後續研究建議

一、住宅裝修需求行為決策分析

有 裝 修 者 之 經 濟 狀 況 普 遍 高 於 比不 裝 修 者 ， 對 剛 搬 家 者 而 言 裝 修 具 有 積 極 提 昇 居 住 品 質 的 功 能 ,但 長 期 居 住 者 普 遍 的不願意裝修，僅有人口增加的長 期 居住者裝 修比例 高於不 裝修，需掌握其動機，做法及時點 以 了解住戶 進行住 宅裝修 行為之動機、影響因素等具體內涵 。 住宅兼有 消費與 投資的 雙重特性，裝修投入提升居住服務 水 準如何反 映於房 價，住 宅財富增值效果如何。並且就行為 意 義層面而 言，不 同於一 般消費財貨，住宅裝修花費反映了 住 宅的投資 與消費 雙重效 果，對於提升質量效果如何彙整於 需 求函數之 中。皆 是值得 探討的課題，並建立居住動態調適 行 為模式， 以應用 於住宅 社區及都市地區的裝修市場需求預測。

二、人口社經屬性調整策略之行為模式建構與預測

其 次 、 亟 需 藉 由 個 案 深 度 訪 談 建立 台 灣 地 區 居 住 動 態 調 適 行 為 模 式 類 型 之 概 念 架 構 。 須 以 國 內 外 相 關 研 究 作 為 基 礎，分別從家戶對住宅裝修決策的 行為 動機與 影響因素進 行 探討。其次從住宅投資觀點，以塑 造住 宅長期 最高使用價 值 (height and best use)的角度，探討住宅在財務上最適的裝修條 件。在家戶住宅裝修決策之分析上 ，首 先從住 宅消費決策 流 程 的 角 度 ， 探 討 影 響 家 戶 進 行 住 宅 裝 修 的 家 庭 經 濟 因 素 原 因，其次再配合住宅本身條件與家 戶生 命週期 等因素，探 討 家戶進行裝修之時機與可能之花費 。此 項分析 之結果將作 為

後續需求行為調查之基礎，以針對 國內住 宅裝修決策 行為進 行實證分析。

在 做 法 上 ， 依 據 不 同 社 區 所 在 行政 區 位 之 都 市 特 徵 ， 分 成市中心區及邊緣地區二類，並依 社 經屬性之 高、中 、低狀 況為資料選點架構進行分層抽樣。 查 除針對不 同屋齡 住宅之 住戶裝修狀況及行分析外，亦針對 不 同居住時 間家戶 的長期 裝修行為加以分析，以同時取得家戶基礎(household base)與 住宅基礎(houses base)兩類資料，作為分析影響家戶住宅裝修 決策因素，以及分析住宅長期裝修 機 率之資料 。基於 前述分 析，將可進行家戶別、住宅生命週 期 別之裝修 需求影 響因素 之質化訪談分析。三、非正式部門 的 裝修市場 衍生制 度及管 理課題研究

剛 搬 家 者 每 棟 房 屋 平 均 裝 修 費 佔 購 屋 總 價 之 8.5%； 900 萬以上之高總價房屋平均每棟裝修預算為 100 萬元，平均每 坪花費 2 萬元裝修。屋齡 20 年以上裝修費用較高為房價之 11.2%。因此住戶在換屋過程中的裝修是必要性支出，特別是 隨著高總價及高屋齡花費增加。儘 管 如此，此 項經濟 活動多 由一般包工業支持。

依 據 行 政 院 主 計 處 家 庭 收 支 調 查報 告 ， 台 灣 地 區 住 戶 在 民國 88-90 年投入住宅裝修總額約 1,574 億元；但是民國 90 年工商普查，「建物裝修及裝潢業」全年營業額僅為 794 億 元。其中近五成約八百億的差距極 有可 能為非 正式部門所 吸 納。換屋市場帶動之非正式裝修經 濟活 動如此 重要，然而 在 法令制度及管理層面卻無有效執行 之機 制，恐 造成居住結 構

台灣地區住宅裝修需求探討 第五章 研究結論與建議

安全、都市景觀美化及社區公共安 全之隱 憂，亟需研 擬相關 配套措施以為因應。

四、住宅市場發展策略如何應用裝 修部門 之功能剛搬 家者普 遍 願 意 投 入 裝 修 造 成 建 築 資 源 的 浪 費 ,但 長 期 居 住 期 間 的 裝 修 投 入 意 願 較 低 ,容 易 使 我 國 住 宅 較 其 他 國 家 有 更 高 的 折 舊 率，間接也易導致空屋品質的衰頹 ，並違 反資源永續 利用之 生態環保精神。

相 較 於 十 多 年 前 ， 目 前 台 灣 住 宅市 場 出 現 漸 趨 成 熟 的 特 徵，在住宅單位狀況而言，新建住 宅 單位數量 及比例 減少，

改以屋齡較長的舊屋比例較高的現 象 在都市地 區更為 明顯；

依據台北市政府地政處民國九十一 年 六月於網 頁公佈 的「台 北市已登記建物房屋屋齡統計表」 ， 台北市各 地政事 務所已 辦理登記的建物房屋戶數共 73 萬棟，屋齡在 16 年以上的房 屋比例高達 69.2%，其中 16-20 年屋齡的房屋佔 25.7%，21-25 年屋齡的房屋佔 22.1%，兩者合計高達 47.8%；而 5 年以內的 新成屋則僅有 8.3%。這些非新建住宅的維護程度影響居住社 區及都市的環境品質及風貌。

另 一 方 面 ， 住 宅 交 易 市 場 換 屋 需求 增 加 、 舊 屋 成 為 市 場 交易標的漸為民眾接受。若依據本 文研 究結果 ，換屋裝修 之 比例與投入皆高於長期居住之平時 維修 ，則住 宅裝修活動 隨 著交易市場帶動下衍生的經濟效益 更顯 重要， 亟需建立積 極 之政策導引及輔導鼓勵措施，藉由 民眾 自發性 的居住裝修 調 整需求，提昇能源環保、居住安全及環境美化之效益。

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後 記

有關預計以二項選擇的logit驗證模式進行動態居住調整的動機 原因分析，受限於問卷調查問項有限，經多次檢測修正後尚不足以完 整描繪出調整決策之影響因素。因此，亟需將研究空間範圍擴大至社 區規模尺度，以完整蒐集家戶基礎(household base)與住宅基礎 (houses base)屬性資料，以進一步分析影響家戶住宅裝修決策因 素，以及分析住宅長期裝修機率。併同針對家戶別、住宅生命週期別 之裝修需求影響因素之質化訪談分析。以提昇研究結果之解釋力。有 待於後續研究計畫中執行。

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台 北 市 住 宅 整 建 維 護 需 求 研 究 內 政 部 建 築 研 究 所 92

台北市住宅整建維護需求研究 出版機關：內政部建築研究所 電話：（02）27362389

地址：台北市敦化南路二段 333 號 13 樓 網址：http://abri.gov.tw

出版年月：92 年 12 月 版（刷）次：第一版 工本費：150 元

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