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二、現況比對分析
本研究以住宅用地為主要分析客體，利用克利金法與 GIS 空間分析功 能可劃分其空間效果同質區，惟仍須經由現況比對分析，方得瞭解劃分結 果是否可被現況合理解釋。現況比對分析之目的在檢驗空間效果聚集現象，
即各種區位價值分佈狀況之合理性，惟礙於現實中難以得到各街廓的區位 價值之真值，故本節擬透過訪談地價人員、蒐集區域性規劃資料與現地勘 查等方式進行現況比對分析。
藉由訪談高雄市政府地政局地價人員，得知地價人員一般將高雄市三 民區依主要道路劃分為九大區域：覆鼎金區、河堤社區、灣子內區、自辦 重劃第 41 期、陽明商圈、科工館區、後驛地區、火車站周邊地區、中都地 區等。以下以地價人員分區參考圖(圖 4-6)為基礎，配合三個同質區與公共 設施分佈圖(圖 4-7)、高雄市三民區市地重劃圖(圖 4-8)與市地重劃資料(表 4-3)，簡述各區域概況並針對同質區進行現況比對分析。
首先，覆鼎金區包含公辦重劃第 58 期之葬儀專業區與自辦重劃第 27 期之金獅湖風景區(圖 4-8)，故使用分區多為墓地、殯儀館用地、垃圾處理 廠用地、公園用地等，並無住宅用地；而葬儀專業區一般被視為嫌惡設施 聚集處，故覆鼎金區鄰近地區有低層級空間效果聚集現象，屬於區位價值 相對較低之地區(後稱低價區)，如圖 4-7 中河堤社區的東側地區。
然而，實際上河堤社區係指圖 4-8 中的自辦第 3 期、第 8 期、第 25 期 等重劃地區，此乃高雄市著名之優質住宅社區，故圖 4-7 中河堤社區的西 側地區出現高層級空間效果聚集現象、屬於區位價值相對較高地區(後稱高 價區)的情況可謂合理。河堤社區由東至西的區位價值乃自低到高，越接近 嫌惡設施聚集處的區位價值越低，越接近優質住宅社區處的區位價值則越 高，中間過渡地區的亦有中層級的空間效果聚集現象、中等區位價值分佈 狀況(後稱中價區)，故判斷該地區之空間效果聚集現象、區位價值分佈情況 合理。
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圖 4-6 地價人員分區參考圖
圖 4-7 三層級同質區與公共設施分佈圖
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圖 4-8 三民區之市地重劃圖
灣子內地區原有工業區之設置，由表 4-3 可知該地區於民國 78 至 79 年自辦第 15 期市地重劃時方變更為住宅區，因長期以來工業區所形成之地 區特質不易改變，故至今該地區仍屬地價相對較低的區域。然而，於鄰近 大專院校或國中小等學校之處皆呈現中價區、高價區之分佈狀況(見圖 4-7)；
此乃因距大專或國中小最短路徑距離對地價屬加價修正因素，而特徵價格 模型未能充分捕捉到此類加價修正因素的地區空間效果，故灣子內地區接 近學校處之區位價值層級較高為合理的情況。
科工館區則因政府辦理第 13 期的市地重劃，開闢民族一路、九如一路 等對外重要道路，並興建國立科學工藝博物館，使得該地區成為高品質的 生活住宅區(見表 4-3)。因此，由於科工館地區之重劃效益，使重劃地區自 然屬於高價區，而其他鄰近大專、國中小學校之處則主要為中價區。
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自 41 2005~2008 (跨區)
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陽明商圈則因交通近便性而活絡該地區的商業活動，且地區居住環境 優美、鄰近高雄應用大學與國民小學，故理當屬於高價區或中價區。惟陽 明商圈西南側有低價區分佈的情況，此乃因該地區並未享受市地重劃效益 (見圖 4-8)，其交通機能、公共設施服務水準相對陽明商圈其他地區較差之 故。此外，為配合跨越原高雄市三民區與東側原高雄縣鳳山市的市地重劃，
自辦第 41 期重劃地區具有完善的公共設施、優質的住宅環境，故該區屬高 價區仍屬合理(表 4-3)。
火車站周邊地區與後驛地區皆為商業蓬勃發展地區，而後驛地區更由 於第 1 期、第 6 期、第 8 期公辦市地重劃的緣故，使得整體地區得以重新 規劃開發，具備完善交通、商業、住宅機能。因此，由圖 4-7 可見後驛地 區南側較接近火車站周邊地區之處多屬高價區，北側則多屬中價區，惟仍 有些零星地區屬高價區，故針對此部分做進一步分析探討。
經過現地勘查與訪談高雄市政府地價人員，發現後驛地區北側，依住 商混合程度又可再分為後驛地區東北、西北兩個區塊，以下利用後驛地區 同質區圖(圖 4-9)說明之。後驛地區東北區塊指博愛一路以東、十全一路以 北地區；後驛地區西北區塊指博愛一路以西，十全二路以北地區。東北區 塊的住商混合程度較高，西北區塊則因為較純粹之住宅區而住商混合程度 較低。是以，此可說明後驛地區北側的中價區中混雜高價區的分佈狀況，
以及東北區塊之混雜程度較高的情形。
此外，根據圖 4-8 可知第 1 期與第 6 期之自辦重劃地區，即為九如二 路至十全一、二路之間的地區，故其地區規劃整體性與商業發展程度自然 較十全一、二路以北地區為高。綜合前述分析，可知後驛地區之區位價值 分佈趨勢為越靠近火車站者，區位價值越高，反之則越低；且各區塊受住 商混合程度、商業發展強度與距離火車站遠近等因素影響，而有不同程度 的區位價值混雜情況，故判斷其區位價值分佈情況乃合乎現況。
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圖 4-9 後驛地區同質區圖
最後，中都地區包含許多市地重劃地區，故該地區主要以市地重劃效 益形成之地區特性面向切入分析。高雄市政府為帶動中都地區發展，共辦 理第 17 期、第 42 期、第 48 期、第 68 期、第 69 期市地重劃，與第 26 期、
第 42 期等自辦市地重劃。其中，因公辦第 42 期、第 68 期、第 69 期正進 行重劃中，施工黑暗期將導致此三重劃區屬低價區，故據此原則比對同質 區劃設結果。
比較圖 4-7 與圖 4-8，確實可見第 42 期、第 69 期重劃區所在位置的同 質區屬於低價區，惟第 68 期重劃地區對照同質區則屬中價區、高價區。本 文推測此乃受北側鼓山區具指標性的美術館農 16 特區之優質住宅環境(見 附錄 1)所影響，故民眾對其預期增值心理將反應在交易價格上，使得分析 資料呈現此處屬於相對高價地區的情況。
本節利用地價人員分區參考圖、市地重劃圖、市地重劃資料、公共設
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因此，本節將先利用 ArcMap 的 Natural Break(Jenks)功能劃分不同個數 的同質區圖，再應用 Spatial Join 功能取得各樣本之平均空間效果值；其後