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表 2-3 房地產景氣基準循環綜合指標轉折點 階段 谷 底
轉折日期
高 峰 轉折日期
1 民國 68 年/第 1 季 民國 70 年/第 4 季 2 民國 77 年/第 1 季 民國 78 年/第 4 季 3 民國 82 年/第 1 季 民國 83 年/第 3 季 4 民國 92 年/第 2 季 民國 96 年/第 2 季
資料來源：2010 年第四季台灣房地產景氣動向季報第 97 頁。
（二）房地產景氣對策訊號
台灣房地產景氣動向季報運用經濟景氣對策信號之編製方 式，試擬一套房地產景氣對策訊號，以供投資決策規畫之用。房地 產景氣對策訊號建立步驟9如下：
1.決定統計數列：由於房地產景氣對策訊號具有預警作用，因而 選取的指標主要以四個基準循環指標為主。
2.決定檢查值：（1）統計數列經過消除異常點季節調整後，求 對上一季數值之變動率。（2）將變動率後之值原則上均分為 六個等分，形成五個燈號，惟該檢查值之區分為控制各燈號出 現比例一次，故將高低峰計算得知變動率做些微調整，以免 紅、藍燈出現頻率過高而使得政府的政策無法發揮其應有的功 能。
3.區分為五個燈號，當訊號為紅燈時，表示景氣熱絡，此時有關 房地產之政策應採緊縮措施。黃紅燈時表示景氣偏熱，此時政 府宜密切注意，適時改變政策，以避免景氣過熱。綠燈表示當
9 引用台灣房地產景氣動向季報 2010 年第四季季報附錄五。
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前景氣穩定。黃藍燈表示房地產景氣偏緩，至於藍燈表示房地 產業低迷，政府應視當時經濟情況，採取適當刺激措施。
二二二
二、、、、房地產價格及景氣指標相關文獻房地產價格及景氣指標相關文獻房地產價格及景氣指標相關文獻 房地產價格及景氣指標相關文獻
國內探討總體經濟因素與房價及房地產景氣關係之研究中，林秋 瑾、王健安、張金鶚(1997)探討房地產景氣與總體經濟景氣於時間上 之領先、同時、落後關係，實證結果發現總體經濟景氣領先不動產景 氣。
彭建文(1999) 在台灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣 告效果、總體經濟之研究中，以共積檢定與誤差修正模型檢視總體經 濟變數對不同地區房地產景氣的影響，發現不論台北市或台北縣的預 售屋房價與貨幣供給、空屋數、建照面積等變數均具有長期均衡關係 存在，表示房地產景氣會因總體經濟變數與房地產市場本身供需變化 而調整。
吳森田(2006) 研究所得、貨幣與房價-二十年來台北地區觀察，
據統計迴歸分析的結果，在過去一、二十年間，整體的貨幣供給的確 對所研究觀察地區的房價具有顯著的影響。
顏玲玲（2008）在總體經濟因素對臺灣房價影響之研究中，以1991 年7月至2007年12月的信義房屋房價指數與經濟成長率、貨幣供給 額、消費者物價指數年增率、股票加權指數年增率、原油價格、營建 股股價加權指數的數據資料，使用單根檢定，經由一階差分後，皆拒 絕單根存在之虛無假設，所有時間序列呈現穩定狀態；再使用迴歸分 析，研判是否有影響效果及顯著關係，實證結果顯示，各項總體經濟 因素皆呈現正向明顯關係。
廖仲仁、張金鶚(2009) 在景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市 場折價效果之再檢視研究中，以2004年房地產景氣復甦期間台北市成 交與拍賣樣本資料作為實證結果顯示，如果未考慮自我選擇偏誤問 題，經指數調整後之拍賣市場機制住宅單價折價率為27%，且達1%統
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計顯著水準。但是，加入住宅物件與購屋者屬性的自我選擇性偏誤校 正後，拍賣市場機制折價率僅2.73%且統計上變得非常不顯著。在控 制購屋者與物件差異的選擇性偏誤問題後，研究結果是我國拍賣市場 與搜尋市場間在景氣復甦期間並無顯著的價格差異存在。相較於國內 過去相關文獻認為拍賣市場一定比搜尋市場折價較多的說法，可能需 要在校正選擇性偏誤與不同景氣時點下重新加以檢視。
經由上述相關文獻回顧，發現總體經濟景氣領先不動產景氣，影 響房價之總體經濟因素有經濟成長率、貨幣供給額、消費者物價指數 年增率、股票加權指數年增率等，此結果可作為本研究選擇總體經濟 變數的參考依據。另由上述文獻回顧，發現在控制購屋者與物件差異 的選擇性偏誤問題後，我國拍賣市場與搜尋市場間在景氣復甦期間並 無顯著的價格差異存在，顯示景氣復甦期間對法拍屋價格影響並不顯 著。因而本研究預期在總體經濟變壞情況下，會影響銀行逾期放款，
間接增加法拍屋釋出，若就供需關係分析，法拍屋釋出量增加，加上 銀行放款趨嚴因素下，法拍屋之拍定價應該會下滑，因此，本文並藉 此探討經濟衰退造成法拍屋拍定價對底價比之影響。
茲將上述文獻結果整理臚列如表2-4所示。
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表 2-4 房地產價格及景氣指標相關文獻
作者 實證結果或影響因子
林秋瑾、王健安、張金鶚 (1997)
實證結果發現總體經濟景氣領先不動產 景氣。
彭建文(1999)
發現不論台北市或台北縣的預售屋房價與 貨幣供給、空屋數、建照面積等變數均具有 長期均衡關係存在，表示房地產景氣會因總 體經濟變數與房地產市場本身供需變化而 調整。
吳森田(2006)
實證結果顯示，在過去一、二十年間，
整體的貨幣供給的確對所研究觀察地區 的房價具有顯著的影響。
顏玲玲（2008）
實證結果顯示，房價與各項總體經濟因 素(經濟成長率、貨幣供給額、消費者物 價指數年增率、股票加權指數年增率、
原油價格、營建股股價加權指數)皆呈現 正向明顯關係。
廖仲仁、張金鶚(2009)
發現在在控制購屋者與物件差異的選擇 性偏誤問題後，我國拍賣市場與搜尋市 場間在景氣復甦期間並無顯著的價格差 異存在。