‧ 國
立 政 治 大 學
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第四章 編定工業區開發交易成本分析
編定工業區開發制度，自 1950 年 9 月制定獎勵投資條例及 1980 年促 產條例實施以來已近 50 年，工業區開發制度幾經變革，而 2000 年以後工 業區開發數量逐漸減少，工業區土地仍有閒置現象，究竟在現行開發制度 中所面臨的困境，為我們所關注。本章主要針對編定工業區開發制度，所 衍生交易成本，就產、官、學三方面訪談，對現行編定工業區開發制度之 交易成本，有何看法及改善之道，第一節主要探討現行編定工業區開發面 臨困境，第二節則針對現行編定工業區開發的交易成本分析，第三節則對 編定工業區開發改善交易成本，提出對策與方法。
第一節 編定工業區開發所面臨困境
一、開發時程長
廣義交易成本，除有形協商成本、搜尋成本等外，尚需包括無形 時間成本，開發時程長短，對產業發展的商機，甚為重要，如電子業 之產業商機短短數年稍縱即逝，如未保握開發時程，會影響廠商購地 設廠意願，進而影響工業區開發之成敗，究竟，編定工業區開發時程 是否很長，在訪談中開發商 H 君認為不論開發主體是誰，工業區開發 時程冗長。
開發主體不論是誰報編，都很冗長，區域委員會審查及環評都很長，
以桃科為例，80 年提出構想，到現在開發完成已有 16、17 年。其中的困難，
或許有些政府不認為，但其已影響到商機，其在規劃中要引進那些產業，
但開發完成後，進駐廠商並非這些產業。（H 君）
不論開發主體是誰，工業區開發時程確實冗長4-1，動輒數年，以 桃園科技工業園區為例，其自 1996 年 11 月至 2006 年完成十餘年，
其冗長原因在於土地取得遭民眾抗爭延緩開發時程，此外環境影響評 估程序嚴謹，以桃科為例，如區域計畫細部計劃變更，即需重送環境 影響評估，即作了四次環評，更加冗長開發時程，在地方政府立場上，
也希望開發速度快，有效率，是曾任地方政府承辦工業區開發工作之
4-1 例如彰濱工業區，67 年開發到現在還在開發中，雲林科技工業區，85 年到現在還在開發中，
主辦科長4-2C 君看法。
工業區開發是一冗長的工作。第一，環評、區域計劃審查以及編定作 業時間長，有賴中央及各部會協助，才能縮短時程。桃科辦理過程，因有 區域計畫細部計劃變更，辦了四次環評，都非常嚴格，在工業區開發，站 在政府立場上，希望非常快速，非常經濟有效，但環評過程非常冗長，造 成開發時程較長，比較困難。（C 君）
但冗長的程度是否有達到環境影響評估之立法目的，如果答案是 否定，那在環境中水質、空氣品質等各項審查，無疑是浪費許多時間、
人力、物力的，但在現行法規下，仍是需如此，在工程顧問公司之 H 不禁有此看法，但冗長的程度，是否真的有達成環境影響評估之目的 嗎？
工業區開發時間太長，在環評中項目、水質、空氣品質…等項目會審 查嚴格，但工業區完成後，並未這樣作。【問：未依環評來作，可以嗎？】
這叫環境影響評估追蹤考核，但未落實，如此浪費許多審查的時間、財力、
物力及廠商商機。但環評法通過後，許多法令均如此要求，內政部區委會 亦同，又大潭工業區早已開發完成，現仍補區域計劃法審查環評，其從 93 年迄今環評仍未過，這開發單位是桃園縣政府仍如此，遑論其他開發主體。
（H 君）
如此看來，政府推動產業政策發展經濟與環境影響評估，何者為 重，如何取捨，實係兩難。大潭工業區係台電火力發電廠，早已開發 完成運作，卻迄今仍補環境影響評估，此係顯示出現在民主思潮下，
國人重視環境保護理念，不同於 1970 年代經濟起飛時，重視經濟發 展，忽視對環境污染的破壞。徐世榮(2001)對在五輕設廠案中，政府 再三強調環境污染可借科技解決，並指居民的反對行為是不理性的看 法，不以為然4-3。可見在威權及民主二種體制及思潮下，政府處理環 保問題的思維有所不同，現今重視環境保護，也是國家進步象徵。
4-2 桃園縣內大型工業區開發報編由縣政府地政處地價科主辦。
4-3 在促進經濟成長及工業發展的大前提下，後勁地區的環境污染被視為是國家發展過程中不可 避免的風險，而當後勁居民針對五輕興建發動抗爭活動後，政府則再三強調環境污染問題可 由最新發展出來的科技來解決，它並且指控後勁居民的反對行為是不理性的，並且也是國家 社會進步的阻礙。（徐世榮 2001：164）
雖然，環境影響評估所費時間長，但並非所有開發案均如此，就 如總顧問公司 G 君所言，就工業區面積小，10 公頃以下免環評或工業 區引進產業明確單一，環評時間則會縮短。這在 2005 年興辦工業人 報編四個小面積世友化工、篤加、口寮及聚興精機密械可證。興辦工 業人如欲縮短建廠時程，可如此作。
在取得公有土地上，工業主管機關有優勢，興辦工業人則無，現在興 辦工業人很多，都在 10 公頃以下，不需環評省時間，土地取得辛苦。在環 評程序，任何開發主體均相同。以興達港遊艇專區為例，產業引進明確，
單一，只有裝配，用水量少，環評六個月即通過，而環評通過後區委會也 會通過。（G 君）
二、開發商不易尋找
編定工業區是一繁雜、冗長工作，不論何種開發主體都需將規 劃、設計及工程施工委託工程顧問公司或營造業者承攬，這兩種民營 投資業者稱之不動產開發商，原經濟部工業局委託國營機構如中華工 程公司、中興顧問公司等擔任開發工作，唯自國營機構已民營化後，
其不再背負國營事業單位配合國家經濟政策，而係以營利為宗旨，如 遇工業區土地銷售不佳即有財務壓力。倘若遇工業區滯銷，受託開發 單位可能會賠本。黃茂榮、城仲模(1991)指出，政府今後在金融、稅 捐方面應檢討4-4參與工業區開發的民營投資公司適當的優惠，否則具 有工程能力之民間投資公司，承辦此項業務意願不高。
在編定程序沒有問題，找受託單位是困難。其投入大筆資金，而代辦 費只有 10%，倘若工業區滯銷，受委開發單位不但沒有利潤，反須賠本，
這是困難點。（G 君）因此嘉義大埔美工業區甄選開發商達六次，雲林台西 工業區甄選開發商五次未果。（A 君）
開發商要投入工業區開發，依現行制度需籌集全部開發資金，於 開發完成工業土地全部出售後，再行取回墊款，而工業區開發案少說
4-4以投資報酬率而言，工業區開發自工業區土地取得、編定、開發完成及銷售需 5-10 年。現國 營機構如中華工程公司、中興工程顧問公司業已民營化，如遇工業區開發有滯銷虧損時。故其 受託辦理工業區申請之代辦費為工業區開發費用總金額百分之十。即有財務上風險。因此政府 今後在金融、稅捐方面檢討參與工業區開發的民營投資公司適當的優惠，否則該具有工程能力
100 公頃，開發商即需墊付土地款及工程款數十億，現已原有國營事 業民營化之公司，不如國營機構取得資金便利，且工業區土地登記在 政府名下，借貸困難，利率高，如在開發商之 G 君、K 君，訪談中可 得知。
開發商困難點在土地滯銷，可能連成本利息均虧損，因開發後土地銷 售不理想，其開發成本隨時間而增加，土地價格愈賣愈高，土地無法去化，
就會有財務困難，開發單位資金積壓。
開發商無抵押品可供借貸，因產權均在政府手上，民營公司財力不夠 雄厚無法籌集大筆資金去作，銷售又不佳，那資金有困難。（G 君）
開發商投入工業區，需墊付大筆資金取得土地及工程施工，需墊付大 筆資金取得土地及工程施工，如此開發案少說 100 公頃，土地及工程費需 50 億，此對民營公司不如以前國營公司取得資金便利，凡事由政府主導，
政策優先，此為財務壓力，當然工業區銷售好沒問題，在操作情況不佳，
財務壓力大。(K 君)
事實上，在現行制度下，開發商參與開工業區，其利潤並不高只 有總開發費用 10%為代辦費，而地方政府只給 8%或 9%，如土地銷售不 佳，政府並未出資，全部由開發商承擔利息支付，工業區土地未全部 銷售完畢即有財務上風險，如觀音工業區、中壢工業區即尚有土地未 全部銷售，難怪工程顧問公司之 H 君，認為現行制度下，政府為最大 贏家，而且對開發商是不合理，因此尋找開發商不易。
台南永康工業區、彰化縣、嘉義縣以此方式來籌錢，如預售 50%，在 初期工程之資金籌措壓力小，況一般貸款利息 4~5%而建設基金只有 2%，
利息一半。倘若開發資金全部由受託開發單位籌措，如大埔美工業區，彰 化溪洲工業區(受託單位勘選)均流標，因為投資 7~80 億，只有 10%代辦費，
無開發單位參加。(G 君)
【問：就土地取得資金交由開發商(受託單位)籌集，您有何看 法？】現行制度也沒不可行。【問：此制度運作下，過去開發商為公營 是可以，但已民營化了，仍然可行嗎？】是的，在現行制度下，政府是 最大贏家，財務壓力、風險由受託開發商承受，是不合理。（H 君）
三、土地徵收地價補償爭議
陳聖怡（1992）政府開發工業用地，旨在發展地方建設，並謀全 民福利，不但使興辦工業人能夠取得適當之建廠用地，同時亦須兼顧 土地所有權人獲得公平合理之補償。
現行體制，地方政府依法徵收人民土地，其地價補償通常係公告 現值加成，必要時可比照一般正常交易價格4-5，補償費金額不論高低 往往造成民眾抗爭衝突4-6，人民因政府開發工業區，而面臨搬家遷移 之心理因素產生種種衝突，而一般土地徵收係徵收私有地，來作公共 設施供大眾使用；與徵收土地開發工業區出售於需用地人，為商業行 為，正如曾擔任工業區開發主辦科長 D 君認為，二者性質不同，地價 補償應高於一般徵收，並應有安置計劃及勞工社區提供給原地主。
依現行工業區開發制度，土地取得採取一般徵收，依土地公告地價加 四成補償，然工業區開發徵收土地是將土地整理再行出售，有商業行為與 一般徵收之目的，為公共設施或重大建設有所不同，二者地價補償性質並 不相同，不宜用一般徵收補償地價。地價補償應高於一般徵收。並給予安 置計劃，提供社區供勞工居住。（D 君）
然而工業區土地補償價格，依現行制度先協議價購4-7，在協議過 程中需召開公聽會4-8，聽取地主及利害關係人之意見，如協議不成，
方送縣政府地價評議委員會4-9評議，此種制度下一般協議不易成功，
4-5土地徵收法第 30 條 被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價，在都市 計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。
前項徵收補償地價，必要時得加成補償，其加成補償數額，由直轄市或縣（市）主管機關比 照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年公告土地現值時評定。
4-6以桃科為例，92 年徵收時公告現值 800 元/m2，土地徵收補償費為每公頃 1600 萬元即 1600 元
／m2，為公告現值二倍，仍遭民眾抗爭。
4-7土地徵收條例第 10 條 需用土地人興辦之事業依法應經目的事業主管機關許可者，於申請徵 收土地或土地改良物前，應將其事業計畫報經目的事業主管機關許可。
需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行公聽會，聽取土地所有權人及 利害關係人之意見。但因舉辦具機密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會者，不在此限。
4-8土地徵收條例第 11 條 需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通、水利、公 共衛生或環境保護事業，因公共安全急需使用土地未及與土地所有權人協議者外，應先與所有 權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議者，始得依本 條例申請徵收。
4-9標準地價評議委員會由縣市政府聘請地方各階層人士，即議會、農會、建築工程師學會、銀行 公會、商會、縣財政局(科)、稅捐機關、建設或工務局(科)、地政處(科)、縣市政府、地方法
C 君認為地價評議委員會是官方，雖然是公平的，但審議時間短，不 易達到百姓理想的。
目前徵收條例有異議申訴機制，對補償地價不滿應提至縣政府地價評 議委員會，但地評會為官方，雖然是公平的，但審議時間短，比較沒有達 到百姓意願，應朝向市價。（C 君）
僅管縣政府有地價評議委員會，可決定土地徵收補償地價，但補 償費之決定制度未透明化，仍操之地價評議委員會，即使是補償費高 於市價，也會因 case 不同而有所不同，如 C 君所言，對地價補償有 爭議，請當地村長逐戶說明，最後化解衝突，也開發了(桃科案例)。
開發過程，徵收土地，很麻煩。主要是土地補償費。在桃科旁有大潭 工業區，土地補償費每公頃 2200 萬元。桃科開發時因不景氣，地價下降至 每公頃 1600 萬元，造成抗爭。在徵收用地取得協調會說明，每次有幾百人 抗爭，我們曾考慮要不要辦下去，最後克服了，請當地村長逐戶說明，後 來地方意見有兩派，一派希望很快辦理，一派希望提高價格，最後還是開 發。（C 君）
然而，亦有縣政府以地方首長之角色，促成工業區開發，則會壓 低徵收價格，如欲照顧地方居民，則會適當提高價格，當然土地取得 價格高，日後工業用地出售成本亦高，風險較高。
土地取得，土地是地價評議會去作評議，基本上要求靠近市價，
此徵收壓力在地方政府。而土地取得地價高，日後工業用地出售價格 亦高，風險即變高。（L 君）
以地主角度，長年在這裏生長，如欲徵收土地，我馬上面臨搬家，生 活環境，工作對地主的衝擊，此是否單純補償費即可彌補這些東西。政府 的角度，在開發價格越低越好，這是二個不同的東西，土地徵收價格不完 全是公告現值 1.4 倍，那是公共工程徵收。工業區基本上用協議，是不同，
而協議不成，則用地價評議而定，有時候看地方首長的角色，有些要促成 工業區，則會壓低價格，有些會照顧原所有權人，會適度提高，如地主是 台糖，一般則被壓低的。（J 君）
亦有百姓抗爭，動用公權力以警力強制執行，但其補償地價還是 提高了，如斗六擴大案例，有的地段還是公告現值的二倍，如此說來，
還是 case by case，並無一定標準，全由縣市首長決定了。
土地徵收用公告現值加成，依我的想法還是 OK，一般仍比市價低，市 價高於徵收價會引起百姓抗爭，在斗六擴大工業區後段，最後一次抗爭，
是由工業區主管機關請警力強制執行。【問：這次抗爭後來怎麼解決？】
這個補償價格送縣府地價評議委員會，依照民意調整價格。【問：斗六擴 大這案子，價格比公告現值加成還高了】是的。【問：有無高到公告現 值二倍了？】有的區位好是高到兩倍，有的沒有，分段的。【問：您覺得 這土地補償評議制度，會不會不合理？】開發商希望取得土地成本低，
開發成本在公告現值以下，依公告現值為售價，開發成本在公告現值以上，
以開發成本為售價。【問：您覺得遇到抗爭應如何處理？是一味加成或 其它方式可捕救？】這要取決於縣政府。因縣政府為開發單位，開發商只 是為籌措資金擔任。(I 君)
四、興辦工業人開發工業區不易
依經濟部工業局年報可知，自 91 年以來，地方政府尚有開發大 潭濱海二期、樹谷、台中機械、興達港遊艇、永康科技 5 個工業區，
而興辦工業人則有大洋、大德、世友化工、篤加、口寮、口禕紡織等 6 個，而民營投資事業只有打鐵厝、聚興精密機械 2 個，就興辦工業 人數量，已不如往者（參表 3-8），其原因如何？除大環境不佳外，目 前時空背景亦不如往者，就如工程顧問公司 L 君所言，興辦工業人自 己去報編很難，除非面積小。
【問：您的意見，政府報編後土地出售與興辦工業人，有無含公 共設施？】有，現問題是，興辦工業人本身自己去報編很難，除非面積小，
如 20 公頃等，桃科本是台塑擬自行報編，但土地取得只有 70%、80%，最 後只有請縣政府辦理報編開發，借助公權力行使，報編完成後賣給興辦工 業人。（L 君）
以台塑公司在台灣工業基礎，對報編工業區仍感困難，遑論其他 興辦工業人，其困難有二，為土地取得無法完整，環評程序冗長，前
者只有請地方政府辦理工業區報編，後者只有報編小型工業區免環境 影響評估了。
在取得公有土地上，工業主管機關有優勢，興辦工業人則無，現在興 辦工業人很多，都在 10 公頃以下，不需環評省時間，土地取得辛苦，問題 在水電，施工前，工業區外輸電線路由台電公司提供，區內配電早期三七 分，現五五分。如高壓電用地則須由台電公司購地，以後有營運，要作變 更用地。（G 君）
興辦工業人雖無土地取得公權力可行使，有開發劣勢，但亦有受 訪者認為興辦工業人為開發主體適當，因私人企業講求成本概念，對 開發時程、工程費用等有成本效率，此外正如曾任職地方政府 F 君所 言，不受地方民意代表阻擾。
工業區之編定開發以興辦工業人或開發商來擔任較適當。其理由：1.
較不易受地方民意代表之阻擾。2.開發效率較易發揮。開發期程受成本之影 響，開發商會突破萬難去解決，如是政府開發則會受體制之限制，如議會 等，而無法控制預期而影響開發期程。（F 君）
台開受託開發工業區，有二種情況，一為地主有需求自行開發，另一 種為政府來開發委託，何者佔優勢，有許多層面，如土地取得，政府會比 較佔優勢；如以需求規劃，以興辦工業人或開發商的角度，是比較符合需 求，甚至成本掌握比較好，但在成本考量上，沒必要則省，但政府會顧慮 較多，如此比較完善，但也有可能會浪費，同樣街廓，要做到什麼程度，
開發商與政府角度則不同，如接水、接電的接點均會影響成本。（J 君）
五、土地滯銷
工業區開發完成後，工業用地應出售於需地廠商，近來台灣地區 大環境丕變，工業用地滯銷時有所聞，如彰濱、大埔美，考量其原因 在工業用地售價採成本價，即工業區土地取得加計工程費，行政費用 及利息，一併計算此成本價格為出售價，於不景氣時高於市價以致出 售遲緩、銷售期長，又加計開發利息，則售價愈高，形成尾大不悼，
出售不易。
受訪 B 君認為，工業區土地滯銷並非完全是土地售價問題，應是 大環境不佳所致可見，土地銷售並非單純售價高低而已。
【問：促產法與科學園區的優惠相差很多？】事實上，有法令有修 正，二者不再差距很多，例如科學園區有二種優惠，現只能選擇一種，慢 慢再拉近。（B 君）
六、工業區開發法令優惠不多
就提供工業用地之法令，尚有科學園區，加工出口區等，檢視促 產法並無科學園區設置條例優惠條例如下：
地方開發工業區有一劣勢。不如科學園區用另外法令優惠較多。促產 法優惠較少，那這樣的話，比較難吸引高科技廠商。其土地係用租的，而 且關稅、建照、環保一次處理，一條鞭方式，行政效率高，地方政府無此 權限，比較吃虧。我覺得開發工業區優惠部分，應讓地方政府有更大權限，
才能把地方政府開發做的更好。（C 君）
事實上受訪者 B 君認為促產法與科學園區的優惠差不多，且已拉 近，如給工業區內進駐廠商優惠，似乎對工業區外廠商不公平，是否 可由政府提供融資優惠予開發商，以解決問題。
促產優惠不多，工業區之優惠，是很大題目。促產是引進廠商進入工 業區，在公平角度上，不能因為進入工業區就給特別待遇，那不在工業區 還有合法之廠商，除非工廠設立全部在工業區，否則只有給工業區的工廠 優惠，覺得有問題。
為此，即經濟部工業區為解決編定工業區滯銷，提出進駐編定工業區 可享有前兩年免租金，第三、四年租金六折，第五、六年租金八折的優惠，
以減輕廠商土地租金負擔，提高進駐誘因。誠如受訪者所言，006688 優 惠辦法並沒有壞處，亦可解決編定工業土地滯銷，即是證明現行促進 產業升級條例對工業區開發一章，並無優惠，在此時以地方政府及興 辦工業人為開發工業區主流之時，應予檢討其相關制度及優惠措施。
「○○六六八八」方案原意在於廠商進駐初期需要興建廠房而無法營
運，故給予兩年免收租金的優惠。南港軟體園區屬於既成廠房，廠商進駐 後可立即生產，故僅適用前兩年租金六折，後兩年租金八折的四年優惠。（麻 匡復 2005）
006688 明年可能會結束，但此優惠辦法並沒有壞處，因土地閒置並無 利潤，無房屋稅、地價稅，只要有建廠即有總體收入如地價稅、房屋稅、
所得稅等，政府並未虧，此制度應會繼續。（G 君）
表 4-1 編定工業區開發所面臨困境分析
項目 發生原因 產生交易成本
開發時程長 環境影響評估作業繁雜。 時間成本、行政成本 開發商不易尋找 投入大筆資金，代辦費不高。
工業區土地銷售不佳，有財務壓力 銀行籌資不易。
搜尋成本
土地徵收 地價補償爭議
以公告現值加成方式或比照正常 交易價格，仍遭土地所有權人抗 爭，產生衝突。
衝突成本 協商成本 時間成本 興辦工業人
開發工業區不易
土地取得無法完整。
環評程序冗長，恐失商機。
搜尋成本 土地滯銷 工業區土地銷售依成本價高於市
價而滯銷。
搜尋成本 行政成本 工業區開發法令
優惠不多
促進產業升級條例中並無對工業 區開發有何優惠，不具競爭力。
搜尋成本
資料來源：本研究整理
第二節 編定工業區開發交易成本分析
在編定工業區開發中，從基地勘選，報編取得土地，完成編定，工程 開發至工業用地銷售，其中無不需用許多人力、物力、時間產生許多交易 成本，然而在開發主體委託受託單位，或開發主體與開發商合作模式中，
會產生權利義務關係，即有代理主理人問題，有代理成本發生，如前章節 研究，代理問題所衍生之交易成本為契約監督成本，再者，土地徵收過程 中常遇土地所有權人抗爭，發生衝突問題，而衝突問題之解決，不外溝通 說明，召開公聽會安撫民心，這些反映於交易成本則為協商成本，時間成 本，如將工業區編定開發，視為一個契約之訂定，與執行即無從符合交易 成本理論中〝資訊搜尋成本〞〝協商談判成本〞〝契約訂定成本〞〝契約執 行成本〞〝監督成本〞等，本節即以訪談中分析交易成本（內含衝突成本、
代理成本），作為進一步分析之基礎。
一、資訊搜尋成本
(一)工業區基地勘選
工業區的勘選是開發業務中第一項重要工作，區位不佳或工 業區土地自然條件不宜者，均不應列入考慮，興辦工業人所選擇 之工業用地大抵皆位於都市附近交通及公共設施方便之平坦農 地，在缺乏都市計畫及建築管理的情況之下，工廠房舍隨意的建 興，並且沿著主要交通幹線做帶狀及蛙躍式的發展4-10。以往對工 業區開發並未深究環評，以致環境污染案件多，陳聖怡(1982)指 出興辦工業人所選擇工業用地，有優良農田無計劃利用等之缺失
4-11。
徐世榮(2001)更指出，興辦工業人設廠之初並未考慮環境污 染問題，在節約成本並儘量創造利潤的原則下，工廠在防治環境 污染方面的作為，幾乎是完全付之闕如，以致產生外部成本由社
4-10工業用地供給早期農地法令限制外，由於未實施建築管理所造成的都市蛙躍式發展、地權 分散、土地投機造成價格上漲設廠用地不易取得等因素，都是當時獎勵投資條例設置工業 用地取得專章之故。（許君毅 2003）
4-11在工業區開發早期（民國四十九年至五十八年間），由於尚未成立專責機構，所提供工業區 面積有限，工業投資人設廠時，每多自行尋覓土地，其所需土地大多選擇都市內或都市附 近交通及公共設施方便之平坦農地，其中且不乏高等則優良農田。此種無計畫利用土地之
會大眾來承擔4-12，在台灣地區彼彼皆是。
上述案例均在威權時代，重視經濟發展而甚於環境保護，在 此時環保意識高漲之時，更應注意工業土地勘選，避開環境敏感 區、古蹟…等，以求工業區開發之順利，此為工業區開發之搜尋 成本。
(二)開發商的甄選
開發主體依法需公開甄選開發商 4-13，礙於現行開發制度對開 發商財務壓力，有些工業區如大埔美、彰化溪州，則無開發單位 參加甄選。
在編定程序沒有問題，找受託單位是困難。其投入大筆資 金，而代辦費只有 10%，倘若工業區滯銷，受委開發單位不但沒 有利潤，反須賠本，這是困難點。
台南永康工業區、彰化縣、嘉義縣以此方式來籌錢，如預售 50%，
在初期工程之資金籌措壓力小，況一般貸款利息 4～5%而建設基金只 有 2%，利息一半。倘開發者資金全部由受託開發單位籌措，如大埔美 工業區，彰化溪州工業區(受託單位甄選)均流標，因為投資 7～80 億，
只有 10%代辦費，無開發單位參加。(G 君)
開發商甄選困難，則會增加資訊搜尋成本，曾加搜尋時間，
人力、物力等行政成本，因此，改善方式為增加開發商報酬，不 要一味代辦費 10%應視委託契約內容，提高開發商利潤，再者，
開發商籌集資金壓力應減低，如台南永康、嘉義大埔美之工程款 由縣政府借貸支付，即減輕開發商財務壓力。
4-12由於設廠之初並未考量環境污染問題，在節約成本並儘量創造利潤的原則之下，工廠在防 治環境污染方面的作為幾乎是完全付之闕如，在生產過程中所製造出來的污水、廢物、廢 氣、或噪音皆可自由的排放入大自然裡，由毗鄰的農田及社區，甚至是廣大的社會來承擔 工廠生產的外部成本。諸如此類的例子在臺灣是俯拾即是，並可謂是屢見不鮮。（徐世榮 2001：179）
4-13促進產業升級條例第三十五條 工業主管機關開發工業區時，於勘選一定地區內之土地後，
得委託公民營事業辦理申請編定、開發、租售及管理等業務。
工業區委託申請編定開發租售及管理辦法第 2 條 依本條例第三十五條第二項規定之工業 區申請編定、開發、租售及管理等業務之委託，其資金由政府編列預算支應者，應依政府 採購法規定辦理；其資金由受託公民營事業籌措者，其公開甄選方式，應依本辦法之規定 辦理。
【問：就土替取得資金交由開發商(受託單位)籌集，您有何 看法？】從以前到現在就是如此，但現在有改變。嘉義大埔美土地款 項由縣政府支付，開發商應該有一定權利與義務，看你投多少資金就 應該拿回多少，較合理。不是一味代辦費 10%、9%，有時地方工業主 管機關會有 1%給工業策進會，為了工業發展，大部分只有 9%，我認 為投入與收回應成比例。(I 君)
改善開發商甄選機制，無疑可降低搜尋時間成本搜尋行政成 本，此為開發主體可降低之交易成本。
(三)開發商對工業區市場評估
開發商在參與工業區開發甄選時，需對政府產業政策評估、
對工業區開發市場評估。前者在於地方政府首長為選民，有任期 制。而開發時程較長者，遇地方首長更替對原開發政策是否持續 支持，不易預測。後者在市場銷售，開發商有財務壓力，其參與 工業區開發單位甄選，即是否投入開發工業區，是非常謹慎正如 開發商 K 君所說：
這是開發商財務風險，會牽涉財務面挑戰，通常開發商對政府政 策，或產業政策，是以難預測，因政策會變動，政策與市場間比較抓 不準，難以評估，你說政策支持，但好像又沒有，這只是口頭上政策 支持，好像比較模糊。
縣市首長為民選，政務官會隨首長任命而變動，地方政府開發工 業區是否繼續開發，在運作過程都會改變，這是開發商所擔心的。首 長變動，對政策支持不確定性，開發商投入資金所負擔壓力是很大。
因此，地方政府人事異動或政策變動，會造成很大的影響。
有關市場面，開發商在評估是否投入開發工業區，市場評估是非 常嚴峻，以前有工業區滯銷的印象下，工業區要開發，條件是可行，
但產業發展會變動，是難以評估，現在以開發為主，縣市政府會表示 已招商至某程度，事實上，招商率與實際不符，有落差，這是開發商 風險，會牽涉財務面挑戰。（K 君）
開發商對政府產業政策預測及對投入開發工業區與否，會發 生資訊搜尋成本，為改善開發商風險，則在委託開發契約中，朝
向與對方合作關係，增加開發商代辦利潤及退場機制。
財務狀況壓力大，銷受不如預期，資金運作困難，在開發過程，
現有機制是委託開發，在過程中是委託關係還是合作開發，這在契約 中非常重要，在委託關係中，乙方開發商只有接受情況，現在開發商 都希望朝向合作開發角度，如代辦費獲利不高，有無退場機制在風險 評估上重要。（K 君）
開發商市場評估條件改善後，即可降低資訊搜尋時間及行政 成本。
(四)興辦工業人開發工業區不易
興辦工業人擬開發工業區，常於土地取得無法完整，而工業 區所需公共設施需地方政府及各相關部會協調配合，其對於土地 取得須耗搜尋成本，如無法取得完整。為建請地方政府辦理開發 工業區再出售於興辦工業人，桃科即為一例。由此可知，現行制 度下，興辦工業人如編定開發大型工業區將面臨很多問題，唯有 趨向小型工業區 10 公頃以下免環境影響評估，否則唯有配合地 方政府建設藍圖，請地方政府擔任開發主體了。
【問：您的意見，政府報編後土地出售與興辦工業人，有無 含公共設施？】有，現問題是，興辦工業人本身自己去報編很難，除 非面積小，如 20 公頃等，桃科本是台塑擬自行報編，但土地取得只有 70%、80%，最後只有請縣政府辦理報編開發，借助公權力行使，報編 完成後賣給興辦工業人。（L 君）
二、協商談判成本
(一)工業區開發衝突
在工業區開發衝突中，勘選基地之居民會有心理因素引起反 彈抗爭，加上工業區開發會造成環境污染而有衝突。對此衝突之 解決在於依土地徵收條例第 10 條規定召開公聽會，聽取土地所 有權人及利害關係人之意見，因此會產生協商談判時間成本及行 政成本。
(二)工業區土地取得
編定工業區開發，依促進產業升級條例第 25 條規定，工業 主管機關開發工業區時，得依法申請徵收私有土地，而同法第 28
條規定，投資開發工業區之公民營事業或興辦工業人，亦得申請 地方主管機關辦理徵收。
土地取得依土地徵收條例第 11 條規定，需先與所有權人協 議價購或以其他方式取得，如協議不成，方由縣政府地價評議委 員會作地價補償評議。因此土地徵收補償價額之決定，需有縣政 府與地主雙方就協議價購等協商談判成本。
三、契約訂定成本
不論何種開發成本，均須將開發工程規劃設計、工程施工，開發後土 地銷售委由開發商（受託單位）來辦理，其雙方須就委任開發之權利義務 簽訂委託契約書4-13，此委託契約訂定有交易成本。
四、契約監督成本
前述已知，不論何種開發主體，均需委託開發單位辦理編定工程施工 等，有委託關係即有委託代理人問題，即會發生代理成本。
在現行開發制度下，開發主體均會委託總顧問公司擔任工業區規劃設 計，將工程施工等交由開發商辦理，由總顧問公司作工程品質監督，另聘 請會計師事務所，為財務顧問查核簽證相關成本資料核支開銷4-15，其中工 程顧問與財務顧問之設計均有監督成本產生4-16。
唯在現行開發制度下，政府開發工業區並未編列預算，工業區開發所 需資金籌措由開發商負責，如工業區開發不理想或工程品質不佳，則延緩 銷售期，對開發商有財務壓力，其逆向選擇及道德問題機會不大，因此在 現行制度下，反而是開發商擔心，地方政府民選首長，有任期制，因首長 更替延緩開發時程，因此，代理監督成本衡量不易。
五、契約執行成本
編定工業區開發完成後，工業區土地提供需地廠商購買使用，經濟部 工業局訂有工業區土地或建築物租售辦法，來辦理工業區土地或建築物之 預售、出售、出粗、標租及標售等，此工業區土地出售出租作業即有契約 銷售成本，唯工業區土地銷售係採成本價4-17，如高於市價且於大環境不佳
4-14工業區委託申請編定開發租售及管理辦法第 6 項第二項第六條 工業主管機關委託公民營 事業辦理申請編定、開發、租售及管理工業區時，應以書面為之。
公民營事業應於工業主管機關公告簽約期限內簽訂委託契約書，其因故未能於期限屆滿前 簽訂完成時，得向工業主管機關申請展延。其展延規定由工業主管機關於公告時載明。
4-15同 4-13 辦法第十四條 公民營事業受託開發工業區期間，其開發資金之調度與使用情形，
應依委託開發之工業主管機關製定之制式表格按月報請該工業主管機關備查。
前項月報工業主管機關得視需要委託會計師查核，其所需費用應納入工業區開發成本。
4-16同 4-13 辦法第十四條之一 工業主管機關委託公民營事業開發工業區期間，得視需要委託 會計師就開發工業區收支情形辦理查核，其所需費用納入工業區開發成本。
4-17工業區土地銷售，係採成本價，以總開發費用來計算成本費，經濟部工業局設有「工業區 土地或建築物租售價格審定小組設置要點」來審議工業區土地售價。
工業區售價係根據成本而定，開發成本可分下列五個項目：
(1)土地取得之地價及其他補償費，含農作改良物、建築改良物及其他地上設施補償費。
時，工業區土地無法於短期銷售，會增加契約執行成本，現地方政府於開 發工業區完成時常有招商辦法，此係提高銷售減少契約執行成本增加。
六、時間成本
編定工業區開發作業冗長，在 1970 年代台灣地區處於威權時代，工 業區開發迅速，約 2-3 年如大園工業區、中壢工業區，唯今工業區開發，
短者數年，長者十年以上，如桃科，其最重要因素乃環境影響評估作業，
繁雜且嚴格，加上土地取得因地價補償未客觀化4-18，在民意高漲之今日履 遭地主抗爭，以致取得土地耗時。
就廣義交易成本而言，時間成本為無形成本，在產業競爭之今日，商 機瞬息萬變，如開發時程太長會影響產業競爭力。開發工業區規劃初期擬 先引進之產業，會因工業區開發完成後時間太長，而有變化，進而影響廠 商進駐工業區之意願，亦影響工業區土地銷售，更決定工業區開發成功與 否，不可謂不重要。因此如何擬出可運行機制，提昇工業區開發效率，縮 短時間成本甚為重要。
表 4-2 編定工業區開發交易成本分析表 交易成本 項目 內容分析
工業土地勘選 工業區土地選擇應避免環境敏感區、古蹟等之搜 尋成本。
開發商的甄選 開發商甄選不易，產生資訊搜尋成本。
開發商對市場評 估
開發商在投入工業區開發前，對工業區開發市場 評估所花費成本。
資訊搜尋
興辦工業人開發 工業區不易
興辦工業人於開發初期，大面積取得無法完整，
所耗搜尋成本。
工業區開發衝突 工業區開發引起居民抗爭，所耗費公聽費及溝通 之協商談判成本。
協商談判
工業區土地取得 徵收私有土地因補償地價無法滿足地主所引起 抗爭之協商談判成本。
契約訂定 開發委託 契約訂定
開發主體與開發商就工業區開發中雙方權利義 務之訂定，所產生成本。
契約監督 開發主體對開發 商之監督
在開發過程中，開發主體委託總顧問對開發商就 工程施工等監督所生成本。
契約執行 工業區土地銷售 工業區開發完成後，工業用地應出售於所產生之 契約銷售成本。
時間成本 工業區開發時程 工業區開發時間冗長，延誤開發商機，為無形成 本。
資料來源：本研究整理
工業區內外相關工程所支付工程費。
(3)辦理土地取得所需行政費用。
(4)開發機構向金融機構借款所須支付之利息。
(5)經工業主管機構事前同意許可之其他支出經費（陳聖怡 1992：74）
4-18土地徵收補償依法可比照一般交易價格，但市價多少並無第三公正者評估，以致補償價格 高於市價，亦遭民眾抗爭，因補償費嫌少不嫌多，為人性之特色。
第三節 編定工業區開發改善交易成本方法分析
就上一節編定工業區交易成本分析，有開發前資訊搜尋成本，開發中 有協商談判成本、契約訂定成本、契約監督成本，在開發完成後有契約執 行成本等，還有無形的時間成本，本節續行上一節分析探討改善交易成本 可能性，尋找具體解決方法，來減少交易成本。
一、資訊搜尋成本 (一)勘選土地
工業區開發，開發主體需擬訂開發計畫，並勘選適合為工業 區之土地，此項勘選工作有資訊搜尋成本，工業區土地選擇甚為 重要，尤其在環境影響評估時需就勘選土地、區位、交通情況、
氣候、人文…等項目評估，其中更需避開環境敏感區，如山坡地、
水源區、古蹟、斷層…等，否則會增加環境影響評估時間及作業 之行政成本及時間成本。因此解決勘選土地問題方法，即應避開 環境敏感區。
(二)開發商不易尋找
民營投資業者即開發商，其承攬工業區開發，會因下列因素 而謹慎評估：一、產業政策不明，例如大埔美。二、受託單位台 開公司等業已民營化，無配合國家產業政策開發工業區之需要。
三、報酬不高，只有工業區開發總費用 10%。四、回收慢，如遇 工業區土地滯銷，則回收遙遙無期。五、民營公司申請銀行貸款，
係無擔保，信用貸款，利息高。就開發商之承攬困難處，無非財 務風險。
早期工業區開發資金來源有中美基金等，而銀行貨款占總投 資額 78%4-19，現開發商需籌集全部開發資金，且借貸不易為解決 開發商財務風險，受訪者均認為應調整雙方委託關係為合作開
4-19早期工業區開發資金來源有中美基金、開發基金、銀行貸款、自籌資金，陳聖怡(1992)整理 68 年以前資金表如下：
中美基金 開發基金 銀行貸款 自籌資金 投資總額 金額 2,395 1,600 15,891 416 22,363 佔投資比率總額之 11.8% 8.2% 78.0% 2.0% 100.0%
發，允許開發商買回工業用地，並改變開發資金融 4-20資方式，減 低開發商財務壓力，增加開發商投入工業區開發意願。
1.為調整雙方權利義務，為合作開發
【問：就土地取得資金交由開發商（受託單位）籌集，您 有何看法？】
從以前到現在就是如此，但現在有改變。嘉義大埔美土地款項 由縣政府支付，開發商應該有一定權利與義務，看你投多少資金就 應該拿回多少，較合理。不是一味代辦費 10%、9%，有時地方工業 主管機關會有 1%給工業策進會，為了工業發展，大部分只有 9%，
我認為投入與收回應成比例。
【問：那就不是單純委託關係，是否為縣政府與開發商合 作關係？】未必，仍是委託開發關係，這種模式可由減低開發商 投資壓力，代辦費可減少。（J 君）
所謂合作關係，在縣政府與開發商之委託契約雙方協 議，就報酬可協議，非委託關係屬於代辦性質，聽從委託者 意見，並無意見。
【問：委託方式與合作方式有無差別？】委託方式，甲方委 託乙方，條件由甲方主張，可從過去政府委託契約中，都是甲方條 件，乙方遵守甲方條件，執行工作項目，如土地取得，報酬固定，
代辦費 10%，地方政府委託只有 8%或 9%，開發商在委託關係中，
屬於代辦性質，聽從委託者意見並無權限。
如在市場環境或銷售不好時，開發商會向委託者來爭取合作開 發，在合約中合作條件可讓雙方協商，就是在市場變動時，受託者 亦可主張，其精神是合作開發，報酬上也有協議機制，在目前，地 方政府仍是委任開發較多，但檢視契約內容有些是合作開發關係，
雙方協議的開發項目…等。（K 君）
【問：委託關係是合作關係有何不同？】委託關係係受委
4-20開發商借貸不易乃工業區土地在銷售前，登記國有，民營機構無法以之借貸，如辦理信用 貸款，除利息高外，且金額不高。
託者負全部責任，合作關係雙方是生意合作夥伴，如虧損時一起負 擔。【問：在這合作基礎上，有人主張代辦費太少？】那合作關 係時，則不要論代辦費，應以契約角度，就雙方共享損失。（B 君）
2.籌資多元化
在現行制度下工業區開發所需資金，由開發商籌集，於工 業區開發完畢，工業用地銷售完畢，取回所墊款項，但民營化 之開發商無此雄厚財力，以桃科案開發商為亞塑公司，為台塑 公司之關係企業，以台塑企業規模仍需向銀行借貸，遑論一般 開發商，因此在籌資方式中，地方政府負責部份籌資，開發商 投入開發意願較高。
委任代辦關係，制度由政府委任開發商，未來政府在資金上應 協助，在條件上協商，開發商投入意願較高，以政府作招商多寡作 為尋找開發商之有利條件。（K 君）
即以永康為例，台南縣政府向財政部地方建設基金借貸，
出資取得土地產權，為新的開發模式。
開發商在編定程序沒有問題，找受託單位是困難。投入大筆資 金，而代辦費只有 10%，倘若工業區滯銷，受委開發單位不但沒有 利潤，反須賠本，這是困難點。目前台南縣政府對工業區有突破點：
1.土地取得方面利用財政部之地方建設基金來取得，工程費用則委託 開發單位籌措，並採取預售制度。2.全部利用地方建設基金，二種方 式。
台南永康工業區、彰化縣、嘉義縣以此方式來籌錢，如預售 50%，
在初期工程之資金籌措壓力小，況一般貸款利息 4～5%而建設基金 只有 2%，利息一半。倘若開發資金全部由受託開發單位籌措，如大 埔美工業區，彰化溪洲工業區（受託單位甄選）均流標，因為投資 7～80 億，只有 10%代辦費，無開發單位參加。（G 君）
依開發工業區案例而言，土地取得款、工程款，及利息，
各占全部總開發費 1/3，如此減輕開發商籌資壓力，如再增加 代辦費，則將可吸引開發商投入開發工作。
永康工業區有點聯合開發的味道，地方政府出土地，最省錢且
可減少代辦費 5%，以利息算有 2 年利息，雲林科技以後，中工榮工 民營化則無法開發，中央政府無利基，地方政府則看地方首長，台 南縣長及桃園縣長就做得很好。（G 君）
3.風險分擔制度
開發商不敢投入開發工業區，即因有財務風險，受訪 A 君 認為可設計風險分擔制度，如工業區土地滯銷則可訂個時間，
看由委託單位買回或開發主體與開發商各吸收一半來解決，而 非以往均由開發商負擔風險。
開發商以前是公營，如中工、台開，大家用政策的角度好找，
地方政府會找不到開發商，是一般土地價格加工程費加利息，不像 以前售價與市價有差距，很容易賣，因買到賺到。現在開發商出來 成本與市價差距不大，很不好銷售，除非區位好，開發商因為怕投 入資金不易回收，而不敢來，只有一種用預售制度，第二風險分擔，
可設計訂個時間，如賣不掉，大家吸收一半，或委託單位買回，用 風險分擔降低開發商壓力。（A 君）
綜上所述，解決開發商不易尋找問題可採取：
(1)調整雙方權利義務為合作開發關係。
(2)允許開發商購買工業用地。
(3)地方政府亦出資取得土地，降低開發商財務壓力。
(4)土地銷售不佳，訂立風險分擔制度。
4.興辦工業人開發工業區不易
興辦工業人為自己產業發展而報編工業區，唯工業區土地 取得完整困難，即令取得土地所有權，尚有很多公共設施、水 電、交通等需政府協調幫忙，因此現在小型工業區供自己需求 則自行開發，在大型工業區配合縣府施政藍圖，委請地方政府 擔任開發主體，因此，開發工業區應由下而上來決定開發，興 辦工業人有市場需求，請地方政府來開發，政府不花錢可透過 公權力取得土地，而地主得到合理地價補償，廠商取得工業用 地，則可達到政府、廠商、地主三贏。
興辦工業人與開發商無法掌握所有地主同意書，會窒礙難行。
中央或地方政府目的事業主管機關來辦，資源上較多。在環評，區 位審查，都中央在審核，角色上、執行上較地方政府有利。政府站 在地方繁榮一定會主動辦理，但會遇百姓抗爭，如開發流程沒有掌 握的話，對地方政府是困難的。依目前促進產業條例，我認為應由 下而上，如興辦工業人有掌握一部分土地，但面積不夠大。需要地 方政府來開發，由目的事業主管機關來勘選基地，這樣機制是比較 好。有點 BT，政府又不花錢，可透過公權力執行取得土地，廠商取 得工業用地，地主得到合理補償，達到政府、廠商、地主三贏。【問：
您的意見，這樣政府有公權力，地方產業有需求，土地價格也 很好，三方面合作達到三贏，這種模式是桃科模式嗎？】是的。
（Ｃ君）
就小型工業區開發，省卻環境影響評估，可自行開發，唯 非都市土地開發為工業區，需作 30%公設為綠地，故 10 公頃園 區，可供工業使用只有 7 公頃唯其缺失。綜上所述，就興辦工 業人開發工業區問題可採取方式如下：
1.小規模工業區自行開發。
2.大規模工業區配合地方政府開發。
二、協商談判成本
(一)工業區開發之衝突
工業區開發之衝突原因有心理、環保、利益…等衝突，面對 衝突，改善之道有在工業區開發之編定申請過程，給民眾參與提 供意見以免至實質審查時，才考慮民眾意見浪費開發時程，再者 仍需與人民團體多加溝通，減少抗爭，免去不必要的協談談判成 本。
在編定過程是民意參與機制，以前政府都忽略掉，到實質審查時，
才發現民眾的意見，這方面意見如可在勘選土地時，達成共識，那審 查上會叫順利。第二，與人民團體溝通減少抗爭，最好是盡早溝通，
當然這不包括環評委員，環評委員是在會場用資料溝通，我認為縮短 時程都在申請表，資料愈詳細，對影響部份減輕對策愈詳細，那通過 會愈快。（A 君）
解決工業區開發之衝突方法有：
一、加強民眾參與溝通。
二、環境影響評估資料愈詳細愈好。
（二）土地補償費衝突
土地徵收補償地價，依土地徵收法係公告現值加成，或比 照一般正常交易價格，依受訪者意見，莫不認為應朝向市價甚 至高於市價，就 K 君所言，土地徵收價格是工業區開發很重要 一環，而徵收補償價格應給地主滿意，應回歸市場機制，即都 會區週邊土地，應適用較高價格，而發展遲延之地區則採用公 告現值加成即可。
【問：在土地徵收土地補償評議制度，您有何建議？請舉 例說明。】
土地取得是開發工業區很重要一環，其取得時間、價格會影響 工業區開發成功與否，一般政府開發，土地是以徵收取得，其結果 補償地價是否地主認為滿意，在案例中，公告現值加成制度不盡然 在所有地區都可適用。土地價格評議從二個觀點來看：一、土地取 得後作工業區使用，其開發後價格售價是否為市場接受，如無法接 受，則土地銷售有困難，銷售也有困難，開發商投入亦有困難。二、
土地取得價格評議制度是土地徵收法，適用工業區開發，要看區位，
如在都會區周邊土地，其地價較高，如要開發工業區，其價格補償 是否仍用公告現值加成，從中部工業區案例來看，基本上有困難，
相對在發展遲延地區，用公告現值加成是可接受，其土地取得順利，
我認為土地補償機制仍需回歸工業區市場機制，需在不同地區作不 同徵收補償條件來因應。（K 君）
所謂徵收土地補償地價，回歸市場機制，無疑是朝向市 價，而受訪者 B 君認為地價評議應因地制宜，因目的制宜，將 徵收地價列入開發成本。而受訪者 A 君也認同徵收地價應朝向 市價，但認為讓公告現值接近市價即可解決這問題。
地價評議時是以市價或是以全縣公告現值，即有無因地制宜，
及因目的來制宜。這地區馬路公共設施，由政府出錢，政府評議較 低，開發工業區要出售，則考慮，政府開發後對稅收有幫助，將地
價列入成本，則評議不一樣。是否公平嗎？【問：您的意見，公 共設施徵收，係公眾使用價值較低，而工業區土地則出售他人 有商業行為的這樣合理嗎？您的意見是要朝向市價？】我覺得 要因目的、因地制宜。（B 君）
我覺得回到大原則讓公告現值接近市價，會減少交易成本或需 地者對地價則不用談判，減少大家的時間。（A 君）
事實上，提高徵收地價補償費，最主要在土地所有權人並 未享有土地變更利得，因此土地所有權人抗爭是必然的，因 此，為降地土地所有權人的爭議，A 君認為應引進市地重劃或 區段徵收精神，土地增值利益地主亦能享有。
變更完成後就是土地取得，依土地徵收條例用協議，協議不成 則強力徵收。這些過程當然會有爭議，用地變更完，變更利得土地 所有權人未得到，土地利得會跑到購買土地之廠商，政府也沒有得 利，政府只有日後的稅收，開發商也沒有得利，他只是固定代辦費，
如此對地主溝通協調上，所有權人會不滿意，所以以前研究過，是 否用市地重劃或區段徵收的精神，將增值利得也讓地主重新分配，
看能不能讓原地主可能分享開發的利得，減少他們抗爭機會。而且 愈早知道進駐廠商愈好，在後面開發階段讓公共工程與建廠同步進 行，即會有幫助。（A 君）
儘管土地徵收補償價格比照正常交易價格，但現行制度 下，工業區土地徵收價格需經縣政府地價評議委員會，此機構 係官方雖係公正，但評議時間短，且民意需求過度，及民意代 表之阻擾，因此補償地價評議不易客觀。因此有受訪者主張引 進不動產估價師制度，先由不動產估價師估價後，再由縣府地 價評議委員會評議，以求地價補償合理化。
由於土地所有權人補償需求過度又因民意代表之阻擾，故補償 地價之評是非常困難，建議由土地估價師參與評定取得公正價格予 以補償，否則價格懸殊，如大潭工業區與桃園科學園區之開發徵收 地價就是一例，雖受時空影響，但差價太大。（E 君）
目前徵收條例有異議申訴機制，對補償地價不滿應提至縣政府
地價評議委員會，但地評會為官方，雖然是公平的，但審議時間短，
比較沒有達到百姓意願。目前有不動產估價師，是否在徵收條例或 不動產估價師法，能夠把這引入估價制度，如評議時，由民眾、政 府各找尋估價師估價報告後，再來評議，會比較好。
綜上所述，土地補償價格爭議，可以用下列方式解決：
1.土地徵收價格依正常交易價格補償。
2.引進不動產估價師制度。
三、契約訂定成本
開發主體與開發商之委託契約訂定，需若干行政成本，此項成本依 促進產業升級條例及相關規範明確，並無明顯改善之處。
四、契約執行成本
工業區開發完成後，工業土地需出售於興辦工業人，此有契約執行 成本，如土地滯銷則增加契約執行成本。
工業區土地於開發面臨景氣不佳，及台灣地區製造業出走而閒置，針 對此問題政府有採 006688 政策以優惠條件吸引廠商，也有很大成效，唯 受訪者 B 君認為那只是短期的，對產業沒有幫助。
006688 在解決政府問題非解決民間問題。因民間問題不只是工業區土 地地價問題，仍有許多問題要面對，如對產業有無幫助。【問：你覺得 006688 是短期政策性措施？】是的，短期的。（B 君）
事實上 006688 優惠對政府而言並不吃虧，除在解決土地問題外，可 收到引進廠商之地價稅、房屋稅、營業稅等或租金，免除土地閒滯，並振 興產業，提高國家經濟成長，受訪者 G 君認為此制度應會繼續。
006688 明年可能會結束，但此優惠辦法並沒有壞處，因土地閒置並無利潤，
無房屋稅、地價稅，只要有建廠即有總體收入如地價稅、房屋稅、所得稅等，政 府並未虧，此制度應會繼續。（G 君）
儘管土地滯銷是整體大環境問題，還是可以用方法化解，受訪 A 君認 為可降低土地售價促銷，提高工業區土地價值及提供租稅優惠如 006688 來解決。
土地滯銷是供需出狀況，即探討什麼原因，是價格因素，是偏離市價則想 辦法降價認賠，民間即如此，政府較沒彈性，無法這樣作。地方政府也可像工業 局 006688 促進銷售投資，另外可增加土地價值如土地滯銷，那可設置某研究部 門，在工業區內吸引廠商過來，或找龍頭廠商給予優惠，可引進中下游，產生群 眾效果。這方法有降低價格，增加價值，優惠稅率三種方式。（A 君）
綜上所述，解決土地滯銷方法可採行：
1.降低工業區土地售價。
2.增加工業區土地附加價值。
3.提供優惠稅率。
五、契約監督成本
開發主體與開發商之委託關係，因開發資金籌措在開發商，開發商擔 負財政壓力，為求早日工業區開發完成，莫不盡力為之，其委託代理人間 代理問題不大，況其工程品質、財務支出尙有總顧問監督，其契約監督成 本不大。
六、時間成本
工業區開發時程即為時間成本，就較耗時之土地取得產權，可由提高 土地徵收補償費解決，而環境影響評估作業冗長。
環境影響評估作業冗長，多則 4、5 年，少則 1 年以上，已為眾人所 知，徐世榮（2001）環境影響評估制度的最主要功能是要解決經濟發展，
與環保抗爭的衝突，為 21 世紀現代化國家所必需，對此問題 4-21可從環評 時間縮短解決，一、如工業區基地勘選時應避開環境敏感區、如不可開發 區、保育區、河川新生地、原住民保留地等，二、所開發工業區擬引進產 業明確，且單一4-22，易於判斷有無噪音、水及空氣污染，三、區域計劃審 查會與環境影響評估同時進行審查4-23以節省作業時間，此外尚需中央工業 主管機關與各部會協助，才能縮短時程。
4-21環境影響評估制度除時間問題外，尚有其他問題，對環境影響評估新制度的建議，徐世榮 指出有一、納入「社會影響評估」或是「環境正義評估」；二、轉移環境影響評估報告書製 作的權責單位；三、賦予地方進行環境影響評估；四、重組環境影響評估審查委員會；五、
公民訴訟制度的引進（徐世榮 2001）。
4-22產業明確且單一，對環評縮短時程有幫助，因如愈早知道進駐廠商是誰，那環評都很快。
如這區是機械業，它不用很多水，金屬廢棄料可回收，那你環評預測會準確，否則只是綜 合性，可能有塑膠業、汽車業…等不同類別，則需假設占多少比例，而每個行業的污染又 不一樣，那就複雜。審查上人家會檢測你假設的正確性，如大園工業區為染整業，則用其 上下游行業推估，如半導體業進駐，那就很奇怪。（訪談 C 君）
工業區開發是一冗長的工作，第一，環評、區域計劃審查作業時間長，有賴 中央及各部會協助，才能縮短時程。（C 君）
在環評程序，任何開發主體均相同。以興達港遊艇專區為例，產業引進明確，
單一，只有裝配，用水量少，環評六個月即通過，而環評通過後區委會也會通過。
（G 君）
除開發地點不要選擇環境敏感地區除斷層古蹟，水源地外，尚應選擇 好的開發商及顧問公司，能儘速完成工作目標。
【問：環境影響評估的時間冗長，如何縮短時程？】一、選擇開發商 及顧問公司，二、地點不要選擇敏感區，如斷層、古蹟、水源等。（B 君）
事實上就申請環評資料也需正確性及充分性，免遭質疑，而且對環評 減輕政策說明也需十分清楚，並針對問題，提出環境補償措施，使環評能 順利通過。而與民眾溝通也是重要一環，事先溝通，方能減少不必要衝突 或說明，對此，任職中央工業主管機關之 A 君即提出重要的看法。
環評的時間縮短，就是資料正確性與充分性引用資料與最新取得資訊，當然 環評法也有規定，如今年送件，用去年資料或用二手資料會遭質疑。二手資料可 否代表基地特性，如台北資料用在桃園。第二，與人民團體多溝通減少抗爭，最 好是盡早溝通，當然這不包括環評委員，環評委員是在會場用資料溝通，我認為 縮短時程都在申請表，資料愈詳細，對影響部份減輕對策愈詳細，那通過會愈快。
因此假設要很清楚，再來是減輕政策，任何開發對環境一定有影響，針對你的影 響，要透過對策或方法去減輕衝擊，例如在規劃過程會排放二氧化碳，則提出環 境補償措施，用乾淨的煤。如有污水、則建污水處理廠，若產生很大流量，則建 蓄洪池，針對你的影響去消減。（A 君）
綜上所述，縮短環境影響評估，不是不可行，其具體方法如下：
1.基地勘選避免環境敏感區。
2.工業區引進產業明確，且單一，利於環評減輕政策。
3.區域計劃審查與環境影響評估同步進行。
4.選擇良好的開發商及顧問公司。
5.環評說明資料需正確且充分。
6.與人民團體加強溝通，減少抗爭。
根據上述受訪者意見，可以歸納出編定工業區開發現況，與所需交易 成本事項，及可改善交易成本機制，如下：
表 4-3 編定工業區開發改善交易成本方法分析表 項
目
開發現況 產生之交易 成本
改善方法 可改善之交易成
本 勘選工業區土地 開發主體之
諮詢成本
避開環境敏感區 降低環境評估之 時間成本
開發商不易尋找 開發主體之 搜尋成本
引進合作開發機制，籌資 多元化及風險分擔制度
提高開發商意，願 降低搜尋成本 資
訊 搜
尋 興辦工業人開發 工業區不易
興辦工業人 之搜詢成本
配合地方政府開發工業區 降低興辦工業人 搜尋成本
開發主體之 衝突成本
在工業編定申請時請民眾 參與人民團體多多溝通 協
商 談 判
工業區開發之衝 突
土地補償衝突
衝突成本 引進不動產估價師制度，
土地徵收價格合理化
減少開發主體之 協商成本
契 約 執 行
土地滯銷 契約銷售成 本
1.降低工業土地售價 2.增加工業區土地附加價 值
3.提供優惠稅率
降低契約執行成 本
時 間 成 本
環評作業冗長 時間成本 行政成本
1.基地勘選避免環境敏感 區。
2.工業區引進產業明確，
且單一，利於環評減輕 政策。
3.區域計劃審查與環境影 響評估同步進行。
4.選擇良好的開發商及顧 問公司。
5.環評說明資料需正確且 充分。
6.與人民團體加強溝通，
減少抗爭。
降低時間成本及 行政成本
資料來源：本研究整理
