住宅裝修調整之政策意涵

在高自有率及低遷移率的社會，不搬家的居住者如何解 決居住需求不符的難題，若未對動態居住調整過程的全貌做 進一步探討，不遷移者的改善調整行為是被忽略的；在住宅 具有僵固性的限制下，改善彌補了不可變動的區位因素之外 的需求滿足，亦對台灣地區人口的低遷移率、市場購屋者對 於住宅區位的重視，提出另一方面的佐證。

長期以來，都市社會學及人口地理學領域研究人口遷移 之文獻頗豐，但忽略了不遷移人口的討論，然而不遷移者未 必是如表面所見靜止不動的，不透過搬家的調整正持續進行 著。居住者從住宅特徵之住宅空間及品質設計改善著手，是 不需經過遷移即可自行補足的。住戶對居住需求的不斷變動 的結果促使需求曲線之不斷的橫向移動(shift)，是既難估測 也為人忽略的部份，但住戶對此種需求變動的調適行為，聚 少成眾，確實影響市場與都市或社區的發展，以及都市空間 結構變遷的過程。

此外，住宅是一種耐久財貨，當購買房屋時是取得一種 存量，住宅需求則是對於居住服務的估計，住宅改善支出應 是較能代表居住服務水準的衡量單位，惟由於調查資料的忽 略致使實際的維護成本有被低估的可能。住宅兼有消費與投 資 的 雙 重 特 性 ， 改 善 投 入 提 升 居 住 服 務 水 準 如 何 反 映 於 房 價，住宅財富增值效果如何。並且就行為意義層面而言，不 同於一般消費財貨，住宅改善花費反映了住宅的投資與消費 雙重效果，對於提升質量效果如何彙整於需求函數之中。多

台灣地區住宅裝修需求探討 第五章 研究結論與建議

數住宅需求估計方法多屬於靜態之橫斷面分析，一般居住預 期行為分析例如租買選擇模型、搜尋模型、遷徙模型等，然 而家庭長期的住宅消費是持續不斷衍生，其中住宅改善需求 應是事後實現的住宅消費量。前述皆是值得深究的課題。

再者，近二十年來人口成長逐漸趨緩，人均居住面積提 高且品質增加，除了人口戶量規模增加滿足居住需要的改善 之外，居住者對於居住價值及品質的追求動機促使質量的同 時提升，應是促使整體住宅品質向上提升的主要部分。住戶 不斷調整其居住服務而花費於品質改善的巨大投資是可預期 的，根據行政院主計處國富調查，截至民國八十九年底家庭 部門之房屋資產價值不含土地估計約為4兆元。儘管歷經每年 之折舊，事實上其品質卻逐年在提昇。若依本文估計以2%折 舊率卻有2.9%之品質提昇率，當居住服務單位價格不變，則 每 年 居 民 實 際 投 入 了 40,000億 *(0.02+0.029)=1,960億 在 住 宅之修繕與品質改良上。這與民國八十八至九十年三年內完 成 之 新 建 住 宅 計 有 19.6 萬 戶 使 照 面 積 之 全 部 工 程 造 價 為 2,073億(內政部營建署，2001：47)不相上下。

台灣住宅品質之提昇，部分與住戶遷移率之不高有關，

暫不究其原因，其結果是促進了住戶改善居住品質，因為在 原有房屋內能以擴張面積來調適需求究竟有限。從永續發展 的觀點來看，儘量以改造舊屋來代替購租新屋，亦未嘗不是 好事。這使得拆除舊屋新建所導致的社會資源與能量耗費大 幅減少。這一塊為建商所忽略了的修繕營建活動，藉由居住 者「自求多福」式的構思計畫下，分散給了各類零星工匠、

改善工程小廠、各種建材、室內設計與設備供應商，在房地

產之不景氣中支撐了就業。最重要的，伴隨著國民所得的增 長，這種修繕活動自然會回應居住調適而不斷提昇居住品質 與福利。

在政策面上，改善是被忽略的部份，台灣地區的高住宅 自有率顯示房屋多為私人所持有， 居住者 的改善行為 及意識 涉及都市整體環境改善效果，都市 更新政 策雖有「整 建」與

「維修」二詞，但缺少配套措施來 推動， 而長期而言 ，這兩 項活動，才是台灣都市品質與風貌 的決定 因素。老舊 住宅改 善改善及換購房屋，無論遷入新屋 或舊屋 住戶投入之 修繕費 用，其就業與改善整體居住品質之 效果不 容輕忽。此 外，政 府之住宅補貼措施亦缺少對住宅修 繕部分 之關注，過 去數年 內政府提撥了巨額之優惠利率貸款 ，雖然 消除了部份 餘屋，

減輕了金融體制之負擔，但其就業 效果可 能極有限， 因為並 未能刺激新屋之增建，若以低利率 鼓勵成 屋之整建維 修，補 貼效果應可更為擴大。

台灣地區住宅裝修需求探討 第五章 研究結論與建議

第三節 對整體住宅政策目標及執行策略建議

一、以住宅裝修作為改善「高自有 率、低 遷移率、低 居住品 質」現況之策略方向

台 灣 地 區 「 高 自 有 率 、 低 遷 移 率、 低 居 住 品 質 」 並 存 的 現象存在已久。導致前述現象的原因頗為複雜，可歸因於「重 新建輕維護」導致都市窳陋衰頹居 住品質 惡劣並違反 資源永 續使用，其次則是「重資產價值輕 居住品 質」衍生的 居住環 境低落。要具體解決前述課題，必 須從住 戶的居住需 求特性 研究著手，特別是過去一直被忽略的住宅裝修行為。

尤 其 近 年 來 人 口 成 長 逐 漸 趨 緩 ，人 均 居 住 面 積 提 高 且 品 質增加，除了人口戶量規模增加滿 足 居住需要 的住宅 改善之 外，居住者對於居住價值及品質的 追 求動機促 使質量 的同時 提升，這種民眾自發式的居住調整 機 制，應妥 為運用 為促使 整體住宅品質向上提升的政策重點。

二、提供民眾裝修安全及使用環保建材之諮詢協助

民眾多仰賴一般包工協助裝修，促使此部份為建商所忽 略的修繕營建活動，藉由居住者「 自求多 福」式的構 思計畫 下，分散給了各類零星工匠、改善 工程小 廠、各種建 材、室 內設計與設備供應商，甚至可能由 非正式 部門所吸納 。然而 前述不同廠商之職能是否能夠充分 整合以 符合使用者 需求，

另一方面，習慣上自行委託包工的 住戶亦 無足夠能力 進行專 業判斷，裝修計畫可能有影響房屋 結構、 公共安全、 防火逃

生機能之虞而不自知。再者，積極 一面如 何在裝修活 動中引 進使用永續環保建材，前述問題亟 需相關 部門提供住 宅整修 維護諮詢服務，例如編制應用宣導 手冊分 送各個公寓 大廈管 理委員會，協助民眾建立室內裝修安全意識。

三、整合公私部門資源，導引民眾 自發性 裝修需求結 合環境 改造以提昇居住品質

在都市更新法規中雖有「整建」與「維修」二詞，但缺 少配套措施來推動。都市地區必須 仰 賴拆除 尚有使用價 值的 住宅進行新建，也是一種資源的浪 費 。就長 期之政策推 展而 言，這兩項策略誘導應是台灣都市品質與風貌的決定因素。

國內的住宅存量雖然龐大，但有很高比率的住宅都是低 於合理住宅品質的窳陋房屋。如何 將個 別住戶 關切的裝修 需 求，導引擴及社區公共領域及環境 改善 ，政府 部門則提供 外 部空間環境改善誘因，將可有效整 合公 私部門 資源，提昇 居 住品質。

四、健全住宅裝修管理制度及法令，並強化對非正式部門裝 修相關產業之輔導管理

住宅裝修範圍十分廣泛，小 從住宅室內專有部分裝修，

延伸至集合住宅之共有部分，民眾實際生活的法治觀念尚待 建立。同時，目前國內住宅裝修法令尚屬初步建置階段，從 業界方面著手規範者有建築物室內裝修管理辦法，從使用者 住戶方面規範則有公寓大廈管理條例，二者如何相輔相成之

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效，以達成非正式部門裝修相關產業之輔導管理。實際應用 成效尚需審慎評估，並進一步研擬相關法令之配套措施。

五、推動社區維護管理產業擴大整合住宅裝修服務

非拆除方式的住宅裝修維護 市場需求增加，具有帶動相 關產業效果，非僅可以提昇住宅品質，更可促進建築營建相 關 產 業 之 活 絡 ， 對 於 長 期 低 迷 不 振 的 房 地 產 業 具 有 支 撐 效 果。另一方面，鼓勵物業管理產業及早因應住宅裝修市場需 求，將服務範圍擴大至維修整建部分，以為房地產及營建週 邊產業發展開啟生機。

六、整合人口趨勢與老舊住宅修繕之居住品質改善策略 住宅裝修的另一積極性功能 ，即是補足住戶在不同生命 週期居住型態變遷下，居住需求改變所衍生的換屋之調整均 衡。隨著高齡社會之人口老化程度增加，包括室內無障礙設 施裝設等需要日益迫切，若能規劃因應裝修需求市場應可有 效提昇房屋使用耐久性，避免產生空置住宅，以及促進資源 有效利用。

七、建置住宅裝修資訊為政策研究基礎

目前政府部門對於民眾住宅裝修資訊掌握仍為有限。依 據行政院主計處家庭收支調查報告民國八十八至九十年間住 戶的住宅改善花費總額約為1,574億元，若包含家具及家庭設 備費則總額高達4,020億元。行政院主計處民國八十四年「八 十四年人口及居住調查」經估計住 宅 整建市場 規模平 均年約 1420億 元 。以及從 產業面 調查， 依據行 政院主計處 民國90年

工商普查，「建物裝修及裝潢業」全年營業額為794億元。以 及本研究較精確的估計，以2%折舊率卻有2.9%之品質提昇率 狀況下，當居住服務單位價格不變，則每年居民實際投入了 40,000億*(0.02+0.029)=1,960億在住宅之修繕與品質改良。

面 對 未 來 龐 大 的 非 新 建 住 宅 存 量 影 響 環 境 品 質 改 善 課

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