第三章 法拍 法拍 法拍屋拍賣 法拍 屋拍賣 屋拍賣 屋拍賣流程 流程 流程 流程與現況分析 與現況分析 與現況分析 與現況分析
第二節 法拍屋 法拍屋 法拍屋 法拍屋拍賣 拍賣 拍賣 拍賣流程 流程 流程 流程
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第二節 第二節 第二節
第二節 法拍屋 法拍屋 法拍屋 法拍屋拍賣 拍賣 拍賣 拍賣流程 流程 流程 流程
本節針對法院拍賣不動產的作業流程加以說明，以增進對法拍
屋市場的瞭解，法院拍賣不動產的作業流程11如下所述及圖 3-1 所示：
一、債權人聲請執行
民事強制執行，以實現債權人之私權為目的，其程序應否開始或 進行，宜尊重債權人之意思。且債權人應預納執行費，為強制執 行之合法要件。其執行名義為假扣押、假處分或假執行裁判而須 供擔保者，尚須債權人提供該裁判所定之擔保，始得強制執行。
二、法院收件及分案
案件經收狀人員收狀後，即予登載，再送請分案。書記官收案後 應逐件查點、注意各案編字號是否符合規定，並按其類別、字號 順序，分別登載辦案進行簿，同時登記進行日期及進行情形。隨 即送請法官批辦。
三、執行處法官排定日期
承辦法官受案件後，依職權調查強制執行之法定要件是否具備，
如執行費、管轄權、執行名義等。
四、書記官執達員執行查封
書記官接到法官指定查封日後，應通知債權人於該日到院引導執 行。查封當日，債權人須按法院指定時間到法院民事執行處報 到，引導書記官及執達員至現場指封，書記官實施查封後，應當 場製作查封筆錄。
五、函知地政機關及其他債權人、鑑價公司
11 參考全國房展網。
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書記官實施查封後應速將查封筆錄交法官審核、法官審核無誤即 指示辦理下列手續：通知該管地政事務所為查封登記（限制登 記）、通知鑑價、通知債權人向法院所指示鑑價公司繳納鑑價費、
通知其他合法債權人具狀及提示債權憑證參與分配。
六、債權人及債務人詢價
民事執行處接到地政事務所函覆已辦妥查封登記，及土地、建物 之鑑價資料也到齊。法官應指示書記官依該鑑定價格核算總價 後，詢問當事人對鑑價之意見，並限期陳述意見。
七、公告及登報定期拍賣
當事人對鑑價表示意見後，法官應儘速訂定拍賣之最低價額。拍
賣最低價額訂定後，法官應儘速指定第一次拍賣日期。書記官製 作拍賣公告，經法官審查無誤後，即交由執達員依法揭示公告，
一方面張貼於民事執行處公告欄，另一方函令債權人於當地報紙 登公告。
八、第一次拍賣
拍賣當日，由法官親自主持開標，並當眾朗讀之。
九、第二次拍賣
第一次拍賣如果流標（未拍定），且債權人不願承受或依法不得
承受之案件，法官應儘速（五日內）指定第二次拍賣期日，拍賣 最低價額也應在百分之二十範圍內，斟酌降低，並命書記官製作 第二次拍賣公告。
十、第三次拍賣
第二次拍賣依然流標（未拍定），法官應速再行指定第三次拍賣
期日，並再酌減拍賣最低價額（酌減不得逾百分之二十）。再交 書記官製作第三次拍賣公告及揭示。
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十一、第一次強制管理
第三次拍賣再流標，也就是經二次減價拍賣而未拍定之不動產，
債權人不願承受或依法不得承受時，應命強制管理；在管理中，
得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。
十二、第一次強制管理後第一次拍賣
第一次強制管理後第一次拍賣，也就是拍賣公告上第四次拍賣。
強制管理之不動產，如經債權人或債務人聲請再拍賣時，法院應 以上次（第三次）拍賣所定最低價額，在百分之二十範圍內，斟 酌減價，繼續拍賣，每經過二次減價拍賣仍未能拍定（依然流 標），法院就須再一次命債權人強制管理。
十三、拍定或承受
拍賣之不動產，經投標人拍定或債權承受後，買賣契約即成立。
如無優先購買權人。法院即命拍定人在期限內繳足價額（七天 內）。
十四、查核增值稅及通知優先承買權人
不動產拍定後，一方通知稅捐稽徵機關核算增值稅，另方面通知 優先承買人，查詢其是否優先購買。
十五、拍定人或優先承買人繳納價金
拍賣不動產，拍定後買賣契約即成立。拍定人應於拍賣公告所定
交付價金之期限內繳足價金。承受不動產之債權人，其應繳之價 金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給 權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍 願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限12。
十六、核發權利移轉證書及函地政機關塗銷登記
12 參照強制執行法第 94 條第 2 項規定。
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拍定人或承受人或優先購買權人，經繳足價金後，法院應於五日
內核發權利移轉證書。
十七、製作分配表訂出分配期日
法院民事執行處接到稅捐機關查覆土地增值稅後，書記官應於五
日內製作分配表，指定分配日期。
十八、發款
分配日期屆至，如債權人均無異議，即可製作領款通知單，通知
債權人領款，如有部分債權人對分配表異議，應依強制執行法第 四十條規定更正分配表而為分配，或就無異議之部分，先行分 配，不得全部停止分配，分配案款後，對未受償之債權，應發予 債權憑證。
十九、執行點交
拍定人（得標人）繳清價款後，法院應五日內核發權利移轉證書，
拍定人接到權利移轉證書後，如果可點交案件，即可向法院申請 點交。
二十、全案終結、整卷歸檔。
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第三節 第三節 第三節
第三節 法拍屋特性與底價訂定 法拍屋特性與底價訂定 法拍屋特性與底價訂定 法拍屋特性與底價訂定
本節藉由探討法拍屋特性與底價訂定，選出一些法拍特性，以為 本研究選取影響法拍屋拍定價對底價比變數之參考。
一一一
一、、、、法拍屋特性法拍屋特性法拍屋特性與優缺點法拍屋特性與優缺點與優缺點 與優缺點
（一）法拍屋特性
法拍屋拍定後是否點交，通常是影響競標者是否參與競標的關鍵 因素之一。
1.拍定後點交
法院公告為點交之拍賣物，拍定後得標人應於取得權利移轉證書 後 5 日內，向法院申請點交拍賣標的物，法院收到得標人的聲請 後，須隨同得標人至拍賣標的物現場將拍賣標的物交付得標人。
2.拍定後不點交
法院不負點交拍賣標的物之責，其可能原因為拍賣標的物尚有租 約、被第三人佔用、使用現況不明…等因素。
3.有條件點交
如拍賣不動產仍存有租約，其於拍賣公告上會註明租約終止後才 可進行點交。
（二）購買法拍屋的優缺點13 1.優點:
(1)價格低廉
13 參考翁火輪，2001：1-5，法拍屋及公正第三人拍賣入門及必勝，法院拍賣新聞報社。
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法院拍賣法拍屋不是以牟取利潤為目的，如果第一次拍賣流標，
會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降價百分之二十，再拍賣 不成再降百分之二十，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格 買到房子。
(2)產權移轉清楚，安全可靠
法院拍賣債務人之不動產前，須事先查封不動產，該不動產查封 後未經法院撤銷查封前，任何人皆不得處分該不動產。拍定人於 繳足價款後五日內，法院依規定應發給得標人權利移轉證書，及 通知地政機關撤銷查封，地政機關辦理撤銷查封、移轉登記後，
得標人即取得所有權。產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛，
也不用擔心買屋遇詐騙集團，發生一屋兩賣的情形。
(3)投資報酬率高，是快速致富的捷徑
對於投資法拍屋的投資客來說，若在法拍屋流標二次或三次，也 就是在第三次拍賣或第四次拍賣價錢已降到非常低的時候買 進，短期內再以接近市價售出，以從中賺取差價，房屋金額龐大，
價差非常可觀，由此可見投資人可藉此快速致富。
2.缺點
(1)資金籌調不易
投標者於投標時一般需準備二至三成的保證金，而在得標後必須 在七日內繳清價金，不能像一般購屋一樣分期付款或辦理貸款，
因此在資金的調度上較為吃力，所以許多投標者皆因短期內無法 籌調資金因而望而卻步，無法進場拍賣法拍屋，也是法拍屋價格 低廉的主因。
(2)不易暸解屋況
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法拍屋是法院查封的不動產，由各地方法院公開拍賣，不提供看 屋服務，也沒有瑕疵擔保，投標者只能藉由左鄰右舍來暸解屋 況，若標到的法拍屋有瑕疵或遭惡意破壞，投標者皆須自行承擔。
(3)使用權的取得時間無法確定
雖然拍定人在繳清價金後五天內可取得權利移轉證書，取得其所 有權，產權清楚，但不代表就一定有搬進去使用的權利，須等法 院點交後才能使用，但法院點交可能要在繳清價金後一個月以上 才能執行，不像一般購屋銀貨兩訖。又若遭到第三人佔用或承 租，或是法院不執行點交的法拍屋，就算標到了也無法取得房子 的使用權。
(4)須充分暸解法拍屋相關法令
投資報酬率高相對的投資風險也高，購買房子動輒數百萬，投標 者若對法拍屋相關法令一知半解、道聽塗說，難保不會發生有所 有權卻無使用權的情形。
(5)將來可能要負擔超額增值稅
其標購的土地若標價低於當期的公告現值，未來出售時，則須支 付一筆額外的超額增值稅。
二二二
二、、、、法拍屋法拍屋法拍屋底價訂定法拍屋底價訂定底價訂定底價訂定
法拍屋之相關法令主要為強制執行法，其中對於拍賣不動產 底價規定，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定 後，為拍賣最低價額。執行法院因債權人或債務人之聲請，或認 為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，執行法院定底 價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場 者，不在此限。現行實務上，地方法院民事執行處將拍賣不動產
法拍屋之相關法令主要為強制執行法，其中對於拍賣不動產 底價規定，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定 後，為拍賣最低價額。執行法院因債權人或債務人之聲請，或認 為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，執行法院定底 價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場 者，不在此限。現行實務上，地方法院民事執行處將拍賣不動產