I-HOUSE
多元空間活化計畫
102 學年度 不動產管理
計畫主持人：
丁秀吟 教授
計畫提案：
100101030 蔡峻維 101207201 郭芊秀 101207210 賴妍娟
101207212 林玟綺 101207215 金美玲 101207225 江庭萱
101207229 劉 宇 101207230 佘映璇 101207231 林芳宇
101207233 許芷涵 101207239 蔣蕙筠 101207242 梅 珍
101207243 徐培芬
共同計畫主持人：
101207206 謝宜蒨
101207235 楊 樺
組長：楊樺 0930324280目錄
壹、前言---2
貳、標的介紹---3
一、簡介---3
二、內部規劃---4
三、使用狀況---10
四、使用需求調查分析---13
五、財務概況---15
參、SWOT 分析---16
一、Ｓ：優勢---16
二、Ｗ：劣勢---16
三、Ｏ：機會---17
四、Ｔ：威脅---18
肆、個案比較---18
一、福華國際文教會館---18
二、台大尊賢會館---21
三、東海校友會館---22
四、小結---23
伍、改善方案---24
一、宣傳行銷---24
二、增加服務---27
三、內部設施改善---29
陸、財務分析---32
一、管理前的基本營運狀況---32
二、改善方案項目財務分析---34
三、小結---38
柒、結語---39
捌、附錄---40
附錄一：建議套裝行程---40
玖、參考資料---54
壹、前言
I-house 提供國際交流學生、學人各系所交流參訪人員及教職員
工等有需求者，一個溫馨、安全、舒適的家，強調安全、便利、乾淨、
寬敞、舒適、親切服務與尊重為導向的優質住宿環境。但是由於
I-house 資訊流通度低，導致房間未能達到完全利用，產生入住率偏
低（平均 42.92%）之長久問題。此外，位於 I-house 七樓的大廳及
外陽台，設備品質趨於老舊不堪，導致空間使用率極低，未能達到空
間之有效利用。
I-house 六、七樓跟性質相近之東海大學「東海會館」與台灣大
學「尊賢會館」相比較，I-house 的知名度不如兩者，但 I-house 設
施和資源確實有其價值，只是政治大學的 I-house 在管理經營與宣傳
行銷上都還不夠完善，所以無法達到適當的使用效率並創造收益。因
此，我們想要對 I-house 的使用情形進行改善，藉由增加服務、宣傳
行銷、內部改善的方式達到增加客群的目標，以提高 I-house 的入住
率與使用效率，帶出其存在價值，並配合政治大學大學城計畫，使之
不但不會成為資源浪費的閒置設施，還能夠蛻變為政治大學校園裡的
一個新亮點。
貳、標的介紹
一、I-house 簡介
（一）I-house 的緣起
根據過去國際學生在政治大學生活滿意度調查，發現不少國際學生認為現在 學生宿舍空間過於老舊，甚至分配入住後自願放棄而選擇外宿。為了滿足國際學 生對住宿品質的期待，提高他們選讀政治大學的意願，於是學校提出了 I-house 國際宿舍的構想： 1.打造更大更舒適的空間 2.委外經營管理，引進飯店式服務，提升服務品質 3.雙語接待更能幫助國際學生適應環境 4.讓國際學生形塑自己的宿舍特色文化，打造真正的家的感覺 藉由這些特色將 I-house 打造成一個不同於學校傳統宿舍，如圖 2-1，更具 現代化與高品質服務特色的優質住宿空間。 由於 I-house 典雅舒適的空間設計，加上飯店式服務與雙語接待，同時也很 適合來訪的外賓住宿和休憩，甚至當作會議的空間，因此 I-house 除了宿舍區外， 還兼具了僅供政治大學外賓入住的旅館性質。相較於二到五樓的學生宿舍區，六、 七樓的學人區，也就是供外賓住宿的區域，在管理上顯得有所不足，而這也是我 們接下來將要仔細探討和改善的部分。（二）I-house 的位置與交通
I-house 位於台北市文山區秀明路二段 112 巷 17 號，由於身處靜巷，遠離 了喧囂的馬路，寧靜環境適合讓人放鬆休息。除此之外，由 I-house 步行至政治 大學只要 7 至 10 分鐘，相對位置如圖 2-2，而且在政治大學附近就有公車站牌， 來訪外賓不管是前往政治大學或其他地方都相當方便，另外，捷運動物園站至此 約 10 至 20 分鐘，市政府站或台北車站至此約 30 至 40 分鐘。二、I-house 內部規劃
（一）硬體面之內部格局
此次計畫是針對 I-house 六、七樓的學人區，兩層樓主要功能為提供住宿及 接待外賓；六樓平面圖如圖 2-3，共有 16 間房間，其中 601-612、614 為雙人 房，另外的 613、615、616 則為家庭式套房；七樓平面圖如圖 2-4，共有 4 間 房間，703、705、707 皆為三人房，而 701 則作為儲藏室使用，另外內部的長 方型閒置空間和外面長條型的陽臺則設計為來賓餐敘或交流討論的休憩空間。I-HOUSE
政治大學
圖 2-2 I-house 與政治大學相對位 置1.公共設備 （1）一樓交流空間 I-house 一樓有眾多交流空間，如圖 2-5 的影音視聽室以及如圖 2-6 的交誼 廳，可供住宿者討論、開會使用。 圖 2-3 I-house 六樓平面圖 圖 2-4 I-house 七樓平面圖 圖 2-5 I-house 一樓之影音視聽室 圖 2-6 I-house 一樓之交誼廳
（2）七樓室內閒置空間、沙發區及陽台 位於七樓，寬敞的室內閒置空間這部份原規劃為大廳使用，一邊配置有大型 沙發，以供住宿者作休憩或談天之用，如圖 2-7；而另一邊的閒置空間，原先預 設為集體餐敘或是接待會議的休憩空間，如圖 2-8。但因整體學人區入住率不高 的問題，加上鄰近住戶反應燈光太亮以及噪音會影響社區安寧，導致室內空間無 法被完善利用，因而閒置下來。除此之外，室外陽台原本也是預想作為休憩空間 使用，但曾遭鄰近住戶抗議，也因此閒置下來。久未利用再加上政治大學多雨潮 濕的天氣因素，導致無遮雨棚陽台之地板磁磚多數已脫落、殘破不堪，如圖 2-9。 圖 2-7 I-house 七樓大廳之沙發區 圖 2-8 I-house 七樓之室內閒置空間 圖 2-9 I-house 七樓陽台
2.房型 （1）雙人房 位於六樓，總共有 13 間雙人房，其中床型分為兩種：如圖 2-10，為一大床 的有 6 間，如圖 2-11，兩小床的有 7 間，可任住宿者自行選擇。雙人房一般定 價為 2500 元，但 I-house 針對不同客群亦有折扣優惠，如表 2-1。 （2）家庭式套房 位於六樓，共有 3 間家庭式套房，其中床型分為兩種，一大床的有 1 間， 兩小床的有 2 間，可任住宿者自行選擇。房間內部配置的小客廳，也增添不少溫 馨氣息，如圖 2-12、2-13。家庭房一般定價為 4500 元，但 I-house 針對不同 客群亦有折扣優惠，如表 2-1。 圖 2-10 I-house 一大床的雙人房 圖 2-11 I-house 兩小床的雙人房 圖 2-12 I-house 家庭式套房之長沙發 圖 2-13 I-house 房內客廳之設備
（3）三人房 位於七樓，共有 3 間三人房，床型如圖 2-14，皆為三小床，基本上和雙人 房的內部設置相同，如圖 2-15。而三人房一般定價為 2700 元，但 I-house 針 對不同客群亦有折扣優惠，如表 2-1。 圖 2-14 I-house 三人床 圖 2-15 I-house 房內設備 表 2-1 I-house 各房型之價格
（二）軟體面之相關服務
1.申請人資格 （1）講座、客座教授、交換教師及同等級之研究人員 （2）本校各單位及附屬中學之邀訪者、專家與貴賓 （3）本校教職員工 （4）訪客：本校教職員工之親友、本校學生家長、校友、本校考生及其家長 （5）其他經專案籤報校長或其授權人核准者 2.申請流程 於一週前向「總務處事務組」提出書面申請，經核准後至「出納組」繳納 清潔管理費，再以憑據至事務組辦理進住手續，始完成借宿程序。最後再到 I-house 學生會館配取鑰匙及住房登記，如圖 2-16。 3.I-house 的物業管理公司——亞太國際公寓大廈管理維護股份有限公司 係由知名商務飯店及休閒旅遊規劃、經營管理及物管保全業的專業人士所組 成。以全方位之角度提供物管、餐飲、旅館、投資評估、籌備規劃、訓練、顧問 諮詢、酒店式經營管理等系列服務。 其中，亞太國際公寓大廈管理維護股份有限公司所提供的服務項目極為多元， 如下所述： （1）行政事務 a.規約草擬與制訂及公告 b.協助召開區分所有權人會議、組成管理委員會 借住前七天 向總務處事 務組提出書 面申請 經核准後至 出納組繳納 清潔管理費 以憑據至事 務組辦理住 房登記 至I-house 學生會館配 取鑰匙、辦 理入住 圖 2-16 I-house 入住流程c.工商、藝文及政府相關活動之通知與公告 其他行政事務相關工作及服務 （2）生活服務 a.提供公共設施、休憩區域之管理服務、洗衣、鎖匠、鐘點褓姆、計程車等服 務 b.專用區域之清潔、水電維修等服務 房屋租售之代詢專業服務 c.代繳管理、水電、瓦斯、電話等費服務 d.代訂機票、影票、旅館、影印、沖洗、傳真、發郵信件 （3）安全安寧 a.大樓社區之居住環境安寧管理。如：訪客、門禁管制 b.庶務管理服務、照明管制、巡邏勤務 c.防火、防竊、防颱等預防措施及實施 d.緊急事故處理 （4）環境維護 a.垃圾清運、外牆清洗之安排 b.公共區域園藝、花木之維護 c.水塔、蓄水池之清洗消毒、公共區域消毒除蟲 然而，由於學校跟物管公司合約內容的關係，即使該物業管理公司可以提供 的服務項目繁多，但其於 I-house 的業務範圍內僅有基本清潔以及櫃檯管理服務， 此部分待為加強，所以希望學校能增加預算，使服務更加多元化，並監督物管公 司使服務能確實提供。
三、使用狀況
（一）雙人房入住率
由圖 2-17，可觀察到在雙人房入住率方面 102 年高於 101 年，且 101 年 的變動幅度略大於 102 年，8 月到 9 月皆呈上升趨勢，但之後都會下降，此現 象與三人房和家庭房有雷同之處，推測可能為受到接近開學、陪同或期初訪視之 家屬入住影響，而寒暑假期間的使用率大多低於 50%，也可以合理推測可能是因校方寒暑假大多沒舉辦大型活動，且學生很多都已返鄉，只剩一些零星社團自 行籌辦小活動，才會導致使用率偏低的狀況。
（二）家庭式套房入住率
由圖 2-18 可明顯看出 101 年的使用率幾乎都高於 102 年，且 101 年的變 動幅度較大，其中共同點為 8 月到 9 月皆呈上升趨勢，但之後都會下降，此現 象與雙人房、三人房有雷同之處，推測可能為受到接近開學、陪同或期初訪視之 家屬入住影響，而過此特殊時期後便無入住誘因，理當入住率下降，除此之外， 其他月份的入住率無明顯相似處。 圖 2-17 I-house 雙人房之入住率（三）三人房入住率
從圖 2-19 發現，101 年的使用率波動幅度較 102 大，不過，可以發現一個 共通點，8 月到 9 月呈現上升的趨勢。其原因可能受到學校開學的影響，有家長 或是其他探視者入住。但 9-10 月的下降，可能是學生漸漸適應環境，而使探視 者的離開，而導致的使用率下降。至於像是其他學術人士、來校參訪或受學校邀 請須入住者，也可能因部分月份學校有大型活動，像是校慶，而影響當月的使用 率。此外，如圖 2-19 可以發現，寒暑假期間的使用率大多低於 50%，可能是因 校方寒暑假大多沒特別舉辦大型活動，且學生很多都已返鄉，只剩一些零星社團 自行籌辦小活動，才會導致使用率偏低的狀況。不過這只是推測的可能原因，詳 細入住者的身分以及與學校活動的關係，可能還要進一步去了解。 另外，由於三人房總共只有三間，所以在使用率的計算上，因為房數很少， 統計上較難以比較。像是在 101 年 3-5 月呈現下降的趨勢，但 102 年 3-5 月則 為上升的趨勢，較難以去探討其絕對關係。不過有些月份兩年皆呈現相似的走勢， 還是可以了解大致的使用狀況。而在修訂三人房價格為 2700 元之前，雙人房和 三人房的價格皆為 2500 元，但三人房空間較大，是否會影響入住的選擇，進而 影響其使用率，這也是值得去探討的部分。總而言之，雖然每個月份間以及不同 年份的使用率有些許不同，但還是可以合理推測其可能的原因，最後再針對這些 可能的原因，想辦法進行改善，達到使用率以及效用提高之目的。 圖 2-19 I-house 三人房之入住率（四）總入住率
由圖 2-20 可判斷 102 年總入住率高於 101 年總入住率，且 101 年的變動 幅度略大於 102 年。由於總入住率為全部房型入住率的總合，因此其變化為全 部房型的變化加總，基本上在這兩個年份間，2-4 月與 8、9 月兩個部分皆呈上 升趨勢，為最明顯的相同處。四、使用需求調查分析
為了要了解學校各系對 I-house 的認識程度和入住使用上的需求，因此本組 向各系平常負責辦理活動的助教詢問 I-house 相關問題，如表 2-2，為詢問結果 的整理與分析： 是否曾經安 排賓客入住 其他安排入住地點 對改善方案或其他意見 韓語系 是 歐語系 是 圖 2-20 I-house 總入住率 表 2-2 各系對於 I-house 的使用需求調查表是否曾經安 排賓客入住 其他安排入住地點 對改善方案或其他意見 土語系 是 公企中心山南居招待所 1. 1.覺得提供主題性的旅遊較 可吸引到講者 2.增加線上報名制度 2. 3.訂房時候一併告知，校園導 覽和紀念品 阿語系 是 提供市區接送的專門巴士 英語系 是 斯語系 是 1.房間不夠多 1. 2.為外籍老師提出長住服務 日語系 是 網路訂房很不錯 中文系 是 教授家中 歷史系 是 其他旅館 哲學系 是 應數系 是 心理系 是 資科系 是 政治系 是 社會系 是 財政系 是 地政系 是 公行系 是 經濟系 是 民族系 是 法律系 是 金融系 否 願意替 I-house 向系友學者 宣傳 國貿系 是 自強十舍 1. 1.來訪學者很需要接送，校園 導覽針對系友，學者應該不 需要 2. 2.價格希望可以再給一些優 惠 會計系 是 風管系 是（通常是 安排系友或 榮譽教授） 市區飯店 如：晶華 （多為國際學者） 覺得系友應該會喜歡規劃的 新服務 統計系 是 企管系 是 1. 1.I-house 的宣傳不夠 2. 2.I-house 網頁很難在學校
根據詢問調查結果，普遍而言，各系大多會直接安排學者入住於 I-house， 但系上有時也會安排福華會館或公企中心山南居招待所等做為學者入住的地點， 也認為目前 I-house 申請手續過於繁雜，或不清楚如何辦理。少數情形下，部分 學者會選擇入住於市區裡的飯店，或系上教授直接招待學者至家中入住，此外， 針對 I-house 所做的改善方案，大多系也持贊成意見。
五、財務概況
為了讓大家更加了解此空間活用計劃的需要性，我們針對 I-house 去年的財 務狀況來做分析，而討論的重點為 I-house 六、七樓學人區之住宿收入。若學人 區達到百分百的使用時，101 年應會有 19,581,000 元的收入，而根據 101 年的 收支表，實際收入為 4,681,300 元，只占完全使用下的 23.91%，這樣不到 3 成 的狀況，呈現出 I-house 極為不佳的情形，因此根據此數據，更能看出 I-house 改善、活化的必要性。 網站找到 3. 3.對於 I-house 的管理與負 責單位不太清楚 4. 4.「校園導覽」這一點的想法 很好，可促進誘因 資管系 是（很少） 福華會館 財管系 是 行政治大學樓八樓 地處偏遠，會以行大為主 新聞系 是 其他飯店旅館 （或由教授自行安排） 廣告系 是 其他飯店旅館 （或由教授自行安排） 廣電系 是 其他飯店旅館 （或由教授自行安排） 外交系 是 1. 1.有網路訂房較佳 2. 2.無法先瞭解訂房狀況，作業 上很不方便 教育系 否 如果有新增服務會增加入住 意願參、SWOT 分析
為了更了解 I-house 進而更明確的制定改善計畫，本組對
I-house 進行了優勢、劣勢、機會與威脅的 SWOT 分析，分析如下：
一、Ｓ：優勢
（一）環境清幽
政治大學I-house
位於台北市文山區，該地具備了都市環境的機能與規模， 其山水兼容的特色，更是臺北市一座景緻動人的「後花園」。（二）雙語接待
I-house 櫃檯提供中英雙語接待之服務，為國際學生及外賓提供了一個更加 容易適應的語言環境。（三）多元交流空間
I-house 一樓的公共空間有設置會議室、投影室、沙發區，並提供雜誌及投 幣販賣機，提供入住 I-house 的學生與訪客有更多的交流空間。（四）安全單純的居住品質
I-house 為國際學生宿舍，不僅大門設有刷卡機制，於櫃檯也有 24 小時之 保全管理，因此入住於六、七樓之貴賓無須擔心入住之安全問題，客群也相對單 純。二、Ｗ：劣勢
（一）距市中心遠
I-house 位於文山區，屬於台北的邊陲地帶，於區位條件上較為不優良，若 入住者有政治大學以外之行程將會有所不便，都需要轉乘大眾運輸工具。（二）推廣不足
像學生之家長擁有 I-house 住宿資格，卻鮮為人知，於政治大學網頁上也很難找到 I-house 相關資訊，導致 I-house 入住率不佳，此方面可以透過寄信、 網路宣傳等方式來增加宣傳並進一步邀請入住。
（三）費用偏高
I-house 一間雙人房為 2500 元、三人房為 2700 元、家庭房一晚為 4500 元，雖然比起尊賢會館顯得較便宜，但因其擁有較專業的飯店管理，故收費本來 就會有所差異，儘管尊賢會館價格偏高，但其提供給台大校友相當優惠之價格， 此部分將於個案比較的地方更進一步說明，價格比較參考個案比較之表 4-4。（四）申請流程複雜
I-house 訂房手續參考圖 2-16，不僅需先向總務處事務組電話預約，並於 一週前提出書面申請，再於入住前至出納組繳費或至 I-house 櫃檯現場辦理，該 流程之繁雜也是導致入住者不願申請的原因之一，因此希望可以直接透過網路訂 房、線上刷卡等方式，大大提升訂房之便利性。（五）空間閒置
七樓大廳空間以及外陽台閒置浪費，因入住率低而幾乎無人使用，可增設桌 椅，設置成多元的社交場所，供入住者作為休憩、談天之用。（六）無單人房
I-house 的房型有雙人房、家庭式套房與三人房，而多半的學者入住皆為自 己一人，I-house 卻無單人房之設計，導致學者一人入住卻需要支付雙人房之價 格。但後來本組認為一張大床的雙人房亦可使學者入住得更加舒適。（七）服務態度不佳
過去幾次實地到 I-house 的訪查中，發現櫃檯人員於解說服務的態度上有些 許的不佳，這方面仍須校方監督、向物業管理公司提出缺失之處，並進行改善。三、Ｏ：機會
（一）學校活動
I-house 可於學校舉辦特定活動時多加推廣，來增加其潛在之客群入住，例如校友回娘家時可推薦校友們入住於 I-house，並配合引水人之導覽，使校友們 回到母校時能更加溫馨。其他如各系所之學術研討、交流活動，皆可和相關單位 推廣 I-house，並鼓勵來訪者可以多加參考入住至 I-house。
（二）結合 U-bike
I-house 附近的頂好就有設置 U bike，可以使入住者到附近的捷運站，如動 物園捷運站，更為方便，不僅提升了便利性，也可以達到運動、休閒之目的。（三）輕鬆體驗在地生活
希望入住 I-house 之賓客可以達到身心靈之放鬆，因此可以規畫鄰近文山區 之觀光景點旅遊，如：動物園以及貓空纜車等，使入住者於空閒時間得以體驗在 地生活。（四）線上訂房
將原本處於劣勢的繁雜訂房程序簡化，此方面目前校方已著手進行，使未來 學者、家長和校友得以更簡便的入住，並結合網路資源，可以事先於網頁上查詢 剩餘房間，並透過網路直接辦理訂房手續。四、Ｔ：威脅
（一）物管公司年期問題
與物業管理公司之簽約一定會有年期問題，而這次的簽約僅兩年，將於今年 103 年 11 月 15 日到期，因此很快就要面臨物業管理公司之選擇，而未來重新 進行物管公司的招標，若物管公司有更換，對於先前已定案之改善計畫，於進行 上可能會造成耽擱。（二）其他會館
在詢問過後得知，有些受邀到政治大學之學者會被安排入住於「福華國際文 教會館」，甚至是「台大尊賢會館」，因此該兩大會館也為 I-house 之威脅，關 於其他會館的介紹以及與 I-house 的比較將於下一章節之個案比較當中進行分 析。肆、個案比較
除了對 I-house 進行 SWOT 分析之外，本組評比了 I-house 的
競爭者，如福華國際文教會館，以及其他同性質且較為成功的會館，
如台大尊賢會館以及東海會館，希望吸取他人經驗，藉此成功之案例
來對 I-house 的缺失進行改善：
一、福華國際文教會館
福華文教會館，如圖 4-1、4-2，位於臺北市大安區新生南路三段 30 號，為 行政院所屬公務人力發展中心，在經營上，則委託福華大飯店負責管理。以地理 位置來看，鄰近大安森林公園、紫藤廬、捷運台電大樓站 2 號出口，也距離溫州 街、青田街、永康街、金華街、麗水街等不遠，是個交通方便、鬧中取靜的會館。 會館的住宿價格平實，適合各方人士前來入住，不過軍公教人員則有更多優惠， 例如於服務上，如果有軍公教身分可享有免費無線上網以及其他相關福利；在飯 店設施上，有付費之室內陽光恆溫游泳按摩池、撞球室、桌球室、健身房、ktv 包廂、會議室等；在飲食上，則有一樓恬園餐廳，提供多種選擇的複合自助餐點。 相關客房資訊如表 4-1、各種房型價格如表 4-2。 圖 4-1 福華國際文教會館之外觀 圖 4-2 福華國際文教會館之房間照片項目 103 年定價（每間/每晚） 房型 公務員（含退休公務 員）及眷屬 公務機關及 龍坡里里民 其他教育訓練、 會議團體 普通單人房 1,500 1,900 1,920 豪華雙人房 住 1 人 2,660/平日 住 2 人 2,880/平日 住 1 人 2,770/假日 住 2 人 2,990/假日 住 1 人 3,200 住 2 人 3,400 住 1 人 3,220 住 2 人 3,420 行政套房 住 1 人 6,400/平日 住 2 人 6,600/平日 住 1 人 6,500/假日 住 2 人 6,700/假日 住 1 人 7,400 住 2 人 7,600 住 1 人 7,400 住 2 人 7,600 客房網路 免費 免費 免費 備註 1、以上價格含稅及服務費。 2、含早餐。 3、住宿期間可免費使用健身房、桌球、撞球、室內溫水游泳池、 免費停車。 4、自行車展、電腦及科技等相關會展期間（每年會展時間依公告 日期而定），費率如下： （1）公務員及眷屬依上述表列價格實施，不變動。 （2）公務機關、龍坡里里民及其他教育訓練或會議團體： A.單人房： 2,200。 B.雙人房： 3,750。 5、假日：包含週五與週六、放假之紀念日及民俗節日之前一天。 愛心套房 2,880 備註 1、服務對象：持有殘障手冊者。 2、以上價格含稅及服務費，不分平日或例假日。 3、含早餐。 4、住宿期間可免費使用健身房、桌球、撞球、室內溫水游泳池、 網路、免費停車。 房型 標準單床房、豪華套房、尊爵套房、愛心房 內容 依不同的規定、專案價格、房型以及是否為軍公教身分，服務 內容會有些許不同 住宿條件 住宿條件沒有限制。若為軍公教人員住宿有優惠，如果非軍公 教人員，價格須補差額。 訂房程序 網路訂房或電話訂房 表 4-1 福華國際文教會館之客房資訊 表 4-2 福華國際文教會館之各房型價格
二、台大尊賢會館
台大尊賢會館，如圖 4-3、4-4，坐落於台北市羅斯福路四段 83 號，就在捷 運公館站二號出口的旁邊，距市中心近，因此交通十分便利。台大尊賢會館的管 理主要是採取委外的方式經營，透過國立台灣大學和晶華國際酒店股份有限公司 合作，提供台大師生一個完好的住宿品質，可入住之對象包含台大師生及其他學 術單位，主要是以教學、實習、研究、學術交流、會議及參訪為目的，並且可直 接透過網路或電話訂房，另外，台大尊賢會還提供 24 小時的服務中心和完整之 商務、旅遊、餐飲以及在地生活資訊等，持台大教職員工識別證、學生證、校友 證或由台大各系所代為訂房之相關價格資訊如表 4-3。 圖 4-3 台大尊賢會館之整體外觀 圖 4-4 台大尊賢會館之房間照片 表 4-3 台大尊賢會館相關優惠資訊三、東海校友會館
東海校友會館，如圖 4-5、4-6，位於台中市西屯區台中港路三段 181 號， 鄰近東海大學和東海商圈，雖然離市中心有段距離，但是隨著台中市 BRT 即將 通行，交通也會跟著更加便捷。東海校友會館主要的營運模式較為特別，因該校 於 2000 年成立餐旅管理學系，為了提供該系實際演練的機會，所以在 2002 年 將校友會館暨招待所經營權及管理權移交給餐旅管理學系。其入住對象主要為該 校校友、學生、教職員或參與校內活動者，但透過實際詢問後得知，只要打電話 預定即可入住，並不會審核入住者身分，導致許多和東海大學無關之遊客會入住 於該會館，雖然該會館非兼具學生宿舍的功能，但此管理於安全上相對有疑慮， 相關資訊如表 4-4。 圖 4-5 東海校友會館之整體外觀 圖 4-6 東海校友會館之房間照片 表 4-4 東海校友會館之價格三、小結
於訪問時，有系所表示若有學者來訪、需安排入住可能會優先考慮福華國際 文教會館。福華會館雖然鄰近鬧區，但環境安靜，價格也算合理，相比之下，政 治大學 I-house 因為附近較沒有可逛街的地方，若晚上想要逛街還要搭公車至其 他地區，有些不便，因此，I-house 於該方面較為弱勢。在學術交流方面，學者 或他校教授，若符合軍公教或相關資格，入住於福華會館則享有較多福利，不過， 以位置來說，I-house 離學校較近，而且系所主動替學者安排也享有一定的優惠 和補助，因此於這方面還是有不可替代性。 政治大學 I-house、東海校友會館以及台大尊賢會館三者比較之下，政治大 學與東海會館皆無單人房，以雙人房價錢來看，東海會館之價錢 1800 元最為優 惠，其次才為政治大學 I-house，雖然比起尊賢會館顯得較便宜，但因其較為專 業的飯店管理，故收費本來就會有差異，綜合比較校友優惠之價格以及居住環境 品質，如表 4-5，I-house 與台大尊賢會館之校友優惠價格相差不多，但台大尊 賢會館卻提供更好的居住品質，整體來說，若 I-house 無法再提供更好的優惠價 格，則應該於品質和服務上進行改善。 房型 定價 校友優惠 I-HOUSE 雙人房 2500 2250 三人房 2700 2430 家庭房 4500 4050 台大尊賢 精緻客房 6500+10% 2500 豪華雙人房 7000+10% 2700 精緻家庭房 8000+10% 4300 東海會館 雙人房 1800 1600 四人房 1700 1500 豪華四人房 2200 2000 表 4-5 三會館各房型之定價與優惠比較伍、改善方案
針對 I-house 的不足以及劣勢，本組提出了三大方面的改善，分
別為宣傳行銷、增加服務以及內部設施改善，其中包含了硬體面以及
軟體面的部份，希望透過三方面之改善來增加客群，進而提升
I-house 之入住率，分述如下：
一、宣傳行銷
（一）新網頁、Facebook 粉絲專頁
由於 I-house 先前的網頁（http：//nccuga.nccu.edu.tw/~ihouse/），如圖 5-1，並沒有再進行更新，且總務處說該官方網頁已經作廢，但在蒐尋 I-house 時仍然會找到該網頁。另外，關於 I-house 的資訊需要上總務處的網頁才能找到， 因此本組為 I-house 打造了新的網頁（http：//101207243.wix.com/ihousenccu） 以及於 Facebook 中創立粉絲專頁（https：//www.facebook.com/ihouseNCCU） 進行宣傳，新的網頁內容除了有房型介紹、訂房資訊之外，尚有 I-house 的動態 地圖以及該組為入住賓客所提供之貼心服務，新網頁如圖 5-2，Facebook 粉絲 專頁如圖 5-3。 圖 5-1 現存但已作廢之 I-house 網頁（二）增加連結
於政治大學首頁上並無 I-house 之連結，需點進總務處或校友網站中才能找 到 I-house 相關資訊，使得大部分的政治大學學生皆不知道或不熟悉 I-house 為何，因此我們希望於政治大學的首頁上能增設 I-house 未來新網頁之連結或 Facebook 粉絲專頁，如圖 5-4 圈選處，以及於校友網站的相關連結當中新增 I-house 網頁之連結，如圖 5-5 所標示處，如此一來便能透過學生、校友的點閱 來增加 I-house 知名度。 圖 5-2 為 I-house 量身打造之新版網頁 圖 5-3 I-house 的 Facebook 粉絲專頁I-house
圖 5-4 於政治大學首頁新增 I-house 連I-house
圖 5-5 於校友網站新增 I-house 連結（三）配合活動
根據總務處之統計資料，顯示過去房客主要為國內外學者，且經本組向各系 訪問有活動是否能優先安排學者入住 I-house 時得到該結果，如表 2-2：除了中 文系之學者是入住到教授家，和幾個零星的系安排學者至其他住宿地點之外，有 研討會等活動時，許多系本來就將 I-house 列為學者住宿之優先安排，只是需要 讓學者入住的研討會並不多。因此本組認為，各系所之學者可能已無法再提升 I-house 之住房率，必須從其他客源方面著手，例如配合學校各項活動，來提升 住房率，將從以下客群著手推廣： 1.大學、研究所面試 每年三、四月為大學放榜與研究所面試潮，因此要來政治大學面試的中南部 學生一定會有住宿上之需求，我們可以透過各系所在寄發面試相關資料時，提供 I-house 的入住資訊，如圖 5-6 之 I-house 簡介，給面試生參考。 2.校友回娘家 政治大學於每年五月校慶時會舉辦一連串校友回娘家的活動來迎接世界各 地的政治大學校友，因此我們可以提前於寄發邀請函時一同附上 I-house 簡介， 如圖 5-6，不僅讓校友得知這項資訊，也可以讓校友們事先訂房。 3.金旋獎 金旋獎是政治大學五月時的一項大型活動，參賽選手可能來自台灣各地，因 此可以透過與金旋獎之主辦單位合作，在寄送報名及比賽相關資訊時附上 I-house 簡介，如圖 5-6，另外，由於參賽選手可能不屬於 I-house 入住資格之 成員，因此必須由金旋獎主辦單位協助參賽選手申請。 4.畢業典禮 每年六月的畢業典禮，將有不少來自中南部的家長前來參加，因此可以事先 於寄送邀請函時附上 I-house 簡介，如圖 5-6，並提供家長住宿服務之選擇參考。 圖 5-6 I-house 簡介正反面二、增加服務
（一）網路訂房
改變住房程序，將原本處於劣勢之繁雜的訂房程序簡化成網路訂房，網頁將 顯示房間剩餘資訊，利用網路直接辦理訂房動作，簡化入住流程。目前總務處已 有透過電算中心進行這方面外包的上機作業，使得替專家、學者的代訂入住的人 員可以更簡便的辦理入住，而校友則因需身分審核的緣故，屆時仍需向總務處事 務組提出入住申請手續。（二）提供租車接送資訊
於網路訂房時，提供入住旅客租車接送的資訊，因政治大學距離市中心較遠， 建議入住者可以事先訂好專車接送的服務，I-house 將提供相關電話資訊節省貴 賓搜尋上的時間成本，也能使其感受到賓至如歸的感覺。（三）美食地圖 DM
如圖 5-7，為 I-house 量身打造專屬的周邊美食地圖，並擺放於大廳或客房 裡供貴賓索取、參閱，初次來訪的外賓可事先根據喜好選擇餐廳，免去在附近兜 轉的時間，而校友則可依此地圖，找尋從前光顧過的餐廳，或是探索新的美食， 擴張政治大學周邊美食版圖。 圖 5-7 I-house 周邊美食地圖（四）旅遊 DM
為 I-house 規劃出一系列的推薦行程，內容包含平溪─侯硐、貓空、松山 文創和信義沿線，規劃的旅遊 DM，如圖 5-8 將擺放在大廳櫃檯供入住旅客索取， DM 內容提供入住旅客相關的旅遊以及交通資訊，並介紹政治大學周邊附近的觀 光景點、吃喝玩樂等資訊，以及捷運沿線、知名觀光旅遊景點路線。設計的旅遊 DM 將涵蓋流暢的路線規劃和詳細的交通說明，讓入住旅客有多樣的旅遊選擇， 入住期間可暢遊附近景點，使得住宿生活更加精彩愉悅。本組規劃的建議套裝行 程詳見附錄一。（五）提供紀念品訂購資訊
I-house 住宿旅客通常為校友或是來政治大學的學者及教授，在 I-house 網 頁裡加上紀念品資訊，並於房內提供如圖 5-9 的紀念品 DM，告知入住者紀念品 可以至政治大學的校友服務中心購買，不僅可以增加旅客對 I-house 的貼心印象， 而購買的紀念品也可以加深入住者對政治大學的情感，看見紀念品將會想起入住 I-house 以及政治大學的回憶。 圖 5-8 I-house 附近建議套裝行程之 DM 正反面（六）引水人校園導覽
引水人，如圖 5-10，為政治大學校園參訪導覽義工團，負責接待蒞臨國立 政治大學的校友、高中生、外賓、訪客等，可以讓每一位蒞臨政治大學的嘉賓在 最短的時間內了解關於政治大學的大小事件！將於 I-house 網頁、訂房時提供此 資訊，讓想要深入走訪政治大學校園的旅客可以事先向政治大學校友服務中心預 約導覽，如此一來便可以增加 I-house 與政治大學間的連結。（七）意見調查表
I-house 雖然本身就有設置意見調查表，但經勘查後發現房客填了意見調查 表之後，物管公司並沒有實際回收、統計，進而了解房客的滿意度以及需求，故 希望讓入住 I-house 的貴賓能填寫意見調查表，並且確實收回、統計，讓校方督 促物管公司的服務態度。三、內部設施改善
（一）房間外陽台
原房間外陽台的磁磚已斑駁，且開門後放眼望出去僅有一台大大的冷氣機， 如圖 5-11，所以將原本通往陽台厚重的門換為透明門，並設置桌椅，參考圖 5-12， 讓入住旅客眺望出外陽台可以達到放鬆的效果，也可以至外陽台休憩。 圖 5-10 引水人帶領貴賓進行校園導覽之影像（二）七樓外陽台
七樓陽台如圖 1-9，陽台現況為磁磚已斑駁、剝落，而且空間閒置無利用， 將進行地面整修，以石板搭配小石子，如圖 5-13，並進行環境的綠化以及美化， 模擬美化後如圖 5-14。 圖 5-12 房間外陽台將增設的桌椅樣式 圖 5-11 I-house 房間外陽台現況 圖 5-14 模擬美化後七樓外陽台之造景 圖 5-13 於七樓外陽台鋪設的木板（三）七樓大廳
原七樓大廳的空間配置如圖 1-7、1-8，僅有一組多人沙發，其他的空間皆 為閒置無利用，未來將規劃為交誼廳形式，將座位區域單位化，座椅樣式如圖 5-15，並搭配沙發多人區，可以保有各自區域的聊天、討論空間且不相互干擾， 並放置書籍雜誌供旅客參閱，活化七樓大廳空間並提高其使用率。 圖 5-15 於七樓大廳將增設的桌椅樣式陸、財務分析
財務分析主要是進行 I-house 現況之財務分析，以及配合改善方
案之後成本的估價、於不同入住率之下的財務分析，並將未來可能之
財務狀況納入本組改善計畫是否成功的考量依據，分析如下：
一、管理前的基本營運狀況
表 6-1 為參考政治大學總務處 101 年和 102 年對 I-house 時收支結算所編 制，因為於 103 年初 I-house 價格進行調整，三人房由原先之 2500 元調漲至 2700 元，所以重新預估編訂基本營運的現金流量表，以更符合調整價錢後的事 實情形，如此也才可以有相同基礎對管理後的財務狀況進行分析比較。 首先，必須重新預估毛收入，也就是當所有房間皆住滿的情況下，並且暫時 先不考慮所有的折扣後，得到的收入為 19,746,500 元，接下來以目前 101、102 年資料的使用率和以各類型房間數比例當權重取平均，得到使用率為 42.92%， 最後，在以預估有 80%的入住者享有大約 8 折的折扣，而剩下的入住者為無折 扣的情況下的加權平均折扣，得到大約 84%的折扣，將三者相乘再加上雜項的 場租收入可以得到有效總收入為 7,454,616 元。 營運支出的部分，因為總務處資料為整棟 I-house 的支出，並沒有單獨針對 六、七樓的部分，所以將原本的資料乘上 2.5/7，這是因為學人區為兩層樓，再 加上均分一樓的公共使用空間給學人區和學生區，所以一共是 2.5 層，而分母的 7 則為總共樓層數。項目 收入 支出 毛收入 19,746,500 ※1 使用率 42.92% ※2 8,475,198 折扣 84.00% ※3 7,119,166 雜項 場租收入 53,450 餐廳場租收入 282,000 有效總收入 7,454,616 營運支出 建物折舊 126,791.8 家具設備折舊 569,768 外包人事費 1,436,664 國合處人事費 213,415 水費 29,105.67 電費 448,266 瓦斯 191,152.3 網路 272,305 電信 24,338.67 床組清潔費 121,548.7 保險費 1,691 委託廢棄物清運 52,000 雜項支出 129,095.3 設備維護保養 5,429 學人區早餐 164,373 小結 7,454,616 3,785,943 NOI 3,668,673 備註 ※1 為每年住房住滿的狀況總收入： （2,500*（6+7）+2,700*3+4,500*（1+2））*365 =$19,746,500 ※2 以目前 101、102 年資料的使用率取平均和以各類型房間數比 例當權重： 30%*（3/19）+49%*（3/19）+43%*（13/19）=41.89%...A （為 101 年使用率） 42%*（3/19）+24%*（3/19）+49%*（13/19）=43.95%...B （為 102 年使用率） （A+B）/2=（41.89%+43.95%）/2=42.92% ※3 表６-１ I-house 六、七樓基本營運之現金流量表
二、改善方案項目財務分析
（一）新增之營運支出
首先，設施改善之費用可以分為表 6-2 的設施改善費，和表 6-3 的宣傳印 刷費；在設施改造部分主要是因為陽台磁磚破損，所以希望透過鋪設小石子和擺 設盆栽的方法，增加陽台的美觀度，總共費用預估為 19735 元；另外因為 7 樓 公共區域有一塊空閒區域，因此規劃擺設小圓桌和單人之沙發椅，此有別隔壁區 塊的長型沙發，這是為了讓入住者感到更加方便與人交誼，預估總共費用為 34115 元；而在 6 樓之 19 間房間的小陽台主要是更換陽台的門以及放置桌椅， 預估總共費用為 71820 元，預估總合改造設施費用為 125670 元，並以十年攤 還。 其次為宣傳影印費，主要費用是 DM 和地圖的印製，此費用是為了營造出 I-house 的溫馨服務，是以每年需要多少量作為估計方式，例如：I-house 的專 屬 DM 將配合畢業季和申請入學期間寄出，所以是以每年畢業生和新生數量為 估計值，因此預估總宣傳影印費每年為 10500 元。 最後，因為入住率改變，所以學人區早餐費會增加，因此必須重新預估，而 預估方式是將原先的資料乘上分子為改變後入住率、分母為改變前之入住率的使 用改變比率，得到新的學人區早餐費，例如：把管理前的學人區早餐支出*使用 率改變之比率（60/42.92）= $229,785.18，詳見表 6-5。 空間 交誼廳 房間小陽台 戶外大陽台 項目 桌子 1,790*4 張 椅子 1,990*1 張 小石子 12,735 單人沙發椅 2,995*9 張 桌子 1,790*1 張 盆栽 7,000 補充 （1,990+1,790）*19 間 小計 1,790*4+2,995*9 =34,115 （1,990*1+1,790*1）*19 =71,820 12,735+7,000 =19,735 總合 34,115+71,820+19,735=125,670 表６-2 I-house 六、七樓設施改善費用之估價（二）使用率
假設改善後使用率會變更，依據悲觀原則、樂觀原則和極樂觀原則下的使用 率編現金流量表，在對計算出的各個 NOI 進行比較。此專案管理主要以增加住 宿環境品質以及加強廣告宣傳之方式，期望增加入住使用率，進而達成資產有效 活化並增加不動產營收之效果。而市場對於管理後不動產之接受度難以掌握，故 在此以敏感度分析的方式，分析在悲觀、樂觀以及極樂觀的情況下，入住使用率 對於整體不動產營運的收益的敏感變動，以此做為不動產管理決策之依據。（三）依據前述兩點而製成的現金流量表
1.悲觀原則（改善後使用率下降） 項目 收入 支出 毛收入 19,746,500 使用率 35.00% 6,911,275 折扣 84.00% 5,805,471 雜項 場租收入 53,450 餐廳場租收入 282,000 有效總收入 6,140,921 營運支出 建物折舊 126,791.8 家具設備折舊 610,465.7 外包人事費 1,539,283 國合處人事費 228,658.9 表６-3 I-house DM 印刷之估價費用 表６-4 I-house 學人區改善後使用率下降之現金流量表 項目 價格 I-house DM（4000 張） 3,796 旅遊 DM （500 張，共 4 份） 4,200 系所地圖（500 張） 1,050 商品 DM（50 張） 美食 DM（50 張） 1,454水費 31,184.64 電費 480,285 瓦斯 204,806.1 網路 291,755.4 電信 26,077.14 床組清潔費 130,230.7 保險費 1,811.786 委託廢棄物清運 55,714.29 雜項支出 138,316.4 設備維護保養 5,816.786 ※1 學人區早餐 134,041.4 DM 印製費 I-house DM （4000 張） 3,796 旅遊 DM （500 張，共 4 份） 4,200 系所地圖 （500 張） 1,050 商品 DM、美食 DM （各 50 張） 1,454 設施改造費 交誼廳 3,411.5 房間小陽台 7,182 戶外大陽台 1,973.5 小結 6,140,921 4,028,306 NOI 2,112,615 備註 ※1 學人區早餐： 把管理前的學人區早餐支出*使用率改變之比率（35/42.92） = $134,041.4 2.樂觀原則（60%使用率之現金流量表） 項目 收入 支出 毛收入 19,746,500 使用率 60.00% 11,847,900 折扣 84.00% 9,952,236 雜項 場租收入 53,450 餐廳場租收入 282,000 有效總收入 10,287,686 營運支出 建物折舊 126,791.8 表６-5 I-house 學人區改善後 60%使用率之現金流量表
家具設備折舊 610,465.7 外包人事費 1,539,283 國合處人事費 228,658.9 水費 31,184.64 電費 480,285 瓦斯 204,806.1 網路 291,755.4 電信 26,077.14 床組清潔費 130,230.7 保險費 1,811.786 委託廢棄物清運 55,714.29 雜項支出 138,316.4 設備維護保養 5,816.786 ※1 學人區早餐 229,785.2 DM 印製費 I-house DM （4000 張） 3,796 旅遊 DM （500 張，共 4 份） 4,200 系所地圖 （500 張） 1,050 商品 DM、美食 DM （各 50 張） 1,454 設施改造費 交誼廳 3,411.5 房間小陽台 7,182 戶外大陽台 1,973.5 小結 10,287,686 4,124,050 NOI 6,163,636 備註 ※1 學人區早餐： 把管理前的學人區早餐支出*使用率改變之比率（60/42.92） = $229,785.18 3.極樂觀原則（80%之現金流量表） 收入 支出 毛收入 19,746,500 使用率 80.00% 15,797,200 折扣 84.00% 13,269,648 雜項 場租收入 53,450 表６-6 I-house 學人區改善後 80%使用率之現金流量表
餐廳場租收入 282,000 有效總收入 13,605,098 營運支出 建物折舊 126,791.8 家具設備折舊 610,465.7 外包人事費 1,539,283 國合處人事費 228,658.9 水費 31,184.64 電費 480,285 瓦斯 204,806.1 網路 291,755.4 電信 26,077.14 床組清潔費 130,230.7 保險費 1,811.786 委託廢棄物清運 55,714.29 雜項支出 138,316.4 設備維護保養 5,816.786 ※1 學人區早餐 306,380.2 DM 印製費 I-house DM （4000 張） 3,796 旅遊 DM （500 張，共 4 份） 4,200 系所地圖 （500 張） 1,050 商品 DM、美食 DM （各 50 張） 1,454 設施改造費 交誼廳 3,411.5 房間小陽台 7,182 戶外大陽台 1,973.5 小結 13,605,098 4,200,645 NOI 9,404,453 ※把管理前的學人區早餐支出*使用率改變之比率（80/42.92） = $306,380.2
三、小結
從上述四個現金流量表得知，依悲觀原則，經過管理使用率下降，使得有效 總收入下降，因為費用增加，所以淨營運收入減少，代表管理成效並沒有出現； 而依據樂觀原則及極樂觀原則，在經過管理後，雖然支出增加，但是會吸引更多 人入住，使得入住率增加，入率增加會使有效總收入增加，因此當有效總收入增 加的幅度大於營運支出時，淨營運收入會增加，淨營運收入增加也意味著經過管 理後整體財務更加完善，也就是說此管理對 I-house 來說應該是有效的。柒、結語
I-house 之六、七樓學人區是政治大學提供外賓以及校友住宿
的旅館，根據圖 2-20 中的數據顯示，以平均來看，總入住率在 101
及 102 年大約是 42.92%，呈現較低的入住率，故本組和學校方面進
行合作，希望透過本組擬定的計畫，讓學校未來對於 I-house 制訂更
完善的管理方針，使居住品質更有保障並讓入住率提升。
透過資料蒐集、實地訪查以及與學校各單位的訪談，本組先透過
SWOT 分析歸納出 I-house 的優劣勢、機會和威脅，主要對於劣勢
的部份進行改善，此部分包含距市中心遠、推廣不足、費用偏高、申
請流程複雜、空間閒置和服務態度不佳等問題，上述幾個問題可能是
導致入住率偏低的原因。
針對上述幾項問題，本組決定以宣傳行銷、增加服務以及改善內
部設施等三大方面著手，在宣傳行銷方面，希望透過更多的網路、
DM 宣傳以及在政治大學首頁、校友服務網中新增連結，並配合學校
活動開拓客源，讓 I-house 更廣為人知，以提升入住率；在增加服務
方面，希望藉由提供網路訂房、周邊美食及旅遊景點 DM、租車和紀
念品資訊以及引水人校園導覽服務，建立 I-house 良好形象，使
I-house 成為校友、學者或是學生家長來到政治大學的入住首選；在
改善內部設施方面，除了提升閒置空間的使用率外，也透過綠化、美
化環境，使入住旅客享有高品質的住宿環境，達到身心靈之放鬆。
在本組規劃的改善方案下，以樂觀原則的財務分析來看，雖然在
宣傳行銷以及內部設施改善會增加成本上的支出，但希望藉此來提升
I-house 住宿品質，進而增加知名度、入住率，如此一來，該管理將
使得總收入的增加大於營運的支出，進一步解決 I-house 學人區目前
使用率低和收入不佳的問題，避免浪費 I-house 可能的發展潛力與機
會，達到更有效的管理。
捌、附錄
附錄一：建議套裝行程
（一）平溪侯硐一日遊
1.平溪 （1）交通方式 I-house→平溪：從政治大學搭任何一班公車至捷運動物園站，搭一站至木 柵站下車後轉搭臺北客運「1076 路（原 16 路）：往平溪」至平溪站下。或在木 柵站購買平溪線臺灣好行一日券，行經路線：捷運木柵站⇔深坑（老街）⇔雙溪 口（可轉乘至石碇老街）⇔姑娘廟⇔菁桐坑（老街）⇔平溪（老街）⇔十分寮 （老街）⇔十分遊客中心沿線可無限次上下車。 （2）平溪地圖 （3）平溪景點 a.嶺腳瀑布 有瀑布之鄉盛名的平溪區，擁有台灣最 大瀑布——十分瀑布，而嶺腳瀑布則排名第 二，但其自然風光，絕不比十分瀑布遜色。由 106 號縣道入平溪區後，經嶺腳站進入嶺腳迷你小火車站，側邊有活動 中心，沿鐵軌步行可見有「嶺腳石窟大瀑布」牌，目前已無人經營，留一小門進 入，有一種探險的刺激，由右側小徑經竹林可至嶺腳瀑布頂，不過得十分小心， 即使是枯水期水量較小，也要小心滑石。 回前側繼續步行，可見一天然石洞，洞內的曲折奧妙，只有眼見才能體會喲！ 穿過石洞，眼前豁然開朗，嶺腳瀑布的 壯麗，就在您的面前呈現了。這裡的溪 水清澈，也適合全家烤肉野食或垂釣，帶給您一天的美妙時光！出嶺腳瀑布，您 可沿鐵軌旁漫步，賞嘗平溪小火車的沿線風光，途經的小火車，常令遊客開懷不 已。 b.平溪老街 平溪老街舊稱「石底老街」或「石底聚落」， 位於平溪車站旁，至今仍保留許多傳統長條型 街屋，狹長的老街上座落許多店家，沿途還有 從日據時代至今的小吃店、飲食店等，相較於 十分老街或菁桐地區，平溪老街更保留了純樸 傳統的味道，遊客隨意遊走於巷弄中，不時還 會發現古早的器具及許多先民開墾的痕跡。 c.平溪車站 平溪車站與平溪有著密不可分的關係，車站位於新北市平溪鎮嶺腳村中華街 上，是平溪支線鐵路的大站，早期稱為石底站，由於車站的地理位置恰在基隆河 上游，水流緩緩而下因此改稱「平溪」，平溪車站的懷舊氣氛和周圍街道的狹窄 氛圍，恰如九份老街的風情；平溪車站內上有服務人員，月台上的車站緊鄰著平 溪支線鐵路，單條軌道使得平溪車站並 沒有列車交會的景色，但居高臨下的地 理位置可欣賞到基隆河的悠悠水景，是 平溪車站另外一個迷人的地方。
d.平溪郵局老郵筒 平溪老街上的平溪郵局有一項特色，就是擁有一個全台灣現存歷史最悠久的 老郵筒，甚至比郵局成立時間還早，老郵筒為圓型鑄鐵打造，從日據時代使用至 今，後因太占空間加上都市發展陸續被拆除，而平溪因地理位置較偏，意外的保 存下來，成為一大特色，今日更成為遊客必來的景點，投入老郵筒的明信片或信 件，也似乎多了一股特別的歷史味道。 e.平溪天燈節 平溪天燈的起源是昔日常有盜賊來境劫掠，為防土匪侵犯居民以放天燈作為 信號與傳遞消息；清朝道光年間先民由大陸福建省惠安、安溪等地來到十分寮地 區，由於山區多有土匪盜賊，因此村民時上往山中逃避，等到土匪離去後夜晚便 以天燈作為信號，告知村民們村莊已經平安，可以下山回家，而那天剛好是農曆 正月十五，因此往後每年在平溪或十分地區，元宵節時便會舉辦大型的天燈活動， 而意義也轉變為人們對於願望的期許； 1999 年起新北市政府即大力推展平溪 天燈節，至今已經是全國皆知的年度重 要活動，結合天燈文化與自然生態景觀， 在新年的開始將新的希望藉著天燈直達 天府並安定民眾。 而全世界最大的旅遊資訊出版商 Fodor's 選出全球死前必遊的節慶活動，平 溪天燈節雀屏中選，與德國慕尼黑啤酒節、義大利威尼斯嘉年華、巴西嘉年華等 其他 13 個活動共同獲選為必遊經典節慶。 f.孝子山 想考驗你的膽量嗎？歡迎前來挑戰「孝子山」。位 在石底村的孝子山山群，是由五座奇形的尖峰所組成 的，而其中央較陡峭的獨立石峰便是孝子山，它的山 頂標高約 470 公尺，可由村子口台電平溪服務所旁的 產業道路步行而上，若您克服了最後一段必須經由一
道鋼索做的懸空鐵梯攀登而上的垂直岩壁，便可將整個基隆河縱谷一覽無遺，並 可見慈母峰與普陀山稜線上的石階，由於峰巒陡峭、擎天競秀，猶如中國大陸之 黃山，故又有「小黃山」之稱。 2.侯硐 （1）交通方式 a.平溪 → 侯硐：從平溪火車站搭火車至瑞芳站（部分火車有到侯硐站），再 轉搭至侯硐站 b.侯硐 → I-house：搭火車至松山站→轉搭公車 611 回政治大學 （2）侯硐地圖 （3）侯硐景點 a.猴硐車站 格局宏偉的侯硐（猴硐）火車站，陪伴 一個掩沒於礦業興衰的山城小鎮，寂寥是現 在給人們最深的感受。此地曾因侯硐及小粗 坑等地煤礦及金礦之開採，在民國 9 年設立 侯硐火車站，為車站旁瑞三礦業最大的依附 貨運站，當時擁有重要之地位。這裡擁有世
界第一座人貓共用的貓橋，而且只有一個角度可以拍出回頭的貓咪。 b.貓村 走車站上方天橋左轉往里長家，即可親近全臺最不怕人的貓咪之近距離接 觸。 c.猴硐煤礦博物園區 走回火車站後對面即是猴硐煤礦博物園區。昔日的猴硐曾是台灣最大的煤礦 產區，現在規畫為猴硐煤礦博物園區，讓遊客也能透過舊照片或早期文物，回想 猴硐昔日風貌。由選煤場舊倉庫改建的願景館，透過聲音、文字和影像介紹煤鄉 歷史，像是設置瑞三礦業當初運作的模型，可認識採煤流程，描繪礦工生活臉譜 的作品，也讓人感受礦坑作業的辛苦及危險。從柴寮路續往前行，會來到礦工紀 念館，這裡原本是礦工浴室，現在以礦工生活文化的展示為主題，可看見礦工入 坑前的置物櫃與入坑器具，也能聽見老礦 工口述當時工作與生活的錄音。 循著紀念館旁的小路往前走，沿途可 賞基隆河迷人淺灘、奇石壺穴等自然景觀， 還有一處觀景平台，是鐵道迷追火車必定 停留的景點。 d.黑金客棧 出火車站往右手邊走去，行至內店仔 至客棧空間享受片刻的悠閒，傾聽老闆娘 訴說猴硐的歷史。黑金客棧的品牌故事甘 阿爸：在那璀璨的黑金歲月裡，居民大都
從事採礦工作，小孩總是坑口等待父親平安歸來。而礦工出坑時全身都是黑黑的。 錯認父親是猴硐大部分孩子的共同記憶！伴隨著包裝上的（甘阿爸）讓旅人們知 道屬於猴硐的在地故事。 e.瑞三本坑口 再往前行過復興橋頭為礦工的生活 及工作區，過橋下為本坑口。此煤礦為猴 硐地區瑞三礦業取得該地經營權後最先 開採的礦坑，坑口牌匾立著李建興，民國 三十六年六月，同屬瑞三公司轉投資，也 為李家的產業之一，為全臺第二大之海底 煤礦。 f.復興坑口 復興橋續往上至華山慈惠宮右轉沿 輕便道過磅硿後不遠處抵復興坑口，一路 盡覽舊時全臺最大的煤礦工作環境。復興 礦坑為瑞三公司於民國五十三年新闢之 礦坑，此礦坑一開始為平坑其內仍為斜坑， 昔日開採之煤礦，皆以人力或小型捲場機 運至斜坑口，再透過現在的猴硐路運至猴硐坑口，由猴硐坑前之運煤橋運至火車 站旁之選煉場，此坑於民國 79 年停止開採。 g.運煤橋與選煤廠 回九華山慈惠宮再續往前行，過瑞三 礦業大樓可見猴硐坑口及猴硐地標運煤橋， 橋另一頭為選煤廠。由瑞芳鎮的礦業鉅子 李建興所經營的，建興於日治昭和九年 （1934） 所創設，全盛時期（1970 年代） 產煤量佔全臺生產量的七分之一左右，是當時排名第一的礦業公司。
h.介壽橋頭懷德亭 可順階梯上猴硐神社遺址盡覽猴硐全景，每年 三四月間可見國寶物種鐘萼木花開。建於日據時代 的猴硐神社，主要作用為凝聚地方力量、推動皇民 化運動，因應猴硐地形建立於山丘之上，必須沿著 參道慢慢步行而上。神社外有一座混凝土建造的鳥 居，一座木製鳥居，並且有正副 2 條參拜道；目前 神社雖已拆除，充滿古意的石階參道、石造和式燈 座以及 2 座遺留的日式鳥居，皆呈現濃濃的日式風 情，十分值得走訪。 i.猴硐 217 咖啡館 逛了許久最後可去 Catwalk 藝廊隔壁的咖啡館，欣賞藝文作品及與館長聊 猴硐。咖啡館位置就在貓村「車頭頂」，意即比火車站還高的山頭處，所以可以 看見鐵道上的各種火車飛馳而過，還能眺望瑞三礦業選煤廠及選煤橋。一杯咖啡、 一壺茶，置身山城居高臨下，享受好風景、好時光。特色飲品「貓桔茶」，用可 愛的貓咪杯子裝桔茶，杯墊是手工 DIY 的貓掌造型。
（二）貓空「茶文化」深度之旅
1.套票內容 與三墩石茶壺博物館跟張迺妙紀念館兩個博物館進行合作，凡購買此套票之 顧客除 I-house 住宿外，還可擁有上述博物館的入場優惠，以能用便宜價格深入 認識貓空茶文化，進行同時享有貓空美景與茶葉知識的知性之旅做為賣點，增加 I-house 之休閒價值並提高入住意願。 2.景點介紹 （1）三墩石茶壺博物館 於萬芳站、木柵站、政治大學站轉乘小 10 路公車（隨叫隨停）在「茶壺博 物館」站下車即到，或可開車至政治大學續沿指南路二、三段續行可抵。多年來，三墩石的主人收集了許多種類型茶具，其中不乏珍貴的古董級珍品，過去只有親 朋好友來訪時，才會拿出來與人分享，後因企思從原本經營的餐廳中轉型，走出 一條不同於木柵土雞城的商業路線，於是將原本經營的餐廳改裝成茶壺博物館， 拿出館藏展示，與大眾交流分享，在一樓販賣部亦精選多款精緻茶具，可供遊客 選購。電話：02-2938-6177。 （2）張迺妙紀念館 一樣可於於萬芳站、木柵站、政治大學站轉乘小 10 路公車（隨叫隨停）於 「茶壺博物館」站下車再步行前往。建議可先參觀三墩石茶壺博物館，接著再沿 路步行前往，步行時間約 7 分鐘（550 公尺）。若是開車，同樣至政治大學續沿 指南路二、三段續行可抵。 張迺妙紀念館由其第三代子孫張位宜經營，為紀念張迺妙將鐵觀音茶種自大 陸安溪引進木柵而設，館內收藏各種製茶用具和相關文物，紀念館採導覽制，由 主人陪同講解，就像上一堂茶葉文化課。紀念館呈 現的特色為傳統製茶過程和珍貴的照片、機械製茶 過程和器具的展示，包括木柵鐵觀音探源、茶的分 類、中國茶的發展過程、中國傳統茶具、茶的製造、 茶的文化等。且於旁邊有同為張迺妙子孫，張信鐘 經營的六季香茶坊，面對木柵最美的茶園，分為室 內品茗區及露天品茗區，供應純喝茶，接受客人攜 帶外食，也提供簡餐，可在參觀完後至此飲茶休息，
用味蕾來認識貓空的茶文化。電話：02-2938-2579，開放時間：08：00-18： 00，週日 13：30-18：00。
（三）信義線走透透一日遊
1.行程規劃 （1）I-house → 象山親山步道 約 50 分鐘（可坐綠 1 或棕 18 至信義行政中心站，再步行約 15 分鐘即至） （2）象山親山步道 → 東門站永康商圈 約 20 分鐘（沿信義路五段 150 巷直走，遇信義路五段左轉直走，至第一個 路口轉彎及至捷運象山站，再搭捷運直達東門站） （3）東門市場 → 大安森林公園或信義公民會館 前者約 5 至 10 分鐘（可選擇步行或租借 U-bike 騎乘及至）；後者約 15 至 35 分鐘（可選擇坐捷運或租借 U-bike 騎乘及至） （4）大安森林公園或信義公民會館 → I-house 前者約 40 分鐘（搭信義線至捷運大安站後，轉文湖線至動物園站，再搭 236、 676 等公車及至）；後者約 50 分鐘（松勤街左轉於信義路五段右轉直走， 於市府路左轉至公車站後搭公車及至） 2.景點介紹 （1）象山親山步道 位於臺北盆地東南方的信義區，因造山作用 步道中可見黃褐色陡峭的岩壁與巨石，加上自然環境生物、鳥類種類繁多，使得整座山如同一座天然 生態樂園般，成為民眾接近淺山、享受戶外綠林悠閒 時光的好去處。步道沿線設有解說牌引導民眾參訪， 區內各種稜線、岩壁、山坡等不同環境，孕育出多種 蕨類植物處處可見。登頂象山眺望，臺北盆地的地景 幾乎一覽無遺，成為當地居民晨昏散步的最佳去處， 也是民眾假日休閒、舒緩身心的綠色地帶。 （2）東門站永康商圈 商圈聚集許多台灣小吃與餐廳，後來亦開設了不少異國美食餐廳、風格獨具 的咖啡館，以及一些日式雜貨小店。另外尚有許多美食，如：鼎泰豐、和茗甘味 處、鑫華香港茶餐廳、天津蔥抓餅、游壽司、各式冰品專賣店等，可遊客大飽口 福。 （3）大安森林公園 大安森林公園佔地約 26 公頃，雖位於台北市區中心，但卻是一個草木濃密 的生態公園，以「都會森林」的型態成為台北市的都市之肺。公園內除有綠樹成 蔭之外，更有花壇處處，每逢花開時節色彩繽紛，令人賞心悅目。公園外人行道 則以綠樹與道路區隔，人行道中央還植有 楓香樹，呈現多層式綠籬景觀。此外，各 種休憩設施如涼亭、音樂舞台、慢跑道等 都相當完善，公園下方也設有地下停車場 以方便開車前來的民眾，目前已成為台北
（4）信義公民會館 信義公民會館（四四南村）分為 4 棟，面積約 4150 坪，包含特展館、眷 村展示館、展演館、社區館、四四廣場及文化公園。「特展館」提供場地讓人來 展覽藝文作品；「眷村展示館」以四四南村文化的靜態展示為主題，介紹四四南 村的文化歷史、傳統手工藝還有眷村特有的美食等；「展演館」介紹信義區的一 切，讓信義區區民貼近在地生活；「社區館」讓當地的民眾有一個集會、欣賞影 片和室內表演的場地。此外，信義公民會館四週緊鄰著文化公園，過去的防空洞 已成為一個個鋪著綠油油草地的小山丘，加上緊鄰的景新公園、四四廣場，讓遊 客擁有充足的空間享受休閒散步的時光。 （四）松山文創之旅——城市沙漠中的創意綠洲 1.交通資訊 （1）公車 在政治大學搭乘 282 公車，到達捷運國父紀念館站後，沿光復南路步行約 550 公尺至菸廠路（市民大道、光復南路口），約 50 分鐘。 （2）捷運 由捷運動物園站搭乘文湖線至忠孝復興站，轉板南線抵達國父紀念館站，沿 光復南路步行約 550 公尺至菸廠路（市民大道、光復南路口），約 60 分鐘。 （3）停車資訊 本園區最鄰近之停車場為臺北文創大樓地下收費停車場，可由菸廠路（市民 大道、光復南路口）駛入。
2.景點介紹 （1）簡介 松山文創園區原為松山菸廠，在菸廠走入歷史後轉型定位為「台北市的原創 基地」，以「創意實驗室」、「創意合作社」、「創意學院」和「創意櫥窗」為創意 四大策略，積極配合各項藝文、文創活動，及辦理設計產業、視覺產業及跨界展 演之活動。包含影視拍攝、記者會、長短期展覽活動、頒獎典禮、研討會、講座 和服裝發表會等形式，實踐古蹟空間活化運用、突顯獨特空間氛圍，園區已逐漸 蛻變成臺北文化創意產業展現的新據點，是國際矚目的文創新舞臺。 （2）地址 臺北市信義區光復南路 133 號 （3）電話 （02）2765-1388 （4）網站 http：//www.songshanculturalpark.org/Index.aspx （5）開放時間 園區內 室內區域 09：00-18：00 戶外區域 08：00-20：00 園區外（包含生態景觀池 和鍋爐房周邊範圍） 24 小時開放
（6）入園門票 全園區為免費參觀，不需購票。但園區內各展覽與表演活動，視主辦單位是 否售票為準，實際票價依主辦單位而定。 3.園內特色 （1）多元展覽 在松山文創園區網站上可瞭解當期展演資訊，各種創意、有趣的展覽在廠房 改建而成的展館展出，而且多數展覽免入場票，絕對值得一看！ （2）琉璃工房台北松菸藝廊 琉璃工房為琉璃三大品牌之一，應用範圍涵跨琉璃工藝品、琉璃器皿、陶瓷 琉璃器皿、琉璃裝潢建材、傢俱、金工佩飾等。卓越的美學經濟成就，已是東方 琉璃的代名詞，為華人世界最大的琉璃藝術與精品品牌，2011 年獲選為台灣百 大品牌。 （3）設計․點 位於台灣設計館內，展售目前最流行的設計產品，無論是文具小物、3C 產 品、文創商品、創意生活用品、精品收藏…等，都能在「設計․點」的某個角落 找到，送禮自用兩相宜。 營業時間：09：30-17：30。
（4）TMSK 小山堂餐廳 由老舊廠房改建，充滿復古韻味和裝置藝術的美食新天地，室內加戶外共有 260 個座位的用餐空間，戶外可欣賞生態池野鴨戲水，室內可在懷舊氛圍中品味 美食。餐點特色為以台灣當令新鮮食材烹飪出的義大利料理，現做的美味加上精 緻擺盤裝飾，可謂藝術與美食之完美結合。 營業時間：週日至週四 12：00-21：30，週五、週六 12：00-22：00。 （5）CAFÉ SOLE 日出印象咖啡館 Café sole 位於園區的辦公廳舍，原為菸廠的文創園區，考量通風因素而在 建築體中創造了無數面的窗戶，隨著陽光角度的變化，呈現明亮的清爽空間。濃 濃歷史味道的木質空間，在空中飄散著的咖啡香氣，與松山文創園區的建築檜木 氣味，使 Café sole 成為一個 在感受創意能量後，讓人放鬆、 思考、享受的空間。 營業時間：09：00-18：00。
