影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究-以台北市士林區為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學國立政治大學地政學系碩士在職專班論系碩士在職專班論文. 政治大之變數研究影響法拍屋拍定價對底價比影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究拍定價對底價比立-以台北市士林區為例 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：蔡秀瑛指導教授：指導教授：林左裕博士. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 一. 年. 一. 月.

(2) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 謝. 誌. 當學生的感覺真好，有如尋回人生的另一種菁華，重回生命中的少年活力，回想這幾年來求學的點滴，要感謝所有教過我的老師，在不同領域之課程中，使我獲益良多。在撰寫論文的過程中，每一個問題出現，心頭上湧現讀書何止到青雲的感覺，在此特別要感謝指導教授林左裕老師的悉心指導，使問題都能迎刃而解；感謝陳奉瑤老師及賴宗裕老師於期末報告時，提出寶貴意見與建議；在論文審查過程中，感謝口試委員江穎慧博士、林哲群博士與彭建文博士的撥冗指正，使本論文能更加完善。另外，感謝學長姐及同學的鼓勵與幫忙，佩琦、怡伶、景苑的互相加油打氣，尤其要感謝俊豪撥空幫忙期初及期末報告的評論，感謝阿木學長的友情相助，忍受我時常考問統計問題，感謝怡樺、筱君的協助，使口試順利進行。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 最後感謝我的家人無怨無悔的支持與鼓勵，也要感謝我自己辛苦、毅力完成這個夢想，並祝福所有師長、同學及關心我的人平安、健康，並心想事成。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. n U engchi. I. 蔡秀瑛. 謹誌於. v i國立政治大學地政學系民國 101 年 1 月.

(3) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 摘. 要. 不動產法拍屋市場中，是否受到總體經濟環境變化或金融風暴來襲，而影響拍定價相對於第一拍底價之比率？是本研究所探討的課題。除上述總體經濟因素外，是否尚有其他因素如法拍屋個別屬性影響拍定價對底價比？本文藉由上述各項因素存在與否，探討法拍屋拍定價對底價比和各變數間之關係，得以建立法拍屋拍定價對底價比之變數模型。本研究以特徵價格理論探討影響台北市士林區法拍屋拍定價對. 治政因素，及其影響程度，並藉此探討當市場發生重大金融事件或總體經大立濟環境變化時，是否影響法拍屋之拍定價對底價比。實證結果發現：底價比之變數，並以迴歸分析方法分析影響法拍屋拍定價對底價比之. ‧ 國. 學. 影響法拍屋拍定價對底價比之顯著變數如下：. 一、法拍屋個別屬性：是否為一樓、競標數呈正相關，屋齡呈先負後. ‧. 正曲線關係，拍定次數呈負相關。. y. Nat. 二、總體經濟變數：拍定前月放款利率、拍定前季是否經濟衰退或金. er. io. sit. 融風暴呈負相關。. 本文探討影響法拍屋拍定價對底價比之變數，研究結果期能提供. n. a. v. l C 地方法院訂定第一拍底價及酌減各拍次底價之參考、投標人決定投標 ni. U. h. engchi 價及選擇最佳進場時機之參考、地方法院委託之不動產鑑定人於法拍. 屋估價時，價格調整幅度權衡的參考、以及債權人決定是否執行及續拍之參考。. 關鍵詞：法拍屋、金融風暴、拍定價、特徵價格模型. II.

(4) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. Factors Affecting the Ratio of the Final Transaction Price to the Listed Base Price in the Real Estate Auction Markets --- An Example in the Shihlin District of Taipei Abstract Real estate markets are affected by macro economic factors, regional factors and individual factors. As there is recession in economy growth, the number of foreclosed properties increased. How are the prices of foreclosed properties influenced by the aforementioned factors? This study intends to explore factors affecting the ratio of the final transaction. 政治大. price to the listed base price in the real estate auction markets through the. 立. Hedonic Price Model.. ‧ 國. 學. Results show that the first-floor effect, number of bidders and age of the buildings are positively related to the ratio of the final transaction. ‧. price to the listed base price in the real estate auction markets. Numbers. sit. y. Nat. of auctions, interest rates, and the occurrence of the financial crisis in the. io. er. previous season are negatively related to the ratio of the final transaction price to the listed base price.. al. n. v i n Cprovide Results of this study preciousi reference value on formulating heng ch U. the listed base prices on the real estate auction markets. Investors can also. take into account of the significant factors in making the investment decision in the auction market.. Keywords：Foreclosure、Financial Crisis、Final Transaction Price、 Hedonic Price Model. III.

(5) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 目. 錄. 謝誌----------------------------------------------------------------------------------- I 中文摘要 ---------------------------------------------------------------------------- II 英文摘要---------------------------------------------------------------------------- III 目錄---------------------------------------------------------------------------------- IV 圖目錄------------------------------------------------------------------------------. V. 表目錄------------------------------------------------------------------------------. VI. 第一章緒論---------------------------------------------------------------------------- 1 第一節研究動機與目的------------------------------------------------------ 2 第二節研究範圍與方法------------------------------------------------------- 5. 政治大. 第三節研究架構與流程-----------------------------------------------------. 立. 第二章文獻回顧與相關理論文獻回顧與相關理論-----------------------------------------------------. 7 9. ‧ 國. 學. 第一節特徵價格相關文獻--------------------------------------------------- 9 第二節房地產價格及景氣指標相關文獻-------------------------------- 14. ‧. 第三節法拍屋相關文獻與拍賣理論------------------------------------- 20 第四節小結--------------------------------------------------------------------- 29. sit. y. Nat. 第三章法拍屋拍賣流程與現況分析法拍屋拍賣流程與現況分析與現況分析 --------------------------------------------- 30 第一節拍定價對底價比之定義-------------------------------------------- 30. n. er. io. 第二節法拍屋拍賣流程--------------------------------------------------- 31 第三節法拍屋特性與底價訂定----------------------------------------a 36 v. i. l. n Ch 第四節法拍屋現況分析--------------------------------------------------40 U i e h n c g 第五節小結---------------------------------------------------------------------- 46. 第四章資料與實證結果分析------------------------------------------------------- 47 第一節研究設計------------------------------------------------------------ 47 第二節資料說明------------------------------------------------------------ 49 第三節實證模型之建立與結果分析----------------------------------- 68 第四節小結 ---------------------------------------------------------------- 71 第五章結論與建議-------------------------------------------------------------------- 72 第一節結論------------------------------------------------------------------ 72 第二節建議----------------------------------------------------------------------- 75 參考文獻參考文獻 -------------------------------------------------------------------------------. IV. 76.

(6) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 圖目錄圖 1-1 研究流程圖-----------------------------------------------------------------8 圖 3-1 法拍屋拍賣流程圖 ----------------------------------------------------- 35 圖 3-2 法拍屋底價訂定流程圖--------------------------------------------------39 圖 3-3 法拍屋歷年拍賣、拍定案件及拍定金額統計圖---------------------42 圖 3-4 法拍屋歷年拍定案件數佔買賣移轉登記件數比例圖--------------42 圖 3-5 平均拍次與景氣對策信號分數分析圖--------------------------------45 圖 3-6 拍定數與拍定金額分析圖-----------------------------------------------45 圖 4-1 屋齡和拍定價對底價比之關係示意圖--------------------------------69. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. V. i n U. v.

(7) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 表目錄表 2-1 特徵價格相關文獻整理--------------------------------------------------12 表 2-2 台灣房地產景氣綜合指標數列名稱-----------------------------------15. 8. 表 2-3 房地產景氣基準循環綜合指標轉折點--------------------------------16 表 2-4 房地產價格及景氣指標相關文獻----------------------------------- 19 表 2-5 影響法拍屋價格因素之相關文獻整理--------------------------------24 8 表 2-6 拍賣方式比較表-------------------------------------------------------- 28 16 表 3-1 歷年法拍屋市場拍賣、拍定筆數及拍定金額統計表---------------41 19. 表 3-2. 2004-2009 年全國法院拍賣案件統計資料----------------------- 44 表 4-1 變數說明表 ---------------------------------------------------------------53 21. 政治大. 表 4-2 變數敘述統計分析表-----------------------------------------------------55 22. 立. 表 4-3 拍定價對底價比之初步迴歸分析結果（修正前）--------------------57 24. ‧ 國. 學. 表 4-4 拍定價對底價比之迴歸分析結果（修正一）--------------------------59 25 表 4-5 皮爾森相關係數表（續）------------------------------------------------61. ‧. 表 4-5 皮爾森相關係數表（續）------------------------------------------------62 表 4-5 皮爾森相關係數表（續完）-----------------------------------------------63. 28 33. Nat. sit. y. 表 4-6 拍定價對底價比之迴歸分析結果（修正二）--------------------------65 42. n. al. er. io. 表 4-7 拍定價對底價比之迴歸分析結果（修正後）----------------------------67. Ch. engchi. VI. i n U. v.

(8) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第一章緒論全球化投資理財概念，自 21 世紀逐漸因網際網路理財知識發達與全球經濟投資體的形成而掘起，投資型的網絡組織及國際社會間理財活動發展迅速，又鑑於國人普遍理財習性注重以利得、保值、避通膨為重要理財之投資因子，因而網際網路之資訊流動速率帶動整體投資資訊之傳遞，進而在我國經濟體系中，購買不動產而為投資者，比比皆是。投資者並利用財務槓桿，一般以三成之自有資金及七成之金融機構抵押貸款，便急速購買不動產，然因投資者未熟悉或怠於管理. 治政構申請強制執行之標的。由於我國金融機構之債權，普遍利用不動產大立作為抵押貸款擔保品，楊顯爵、林左裕、陳宗豪（2008）以國內資料等個別因素及整體經濟環境變化之影響，造成抵押不動產淪為金融機. ‧ 國. 學. 實證得出影響不動產抵押貸款違約的因素為「借款人個別因素」、「契約因素」及「總體因素」，其中又以「總體因素」變動下，最易引發. ‧. 貸款違約行為。. sit. y. Nat. 在 2004 年以前台灣整體經濟不景氣影響下，不動產市場受到嚴. io. er. 重衝擊，不動產供給量過多，導致供需嚴重失衡。部分建商因餘屋無法售出，財務吃緊，甚至倒閉，所抵押不動產成為銀行主要債權；而. n. a. v. l C 伴隨經濟衰退、傳統產業外移造成高失業率，也使得一些貸款戶因失 ni. i U. h. engch 業而付不出房貸，而遭債權銀行查封不動產，導致法拍屋案件量不斷 1. 增加。全國法院拍賣之不動產案件量由 1992 年之 17,000 筆，快速攀升至 2003 年已突破 30 萬筆，拍定案件數佔買賣移轉件數比例直衝 2003 年之 13.75％，顯示近年來法拍市場已佔有不動產市場一席之地，逐漸受到大眾的重視。近百年來全球最大的金融風暴於 2008 年 7 月引爆，嚴重者債務人所擁有之不動產，勢必將襲捲進入法拍市場，而受到美國次級房貸金融風暴事件之影響，也連帶影響國內整體經濟表現，因此法拍屋拍定價相對於第一拍底價之比率是否受總體經濟因素影響？是本研究所探討的課題。除上述總體經濟因素外，是否尚有 1. 參考李建德，2004，「近年來所興起之各種不動產拍賣方式對不動產交易市場之影響」，『現代地政』，275：35。 1.

(9) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 其他因素如法拍屋個別屬性影響拍定價對底價比 2？本文藉由上述各項因素存在與否，探討法拍屋拍定價對底價比和各變數間之關係，得以建立法拍屋拍定價對底價比之變數模型。本章共分為三節，第一節為研究動機與目的，說明引發本研究探討法拍屋拍定價對底價比之動機及研究目的。第二節為研究範圍與方法，說明研究之範圍及方法，清楚界定本研究之時間範圍及資料來源與空間限制，透過相關文獻與理論及法拍市場現況分析，並搜尋法拍市場之數據資料，建立本研究量化實證分析基礎。第三節為研究架構與流程，對於本研究之研究架構與流程加以說明。. 第一節. 政治大研究動機與目的研究動機與目的立. ‧ 國. 學. 一、研究動機. 影響不動產價值的因素甚多，於不動產估價中一般劃分為大環境. ‧. 之一般因素、土地所在地區的區域因素及土地個別特徵之個別因素等. y. sit. 3. Nat. 三個層次，一般因素係指社會總體特性，普遍影響不動產價格之因素，不動產估價技術規則第二條第十四項定義：「一般因素：指對於不. io. a. er. 動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共. n. v l 同因素。」所以總體經濟條件為影響不動產價值之因素之一。 ni Ch. engchi U. 國內外研究不動產價格波動及運用特徵價格模型探討影響不動產價格之因素的文獻甚為豐富，但過去國內關於法拍屋價格的研究，包含了蔡芬蓮（1997）、趙子鑫（2002）、鍾陳佳（2002）、錢定家（2004）、邱國隆（2006）、許舒婷（2010）等人，多為法拍屋個別屬性對價格影響之研究，洪仁修（2010）則加入房地產景氣燈號因子實證分析對拍定價格、數量與次數的影響。對於當市場發生重大金融事件或總體經濟環境變化對法拍屋價格影響，以及影響法拍屋拍定價對底價比之變數，較少有研究者探討。由拍定價對底價比可暸解法拍屋拍定價相對於第一拍底價之溢價率或折價率，當市場發生重大金融 2 3. 本文拍定價對底價比係指拍定價相對於第一拍底價之比率。參考梁仁旭、陳奉瑤，2006：35，不動產估價，初版，台北。 2.

(10) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 事件或總體經濟環境變化時，是否影響法拍屋之拍定價對底價比？法拍屋之個別屬性優劣，影響程度是否不同？研究結果將有助於投標人決定投標價及選擇最佳進場時機之參考、及債權人決定是否執行及續拍之參考，引發本研究第一個研究動機。此外，過去有研究者發現法拍屋第一拍底價訂定有偏高現象，陳憶茹（2004）研究實證發現法拍屋較搜尋市場折價，但法拍屋原始底價卻依搜尋市場訂定，法拍屋底價訂定高於法拍屋市場正常價格，造成法拍屋平均需經三拍才能拍定，浪費行政資源；錢定家（2004）研究顯示部分法拍屋第四拍未拍定底價顯著高於第四拍已拍定價格，第. 政治大結果發現法拍屋底價訂定高於中古屋市場價格。陳乃榕、徐士堯立. 一拍底價訂定偏高為第四拍未拍定之主要原因；黃立宇（2009）實證. ‧ 國. 學. （2004）認為拍定率過低與法拍底價不合理有關，主因在於不動產法拍作業程序；江婷（2005）認為法拍屋並非一般正常交易市價，但現行法拍屋估價時，其比較標的多為一般正常交易市場的交易個案，不. ‧. Nat. y. 同案場之比較標的對照似非合理，因此底價訂定有再討論空間。. sit. 地方法院民事執行處拍賣法拍屋最低底價之核定，依強制執行法 4. er. io. 第 70 及 80 條規定，應命鑑定人就該不動產估定價格，執行法院定底. n. a 價時，應詢問債權人及債務人之意見。另依據辦理強制執行事件應行 v. i l C n 注意事項第 42 條第 5 款規定，核定拍賣最低價額應儘量與市價相當， hengchi U 且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍. 賣最低底價之參考。現行實務上，地方法院民事執行處將拍賣不動產委由鑑定人估價，並函詢債權人及債務人對價額表示意見以作為核定底價之參考後，核定第一拍底價。故法拍屋之第一拍底價係經由地方法院參考鑑定人估價報告及債權人、債務人意見後核定。對於第一次拍賣未拍定案件，由執行法院定期再行拍賣5，該案件再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之 4. 5. 辦理強制執行事件應行注意事項第 42 條第 6 項規定：「不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之。」。參照強制執行法第 91、92、95 條減價規定。. 3.

(11) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 二十；第二次拍賣依然流標案件，執行法院再行指定第三次拍賣日期，並再酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十；第三次拍賣再流標案件，也就是經二次減價拍賣而未拍定之物件，執行法院公告三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，應買期間內，無人應買前，債權人亦得申請停止拍賣，而另行估價或減價拍賣。因此，若能掌握影響法拍屋拍定價對底價比之主要因素及影響權重，則有助於地方法院訂定拍賣底價之參考及地方法院委託之不動產鑑定人於法拍屋估價時，價格調整幅度權衡的參考，亦引發本研究第二個研究動機。二、研究目的. 政治大基於上述研究動機，本研究期能達到下列二點主要目的，分述如立下：. ‧ 國. 學. (一)探討影響法拍屋拍定價對底價比之主要影響因素及影響權重，研. ‧. 究結果將有助於地方法院訂定底價及酌減各拍次底價之參考及地方法院委託之不動產鑑定人於法拍屋估價時，價格調整幅度權. y. Nat. io. sit. 衡的參考。. a. er. (二)探討當市場發生重大金融事件或總體經濟環境變化時，是否影響. n. v l 法拍屋拍定價對底價比？影響之程度如何？研究結果將有助於 ni C. U. hengchi 投標人決定投標價及選擇最佳進場時機之參考、及債權人決定是否執行及續拍之參考。. 4.

(12) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第二節研究範圍研究範圍與範圍與方法一、研究範圍研究範圍 (一)研究內容本研究以台北市士林區法拍屋拍定案例，分析影響法拍屋拍定價對底價比之因素。 (二)資料來源. 政治大. 本研究採用透明房訊法拍資訊網資料庫。. 立. (三)時間範圍. ‧ 國. 學. 本研究採用近六年（2004-2009）作為研究的時間範圍，其間包. ‧. 括 2008 年之美國次貸金融海嘯，故亦將藉此探討重大金融事件造成拍定價對底價比之影響。. y. Nat. er. io. sit. (四)空間限制. 台灣地區有 18 個地方法院的法拍資料，但因國內各地區房地產. n. a. iv. l C 異質性高、交易習慣不盡相同，囿於時間、人力、經費之限制、 n. hengchi U. 資料蒐集困難度及資料取得之考量，並減少實證結果受地方習慣影響，而採以相同區位之樣本，故以台北市士林區之樣本為限縮條件。. 二、研究方法研究方法 (一)市場現況分析利用市場現況分析，了解法拍屋之市場概況，以作為本研究實證分析之初步基礎。. 5.

(13) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. (二)模型建立與實證分析本研究依據相關文獻與理論及市場現況分析為基礎，建立實證模型，分析影響法拍屋拍定價對底價比之因素及影響程度，並作出結論與建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(14) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第三節研究架構研究架構與架構與流程一、研究架構研究架構本研究共分為五章，第一章為緒論，說明本研究之動機與目的、研究範圍與方法、研究架構與流程。第二章為文獻回顧與相關理論，回顧有關特徵價格理論與文獻、房地產價格及景氣指標相關文獻、及法拍屋相關文獻與拍賣理論，以為本研究之基礎。第三章為法拍屋拍賣流程與現況分析，介紹法拍屋的拍賣流程與現況以瞭解法拍市場。第四章為資料與實證結果分析，針對實證資料作蒐集與變數選取，並. 治政及各變數如何影響拍定價對底價比及其影響程度；第五章為結論與建大立議，包含研究課題與實證結果的綜合討論，及對後續研究之建議。. 分析實證結果，內容主要以探討影響法拍屋拍定價對底價比之變數，. ‧ 國. 學. 二、研究流程研究流程. ‧. 研究流程如圖 1-1 所示。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(15) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 研究動機與目的確立研究主題. 景氣指標. 法拍流程與現況分析. 政治大拍. 立. 賣理論. 法拍流程. 學 ‧. io. sit. y. Nat 建立研究架構與方法. n. al. er. 特徵價格. ‧ 國. 相關理論與文獻回顧. Ch. i n U. v. e n g c資料搜集 hi. 變數選取及資料分析實證結果分析結論及建議圖1-1 研究流程圖. 8. 法拍現況分析.

(16) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第二章文獻回顧與相關理論文獻回顧與相關理論第一節特徵價格相關文獻本研究為探討影響法拍屋拍定價對底價比之變數，透過特徵價格理論來探討法拍屋之屬性與其價格間的關係，以掌握影響法拍屋拍定價對底價比之變數。一、特徵價格理論價格理論的沿革 Lancaster(1966)認為傳統的消費者理論忽略了產品本身所具有. 政治大. 的特徵屬性，而每一產品都是由許多特徵(Characteristics)所組成，. 立. 分析使用者對產品的需求時，可進一步暸解使用者對該產品中某一種. ‧ 國. 學. 特性的需求，進而可以分析使用者對該產品需求程度為何。 Rosen(1974)以 Lancaster 的新消費者理論為基礎，在完全競爭. ‧. 市場的前提，透過效用理論與競價理論(bid price theory)的應用，提. y. Nat. 出一套具有完整體系的估價方式，並建立特徵價格理論的架構，其理. sit. 論架構是以財貨的特徵反應財貨價格，而可籍由特徵價格理論解釋個. n. al. er. io. 別特徵的邊際價格，或消費者願意支付的價格。二、特徵價格相關文獻 C之探討特徵價格相關文獻之相關文獻. hengchi. i n U. v. 「特徵價格法」又稱「效用估價法」，認為不同的特徵組合產生的效用，價格即由此效用產生。由於各特徵的數量及組合方式不同，使得不動產的價格產生差異，因此，如能將不動產的價格影響因素逐項分析，並求得其價格，則將能得到不動產的最終價格。 (一)國外運用特徵價格理論來分析住宅屬性與住宅價格關係的文獻 Rosen(1974)提出住宅是由多元屬性所組合而成的一種複合性商品概念。消費者在選擇居住房屋時，除了選擇標的所在地區外，尚包括房屋坪數、房間數、衛浴間數、建築材質、有無車位、到最近學校及上班地點之可及性、社區公共設施及鄰里關係 9.

(17) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 等考量之因素。而這些個別屬性都是消費者在購屋時願意增加支付價格時所會考慮的主要因素。 Stull (1975)將影響住宅價格的屬性分為四大類：住宅實質屬性、可及性屬性、環境特性屬性及公共部門特性等，實證結果發現，以住宅實質屬性與可及性屬性對住宅價格有顯著性之影響。 Liand and Brown(1980)以波士頓東南區的十五個鄉鎮為研究對象，將住宅屬性分為建物特性、鄰里特性、公共設施、至市. 政治大由以上國外運用特徵價格理論來分析住宅屬性與住宅價格立. 中心可及性及小鄰里特性等，探討其對住宅價格的影響。. ‧ 國. 學. 關係的文獻回顧中，可以瞭解住宅是由多元的屬性所組合而成的一種複合性商品概念，其中以住宅實質屬性與可及性屬性對住宅. ‧. 價格有顯著性之影響。. sit. y. Nat. (二)國內運用特徵價格理論來分析住宅屬性與住宅價格關係的文獻. er. io. 辜炳珍、劉瑞文(1989)以台北市為研究區域範圍，依據住商不動產 1986 年至 1988 年之預售屋個案資料，選取十五項變數，. n. a. iv. l C 以特徵價格法試編台北市房地產價格指數。實證研究發現，以區 n. hengchi U. 位、住宅面積、樓層、電梯、至國中距離及至百貨商場距離等六項變數對房價的影響最為顯著。林祖嘉(1992 )依據台北市、高雄市、台灣省之房租與房價資料，以特徵價格法來分析影響房價與房租的因素；實證結果發現，房屋面積、用途、類型、建材、屋齡、廚房數、浴室數、使用燃料等屬性，對住宅價格均有顯著的影響。張金鶚、林秋瑾、楊宗憲(1996)以 1988 年至 1993 年太平洋房屋委託交易的住宅案例，採特徵價格法之複迴歸模型，估計住宅屬性與住宅價格之關係。實證結果發現，以登記總面積及住宅區位對住宅價格的影響最為顯著，而住宅價格與所在樓 10.

(18) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 層呈二次曲線變化的關係，一樓價格最高，三至五樓價格最低，隨著所在樓層的增加，房價也逐漸升高。李泓見（2005）發現影響房價的變數除了地理空間、面積、樓層外，住宅類型也是相當重要之因素。彭建文、賴鳴美（2006）除了將住宅所具各種屬性如區位（分郊區、市區）、衛浴設備套數、建物坪數、地上總樓層數、所在樓層、屋齡外，另外加入賣方訂價策略，並印證賣方訂價策略對成交價格之影響。. 政治大住宅屬性（坪數、樓層、建材、格局、房間數、車庫、土地持立. 林祖嘉、馬毓駿（2007）從相關文獻將建物具有特徵分為. 分等）、鄰里環境（道路寬度、公園、學校、市場、醫院與捷. ‧ 國. 學. 運等）、區域空間屬性、總體經濟變數（所得、利率、物價等）。. ‧. 經由以上特徵價格相關文獻回顧，整理影響住宅價格之屬. 性因素有樓層數、所在樓層、建物面積、建材、用途、類型、. y. Nat. sit. 面臨道路寬度等，區位因素有交通便利性、生活機能等，總體. er. io. 經濟因素有國民所得、物價、利率等因素，此結果亦符合國內. n. 實務經驗，故為本研究變數選取之參考依據。 a v. i l C n h e n g c h i2-1U所示。茲將上述文獻結果整理臚列如表. 11.

(19) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 表 2-1 特徵價格相關文獻整理作者. 實證結果或影響因子包括標的所在地區、房屋坪數、房間. Rosen(1974). 數、衛浴間數、建築材質、有無車位、到最近學校及上班地點之可及性、社區公共設施及鄰里關係等考量之因素。 Stull (1975). 實證結果發現，以住宅實質屬性與可. 治政及性屬性對住宅價格有顯著性之影大響。. 立. ‧ 國. 性、公共設施、至市中心可及性及小. ‧. 鄰里特性等，探討其對住宅價格的影響。. 實證研究發現，以區位、住宅面積、. er. io. 樓層、電梯、至國中距離及至百貨商. n. al. sit. y. Nat. 辜炳珍、劉瑞文(1989). 林祖嘉(1992 ). 將住宅屬性分為建物特性、鄰里特. 學. Liand and Brown(1980). Ch. v. 場距離等六項變數對房價的影響最為 ni. eng chi U 顯著。. 實證結果發現，房屋面積、用途、類型、建材、屋齡、廚房數、浴室數、使用燃料等屬性，對住宅價格均有顯著的影響。. 張金鶚、林秋瑾、楊宗憲實證結果發現，以登記總面積及住宅 (1996). 區位對住宅價格的影響最為顯著，而住宅價格與所在樓層呈二次曲線變化的關係。. 12.

(20) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 作者. 實證結果或影響因子. 李泓見（2005）. 發現影響房價的變數除了地理空間、面積、樓層外，住宅類型也是相當重要之因素。. 彭建文、賴鳴美（2006）. 除了將住宅所具各種屬性如區位（分郊區、市區）、衛浴設備套數、建物坪數、地上總樓層數、所在樓層、屋齡外，另外加入賣方訂價策略，並印. 立. 治政證賣方訂價策略對成交價格之影響。大. 林祖嘉、馬毓駿（2007）. 將建物具有特徵分為住宅屬性（坪. ‧ 國. 學. 數、樓層、建材、格局、房間數、車庫、土地持分等）、鄰里環境（道路. ‧. 寬度、公園、學校、市場、醫院與捷運等）、區域空間屬性、總體經濟變. y. Nat. n. al. er. io. sit. 數（所得、利率、物價等）。. Ch. engchi. 13. i n U. v.

(21) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第二節房地產價格及房地產價格及景氣指標價格及景氣指標相關文獻景氣指標相關文獻一、房地產景氣指標之探討房地產景氣指標之探討由於房地產景氣現象是說明各階段（投資、生產、交易、與使用）及綜合各階段的活動興衰狀況，此對不同對象的房地產投資者，各有 6. 其不同房地產景氣關注的角度。 7. 國內針對房地產景氣發佈之台灣房地產景氣動向季報，以房地產景氣綜合指標、房地產景氣對策訊號、及廠商經營意願調查等三項指. 政治大. 標，提供社會大眾房地產當季景氣狀況與未來景氣動向預測的資訊。. 立. （一）房地產景氣綜合指標. ‧ 國. 學. 台灣房地產景氣動向季報，以投資、生產、交易、與使用四個層面之多項指標組合而成之綜合指標，2010 年第四季季報投資面選擇國. ‧. 內生產毛額、貨幣供給額、素地交易量指數、基準放款利率、營建股. y. Nat. 股價指數等五項指標；生產面選擇建築貸款餘額變動量、建造執照面. sit. 積、使用執照面積、營造業員工平均薪資等四項指標；交易面選擇消. er. io. 費者物價指數、新推個案標準單價、建物買賣移轉登記棟數、土地增. n. al 值稅額、新承做購屋貸款金額等五項指標；使用面選擇住宅使用率、 iv n. C. hengchi U 房屋租金價格指數、家戶數年增率等三項指標，共計四層面十七項指標。. 並從上列十七項指標中各層面選取一指標為基準循環綜合指標：投資面選取「素地交易量指數」、生產面選取「建造執照面積」、交易面選取「房價」變數、使用面選取「住宅使用率」，再將十七項指標分別與基準循環相比較，找出其為領先、同時、落後基準循環的關係。得出歸於領先指標有由國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、建築貸款餘額變動量、消費者物價指數等五項，歸於同時指 6 7. 參考張金鶚，2006：535，房地產投資與市場分析-理論與實務，華泰出版社。台灣房地產景氣動向季報由內政部建研所與政大台灣房地產研究中心共同研究，從 1999 年第一季開始，每季定期發佈，至 2010 年第三季，2010 年第四季由政大台灣房地產研究中心發佈後暫停對外發佈。 14.

(22) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 標有素地交易量指數、基準放款利率、建造執照面積、新推個案標準單價、新承做購屋貸款金融、住宅使用率等六項，歸於落後指標有使用執照面積、營造業員工平均薪資、建物買賣移轉登記棟數、土地增值稅額、房屋租金價格指數、家戶數年增率等六項。詳如表 2-2 台灣房地產景氣綜合指標數列名稱，表 2-3 房地產景氣基準循環綜合指標轉折點。表 2-2 台灣房地產景氣綜合指標數列名稱房地產景投資面. 生產面. 氣綜合指. 立. 8. 建築貸款餘額消費者物價. 學. ‧ 國. 國內生產毛額☆ 貨幣供給額☆. 變動量＊. 指數＊. ‧. 營建股股價指數＊. y. Nat. io. ☆. l C＊基準放款利率. hengchi. 落後指標. i n U. v新承做購屋貸款金額＊. 使用執照面積. 建物買賣移. 房屋租金價格. ＊. 轉登記棟數. 指數＊. 營造業員工平. ＊. 均薪資☆. 土地增值稅額＊. 資料來源：2010 年第四季台灣房地產景氣動向季報第 98 頁。. 8. 住宅使用率☆. 準單價＊. ☆. n. a. 新推個案標. sit. 素地交易量指數建造執照面積. er. 同時指標. 使用面. 政治大. 標類領先指標. 交易面. #原始值，＊經趨勢調整，☆經季節與趨勢調整。 15. 家戶數年增率.

(23) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 表 2-3 房地產景氣基準循環綜合指標轉折點階段. 谷底. 高峰. 轉折日期. 轉折日期. 1. 民國 68 年/第 1 季民國 70 年/第 4 季. 2. 民國 77 年/第 1 季民國 78 年/第 4 季. 3. 民國 82 年/第 1 季民國 83 年/第 3 季. 4. 民國 92 年/第 2 季民國 96 年/第 2 季. 政治大. 資料來源：2010 年第四季台灣房地產景氣動向季報第 97 頁。. 立. ‧ 國. 學. （二）房地產景氣對策訊號. 台灣房地產景氣動向季報運用經濟景氣對策信號之編製方. ‧. 式，試擬一套房地產景氣對策訊號，以供投資決策規畫之用。房地 9. y. sit. Nat. 產景氣對策訊號建立步驟如下：. er. io. 1.決定統計數列：由於房地產景氣對策訊號具有預警作用，因而. n. a 選取的指標主要以四個基準循環指標為主。 iv. l C hengchi Un 2.決定檢查值：（1）統計數列經過消除異常點季節調整後，求對上一季數值之變動率。（2）將變動率後之值原則上均分為六個等分，形成五個燈號，惟該檢查值之區分為控制各燈號出現比例一次，故將高低峰計算得知變動率做些微調整，以免紅、藍燈出現頻率過高而使得政府的政策無法發揮其應有的功能。 3.區分為五個燈號，當訊號為紅燈時，表示景氣熱絡，此時有關房地產之政策應採緊縮措施。黃紅燈時表示景氣偏熱，此時政府宜密切注意，適時改變政策，以避免景氣過熱。綠燈表示當 9. 引用台灣房地產景氣動向季報 2010 年第四季季報附錄五。 16.

(24) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 前景氣穩定。黃藍燈表示房地產景氣偏緩，至於藍燈表示房地產業低迷，政府應視當時經濟情況，採取適當刺激措施。二、房地產價格及景氣指標相關文獻國內探討總體經濟因素與房價及房地產景氣關係之研究中，林秋瑾、王健安、張金鶚(1997)探討房地產景氣與總體經濟景氣於時間上之領先、同時、落後關係，實證結果發現總體經濟景氣領先不動產景氣。彭建文(1999) 在台灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣. 政治大濟變數對不同地區房地產景氣的影響，發現不論台北市或台北縣的預立. 告效果、總體經濟之研究中，以共積檢定與誤差修正模型檢視總體經. ‧ 國. 學. 售屋房價與貨幣供給、空屋數、建照面積等變數均具有長期均衡關係存在，表示房地產景氣會因總體經濟變數與房地產市場本身供需變化. ‧. 而調整。. y. Nat. 吳森田(2006) 研究所得、貨幣與房價-二十年來台北地區觀察，. n. a. er. io. 對所研究觀察地區的房價具有顯著的影響。. sit. 據統計迴歸分析的結果，在過去一、二十年間，整體的貨幣供給的確. iv. l C 顏玲玲（2008）在總體經濟因素對臺灣房價影響之研究中，以1991 n. hengchi U. 年7月至2007年12月的信義房屋房價指數與經濟成長率、貨幣供給額、消費者物價指數年增率、股票加權指數年增率、原油價格、營建股股價加權指數的數據資料，使用單根檢定，經由一階差分後，皆拒絕單根存在之虛無假設，所有時間序列呈現穩定狀態；再使用迴歸分析，研判是否有影響效果及顯著關係，實證結果顯示，各項總體經濟因素皆呈現正向明顯關係。廖仲仁、張金鶚(2009) 在景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市場折價效果之再檢視研究中，以2004年房地產景氣復甦期間台北市成交與拍賣樣本資料作為實證結果顯示，如果未考慮自我選擇偏誤問題，經指數調整後之拍賣市場機制住宅單價折價率為27%，且達1%統 17.

(25) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 計顯著水準。但是，加入住宅物件與購屋者屬性的自我選擇性偏誤校正後，拍賣市場機制折價率僅2.73%且統計上變得非常不顯著。在控制購屋者與物件差異的選擇性偏誤問題後，研究結果是我國拍賣市場與搜尋市場間在景氣復甦期間並無顯著的價格差異存在。相較於國內過去相關文獻認為拍賣市場一定比搜尋市場折價較多的說法，可能需要在校正選擇性偏誤與不同景氣時點下重新加以檢視。經由上述相關文獻回顧，發現總體經濟景氣領先不動產景氣，影響房價之總體經濟因素有經濟成長率、貨幣供給額、消費者物價指數年增率、股票加權指數年增率等，此結果可作為本研究選擇總體經濟. 政治大的選擇性偏誤問題後，我國拍賣市場與搜尋市場間在景氣復甦期間並立. 變數的參考依據。另由上述文獻回顧，發現在控制購屋者與物件差異. ‧ 國. 學. 無顯著的價格差異存在，顯示景氣復甦期間對法拍屋價格影響並不顯著。因而本研究預期在總體經濟變壞情況下，會影響銀行逾期放款，間接增加法拍屋釋出，若就供需關係分析，法拍屋釋出量增加，加上. ‧. 銀行放款趨嚴因素下，法拍屋之拍定價應該會下滑，因此，本文並藉. n. al. er. io. 茲將上述文獻結果整理臚列如表2-4所示。. sit. y. Nat. 此探討經濟衰退造成法拍屋拍定價對底價比之影響。. Ch. engchi. 18. i n U. v.

(26) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 表 2-4. 房地產價格及景氣指標相關文獻作者. 實證結果或影響因子. 林秋瑾、王健安、張金鶚. 實證結果發現總體經濟景氣領先不動產. (1997). 景氣。發現不論台北市或台北縣的預售屋房價與貨幣供給、空屋數、建照面積等變數均具有. 彭建文(1999). 長期均衡關係存在，表示房地產景氣會因總體經濟變數與房地產市場本身供需變化而. 政調整。治大. 立. 實證結果顯示，在過去一、二十年間，整體的貨幣供給的確對所研究觀察地區. ‧ 國. 學. 吳森田(2006). 的房價具有顯著的影響。. ‧. 實證結果顯示，房價與各項總體經濟因. y. Nat. sit. 素(經濟成長率、貨幣供給額、消費者物價指數年增率、股票加權指數年增率、. n. al. er. io. 顏玲玲（2008）. Ch. 原油價格、營建股股價加權指數)皆呈現 v. 正向明顯關係。 Un. engchi. i. 發現在在控制購屋者與物件差異的選擇廖仲仁、張金鶚(2009). 性偏誤問題後，我國拍賣市場與搜尋市場間在景氣復甦期間並無顯著的價格差異存在。. 19.

(27) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第三節法拍屋相關文獻與法拍屋相關文獻與拍賣理相關文獻與拍賣理論拍賣理論一、法拍屋相關文獻 (一）國內探討影響法拍屋價格因素之相關文獻蔡芬蓮（1997）以臺北市1992年至1995年之法拍屋拍定案件與1994年法拍屋之未拍定案件為實證分析樣本，利用特徵價格理論探討影響法拍屋價格的因素，發現法拍底價重要之影響因素依次為建物面積、所在樓層、拍次、公告現值、土地持分面積、建物類型、區位、屋齡及總樓層數等；得標價格重要之影. 政治大. 響因素依次為底價、建物面積、所在樓層、競標數、拍次、公. 立. 告現值、建物類型、屋齡及土地持分面積等；房屋使用現況及. ‧ 國. 學. 點交與否，對得標價格均無顯著影響。. 趙子鑫（2002）以臺北市2000年至2002年的法拍屋拍定案件. ‧. 為實證分析樣本，利用特徵價格理論研究法拍屋價格影響因. sit. y. Nat. 素，其從得標價格之彙總資料，實證結果發現臺北市住宅法拍屋具顯著性之影響因素依次為點交情形、競標人數、末拍底價、. io. n. a. i n U. l 得標年（90年）、得標年（91年）。. Ch. engchi. er. 建物面積、所在樓層平方數、物件形態（公寓）、區位（市郊）、. v. 鍾陳佳（2002）以台中市2001年的12樓以上之住宅法拍屋為實證分析樣本，利用特徵價格理論探討法拍屋屬性與拍定價格的關係，以雙對數模型之迴歸分析實證結果得知，台中市12樓以上集合住宅法拍屋屬性，在屬於一般住宅的屬性中僅有建坪數一項屬性對於拍定價格有顯著的影響，其他的屬性在許多研究住宅屬性與住宅價格關係的文獻中都驗證出對住宅價格有不同程度的影響，然而在住宅法拍屋實證中，卻都對拍定價格無顯著影響，可見一般住宅屬性在法拍屋時，其對價格的影響程度明顯降低了。而在法拍屋特性方面，除了點交和空屋與否兩項特性外，其他三項特性，拍次、競標數、法拍底價皆對拍定價格有極顯著的影響。可見得，法拍屋特性比一般住宅屬性對 20.

(28) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 拍定價格有較顯著的影響。錢定家（2004）以台中市區2003年前三季之法拍屋資料為實證分析樣本，以複迴歸分析法檢定顯示：(1)法拍屋拍定價格與土地公告現值價格、房屋重置成本價格及空屋等價格因素，有相當高之線性關係，且房屋越新、樓層越高，其線性關係越密切。(2)第一拍與第二拍法拍屋之拍次與拍定價格成正相關，第二拍至第四拍法拍屋拍次與拍定價格成負相關。(3)由各拍次之價格因素大部分出現顯著差異，顯示各拍次房屋品質的差異，是造成各拍次拍定價格差異的主要原因。(4)透天店面及別. 政治大屋對拍定價格無顯著之影響，唯十二層以上大樓之法拍屋空屋立. 墅、五樓以下公寓及六至十一層大樓等三類型房屋，法拍屋空. ‧ 國. 學. 對拍定價格有負面之影響。(5)第四拍未拍定的主要原因：十二層以上大樓為第一拍底價訂定太高，而五層以下公寓、六至十一層大樓及透天店面及別墅，主要原因為房屋太老舊、社區管. ‧. 理及居住環境品質、位於沒落地段及店面使用價值低等因素。. sit. y. Nat. (6)以複迴歸分析方式所取得各類型房屋之土地公告現值價格. io. 價方式之一，以簡化法拍流程。. al. er. 及房屋重置成本價格之係數值，應可採用並作為法拍屋制式鑑. n. v i n Ch 邱國隆（2006）以台中市2003年至2005年的透天住宅法拍 engchi U. 屋為實證分析樣本，利用特徵價格理論研究法拍屋價格的影響因素，實證結果顯示對法拍不動產影響之因素有土地面積、建. 物面積、增建建物面積、拍定拍次、投標數、增價金額、臨巷、拍定時間、公告現值等。許舒婷（2010）在法拍屋底價訂定偏誤對拍定價格的影響研究中，加入定價偏誤因子，以特徵價格模型探究2000年至2002 年影響台北縣市法拍屋拍定價格的各項因素及影響程度，實證結果顯示影響台北縣市法拍屋拍定價格的顯著因子為定價折價程度、總建物面積、土地持分價格、拍次、競標人數、房屋現況（非空屋、出租）、車位、點交、建材、建物型態、房價指 21.

(29) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 數、區位變數（台北市）。並分別比較台北縣市法拍屋資料，發現持分土地價格、競標人數、車位有無、是否點交對台北市法拍屋拍定價格影響較大，而總建物面積、拍次、建材、建物型態、房價指數等對台北縣拍定價格影響較大。洪仁修（2010）以2006年7月至2009年9月，屏東透天法拍屋拍定資料為分析樣本，加入房地產景氣燈號因子，以特徵價格理論探討景氣變動對於法拍屋拍定數量、拍定次數之相關性及影響拍定價格之因素，實證結果顯示房地產景氣分數和拍定數量之相關性並不顯著，且發現屏東市法拍屋市場，房屋過於. 政治大投資客在房地產景氣熱絡時，會提高價格或提前拍次搶標適合立. 老舊，平均屋齡為21.03年，好的拍賣物件數量有限，自住者或. ‧ 國. 學. 的物件，對於流動性較差之物件，在景氣熱絡時並不會提高購屋者投標之意願。房地產景氣分數和平均拍次呈現顯著負相關，所以在景氣熱絡時，對於物件品質好、流動性高之標的，. ‧. 競標者會因而提高價金或提前拍次搶標。對於每坪拍定價格有. sit. y. Nat. 正向影響之變數，依序為點交與否、建材為RC、房屋使用現況、. io. er. 競標人數，對於每坪拍定價格有負向影響之變數為總樓層數、拍次、屋齡，研究結果發現，房地產景氣愈熱絡，法拍屋拍定. n. a. l C 價格亦相對提高。. hengchi. i n U. v. 由以上國內探討法拍屋相關文獻中，發現大部分為法拍屋個別屬性對法拍屋價格影響之研究，較少加入總體經濟因素的影響，洪仁修（2010）則加入房地產景氣燈號因子探討景氣變動對於法拍屋拍定數量、拍定次數之相關性及影響拍定價格之因素。 (二）國外探討影響法拍屋價格因素之相關文獻 Quan & Quigley(1991)認為在不完全競爭市場中，一般市場參與人對於價格的認知，會因為所獲得的資訊不同，而對該標的物價值產生不同的估計，進而產生不同的出價行為，而最後交易 22.

(30) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 價格乃由買賣雙方心中保留價格與各自評估之獲利空間，而相互讓步所形成。 Quan,D.C.(1994)利用拍賣理論來分析拍賣價格，其認為市場資訊揭露程度與拍賣價格具有高度的相關，拍賣資訊揭露程度高，則參與競標者多，拍賣價格便會因競價行為而提高，由此可見市場資訊揭露程度與競爭行為是影響拍賣價格的重要因素。 Mayer(1998)認為拍賣不一定折價（ discount），拍賣市場相對於搜尋市場而言，交易成本較低，拍賣折價乃因產品品質. 治政 matched ），實證結果發現洛杉磯獨棟住宅大（single-site）為溢立出售，公寓為折價出售，此乃因獨棟住宅拍賣時價（premium）. 差，或在時間壓力下，無法遇到合適交易者（ time poorly. ‧ 國. 學. 受到較多關注，市場競爭程度較佳所致。. ‧. 經上述文獻整理出影響法拍屋價格之屬性條件有底價、建物面積、所在樓層、競標數、拍次、公告現值、建物類型、建材、屋齡、. sit. y. Nat. 空屋與否及土地持分面積、房地產景氣燈號等因素，本研究為探討影. io. 因素外，亦加入總體經濟因素之探討。. n. al. er. 響法拍屋拍定價對底價比之變數，除選取影響法拍屋價格之個別屬性. i n C h e n g2-5 茲將上述文獻結果整理如表 i U c h所示。. 23. v.

(31) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 表2-5 影響法拍屋價格因素之相關文獻整理作者. 實證結果或影響因子. 蔡芬蓮（1997）. 得標價格重要之影響因素依次為底價、建物面積、所在樓層、競標數、拍次、公告現值、建物類型、屋齡及土地持分面積等；房屋使用現況及點交與否，對得標價格均無顯著影響。. 趙子鑫（2002）. 臺北市住宅法拍屋具顯著性之影響因素依次為點交情形、競標人數、末拍底價、建物面積、所在. 政治大立得標年（90年）、得標年（91年）。. 樓層平方數、物件形態（公寓）、區位（市郊）、. 屬於一般住宅的屬性中僅有建坪數一項屬性對於. ‧ 國. 學. 鍾陳佳（2002）. 拍定價格有顯著的影響，而在法拍屋特性方面，. ‧. 除了點交和空屋與否兩項特性外，其他三項特性，拍次、競標數、法拍底價皆對拍定價格有極. y. Nat. 性對拍定價格有較顯著的影響。. al. n 錢定家（2004）. er. io. sit. 顯著的影響。可見得，法拍屋特性比一般住宅屬. v. 法拍屋拍定價格與土地公告現值價格、房屋重置 ni C. U. h. engchi 成本價格及空屋等價格因素，有相當高之線性關. 係，且房屋越新、樓層越高，其線性關係越密切。邱國隆（2006）. 對法拍不動產影響之因素有土地面積、建物面積、增建建物面積、拍定拍次、投標數、增價金額、臨巷、拍定時間、公告現值等。. 許舒婷（2010）. 影響台北縣市法拍屋拍定價格的顯著因子為定價折價程度、總建物面積、土地持分價格、拍次、競標人數、房屋現況、車位、點交、建材、建物型態、房價指數、區位變數。並分別比較台北縣市法拍屋資料，發現持分土地價格、競標人數、 24.

(32) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 作者. 實證結果或影響因子車位有無、是否點交對台北市法拍屋拍定價格影響較大，而總建物面積、拍次、建材、建物型態、房價指數等對台北縣拍定價格影響較大。. 洪仁修（2010）. 對於每坪拍定價格有正向影響之變數，依序為點交與否、建材為RC、房屋使用現況、競標人數，對於每坪拍定價格有負向影響之變數為總樓層數、拍次、屋齡；好的拍賣物件數量有限，自住. 治政大提前拍次搶標適合的物件，房地產景氣愈熱絡，立法拍屋拍定價格亦相對提高。者或投資客在房地產景氣熱絡時，會提高價格或. ‧ 國. 學. 一般市場參與人對於價格的認知，會因為所獲得的資訊不同，而對該標的物價值產生不同的估. ‧. Quigley(1991). 計，進而產生不同的出價行為，而最後交易價格. io. y. 間，而相互讓步所形成。. sit. Nat. 乃由買賣雙方心中保留價格與各自評估之獲利空. er. Quan&. n. Quan,D.C.(1994) a 市場資訊揭露程度與競爭行為是影響拍賣價格的 iv l. C. hengchi 重要因素。. Mayer(1998). Un. 實證結果發現洛杉磯獨棟住宅（single-site）為溢價（premium）出售，公寓為折價出售，此乃因獨棟住宅拍賣時受到較多關注，市場競爭程度較佳所致。. 二、基本拍賣理論拍賣在經濟活動中，擔任相當重要的角色，基本上，它是以市場導向為前提，將商品及資產分配到個人及公司組織的方法之一，市場 25.

(33) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 上拍賣之種類，大約包括有藝術品、礦石、珠寶、土地、建築物、政府公債、股票、古董等。雖然這些拍賣項目的性質差異極大，但卻有一個共同之處分原則，就是每一項目均透過拍賣而充分反應其現有市場價值，而非被動接受賣方的定價及議價。拍賣指在交易進行中，出賣者希望賣出最高價，承買者希望買到最低價，所以彼此聚集起來競價，以找到最適價格來交易。拍賣制度約在西元前十五世紀時就有以拍賣方式來販賣奴隸的案例，在現今的社會裡拍賣是常見的交易方式，如法院拍賣法拍屋、台灣金服拍賣金拍屋、銀行自行處分的銀拍屋、民間拍賣汽車、魚市場、花卉、古董、. 政治大愈顯重要。拍賣 (auction) 依交易是否公開分為開式競標 (open 立藝術品…等，現在愈來愈多交易是經由拍賣成交的，這也使拍賣制度. auction)和秘密競標(sealed-bid auction)二種。開式競標依拍賣時價. ‧ 國. 學. 格之升降方向分為英式拍賣（English auction）與荷式拍賣（Dutch auction）；秘密競標依決標時價格的選取方式分為第一價位秘密競標. ‧. （first-price sealed-bid auction）與第二價位秘密競標（second- price. sit. y. Nat. sealed-bid auction）。. n. al. er. io. (一)開式競標 1.英式拍賣. Ch. engchi. i n U. v. 英式拍賣為較常見到的拍賣方式，在公開場合進行拍賣，由所有參與投標的競標者一起競標。拍賣物品的價格由賣方訂定一個保留底價，競標者可以自由地向上喊價，直到最後一位競標者出價，沒人再參與競價為止，拍賣會即會宣佈由最後出最高價的競標者得標。英式拍賣常用在古董、藝術品、銀拍屋…等。 2.荷式拍賣荷式拍賣是一種向下喊價的拍賣，因荷蘭以這種制度拍賣鮮花而得名。荷式拍賣與英式拍賣進行的制度大致上相同，但競標時所訂定的價格與英式拍賣相反。賣方設定高價的起拍價，由所有參與投標 26.

(34) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 的競標者一起競標，拍賣過程中價格會不斷地向下調整，直到有競標者接受該價格而聲明願意購買為止，此拍賣即告結束。荷式拍賣一般常用在蔬果市場、魚市場、煙草拍賣、花卉等。 (二)秘密競標 1.第一價位秘密競標招標者公告開標日期，在開標日前接受各競標者的秘密標價，競標者需將所願意購買的價錢寫於投標單上並密封，競標者只能提出一次競標價且不能修改，開標當日公開所有競標者的競標價格，由最. 政治大件、法拍屋、金拍屋等。立. 高價格者得標。第一價位秘密競標常用在工程招標、政府採購案. ‧ 國. 學. 2.第二價位秘密競標. ‧. 1961 年由 Vickrey 首次提出，又稱為維克瑞拍賣 (Vickrey auction)，競標方式大致上與第一價位秘密競標相同，唯一的差異. Nat. sit. y. 在於得標價格的決定。第二價位秘密競標一樣是由出最高價格的競. er. io. 標者得標，但得標者只需支付第二高價位的金額。其常用在郵票、相片等收集品上，但台灣則較少看到採用此拍賣方式。. n. al. i n U. C. v. hengchi 茲將上述各種拍賣方式整理臚列如表2-6所示。. 27.

(35) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 表2-6 拍賣方式比較表開式競標. 秘密競標. 英式拍賣. 荷式拍賣起標價由高開始、由競標者公開出價. 出價方式. 拍賣人自定一最低可接受價格、由競標者公開出價向上喊價. 得標方式. 最高出價者. 價金支付. 最高出價金額古董、藝術品、銀拍屋. 舉行方法及競標方式. 由競標者自行出價. 由競標者自行出價. 願意接受價格者. 出最高價者. 出最高價者. 願意接受價格蔬果、魚市、煙草、花卉越標越低. 最高出價金額工程招標、法拍屋、金拍屋秘密競標、競標期間較長. 第二高價位金額郵票、相片等收集品. n. al. er. io. sit. y. Nat. 最普遍、越標越高. ‧. 特點. 向下調整. 學. 拍賣產品. 第二價位秘密競標秘密競標. 政治大. ‧ 國. 立. 第一價位秘密競標招標者公告招標日期、秘密競標. Ch. engchi. 資料來源：蔡芬蓮（1997）與本研究整理。. i n U. v. 防止投機競標、鼓勵投標者提出真實反應拍賣物實際的標價. 目前各地方法院法拍屋之拍賣，係採用第一價位秘密競標方式，由各地方法院公告拍賣物件之開標日期，在開標日前接受各競標者的秘密標價，開標當日公開所有競標者的競標價格，由最高價格者得標。. 28.

(36) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第四節小結本章主要內容為特徵價格理論及相關文獻回顧、房地產價格及景氣指標相關文獻回顧、法拍屋相關文獻回顧與拍賣理論，由特徵價格理論探討影響房價之相關變數，整理影響房價之屬性因素有樓層數、所在樓層、建物面積、建材、用途、類型、面臨道路寬度等，總體經濟因素有國民所得、物價、利率等因素。再由房地產價格與景氣指標相關文獻回顧整理影響房價之總體經濟變數有經濟成長率、貨幣供給額、消費者物價指數年增率、股票加權指數年增率等，且發現總體經濟景氣領先不動產景氣，並由法拍屋相關文獻回顧與拍賣理論探討影. 政治大. 響法拍屋價格因素有底價、建物面積、所在樓層、競標數、拍次、公. 立. 告現值、建物類型、屋齡、空屋與否及土地持分面積等因素。. ‧ 國. 學. 本研究為探討影響法拍屋拍定價對底價比之變數，鍾陳佳（2002）研究指出法拍屋特性比一般住宅屬性對拍定價格有較顯著的影響，因. ‧. 此本研究將著重於法拍屋個別特性變數選取，並藉由文獻回顧整理影. y. Nat. 響房價之總體經濟變數，及總體經濟景氣領先不動產景氣，且因法拍. n. al. Ch. engchi. 29. er. io. 作為本研究總體經濟變數選取的參考依據。. sit. 屋公告拍賣與拍定有時間落差，因此選擇拍定前期之總體經濟因素，. i n U. v.

(37) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第三章法拍屋拍賣法拍屋拍賣流程屋拍賣流程與現況分析流程與現況分析各地方法院均設有民事執行處，民事執行處依債權人之申請，對債務人的財產查封拍賣，將債務人的財產變現為現金，用以清償債務人所積欠債權人的債務，通常以投標方式來處理，被強制拍賣的不動產稱為「法拍屋」。. 第一節拍定價對底價比之拍定價對底價比之定義一、相關名詞定義：相關名詞定義：. 政治大. （一）拍定價：指拍賣標的物拍定之得標價。. 立. （二）底價：指拍賣標的物之一拍底價。. ‧ 國. 學. （三）拍次：指拍賣標的物公告拍賣次別，可分為一拍、二拍、三拍 10. ‧. 特別變賣（應買）、特別變賣後減價拍賣（四拍），若第四拍未拍定進入第二輪之第一拍、二拍…，本研究對. Nat. sit. y. 於第二輪之拍次則定義為第五拍、第六拍…。. er. io. 二、拍定價對底價比之定義拍定價對底價比之定義：之定義：. al. n. v i n 拍定價對底價比：本文所定義之拍定價對底價比，係指(拍定價/ Ch engchi U 一拍底價)*100。地方法院之各拍次拍賣公告中，皆有公告其拍賣最低價額，本文拍定價對底價比之底價定義為一拍底價。. 10. 特別變賣（應買）程序因底價一般與第三拍相同，故本研究歸類為第三拍。 30.

(38) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第二節法拍屋拍賣法拍屋拍賣流程拍賣流程本節針對法院拍賣不動產的作業流程加以說明，以增進對法拍 11. 屋市場的瞭解，法院拍賣不動產的作業流程如下所述及圖 3-1 所示：一、債權人聲請執行民事強制執行，以實現債權人之私權為目的，其程序應否開始或進行，宜尊重債權人之意思。且債權人應預納執行費，為強制執行之合法要件。其執行名義為假扣押、假處分或假執行裁判而須. 政治大. 供擔保者，尚須債權人提供該裁判所定之擔保，始得強制執行。. 立. 二、法院收件及分案. ‧ 國. 學. 案件經收狀人員收狀後，即予登載，再送請分案。書記官收案後應逐件查點、注意各案編字號是否符合規定，並按其類別、字號. ‧. 順序，分別登載辦案進行簿，同時登記進行日期及進行情形。隨. sit. y. Nat. 即送請法官批辦。. a. er. io. 三、執行處法官排定日期. n. 承辦法官受案件後，依職權調查強制執行之法定要件是否具備， iv l. n U engchi 如執行費、管轄權、執行名義等。. Ch. 四、書記官執達員執行查封書記官接到法官指定查封日後，應通知債權人於該日到院引導執行。查封當日，債權人須按法院指定時間到法院民事執行處報到，引導書記官及執達員至現場指封，書記官實施查封後，應當場製作查封筆錄。五、函知地政機關及其他債權人、鑑價公司. 11. 參考全國房展網。 31.

(39) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 書記官實施查封後應速將查封筆錄交法官審核、法官審核無誤即指示辦理下列手續：通知該管地政事務所為查封登記（限制登記）、通知鑑價、通知債權人向法院所指示鑑價公司繳納鑑價費、通知其他合法債權人具狀及提示債權憑證參與分配。六、債權人及債務人詢價民事執行處接到地政事務所函覆已辦妥查封登記，及土地、建物之鑑價資料也到齊。法官應指示書記官依該鑑定價格核算總價後，詢問當事人對鑑價之意見，並限期陳述意見。. 政治大. 七、公告及登報定期拍賣. 立. 當事人對鑑價表示意見後，法官應儘速訂定拍賣之最低價額。拍. ‧ 國. 學. 賣最低價額訂定後，法官應儘速指定第一次拍賣日期。書記官製作拍賣公告，經法官審查無誤後，即交由執達員依法揭示公告，. ‧. 一方面張貼於民事執行處公告欄，另一方函令債權人於當地報紙. sit. y. Nat. 登公告。. er. io. 八、第一次拍賣. n. al 拍賣當日，由法官親自主持開標，並當眾朗讀之。 iv 九、第二次拍賣. Ch. n U engchi. 第一次拍賣如果流標（未拍定），且債權人不願承受或依法不得承受之案件，法官應儘速（五日內）指定第二次拍賣期日，拍賣最低價額也應在百分之二十範圍內，斟酌降低，並命書記官製作第二次拍賣公告。十、第三次拍賣第二次拍賣依然流標（未拍定），法官應速再行指定第三次拍賣期日，並再酌減拍賣最低價額（酌減不得逾百分之二十）。再交書記官製作第三次拍賣公告及揭示。 32.

(40) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 十一、第一次強制管理第三次拍賣再流標，也就是經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。十二、第一次強制管理後第一次拍賣第一次強制管理後第一次拍賣，也就是拍賣公告上第四次拍賣。強制管理之不動產，如經債權人或債務人聲請再拍賣時，法院應以上次（第三次）拍賣所定最低價額，在百分之二十範圍內，斟. 政治大標），法院就須再一次命債權人強制管理。立. 酌減價，繼續拍賣，每經過二次減價拍賣仍未能拍定（依然流. ‧ 國. 學. 十三、拍定或承受. ‧. 拍賣之不動產，經投標人拍定或債權承受後，買賣契約即成立。如無優先購買權人。法院即命拍定人在期限內繳足價額（七天. Nat. al. er. io. 十四、查核增值稅及通知優先承買權人. sit. y. 內）。. n. v i n 不動產拍定後，一方通知稅捐稽徵機關核算增值稅，另方面通知 Ch engchi U 優先承買人，查詢其是否優先購買。十五、拍定人或優先承買人繳納價金拍賣不動產，拍定後買賣契約即成立。拍定人應於拍賣公告所定交付價金之期限內繳足價金。承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍 12. 願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。十六、核發權利移轉證書及函地政機關塗銷登記 12. 參照強制執行法第 94 條第 2 項規定。 33.

(41) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 拍定人或承受人或優先購買權人，經繳足價金後，法院應於五日內核發權利移轉證書。十七、製作分配表訂出分配期日法院民事執行處接到稅捐機關查覆土地增值稅後，書記官應於五日內製作分配表，指定分配日期。十八、發款分配日期屆至，如債權人均無異議，即可製作領款通知單，通知. 治政大四十條規定更正分配表而為分配，或就無異議之部分，先行分立配，不得全部停止分配，分配案款後，對未受償之債權，應發予債權人領款，如有部分債權人對分配表異議，應依強制執行法第. ‧ 國. 學. 債權憑證。. ‧. 十九、執行點交. y. Nat. 拍定人（得標人）繳清價款後，法院應五日內核發權利移轉證書，. n. al. er. io. 點交。. sit. 拍定人接到權利移轉證書後，如果可點交案件，即可向法院申請. 二十、全案終結、整卷歸檔。 C. hengchi. 34. i n U. v.

(42) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 債權人聲請執行. 拍定或承受. 法院收案查核增值稅. 民事執行處分案. 通知優先承買權人. 執行處法官排定日期. 拍定人或優先承買人繳納價金. 書記官執達員執行查封. 核發權利移轉證書及函地政機關塗銷登記. 鑑價及函地政機關查封登記. 立. 政治製作分配表大. 債權人及債務人詢價. 發款. 書記官現場履勘. ‧ 國. n. er. io. al. sit. y. Nat. 全案終結整卷歸檔. 拍定. 第二次拍賣流標. 命債務人自動履行. ‧. 拍定. 第一次拍賣流標. 訂定分配日期. 學. 訂定底價及公告拍賣. 拍定人申請點交. 第三次拍賣. Ch. 流標第一次強制管理（特別變賣）. 拍定. engchi. i n U. v. 拍定. 流標第一次強制管理後第一次拍賣（特別變賣後減價拍賣-第四拍）. 拍定. 流標債權人依底價承受或重新申請強制執行. 資料來源：本研究整理。. 圖 3-1 法拍屋拍賣流程圖. 35. 強制執行點交.

(43) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 第三節法拍屋特性與底價訂定本節藉由探討法拍屋特性與底價訂定，選出一些法拍特性，以為本研究選取影響法拍屋拍定價對底價比變數之參考。一、法拍屋特性與優缺點法拍屋特性與優缺點（一）法拍屋特性法拍屋拍定後是否點交，通常是影響競標者是否參與競標的關鍵因素之一。 1.拍定後點交. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 法院公告為點交之拍賣物，拍定後得標人應於取得權利移轉證書後 5 日內，向法院申請點交拍賣標的物，法院收到得標人的聲請. ‧. 後，須隨同得標人至拍賣標的物現場將拍賣標的物交付得標人。. sit. y. Nat. 2.拍定後不點交. er. io. 法院不負點交拍賣標的物之責，其可能原因為拍賣標的物尚有租. n. 約、被第三人佔用、使用現況不明…等因素。 a 3.有條件點交. iv l C n hengchi U. 如拍賣不動產仍存有租約，其於拍賣公告上會註明租約終止後才可進行點交。（二）購買法拍屋的優缺點13 1.優點: (1)價格低廉. 13. 參考翁火輪，2001：1-5，法拍屋及公正第三人拍賣入門及必勝，法院拍賣新聞報社。 36.

(44) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 法院拍賣法拍屋不是以牟取利潤為目的，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降價百分之二十，再拍賣不成再降百分之二十，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。 (2)產權移轉清楚，安全可靠法院拍賣債務人之不動產前，須事先查封不動產，該不動產查封後未經法院撤銷查封前，任何人皆不得處分該不動產。拍定人於繳足價款後五日內，法院依規定應發給得標人權利移轉證書，及. 治政得標人即取得所有權。產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛，大立也不用擔心買屋遇詐騙集團，發生一屋兩賣的情形。. 通知地政機關撤銷查封，地政機關辦理撤銷查封、移轉登記後，. ‧ 國. 學. (3)投資報酬率高，是快速致富的捷徑. ‧. 對於投資法拍屋的投資客來說，若在法拍屋流標二次或三次，也. y. Nat. 就是在第三次拍賣或第四次拍賣價錢已降到非常低的時候買. sit. 進，短期內再以接近市價售出，以從中賺取差價，房屋金額龐大，. n. al. er. io. 價差非常可觀，由此可見投資人可藉此快速致富。 2.缺點. Ch. engchi. i n U. v. (1)資金籌調不易投標者於投標時一般需準備二至三成的保證金，而在得標後必須在七日內繳清價金，不能像一般購屋一樣分期付款或辦理貸款，因此在資金的調度上較為吃力，所以許多投標者皆因短期內無法籌調資金因而望而卻步，無法進場拍賣法拍屋，也是法拍屋價格低廉的主因。 (2)不易暸解屋況. 37.

(45) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 法拍屋是法院查封的不動產，由各地方法院公開拍賣，不提供看屋服務，也沒有瑕疵擔保，投標者只能藉由左鄰右舍來暸解屋況，若標到的法拍屋有瑕疵或遭惡意破壞，投標者皆須自行承擔。 (3)使用權的取得時間無法確定雖然拍定人在繳清價金後五天內可取得權利移轉證書，取得其所有權，產權清楚，但不代表就一定有搬進去使用的權利，須等法院點交後才能使用，但法院點交可能要在繳清價金後一個月以上才能執行，不像一般購屋銀貨兩訖。又若遭到第三人佔用或承. 政治大. 租，或是法院不執行點交的法拍屋，就算標到了也無法取得房子的使用權。. 立. ‧ 國. 學. (4)須充分暸解法拍屋相關法令. 投資報酬率高相對的投資風險也高，購買房子動輒數百萬，投標. ‧. 者若對法拍屋相關法令一知半解、道聽塗說，難保不會發生有所. sit. y. Nat. 有權卻無使用權的情形。. er. io. (5)將來可能要負擔超額增值稅. n. al 其標購的土地若標價低於當期的公告現值，未來出售時，則須支 iv C. h e n。g c h i 付一筆額外的超額增值稅. Un. 二、法拍屋底價訂定法拍屋底價訂定法拍屋之相關法令主要為強制執行法，其中對於拍賣不動產底價規定，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。現行實務上，地方法院民事執行處將拍賣不動產委由鑑定人估價，並函詢債權人及債務人對價額表示意見以作為核定底價之參考後，核定第一拍底價，整理如下圖 3-2 所示。 38.

(46) 影響法拍屋拍定價對底價比之變數研究 -以台北市士林區為例. 執行法院依據強制執行法第 80 條命鑑定人就該不動產估定價格。. 執行法院委託估價. 依據辦理強制執行事件應行注意事項第 42 條第 6 款規定，不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之。. 鑑定人（不動產估價師或建築師）. 政治大. 立. ‧ 國. 學. 執行法院函債權人債務人就估定價表示意見. ‧. 依據辦理強制執行事件應行注意事項第 42 條第 5 款規定，核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低底價之參考。. y. Nat. n. sit er. io. al. 執行法院就估價報告與債權人債務人意見及其他相關資料核定拍賣最低底價. Ch. engchi. 圖 3-2 法拍屋底價訂定流程圖資料來源：本研究整理。. 39. i n U. v.