關於使用借貸契約「是否」及「如何」可對第三人發生效力，
實務上最重要的指標意見，即屬最高法院九十五年度第十六次民事 庭會議決議。該提案事實為：甲同意乙無償在甲所有土地上建造三 層樓房一棟，未約定使用土地期限，不久之後，乙所有房屋經其債 權人聲請查封拍賣，由丙拍定買受，並取得不動產權利移轉證書，
甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有為由，依 民法第七六七條規定，訴請丙拆屋還地，是否應予准許？
甲說（肯定說）：按使用借貸契約僅有債之效力，不得以之對 抗契約以外第三人，系爭房屋如已出賣並移轉所有權予他人，則買 受該房屋之人自不得再執其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關 係，對系爭土地所有人主張其有使用該土地之權利，蓋上開使用借 貸契約，僅存在於契約當事人間，故甲訴請丙拆屋還地，於法有 據，應予准許。
乙說（否定說）：按民法第四二五條之一規定：「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房 屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。」此規範目的應係調和建築物所有人與 基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉
規 定 ， 典 權 人 就 其 典 物 即 土 地 及 其 土 地 上 之 建 築 物 不 得 分 離 而 為 轉 典 或 就 其典權分離而為處分。」
他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求 將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於 房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保 護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而 受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。是本件案例雖與上開規 定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸上開法文 規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同 處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土 地所有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係，從而，丙所有 系爭房屋使用系爭土地，並非無權占有，甲本於所有權作用，請求 丙拆屋還地，不應准許。
丙說：土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他 情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情 形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利 益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等 情，分別認定。本則提案題意不甚明確，關於土地所有人對於房屋 受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情決定 之。
決議：採丙說：視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債 之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受 其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係 主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間 之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所 有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目 的，仍應駁回其請求。
學說上及實務上對於使用借貸契約，究竟是否、以及如何發生 對抗第三人效力，則提出以下幾種不同的解釋方法。
二、類推適用買賣不破租賃之規定
類推適用民法第四二五條
合法權益的維護
對於房地分離之處理，論者認為民法第四二五條規定宣示了一 項立法意旨：凡已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間 內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用收益，至該期間依 法終止為止。至於使用權人有無支付對價而取得使用權，則無關緊 要，蓋本條之適用，係以使用人取得標的物之使用權於先，並繼續 占有之中，而所有人取得該物之所有權在後，此時，使用人與所有 人發生法益衝突，所有人應讓步，以維護正當信賴，符合風險的合 理分配與效率之要求，蓋基於使用人持續占有標的物之事實，所有 人於決定取得所有權之前，已明知或可得而知將與現使用人產生法 益衝突，故其處於可避免風險之地位卻不避免；反之，如使用人於 取得使用權之時無從得知，亦無從避免與新所有人的法益衝突，即 不應由使用人承擔嗣後由所有人造成的風險，故僅以有償、無償而 區分民法第四二五條得否類推適用於使用借貸，似乎有待商榷39。
占有作為物權化工具
由於民法第四二五條係涉及租賃標的物（土地）之移轉，因 此，當作為使用借貸標的物之土地，發生所有權移轉時，即應優先 考慮民法第四二五條規定的類推適用可能性。論者即強調債權物權 化 的 重 要 基 礎 ， 在 於 「 公 示 性 原 則 」 （Publizitätsprinzip） ， 而
「占有」即為物權化的重要手段，即「占有將債權變為物權」，透 過占有與交付的外觀，使得權利的移轉有其可知悉性，並且經由此
39 詹森林，最高法院二○○二年度契約法判決之研究，載：民事法理與判決研 究，頁207-211，2007年。
種方式，債權同時變換為一種絕對權或物權，民法第四二五條之目 的雖在保護經濟上弱者，但以「承租人占有中」為要件，亦強調
「占有」作為債權物權化之正當依據，至於契約的有償或無償，並 非物權化考慮的主要重點，故使用借貸可類推適用民法第四二五條 規定40。
臺灣高等法院九十八年度重上更字第五十一號判決，即承接 以上二個見解之精髓，除以權利濫用為理由之外，另外承認民法第 四二五條第一項的類推適用，表示：「本件就台北市政府經國民黨 同意而取得系爭土地使用權在先、且國民黨將系爭土地所有權讓與 上訴人在後之情形而言，顯然與民法第四百二十五條第一項規定之 構成要件事實相類似，且台北市政府已建築房屋占有系爭土地，即 具備公示之狀態，上訴人受讓系爭土地時，即有可以知悉其占有狀 態之公示性，因此就該項規定之規範目的觀察，為了合理分配風 險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應 為相同之處理，故依上說明，應類推適用民法第四百二十五條第一 項規定。從而上訴人受讓系爭土地所有權後，應類推適用民法第四 百二十五條第一項規定，認為國民黨與臺北市政府間之使用借貸契 約，對於上訴人仍繼續存在，故被上訴人占有系爭土地自為有權占 有，上訴人即不得請求台北市政府拆屋還地，亦不得請求文山區公 所自系爭建物遷出。」不過，本案後經最高法院九十九年度臺上字 第一七○五號判決，僅以權利濫用及違反誠信原則為理由，駁回物 上請求權之主張。
40 吳從周，債權物權化、推定租賃關係與誠信原則——最高法院九五年度第十六 次民事庭會議決議評釋，台灣法學雜誌，111期，頁16-19，2008年9月。
類推適用民法第四二六條之一
保護投資
借用他人土地建屋，爾後讓與房屋之案例，屬自始土地與房屋 非同屬一人之情況，與民法第四二五條之一之適用前提不同，比較 接近的，應該是民法第四二六條之一基地租賃之情形，二者都是房 屋所有人在他人土地上建造房屋之情形，所差別者，只是債之關係 種類不同而已，一為基於「租用基地建屋之租賃契約」、一為「使 用借貸基地建屋之使用借貸契約」。不過，論者認為民法第四二六 條之一立法目的非在保護經濟上的弱者，而是在保護承租人在土地 上所投下之勞力與資本能夠回收，即保護土地承租人的長期投資，
促進土地之有效利用，帶動社會經濟發展41，此一保護價值在避免 基地所有人訴請拆屋還地，有害社會經濟之安定與土地之利用，於 使用借貸基地之情形，應同樣適用42。
公示制度
再者，借用人「占有」土地之「公示狀態」與承租人相同，從 現行法於民法第四二五條及第四二六條之一均以占有作為公示方法 之立場，於房屋讓與之案例，應可類推民法第四二六條之一，將原 已存在之使用借貸契約發生債權物權化之效力，而對房屋受讓人繼 續存在43。
41 關於買賣不破租賃旨在保障長期投資的觀點，可參閱簡資修，讓與（買賣）
不破租賃及其類推適用——長期投資保障觀點之分析，載：經濟推理與法律，
頁82-84，2006年2版。
42 吳從周，同註40，頁20-21。
43 吳從周，同註40，頁21。
三、類推適用民法第四二五條之一的推定租賃關係規定
房屋讓與類型
上開最高法院決議中的乙說，即認為基地使用權不因基地物權 之嗣後變動而受影響，雖非屬「土地及房屋同屬一人」之情形，但 仍基於法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，依「相類事實，
應為相同處理」之法理，而為類推適用，推定房屋受讓人與土地所 有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係。
最高法院民五庭於九十一年度臺上字第一九一九號判決中，就 涉及「房屋讓與」類型案例，即從社會正義之要求，側重房屋所有 權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之
最高法院民五庭於九十一年度臺上字第一九一九號判決中，就 涉及「房屋讓與」類型案例，即從社會正義之要求，側重房屋所有 權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之