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行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告
住宅市場危險管理之研究--以交易危險為例
A Study of Risk Management on Housing Mar kets---Case on Tr ansaction Risk
計畫編號 NSC89-2415-H-004-058-sss
執行期限：89 年 8 月 1 日至 90 年 7 月 31 日
主持人：林秋瑾
[email protected]國立政治大學地政系
一、 中文摘要 危險是什麼？存在住宅市場的危險是什 麼？要回答什麼是住宅市場的危險，給予一般性 的危險定義似乎有其困境。因為住宅市場生命週 期的不同活動階段，包含著各階段的危險（或風 險），譬如，投資危險、營建危險、交易危險、使 用危險。因此剖析住宅市場不同階段的危險是有 其必要性。以交易活動階段危險來看，依據統計， 各類交易糾紛案件中以購屋糾紛為最大宗。雖然 目前有公平交易法、消費者保護法、民法及刑法 等可供保障住宅交易安全，但均止於一般適用， 尚需透過司法判決處理，未能針對房地產之特性 作專業、有效的處理。況且購屋大眾往往視上法 院纏訟為畏途，致常被迫放棄自己的權益。表面 上，繁多瑣碎的住宅交易糾紛似乎僅是購屋者（買 方）與建設公司（賣方）之交易相對人間的爭執， 但其實這些糾紛的產生往往涉及建設公司以外的 市場經濟行為及相關建築產業。 國內住宅交易糾紛頻傳，而每次交易糾紛所 牽涉的金額動則數萬到數百萬元，對於交易相對 人造成許多困擾與財產損失，但目前在國內並沒 有一個有效的防範措施以杜絕交易糾紛的發生。 既然無法完全杜絕交易糾紛的發生，交易活動階 段糾紛發生的危險來看，面臨內在與外在的不確 定性及風險，可能不利於交易活動完成，因此有 必要針對交易可能面臨的不利事件加以評估與分 析，以瞭解交易危險的衝擊來源，並決定對交易 危險的因應方式，以確保交易活動目標能夠確實 達成。從危險管理的角度來看，交易相對人對危 險的認知有其釐清之必要性。作為國內住宅交易 危險管理程序與因應之機制的準則如選擇善良管 理或採保證與或保險的管理策略，以避免或減少 住宅交易危險。關鍵詞：住宅市場，交易風險，風險管理，
履約保證，風險保險
Abstr act
A Study of Risk Management on Housing Markets--- Case on Transaction Risk What is Risk? Hazard? On housing market, there exist lots of Risk in different House market life Cycle. For example, earning higher real estate return, that responded higher risk. How to hedge with risk in real estate investment have several paper research on it nation and national. In housing construction market it has obviously risk in construction complement duration. It means the amount of loan money. The residential safety issues have be consideration in usage cycle, in the meantime, the default payment in mortgage in housing market risk, the 921quack risk, life pension fund insurance with housing market, there have a lots of interesting topics in housing market risk.
Our study will focus on housing transaction risks. How to classify the transaction risks which is related with the risk measurement. What is insurable risk? What is the seller and buyer's role in the risk management? Also what is the institute and Government's role in housing risk control? We try to clarify in this study.
Keywor ds：Housing Mar ket, Tr ansaction Risk, Risk Management, Per for mance Guar antee, Risk Insur ance
二、 緣由與目的 （一）計畫之緣由
回答什麼是住宅市場的危險，給予一般性的 危險定義似乎有其困境。因為住宅市場生命週期的
不同活動階段，包含著各階段的危險（或風險）， 譬如，投資危險、營建危險、交易危險、使用危險。 更仔細的由房地產生命週期各階段的活動內容及 其特色來看（如表一），隱含著各階段不同層次的 危險（或風險），譬如，投資危險中以投資個案內 外在角度來分類，包括個案本身的內在風險 （Internal Project Risk）與市場環境的外在風 險（External Market Risk）二類，而前者包括個 案產品類型、個案區位、個案營建、個案財務、個 案銷售、與個案經營管理等；後者包括房地產市場 景氣、總體經濟景氣、金融市場變動與政策法令變 動等。又譬如使用危險中以 Pyhrr 等人則從財務 （Financial Risk）與資產（Asset Risk）角度分 類風險其中，資產靜態風險指天然災害風險如火 災、水災、地震等所產生的住宅市場的危險損失。 尤其是由 921 地震災後危險損失中為使國人在地 震災害中的生命及住家財產獲得基本保障，政府將 在近期內建立一套完善的住宅地震保險制度，將參 考日本、美國加州經驗，先由國內保險公司以共保 方式擴大保險體系的承受能力，超過再保險部分， 則由政府成立相關基金或發行債券等方式消納。這 些種種都是在考慮的是住宅使用層面居住安全的 考量。其他如營建中工程如期完成與否、營建品質 之保障，在建築界，林肯大郡事件是近年最大的消 費糾紛的危險。又如償還貸款的保險管理等。因此 剖析住宅市場不同階段的危險是有其必要性。若依 各階段所形成的危險（或風險）應面臨不同的內在 與外在的不確定性及風險類型與避顯或保險的危 險的管理程序與因應機制。 表一：房地產生命週期各階段的活動內容及其特色 生命週期 四個階段 活動內容 特色 （Ⅰ） 投資階段 由投資動機、市場大小環境的分析、資金取 得與購地行動至產品定位、規劃設計止。 源於房地產的昂貴性，投資資金 的龐大，易造成資金週轉的高風 險性。 （Ⅱ） 生產階段 由設計、申請建造執照、領照、發包、開工 至完工申請使用執照止， 國內缺乏標準化產品之生產，難 以經由量產的方式降低成本。 （Ⅲ） 交易階段 完工後之銷售或預售活動，其包括：廣告企 劃、交易對象的尋找、買賣議價、簽約、報 稅、產權移轉以及貸款，至交屋止。 源於房地產的異質性，具高度專 業性且交易金額龐大、手續繁 雜、介入角色眾多。 （Ⅳ） 使用階段 指購屋者開始使用（自住或出租）以及爾後 長達數十年使用過程中不斷維修、轉手直至 重新更新的過程。也有可能該產品交易後， 被閒置一段時間才轉售、開始使用。 源於房地產的耐久性，使用時間 可長達40∼50年，所以維修及管 理是此階段的重要工作。 資料來源：張金鶚主持研究（1995）房地產景氣與總體 經濟景氣關係之研究，P.35。 由於房地產生命週期各階段的活動使住宅市 場危險更趨複雜，為釐清各階段不同層次的危險的 管理程序與因應機制，本研究將此住宅市場危險管 理之研究分年探討，今年的研究將延續目前的研究 工作選擇以以交易危險為課題更深入的探論。並希 望未來對房地產生命週期其他階段的住宅市場危 險管理之持續性研究。 1999 年 4 月 2 日立法院院會三讀通過「民法 債編部分條文修正案」及「民法債編施行法修正 案」，增刪修廢條文高達 234 條，其中包括定型化 契約顯失公平者無效，及未定期限或其期限逾五年 之不動產契約未經公證者不能用來妨礙不動產買 賣或強制執行等條文規定。值此消費者意識高漲， 購屋糾紛卻居每年消費糾紛榜首的此刻，民法債編 修正案通過，更顯現住宅交易與消費 者保護是社會大眾和建築業者都關注的議 題。 依據統計，各類交易糾紛案件中以購屋糾紛 為最大宗。雖然目前有公平交易法、消費者保護 法、民法及刑法等可供保障住宅交易安全，但均止 於一般適用，尚需透過司法判決處理，未能針對房 地產之特性作專業、有效的處理。況且購屋大眾往 往視上法院纏訟為畏途，致常被迫放棄自己的權 益。而每次交易糾紛所牽涉的金額動則數萬到數百 萬元，對於交易相對人造成許多困擾與財產損失， 但目前在國內並沒有一個有效的防範措施以杜絕 交易糾紛的發生。既然無法完全杜絕交易糾紛的發 生，交易活動階段危險來看，面臨內在與外在的不 確定性及風險，可能不利於交易活動完成，因此有 必要針對交易可能面臨的不利事件加以評估與分 析，以瞭解交易危險的衝擊來源，並決定對交易危 險的因應方式。本研究期望透過對住宅交易過程進 行分析，以發現住宅交易危險發生的時機與內容， 透過危險分類之理論（宋明哲(1999)）將採危險之 同質性、獨立性的分類理論將糾紛以客觀之方式歸 納分類後，討論每一種風險類型所面臨的風險因 子，確認可保危險，作為國內住宅交易危險管理程 序與因應之機制的準則，以避免或減少住宅交易危 險。 （二）計畫之目的 （1）釐清住宅交易市場經濟行為與交易危 險之關係。 （2）住宅交易危險分類方式與危險衡量方 式之探討，以為交易可保危險、危險 因子的認定。 （3） 透過不同住宅交易危險類型，選擇危 險的管理程序與因應機制。 （4） 交易相對人、保險團體與政府單位在 危險管理的角色。 三、 結果與討論 根據上述的研究動機與目的，本研究的主 要研究成果有下列幾項： 第一部份： 利用 88-89 年司法院第一、二審裁判按立即 最高法院線上全文檢索系統因不動產交易所致糾 紛之裁判案例(共 317 案例[不動產交易糾紛案例之 部分來源] )，探討發生糾紛案件之屬性間的相互關 係，以瞭解在不同因素下，發生糾紛的情形。由交 叉分析發現，（一）從房屋型態來看，與原告、糾 紛原因、地區檢定結果顯著，而與標的金額與訴訟
金額檢定結果不顯著，表示成屋與預售屋提出告訴 的相對人不同、發生的糾紛原因與地區也有所不 同，但與標的金額、訴訟金額之高低無關。（二） 從提出告訴的一方來看，與房屋型態、糾紛原因、 標的金額檢定結果顯著，而與地區、訴訟金額檢定 結果不顯著，表示對買方及賣方發生糾紛的房屋型 態、糾紛原因及標的金額上有不同。（三）從發生 糾紛的原因來看，與房屋型態、原告、地區檢定結 果顯著，與標的金額、訴訟金額檢定結果不顯著。 表示糾紛的原因不同與房屋型態、原告與地區有 關，但是與標的金額、訴訟金額的高低無關。（四） 從發生的地區來看，與房屋型態、糾紛原因有關， 但與原告、標的金額、訴訟金額無關。（五）從標 的金額來看，與原告、訴訟金額檢定結果顯著，與 房屋型態、糾紛原因、地區檢定結果不顯著，表示 標的金額僅對原告及訴訟金額有關。（六）從訴訟 金額來看，僅與標的金額檢定結果顯著，與房屋型 態、原告、糾紛原因、地區檢定結果接不顯著，表 示僅有標的金額會對訴訟金額造成影響。 在發生糾紛的影響因素中，本研究將從房 屋型態、原告及糾紛原因三個部分，對於糾紛案件 進行分類。（一）在房屋型態的部分，分成成屋及 預售屋。（二）在原告上，分成買方及賣方二部分。 （三）在糾紛原因上，分成物的瑕疵及移轉的瑕疵 二部分。依發生糾紛案件之屬性間的相互關係將發 生糾紛的型態可分成八大類型以便針對各糾紛類 型進行風險的衡量與計算。 八大類型如下：1.預 售屋買方物的瑕疵，2.預售屋買方移轉的瑕疵，3. 預售屋賣方物的瑕疵，4.預售屋賣方移轉的瑕疵， 5.中古屋買方物的瑕疵，6.中古屋買方移轉的瑕 疵，7.中古屋賣方物的瑕疵，8 中古屋賣方移轉的 瑕疵。 第二部份： 就八大風險類型分別計算發生頻率、損失幅 度及可能損失，以作為不動產交易保險衡量保險費 用之基礎。以預售屋買方物的瑕疵部分為例計算步 驟如下： 1.損失機率 (1) 統計損失次數發生次數。 (2) 計算發生次數機率。 (3) 計算累積發生次數機率（向下累積）。 (4) 預期損失次數 E(t)，代表每月本類型糾紛預 期的發生次數。 (5) 形成預售屋買方物的瑕疵損失機率分配表、 2.損失幅度 (1) 損失金額分組 (2) 計算各損失金額之發生次數 (3) 計算發生次數機率 (4) 計算預期損失幅度 (5) 形成預售屋買方物的瑕疵損失幅度機率分配 表 3.預期總損失 (1) 建立損失頻率機率分配表。 (2) 建立損失幅度機率分配表。 (3) 計算總損失結果。求算總損失結果之種類及 總損失各類金額。 (4) 依總損失結果及發生次數計算總損失金額發 生機率。 (5) 求算預期總損失 (6) 形成預售屋買方物的瑕疵總損失表 預售屋買方物的瑕疵部分，每個月所產生的 預期損失最大 527 萬。依同法計算其他類型，計算 出每一種類型之總損失結果如下。（實際的運算結 果）為中古屋買方移轉的瑕疵 492 萬，其餘依次為 中古屋賣方移轉的瑕疵 413 萬，中古屋買方物的瑕 疵 247 萬，預售屋買方移轉的瑕疵 114 萬，預售屋 賣方物的瑕疵 107 萬，預售屋賣方移轉的瑕疵 51 萬，風險最低的為中古屋賣方物的瑕疵部分。 4.保險規模與保費負擔之計算 5.投保規模之模擬 6.各類型糾紛保費之基本費率之計算 純保費＝損失機率*損失幅度 以預售屋買方物的瑕疵為例 ： 53967 . 82 10000 1.47619 675 377.4194 1000000 100萬之純保費＝ × × = 保額 7.結論 (1) 最需要保險的類型為預售屋買方物的瑕疵、 預售屋買方移轉的瑕疵、成屋買方物的瑕 疵、成屋買方移轉瑕疵、成屋賣方移轉的瑕 疵。以上五種類行所面臨的交易風險高。而 以預售屋賣方之風險最低。 (2) 不動產交易保險市場，一定到經濟規模才有 可行的空間，因為不動產交易糾紛之損失金 額大，若未能達一定規模，則將會大幅的提 高被保險人之保費負擔。 四、 計畫成果自評 本研究主要目的在對現有不動產交易所致糾 紛進行探討發生糾紛案件之屬性間的相互關係，以 瞭解在不同因素下，發生糾紛的情形，並進行風險 的衡量與計算。但在時間與經費均相當有限的情況 下，本研究雖提出一套較完整的交易風險類型與風 險的衡量與計算，但在衡量時仍有相當的限制，未 來仍有許多必需改進之處，茲將其提供做為未來之 建議。 (1) .並非所有的民眾皆瞭解不動產交易所面臨 的風險而願意全數投保，但對於不動產交易 的高危險對象，會願意選擇投保，在一般民
眾無意加保的逆選擇下，產險業想要生存很 難，而要推動不動產交易保險制度更難。所 以必須仿效強制汽車險的觀念，把不動產交 易保險列為強制保險，透過大數法則的分 攤，使不動產交易保險市場達一定之經濟規 模，不動產交易保險的保費降低，維持在一 定合理被接受的範圍。 (2) 承做不動產交易保險之保險公司，必須設置 專業之不動產人員，進行產權調查及不動產 交易流程的控制。可配合現行之土地登記代 理人制度。 (3) 提升現行土地登記代理人之功能，立法規範 土地登記代理人的功能與責任，建立土地登 記代理人專業責任保險制度。 (4) 不動產交易資料庫的建立，包括地政機關紀 錄不動產產權移轉的歷程，對個人及建商交 易糾紛之記錄（類似汽車保險之出險記錄）， 包括透過非訟途徑及司法訴訟途徑之所有個 案，以做為未來修正不動產交易保險費率之 基礎。當該當事人過去曾經因不動產交易造 成糾紛者，對於日後不動交易保險得形成差 別費率。也可以成為政府對建設公司評比的 基礎，改善國內建設公司良莠不齊品質參差 的情形，並建立強制建商責任保險制度，以 確保民眾的權益。 (5) .銀行個人財務信用的連線查詢，不動產交易 涉及的價金額度大，一般會向銀行貸款設定 抵押權，或是一般借款以房屋作為抵押標 的，建立銀行資訊連線，可以查詢並確保交 易標的實際之狀況。 (6) . 不 動 產 交 易 過 程 進 入 一 個 類 似 信 託 的 程 序，簽訂不動產交易契約後，即到法院公證 確定契約的內容及效力，在法院公證登記之 後，該不動產交易程序進入信託程序，凍結 一切的產權移轉行為，直到交易完成。所以 在進入公證程序之前，需由保險公司提出不 動產產權調查報告。 (7) 參考美國加州 面對地震風險的作法，由政府 成立不動產交易保險單位，建立不動產交易 保險基金，基金由集合國內多家保險公司共 同承擔，不足的地方再由國際再保險公司負 擔，或透過新式財務工具在資本市場籌資資 金將風險證券化。由政府來承擔因不動產交 易所造成最後風險。保障人民居住的安全， 政府瞭解不動產交易的風險，可進一步的改 善現有的制度及法令。有效的建立不動產交 易資料庫。 . (8) 後續研究 (a) 實際調查不動產交易相對人，對於不動 產交易保險保費，可容許與接受的程度。 (b) 進行對於不動產交易流程的控制的改 善，提升土地登記代理人之責任，建立 不動產交易公證人制度。 (c) 從財務分析的角度，分析不動產交易相 對人選用不同的風險管理工具之效用分 析。 五、 參考文獻 [1.] 方世榮（譯）（1992），行銷管理學 分析,計劃, 執行,與控制，（Philip, Kotler 著.）東華。 [2.] 江玉盈、張金鶚、 林秋瑾(2000) ， 不動產交 易保險費率之研究，第九屆住宅學會學術研討 年會，八十九年一月二十二日， 屏東.(2000) 。 [3.] 行政院公平交易委員會（1996），「公平交易委 員會處理不動產糾紛案例類型表」，行政院公 平交易委員會，臺北。 [4.] 宋明哲(1989)，一九八三風險管理準則釋論， 財團法人保險事業發展中心。 [5.] 宋明哲(1999)，風險管理，五南出版。 [6.] 李永然（1997），我國為維護不動產交易安全 應加速推動產權保險制度，「臺北建築月刊」， 第 239 期，第 7 頁。 [7.] 林進田（譯）（1996），產險精算導論，(Brown, R.L.著)財團法人保險事業發展中心。 [8.] 政大地政系（1989）房地產交易制度之研究— 仲介制度之探討，內政部營建署委託 [9.] 凌氤寶、康裕民、陳森松(1998)，保險學理論 與實務，華泰書局 [10.] 夏銘賢(1990)，危險衡量，財團法人保險事業 發展中心。 [11.] 徐慶麟(1993)，房屋預售糾紛之研究 以台中 市為例，私立東海大學企業管理研究所。 [12.] 張金鶚（1989）房地產交易制度之研究—仲 介制度之探討，內政部營建署委託研究報告。 [13.] 莊玉雯（1982），房屋預售問題之研究，政大 地政研究所碩士論文。 [14.] 陳弦亨(1990)，統計方法在企業風險衡量之研 究與應用，私立逢甲大學保險學研究所。 [15.] 陳弦亨(1990)，統計方法在企業風險衡量之研 究與應用，私立逢甲大學保險學研究所。 [16.] 黃秀玲（1994），危險管理與保險---危險管理 88，現代保險實用叢書系列，平安出版社。 [17.] 蔡政和(1996)，訴訟外途徑處理預售房屋糾紛 之研究，中興大學都市計畫研究所碩士論文。 [18.] 鄭玉波(1989)，民法概要，東大出版三民總經 銷 [19.] 蕭家興(1998)，住宅建設法令體系與購屋權益 之保障，中華民不動產安全策進會：「不動產 交易安全研討會」1998。 [20.] 錢世皓(1991)，台灣房地產市場交易體系之釐 清及問題探討，國立臺灣大學建築與城鄉研究 所 [21.] 謝潮儀、蔡政和（1998），不動產糾紛之訴訟 外處理途徑－以購屋糾紛為例，不動產爭議仲
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