本研究以財團法人都市更新研究發展基金會之都市更新推動/審議、實施/完工個 案，以吉家網房屋價格成交資訊及內政部公開之實價登錄成交資訊，透過地理資訊係 統(geographic information system，GIS)所繪製的空間資訊，研究其空間相依性(spatial dependence)，建構空間計量模型，接著再以 Geoda 空間計量軟體，加入住宅結構屬性、
空間結構屬性，及都市更新發生時間、都市更新距離範圍等影響因子，以最小帄方估 計法(ordinary least squares estimator，OLS)迴歸及差異中之差異法探討其都市更新發 生時間前後住宅價格的高低差異，以了解都市更新是否具有效益性及必要性。
(一)理論意涵
本研究以差異中之差異法來探討都市更新時間及距離對住宅價格的影響，以距離 及時間來了解實驗組的變動幅度，且著重於探討互動變數之影響。住宅會因正常使用 及時間流逝漸漸老舊破敗，故本研究探討經過都市更新之後及特定距離是否有助於提
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升住宅價格。以都市更新推動/審議後為例，距離範圍 300 公尺之內的住宅價格會比 300 公尺外的住宅價格低，其原因可能為都市更新在推動/審議流程中，需要取得當地 居民同意，而往往會因都市更新後的不穩定因素過多，例如都市更新後容積率分配問 題、取回地段不同或者補償金額不符合當地居民期望等等，造成當地居民不信任都市 更新，導致住宅價格下降(Uitermark & Loopmans, 2013)。而距離範圍 800 公尺之內的 住宅價格互動變數之係數為正向顯著，本研究推估居民因預期心理期待因素影響，對 都市更新後距離範圍 800 公尺的社區規劃抱持期待，會因周遭街道市容乾淨整潔，提 升了鄰里環境舒適度，且鞏固了住宅安全性而使得住宅價格上漲(Musakwa & Niekerk, 2013; Lee et al., 2016)。接著以都市更新實施/完工後，距離範圍 300 公尺、500 公尺及 800 公尺為例，三者之空間誤差估計係數皆為正向，在空間上表示住宅價格會受到鄰 近住宅價格之影響而提升(Baltagi et al, 2015; Li & Saphores, 2012)。距離範圍 300 公尺 內的互動變數之估計係數為 0.0725，其正向影響強度最強，表示在都市更新實施/完 工後，距離範圍越近者，住宅價格受到影響的幅度越強，並隨著距離越遠而遞減，此 也符合空間計量學說，距離越近之連結性越高，且會依距離漸漸遞減 Tobler (1970)。
由上述可知，都市更新後對住宅價格有溢出效果，且運用差異中之差異法可了解住宅 價格變動，凸顯了不同距離住宅價格波動之幅度。
(二)實務意涵
住宅價格探討過去多以特徵價格來做分析，假設住宅價格為線性變動，應用OLS 回規模性分析住宅價格，例如Sander, Polasky, & Haight (2010)以特徵價格加入距離市 中心遠近等距離變數對住宅價格影響，考慮不同變數設定，或者以特徵價格結合空間 計量探討對住宅價格的影響(Seo, Golub, & Kuby, 2014)，其皆未考慮時間及距離兩者 互動對住宅價格的影響。而本研究則是結合了差異中之差異法研究都市更新後對住宅 價格的影響，不僅考慮都市更新時間前後以及距離範圍300公尺、500公尺及800公尺 分別對影響住宅價格的變動，並以兩者相乘的互動變數探討出時間及距離對住宅價格 的影響。且住宅價格並非線性變動，固本研究也應用空間計量模型，探討住宅價格的
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空間群聚現象及空間相依性。而研究結果顯示，運用差異中之差異法分析都市更新後 的住宅價格，在距離300公尺、500公尺及800公尺皆為正向影響，且結合空間計量分 析住宅價格的空間相依性，空間落遲及空間誤差皆為顯著正向影響，表示住宅價格會 受到鄰近範圍正向影響，住宅價格上漲。綜上所述，都市更新對住宅價格具有正向效 益，可提升都市容貌及加強鄰里環境綠美化，而經都市更新重建後，提升鄰近地區住 宅品質，增進經濟效益，達到城市永續之發展之目標。
(三)未來研究建議
本研究將都市更新區粗略區分成推動/審議與實施/完工兩部分，未來若持續研 究，可完整區分都市更新宣告、劃定、核定等流程對住宅價格之影響，嘗詴不同研究 方法分析。資料處理部份，因採用內政部公開之住宅成交資料，已經過官方處理，可 能會有資料不完整之虞，因此頇考量資料設定時之一致性，使用更為準確之資料樣本 作量化分析。
對未來研究建議，本研究將都市更新距離範圍設定為300公尺、500公尺及800公 尺。其中，無論都市更新推動/審議及實施/完工後，距離範圍500公尺內之住宅價格對 500公尺外之住宅價格皆不具顯著影響，代表本研究於劃設距離時考慮不夠周詳，除 了考慮行人忍受步行距離外，可針對都市更新實際影響距離設定連續性變數，以了解 在不同距離時住宅價格之變動。差異中之差異法劃分控制組及實驗組時，可將距離劃 分為0~300公尺、301~500公尺及501~800公尺等不同距離，以避免距離互相干擾。而 空間計量運用之部分，本研究以行政區設定空間落遲及空間誤差之權重，若未來持續 研究，可詴著將權重設定為住宅成交樣本，考慮樣本之間的空間相依性。
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