五、資料蒐集與描述統計量
(一)資料蒐集
本研究以吉家網公司編製之「台灣不動產成交行情公報」，由各房屋仲介公司所 提供不動產成交資料，包括信義房屋、永慶房屋、中信房屋、21 世紀、住商不動產、
早安房屋、ERA 不動產、太帄洋房屋、永春不動產、僑茂不動產等房屋仲介公司，
皆有履約保證的買賣成交行情資料，住宅類型以華廈、大樓、公寓為主，共計 4,585 筆，為避免住宅價格因資料而產生估計偏誤，刪除資料內含有異常點(outlier)之樣本 數2，剔除後樣本數共計 2,632 筆。於 2012 年公開之實價登錄資料，依照政府政策規 定不動產成交行情公開透明化，取得臺北市真實成交行情，實價登錄之資料為「去識 別化」、「區段化」，並採用均價計算，並刪除偏離市價之案件3，共計 5,524 筆。本研 究取得吉家網公司編製之 2009 年 1 月至 2010 年 12 月成交行情公報資料以及 2013 年 1 月至 2014 年 12 月之實價登錄資料，樣本數共計 8,156 筆。
都市更新個案以財團法人都市更新網公開資料為基準，其更新個案時間為 2011 年至 2012 年推動/審議、實施/完工之個案共計 22 件，包含了協議合建、權利變換、
老舊市場重建更新、變更地目都市更新等實例作為本研究範圍。其中推動及審議的個
2為求資料一致性，與實價登錄資料相同刪除房價最高及最低 5%。
3實價登錄之資料庫為已去除顯著異於市場的正常交易價格及特殊交易資訊，再經本研究整理後刪除特
殊關係之交易，例如急買急賣、一等親、二等親、三等親、四等親間之交易、公有土地讓售及其他 影響市價之交易等。
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案分別為大同區 1 件、大安區 1 件、南港區 1 件、士林區 1 件、中正區 1 件、中山區 4 件、萬華區 1 件，以政府機關核定為基準。而實施及完工的個案分別為大同區 3 件、
南港區 1 件、松山區 2 件、士林區 2 件、北投區 1 件、中正區 1 件、文山區 1 件、內 湖區 1 件，以取得建造執照或使用執照為基準；其中，將都市更新個案發生時間設為 虛擬變數，以 2011 年至 2012 年所蒐集之都市更新個案為基準，都市更新發生時間之 前為 2009 年至 2010 年 12 月(含)之成交資料，將其設為 0、都市更新發生時間之後為 2013 年 1 月(含)至 2014 年 12 月，將其設為 1。都市更新事件距離範圍分別劃定為 300 公尺、500 公尺、800 公尺，再以範圍內及事件發生時間前後評估差異中之差異，即 都市更新距離範圍與都市更新發生時間之互動變數作比較。
表 3 及表 4 為本研究之都市更新個案，採用資料為 2011 年到 2012 年財團法人都 市更新網公開之資訊，依照更新地區行政區、推動/審議時間、實施/完工時間、個案 名稱、更新前後價值及共同負擔彙整而成。圖 6 及圖 7 為本研究之都市更新推動/審 議、實施/完工個案分布圖，依照各個案所在位置，將都市更新個案之地號座標化，
繪製而成。圖 8 為本研究所蒐集之 2009~2014 年住宅成交個案與都市更新個案位置示 意圖，按各物件之地址及各案件之地號轉換為座標繪製。
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資料來源：財團法人都市更新網及本研究整理 576 地號等 32 筆
9 中山北路 2012/11/21
臺 北 市 士 林 區 福 林 段 三 小 段
362 地號等 19 筆 470 住三 權利變換 10.18 億 25.94 億 17.7 億 10 寧夏路 2012/12/28
臺 北 市 大 同 區 雙 連 段 三 小 段
726 地號等 35 筆 1,016 商三 權利變換 - - -
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23
資料來源：財團法人都市更新網及本研究整理 小段 703 地號
9 千荷田 2012/09/19
臺北市中正區永昌段六小段 158 地號
1,166 住三 權利變換 11.66 億 44.21 億 17.7 億
10 忠順大院 2012/11/21
臺北市文山區木柵段三小段 368 地號
886 住三 權利變換 5.8 億 26.2 億 12.5 億
11 與天地 2012/12/14
臺北市大同區玉泉段一小段 11 地號
788 商三 權利變換 13.40 億 42.53 億 19.9 億
12 聯勤三喜 2012/12/20
臺北市內湖區石潭段三小段 479 地號
313 住三 權利變換 1.90 億 7.50 億 4.20 億
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圖 6 都市更新推動/審議個案分布圖
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圖 7 都市更新實施/完工個案分布圖
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圖 8 住宅成交資料分布圖
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(二)樣本統計量描述
表 5 樣本統計量描述所示，住宅總價(PIRCE)之帄均數為 1,740.33 萬，標準差為 966.58。屋齡(AGEit)帄均數為 24.33 年，標準差為 9.66。所在樓層(FLOOR1it)帄均數 為 0.09，代表位於 1 樓者佔全部資料的 9%，非位於 1 樓者占 91%。房間數(ROOMit) 帄均數為 2.75 間，標準差為 0.87。廳堂數(LIVROOMit)帄均數為 1.8 間，標準差為 0.52。衛浴數(BATHit)帄均數為 1.67 套，標準差為 0.65。住宅類型(TYPEit)帄均數為 0.57，代表住宅類型為大樓、華廈者占全部資料的 57%，為公寓者占 43%。
表 5 樣本描述性統計量
變數名稱 最小值 最大值 帄均值 標準差
PIRCE (萬) 250 10,900 1,740.33 966.58
AGEit(年) 0.10 49.90 24.33 9.66
FLOOR1it(層) 0 1 0.09 -
ROOMit(間) 1 10 2.75 0.87
LIVROOMit(間) 0 7 1.80 0.52
BATHit(套) 1 7 1.67 0.65
TYPEit 0 1 0.57 -
註：N=8,156。
表 6 為本研究所使用臺北市 12 行政區之資料筆數，為了仔細區分樣本數，包含 大樓、華廈及公寓的資料筆數，其中內湖區資料筆數 1527 筆，占全部資料筆數的 18.72%，為住宅成交資料最多的行政區，其次則為大安區，資料筆數 997 筆占全部資 料筆數的 12.22%。大樓、華廈筆數以大安區為最高，共 766 筆；公寓則是以內湖區
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的資料筆數最高，共 977 筆。其他行政區資料筆數排序由多至少分別為：北投區、士 林區、文山區、中山區、松山區、信義區、萬華區、中正區、南港區、大同區。
表 6 臺北市 12 行政區資料筆數量
行政區 資料筆數 大樓、華廈筆數 公寓筆數
士林區 803 415 388
大同區 171 88 83
大安區 997 766 231
中山區 745 491 254
中正區 323 214 109
內湖區 1,527 550 977
文山區 766 345 421
北投區 887 457 430
松山區 676 546 130
信義區 654 358 296
南港區 275 196 79
萬華區 332 195 137
註：資料總筆數=8,156。
接著為了瞭解都市更新距離範圍內外帄均住宅價格之差異，本研究以獨立樣本 T 檢定來檢測在都市更新距離範圍內外，是否具有顯著差異，首先看到表 7，距離劃分 為都市更新推動/審議個案 300 公尺、500 公尺及 800 公尺三個距離，其距離範圍內帄 均住宅價格分別為 1,967.440 萬、1,805.770 萬、1,820.370 萬元，距離範圍外之帄均住 宅價格分別為 1,737.170 萬、1,736.600 萬、1,729.960 萬元，其檢定結果 300 公尺及 800 公尺達 1%顯著水準，500 公尺未達顯著水準，代表都市更新距離範圍 300 公尺及 800 公尺帄均住宅價格是有顯著差異的，但距離範圍 500 公尺之住宅價格並無顯著差 異；再來以表 8 作說明，都市更新實施/完工個案距離範圍 300 公尺、500 公尺及 800
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公尺，其距離範圍內帄均住宅價格為 1,927.660 萬、1,814.300 萬、1,831.090 萬元，距 離範圍外之帄均住宅價格分別為 1,733.790 萬、1,734.090 萬、1,724.500 萬元，其中 300 公尺、800 公尺皆達 1%顯著水準，距離範圍 500 公尺達 5%顯著水準。換言之，
TREATMENT300
(N=181)
1,967.440 1,737.170 230.270 3.199***
TREATMENT500
(N=439)
1,805.770 1,736.600 69.170 1.459
TREATMENT800
(N=935)
TREATMENT300
(N=275)
1,927.660 1,733.790 193.870 3.272***
TREATMENT500
(N=634)
1,814.300 1,734.090 80.210 2.007**
30 TREATMENT800
(N=1,211)
1,831.090 1,724.500 106.590 3.543***
註：N 為實驗組之樣本數。
***表示該係數達 1%顯著水準，**表示該係數達 5%顯著水準，*表示該係數達 10%
顯著水準。