩論， 民國八十年。 陳詠琳等，老人住宅潤福生活新象市場分析，國立 中興大學法商學院土地開發課堂期末報告，未出 版，民國八十六年。 陳肇男『，90 年代台灣地區老人之居住安排』，1999 年老人問題與政策研討會論文集，胡勝正主編，民 國八十八年。 鄭淵聰，中老年人對「老人住宅」購買行為及行銷 策略之初探性研究—以台中都會區為例，國立雲林 科技大學起業管理系碩士論文，民國八十八年。 蕭麗卿，『人口老化與老人經濟保障問題探討』，行 政院經濟建設委員會健全經社法規工作小組編 印，經社法制論叢第 13 期，pp305-330，民國八十 三年。 羅紀瓊，『近十年來台灣地區老人家庭結構變遷的 研究』，台灣經濟預測，18（2）：83∼107。民國七 十六年。 關華山，『台灣「老人自費安養」：以人與環境互動 角度探討其理念與實際』，行政院國家科學委員會 專題研究計畫成果報告，台北，民國八十一年。 內政部統計處，老人福利機構需求概況調查報告， 民國八十八年。 行政院主計處，中華民國臺灣地區家庭收支調查報 告，第 134 頁，民國八十八年， http://www.dgbas.gov.tw/dgbas03/bs4/fie/sfie.htm。 行政院主計處，國情統計通報，主題：老人安養養 護機構輔導立案已見成效 ，民國八十九年， http://140.129.146.192/dgbas03/bs3/report/N890428. htm。 行政院經建會，我國房屋租賃之發展與推動專題研 究期中報告，未出版，民國九十年。 法源法學資料查詢系統，http://db.lawbank.com.tw/。 信義房屋，台灣地區房地產產業年鑑，行義文化， 民國八十六年。 崔媽媽租屋手冊， http://www.tmm.org.tw/framelaw.htm。
Edelstein, Robert H. and Lacayo, Allan J.(2000) “ Forcasting Seniors Housing Demand,” Senior housing/edited by Michael A. Anikeeff and Glenn R. Mueller, pp205-235.
Izuhara, M.（2000）,” Changing Family Tradition: Housing Choices and Constraints for Older People in Japan”, Housing Studies, Vol.15, No.1, pp.89-110.
Noguchi, Yukio and Wise, David A (1994), ”The Cost of Aging: Public Finance Perspectives for Japan,” Aging in the united States and Japan Economic Trends NBER
Noguchi, Yukio and Wise, David A. (1994), ”Problems of Housing the Elderly in the United States and Japan,” Aging in United States and Japan Economic Trends NBER.
Roulac, Stephen (1997) ， "Pensions and Seniors Housing" ， Senior housing/edited by Michael A. Anikeeff and Glenn R. Mueller, pp167-170.
VanderHart, Peter G. (1994), “ An Empirical Analysis of the Housing Decisions of Older Homeowners,” Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association 1994, V22, 2: pp. 205-233 2. 住宅租擁選擇 林祖嘉，「台灣地區住宅需求與租買選擇之聯合 估計」，政大學報，68：183-200，民國八十三 年。 胡誌芳，「台北市民住宅選擇與購宅能力之研 究」，政治大學碩士論文，民國七十七年。 陳建良、林祖嘉，「經濟成長、社會人口變遷與 住宅租擁選擇」，第十屆中華民國住宅學會年 會學術研討會，第 563 頁至 573 頁，民國九十 年。 陳淑美，「家戶住宅調整與區位選擇之研究－兼 論女性的影響力分析」，政治大學地政研究所 博士論文，民國八十九年。。 傅美生，「台北都會區住宅權屬與住宅類型選擇 之研究-logit 模型之研究」，中興大學碩士論 文，民國七十三年。 劉怡吟、張金鶚、林秋瑾，「台北市家戶住宅選 擇變遷之研究」，中華民國住宅學會第五屆年 會論文集，p.487 p.517，民國八十五年。 劉惠雯，「台北都會區社區/住宅選擇行為之研 究」，中興大學碩士論文，民國七十三年。 Fischer, M. & Aufhauser, E. (1988), “Housing
Choice in Regulated Market: A Nested Multinomial Logit Analysis,” Geographical Analysis, Vol.20 No.1, pp. 44-69.
Quigley, J.M., (1976), “Housing Demand in the Short Run: An Analysis of Polytomous Choice,” Exploration in Economics Research, V13, pp. 76-102.
6
