台北市住宅整建維護需求研究

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(1)台北市住宅整建維護需求研究、. 內政部建築研究所研究報告. 113.

(2) （092─301070000G－2010）. 台灣地區住宅裝修行為之探討. ＊. 研究主持人：靳燕玲. 內政部建築研究所研究報告中華民國九十二年十二月＊. 本案研究資料蒐集範圍擴大為台灣地區,且問卷調. 查內容以住宅裝修為主,故更正名稱為「台灣地區住宅裝修行為之探討」。 114.

(3) ARCHITECTURE AND BUILDING RESEARCH INSTITUTE MINISTRY OF THE INTERIOR RESEARCH PROJECT REPORT. An investigation of the demand for home improvement adjustment behaviors. BY CHIN YENG LING. Dec 31, 2003. 115.

(4) 目次表次•••••••••••••••••••••Ⅲ 圖次•••••••••••••••••••••Ⅴ 摘要•••••••••••••••••••••Ⅶ 英文摘要••••••••••••••••••••Ⅸ 第一章. 緒論. 第一節研究緣起與背景 ......................... 01 第二節研究目的 ............................... 06 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析第一節居住調整行為分析概念之建立 ............. 09 第二節住宅裝修選擇機制 ....................... 17 第三節住宅裝修類型 ........................... 23 第三章研究方法與設計第一節研究重點及預期成果 ..................... 29 第二節問卷設計及調查說明 ..................... 35 第三節資料說明及樣本特性 ..................... 41 第四章台灣地區住戶住宅裝修實況探討第一節住宅裝修的品質提昇效果估計 ............. 45 第二節剛搬家者住宅裝修特性及類型 ............. 52 第三節剛搬家者住宅裝修管道、方式及支出........ 58. 116.

(5) 第四節長期居住者裝修需求特性 ................. 63 第五章研究結論與建議第一節台灣地區住宅裝修需求特性 ............... 67 第二節住宅裝修調整之政策意涵 ................. 72 第三節對整體住宅政策目標及執行策略之建議...... 75 第四節後續研究建議 ........................... 79 參考文獻.......................................... 83 後記.............................................. 87. 117.

(6) 表. 次. 表 2-1 居住調整狀況分類表••••••••••20 表 2-2 遷移及裝修同時選擇之類型•••••••22 表 3-1 裝修遷移雙向選擇類型••••••••••31 表 3-2 裝修調查分析項目表•••••••••••37 表 3-3 裝修交叉分析項目表•••••••••••38 表 3-4 各縣市完成購屋遷移者問卷回覆情形••••42 表 3-5 各調查縣市預期購屋遷移者問卷回覆情形••42 表 4-1 購屋者裝修意願與狀況統計•••••••53 表 4-2 住戶經濟特徵與裝修選擇比較表••••••55 表 4-3 住戶居住區位與裝修選擇比較表••••••56 表 4-4 住戶家計負責人年齡與裝修選擇比較表•••56 表 4-5 貸款購屋者裝修費用統計•••••••••59. 118.

(7) 圖. 次. 圖 2-1 居住調整概念圖•••••••••••••19 圖 3-1 住戶計畫遷移決策調整選擇概念圖•••••31 圖 4-1 住戶裝修比例比較••••••••••••54 圖 4-2 各縣市剛搬家者購屋裝修管道分配•••••60 圖 4-3 各縣市剛搬家者裝修內容•••••••••62 圖 4-4 各縣市剛搬家者裝修目的•••••••••62 圖 4-5 各縣市剛長期居住者裝修目的•••••••64 圖 4-6 各縣市剛長期居住者搜尋後續做法•••••65. 119.

(8)

(9) 摘. 要. 關鍵詞：住宅裝修、居住調整、住宅需求一、研究緣起台灣地區「高自有率、低遷移率、低居住品質」並存的現況，是值得住宅領域研究近一步探討的課題之一。依據行政院主計處住宅及戶口普查，台灣地區住宅自有率較民國七十九年的 78.5%提高為八十九年的 83%，仍維持長期的高自有率狀況。此外，台灣地區亦屬於低遷移率社會，「搬家」對台灣住戶而言亦是不易為之的決定，依據中央研究院民國八十八年華人動態家庭固定樣本追蹤（panel studies）調查結果，家戶平均居住同一住宅時間約為 11.33 年，三年遷移率僅佔 5.5%左右。另民國八十九年行政院主計處戶口及住宅普查顯示，住戶住進現宅的時間超過 10 年之比率達六成七，其中有近二成的住戶住進現宅達 21 年以上。此外，則是普遍的住宅居住品質不良，無論是居家、社區或都市環境的居住品質皆鮮少令人滿意。導致前述現象的原因頗為複雜，可歸因於「重新建輕維護」導致都市窳陋衰頹居住品質惡劣並違反資源永續使用，偏重住宅新建忽視舊屋維護改善，除了加速都市窳陋衰頹，並且也扭曲了市場均衡，反致舊屋市場奇貨可居，低收入家戶購屋負擔更是雪上加霜。其次則是「重資產價值輕居住品質」衍生的居住環境，. 低落。住戶對於購屋兼有投資兼自住的偏好居住者重視擁有房屋的投資保值動機，輕忽一般居住期間的維護改善。.

(10) 另一方面，家庭人口總量雖然不變，但每一家戶在不同的家庭生命週期中，經年累月家庭人口不斷增減變化，對住宅呈現一種動態需求。住戶如何藉由動態的調整提昇居住品質？住戶如何因應及不同的選擇調整策略有哪些？相關研究將住戶遷移視為居住調整行為的重要觀察指標，忽略了對於不遷移住戶行為的探討。事實上不遷移者並非處於消費均衡狀態，不遷移者可能透過人口增減、原屋裝修、或是以消極忍耐因應調整，以達成短暫的均衡，普遍存在的搬家裝修行為亦隱含居住調整實際上是動態的回應住戶需求的變動。國外經驗資料顯示改善維護支出佔整體住宅供給活動之比例並不低，特別是低遷移率與高整修比例並存的地區更為明顯。1974 年美國全年住戶改善花費幾乎佔新建住宅支出總合的一半，且以每年約 8﹪的速率增長，影響長期住宅存量品質狀況極大；1970 年代中期澳洲地區房屋改善的價值每年約以 9﹪至 17﹪的速率成長。台灣的數據依行政院主計處家庭收支調查報告民國八十八至九十年間住戶的住宅改善花費總額約為 1,574 億元，若包含家具及家庭設備費則總額高達 4,020 億元，相較於同期三年內完成之新建住宅(19.6 萬戶建築使用執照)之全部工程造價 2,073 億元，因此住宅改善改善支出的花費接近甚至高於新建住宅投資總值，是不宜忽略的重要部門。二、研究方法及過程國內有關住戶裝修調整的討論及經驗資料十分缺乏，因此本研究初步探討住戶之居住品質提昇行為的意義，針對住戶在長期的居住需求改變進行居住質量調整的全貌提出概念性的分析架構。其次，則進行過去被忽略遺漏的住宅裝修需.

(11) 求調查。本年度首先針對台灣地區住戶在換屋遷移決策過程中的裝修行為概況，了解計畫換屋住戶之裝修支出、目的、做法及偏好方式等，以分析換屋市場中住宅裝修需求特性，最後針對房地產相關產業及住宅政策提出建議。在研究方法上，為了補足過去相關調查忽略的遷移過程中之搬家裝修行為，因此調查對象係針對已經進入購屋遷移決策過程中的住戶之家計負責人為主。田野調查方式則以內政部建築研究所長期辦理之購屋需求動向計畫，以增列問項方式進行。調查對象包括完成購屋遷移者：台灣銀行等共 20 家本國銀行之新貸款客戶。以及預期購屋遷移者：永慶房屋等八家仲介公司，各分店的「帶看」或「上店」顧客。問卷調查期間由民國 92 年 9 月 1 日至 9 月 15 日止。三、重要發現相較於國外以日常居住裝修較為頻繁，台灣地區住戶於剛搬家時之裝修頻率及花費皆高於一般居住期間之維修，因此，換屋遷移及裝修二者的搭配是民眾提昇居住品質的重要方式。八成的剛搬家購屋者會在購屋後進行裝修，但僅有 23.2%市場搜尋的長期居住者曾在過去 10 年間進行裝修， 71.6%的人在過去 10 年間不曾裝修，顯示國人多以購屋而少以修繕做為提升居住品質的做法。從住戶經濟特徵來看住宅改善意願之關係，研究發現不論剛搬家或是長期居住者 ,住宅裝修者經濟狀況皆普遍高於不改善者,顯示經濟特徵較佳者住宅改善意願較高。住宅區位與住宅裝修意願關係來看，北部地區住戶進行一般日常維護.

(12) 意願及居住品質的重視程度較高。不同住戶特性之住宅裝修狀況，25-44 歲的家計負責人在剛搬家時裝修意願皆高於長期居住階段，但 45 歲以上家計負責人在長期居住階段裝修意願則高於剛搬家時。但人口變動影響裝修意願程度之關係尚不明顯，推測換屋遷移較可能是住戶因應人口變動調整的主要手段。剛搬家者住宅裝修管道及支出裝修費用佔房價比例約在 8-8.5%間，但購屋總價越高者裝修費用總價也越高。屋齡 20 年以上越高者需花費達房價之一成以上。剛搬家住戶的裝修管道以一般包工為主，其次是找設計公司以及委由家具廠商裝修者，自己動手裝修者為少數。裝修管道與費用高低有關，台北市、台中市、高雄市購屋者找設計公司的比重較高，顯示此地區購屋者較願意投入較高的裝修預算。裝修內容方面，將剛搬家者以地板牆壁及管線衛浴等提高耐久性投資比例較高，提升空間質量居次，消耗性支出比例最低。至於在裝修目的方面，偏好在功能性修繕及品質之提升。過去 10 年間曾經進行住宅裝修的長期居住者，與剛搬家者對於品質的需求是同樣殷切，以提升品質為主要目的。在計畫換屋過程中若找不到理想的房子,不論是否再找,原屋裝修意願皆較低。四、主要建議事項本研究針對住宅整體政策及住宅法之研議，提出下列具體建議。由於目前我國整體住宅政策尚由經建會轉陳行政院核定之研議階段，另住宅法須依整體住宅政策研訂後據以研.

(13) 擬訂定，因此本研究之成果係針對住宅政策架構及內容提出建議事項。並將核定後可立即辦理的措施定為短期，待住宅法訂定公布後或住宅業務單位整合後始可辦理之措施設定為中長期，至於主辦機關及協辦機關之建議，須俟整體住宅政策核定後方有明確歸屬，故不予建議。本研究係針對整體住宅政策實施策略及具體措施內容，依據政策實施策略架構研提內容，並建議應屬立即可行、或為中長期性推動事項茲列舉如後。一、建立公平效率住宅補貼制度之３、整合現行住宅補貼措施中之修繕補貼部分（一）考量不同區位之社經水準差異訂定修繕補貼標準。（中長期性建議）針對家戶屬性之高齡者及身心障礙設施改善補貼標準，須依不同區位之社經水準差異訂定，以符合修繕需求。本研究從台北、桃竹、台中、高雄四大都會區之問卷調查得知，儘管都市密度高及高層集合住宅林立地區的裝修極受空間限制，無法如同鄉村地區進行擴建增建，但北部地區住戶進行一般日常維護意願仍較高，顯示其對於居住品質的重視程度仍以北部地區較高。且較高所得地區對於委託專業協助室內設計之接受程度較高，購屋總價越高者裝修費用總價也越高，住宅裝修者經濟狀況皆普遍高於不改善者 ,顯示經濟特徵較佳者住宅改善意願較高，不同社經特徵之裝修行為存有差異。（二）考量不同空間尺度層級差異訂定修繕評估準則。（中長期性建議）.

(14) 有關住宅狀況修繕需求之評估方面，須藉由整體社區或集合住宅尺度進行修繕方具有效益，故最低居住水準之訂定宜區分為社區尺度（如出入口）、公共使用尺度（如集合住宅結構安全）、及居家尺度（內部無障礙設施）等層次，以釐清補貼對象、方式、及內容。二、健全住宅市場之１、建立住宅及不動產資訊及３、加強相關產業管理評鑑（一）建置住宅裝修調查資訊，作為需求預測之政策研究基礎。（立即可行性建議）目前政府部門對於民眾住宅裝修資訊掌握仍為有限，面對未來龐大的非新建住宅存量影響環境品質改善課題，亟須充分資訊支持政策研擬。建議現階段可於現行長期舉辦之人口居住相關調查中，以增列居住裝修問項方式辦理，最為省時有效，亦有助於掌握現況，研擬具體政策措施並落實執行效益。（二）建立裝修非正式部門相關產業之管理機制，以提昇民眾居住安全。（中長期性建議）依據研究結果顯示，剛搬家住戶偏好的裝修管道以一般包工為主（佔 44%），民眾多仰賴一般包工協助裝修，促使此部份為建商所忽略的修繕營建活動，分散給了各類零星工匠、改善工程小廠、各種建材、室內設計與設備供應商，甚至可能由非正式部門所吸納。前述不同廠商之職能是否能夠充分整合以符合使用者需求，宜強化對非正式部門裝修相關產業之輔導管理。.

(15) （三）提供民眾裝修安全及使用環保建材之諮詢協助（立即可行性建議）民眾「自求多福」式的構思計畫下，習慣上自行委託包工，但實際尚並無足夠能力進行專業判斷。較大規模的裝修工程可能有影響房屋結構、公共安全、防火逃生機能之虞而不自知。再者，積極一面如何在裝修活動中引進使用永續環保建材，前述問題亟需相關部門提供住宅整修維護諮詢服務，例如編制應用宣導手冊分送各個公寓大廈管理委員會等，協助民眾建立室內裝修安全意識。（四）鼓勵社區維護管理產業擴大整合住宅裝修服務。（中長期性建議）非拆除方式的住宅裝修維護市場需求增加，具有帶動相關產業效果，非僅可以提昇住宅品質，更可促進建築營建相關產業之活絡，對於長期低迷不振的房地產業具有支撐效果。另一方面，鼓勵物業管理產業及早因應住宅裝修市場需求，將服務範圍擴大至維修整建部分，以為房地產及營建週邊產業發展開啟生機。三、提昇居住環境品質之２、建立民間參與環境品質改善制度。（一）掌握住戶裝修需求特性，輔導鼓勵民眾進行自發性住宅裝修機制。（中長期性建議）換屋遷移同時裝修，是民眾提昇居住品質的重要方式。八成的剛搬家購屋者會在購屋後進行裝.

(16) 修，但僅有 23.2%市場搜尋的長期居住者曾在過去 10 年間進行裝修，71.6%的人在過去 10 年間不曾裝修，顯示國人多以購屋搭配裝修，而少以單純修繕做為提升居住品質的手段。這類行為為容易使我國住宅較其他國家有更高的折舊率，間接也易造就空屋數量的增加。為減緩居住社區之衰頹速率，應輔導鼓勵民眾進行自發性住宅裝修。（二）整合公私部門資源，導引民眾自發性裝修需求結合環境改造以提昇居住品質。（中長期性建議）過去，都市地區仰賴拆除尚有使用價值的住宅進行新建促進環境風貌改善，是一種資源的浪費。就長期之政策推展而言，建立「整建」與「維修」策略誘導及配套措施，鼓勵民眾自發性以裝修提昇居住品質，應是台灣都市品質與風貌的決定因素。國內的住宅存量雖然龐大，但有很高比率的住宅都是低於合理住宅品質的窳陋房屋。如何將個別住戶關切的裝修需求，導引擴及社區公共領域及環境改善，政府部門則提供外部空間環境改善誘因，將可有效整合公私部門資源，提昇居住品質。（三）整合人口趨勢與老舊住宅修繕之居住品質改善策略。（中長期性建議）住宅裝修的另一積極性功能，即是補足住戶在不同生命週期居住型態變遷下，居住需求改變所衍生的換屋之調整均衡。隨著高齡社會之人口老化程.

(17) 度增加，包括室內無障礙設施裝設等需要日益迫切，若能規劃因應裝修需求市場應可有效提昇房屋使用耐久性，避免產生空置住宅，以及促進資源有效利用。最後，本研究以為目前台灣住宅市場已呈現漸趨成熟的階段，在住宅單位狀況而言，新建住宅單位數量及比例減少，改以屋齡較長的舊屋比例較高的現象在都市地區更為明顯；住宅交易市場換屋需求增加、舊屋成為市場交易標的漸為民眾接受。若依據本文研究結果，換屋裝修之比例與投入皆高於長期居住之平時維修，則住宅裝修活動不僅影響居住環境品質及都市城鄉風貌發展，隨著交易市場帶動下衍生的經濟效益更顯重要。台灣地區「高自有率、低遷移率、低居住品質」並存的現象存在已久。導致前述現象的原因頗為複雜，可歸因於「重新建輕維護」導致都市窳陋衰頹居住品質惡劣並違反資源永續使用，其次則是「重資產價值輕居住品質」衍生的居住環境低落。要具體解決前述課題，必須從住戶的居住需求特性研究著手，特別是過去一直被忽略的住宅裝修行為。尤其近年來人口成長逐漸趨緩，人均居住面積提高且品質增加，除了人口戶量規模增加滿足居住需要的住宅改善之外，居住者對於居住價值及品質的追求動機促使質量的同時提升，這種民眾自發式的居住調整機制，應妥為運用為促使整體住宅品質向上提升的政策重點。因此，在住宅政策措施及機制規劃設計方面，應建立以住宅裝修作為改善「高自有率、低遷移率、低居住品質」現.

(18) 況之機制，亟需建立積極之政策導引及輔導鼓勵措施，藉由民眾自發性的居住裝修調整需求，提昇能源環保、居住安全及環境美化之效益。.

(19) ABSTRACT Keywords: home improvement ， housing adjustment ， housing demand The co-existing phenomenon of “high ownership rate, low relocation rate and poor living quality” in Taiwan is a subject worth investigating in the field of housing studies. In terms of the housing and household census conducted by the Directorate-General of Budget Accounting and Statistics, Executive Yuan, the housing ownership rate in Taiwan, has increased from 78.5% in 1990 to 83% in 2000; the high ratio of housing ownership is still maintained from a long-term perspective. In addition, Taiwan is a society of low relocation rate; “relocation” to the average Taiwan household is a decision that does not come by easily. In terms of a dynamic household panel study conducted by the Academia Sinica ( 中央研究院 ) in 1999, the results showed that the length of time an average household lives in one residence is about 11.33 years, 3-year relocation rate was only about 5.5%. In terms of the 2000 housing and household census conducted by the Directorate-General of Budget Accounting and Statistics, Executive Yuan, the ratio of households living in the same residence for over 10 years reached 76%, of which close to 20% of the households lived in the same residence for over 21 years. Other than the low relocation rate, poor standards of residence are common; the quality of the living environment for housing residence, community or urban.

(20) area seldom received satisfaction. The cause of this phenomenon is complex and is due to the habit of “emphasizing the new build and ignorance of maintenance”, which leads to the deterioration of living quality and violated the of continued use of resources. The emphasis on new built housing and ignorance of maintaining old buildings does not only expedite the deterioration of urban settlement, but also distorted the market balance. This further leads to expectations of high prices for old housing, and the burden to purchase homes by low-income household is further a pile up of disaster. Next is the phenomenon of “emphasizing asset value and ignorance of living quality”, which causes the low standards of living environment. Households favor buying residences as an investment while providing a home for the household. Households emphasize the motive of owning a residence for investment gains, and overlook the maintenance and improvements during the period of residence. On the other hand, although the total population in a family does not change, but at different stages of the life cycle of a family, due to continued changes of the population in the family, the needs for housing is dynamic. In fact, the non-relocating households are not at a state of expenditure balance. Non-relocating households may possibly through addition or reduction of population, furnishing of residence or by pessimistic endurance adjust to reach temporary balance. The common behavior of furnishing a residence when relocating to a new residence implies that housing adjustment is actually a dynamic response to the need of households to change..

(21) Foreign experiences data have shown that the proportion of improvement expenditure to the overall housing supply activity is not low, existence of low relocation rate and high furnishing rate within the same district is significant. In 1974 the annual American housing improvement expenditure is almost half of the total expenditure for new built housing, and the rate of growth is about 8% each year; its effect on the long term housing quality is significant. In the mid 1970’s, the value of Australian housing improvements grew at an annual rate of between 9% and 17%. In terms of the household income and expenditure survey conducted by the Directorate-General of Budget Accounting and Statistics from 1999 to 2001, the total housing improvement expenditure was about 1,574 billion dollars. If furniture and home facilities costs are included, the value was as high as 4,020 billion dollars. Comparing this value with the value of new built housing within the same period (196,000 occupancy permit), which was 2,073 billion dollars, the expenditure for housing improvements is close to and even higher than the value of new built housing. This is an issue that should not be overlooked. In any case, there is a lack of domestic discussion and experience data relating to household furnishing adjustment. Therefore this study preliminary investigates the meaning of household behavior in promoting living quality, and provides a conceptual framework for the analysis of housing adjustment under changes of long term housing needs. Then the value of the market for home improvements and housing quality improvement effect that has been overlooked is estimated. Through this.

(22) investigation, the general status of housing furnishing needs in the Taiwan area is looked into, and the importance of housing furnishes in housing studies and relevant policies are pointed out. In addition, in respect of empirical studies, perform the investigations on housing decoration demands that are often neglected in the past. In this year, for the status of decoration behaviors in the process of making relocation decisions by households in Taiwan area, understand the decoration cost, objectives, methods, and preferences etc of relocation households to further analyze the housing decoration demand characteristics in the relocation market. Finally, provide recommendations on real estate related industries and housing policies..

(23) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第一章緒論. 第一章第一節. 緒. 論. 研究緣起與背景. 一、研究緣起台灣地區「高自有率、低遷移率、低居住品質」並存的現況，是值得住宅領域研究近一步探討的課題之一。依據行政院主計處住宅及戶口普查，台灣地區住宅自有率較民國七十九年的 78.5%提高為八十九年的 83%，仍維持長期的高自有率狀況。此外，台灣地區亦屬於低遷移率社會，「搬家」對台灣住戶而言亦是不易為之的決定，依據中央研究院民國八十八年華人動態家庭固定樣本追蹤（panel studies）調查結果，家戶平均居住同一住宅時間約為 11.33 年，三年遷移率僅佔 5.5%左右。另民國八十九年行政院主計處戶口及住宅普查顯示，住戶住進現宅的時間超過 10 年之比率達六成七，其中有近二成的住戶住進現宅達 21 年以上。另一方面的課題，則是普遍住宅居住品質不良，雖然對於品質的估算定義國內尚無具體完整之衡量標準，但就一般實際居住經驗而言，無論是居家、社區或都市環境的居住品質皆鮮少令人滿意。導致前述現象的原因頗為複雜，可歸因於「重新建輕維護」導致都市窳陋衰頹居住品質惡劣並違反資源永續使用。過去台灣的住宅資訊中比較受人關注、也因此其發展比較充足者、是有關新屋的興建與銷售，被認為代表營建產業的「房. 1.

(24) 地產景氣」更是以新屋之建造與銷售情況為指標。這種現象一方面是繼承了民國五十年中期後台灣的人口、都會化、與經濟三者均曾急速增長的後果，一方面也是顯示了住宅市場尚處於一個未成熟的階段。在一個人口穩定、經濟成長舒緩正常、住宅市場成熟的狀態下，住宅市場交易應以舊成屋即下濾市場為主，新屋為輔，但在加速提列住宅折舊節稅的誘因下，政策導向以新屋市場帶動景氣復甦為主。偏重住宅新建忽視舊屋維護改善，除了加速都市窳陋衰頹，並且也扭曲了市場均衡，反致舊屋市場奇貨可居，低收入家戶購屋負擔更是雪上加霜；猶有甚之，都市地區必須仰賴拆除尚有使用價值的住宅進行新建，也是一種資源的浪費。在都市計畫法中為求提高都市居住品質雖有「整建」與「維修」二詞，但缺少配套措施來推動。然而觀諸長期之政策推展而言，這兩項策略誘導，才是台灣都市品質與風貌的決定因素。其次則是「重資產價值輕居住品質」衍生的居住環境低 1. 落。住戶對於購屋兼有投資兼自住的偏好（許坤榮，1995），居住者重視擁有房屋的投資保值動機，輕忽一般居住期間的維護改善。由於房屋壽命綿長，在人口總量不變情況下，新建住宅流量應僅反應對住宅存量折損之補償與因所得增加之額外住宅服務需求。另一方面，家庭人口總量雖然不變，但每一家戶在不同的家庭生命週期中，經年累月家庭人口不斷增減變化，於是對住宅呈現一種動態需求，在國外多半經由 1. 台灣住戶在住宅使用成本及投資報酬的經驗特徵，由於住宅存量市場具有. 房價上漲率潛在的高風險，使得住戶在選擇自宅時同時兼有「消費及投資風險」之動機。 2.

(25) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第一章緒論. 家戶之遷徙而調整，因此搬遷之住宅調適主要依賴的是舊成屋。然而住戶對於房屋折舊損壞情形多採被動式修理，少見有計畫的積極維護，對於長期居住期間品質提升的投資意願不高，造成普遍的整體居住環境逐漸低落。要了解前述現象形成的原因，有必要從住戶的居住需求特性研究著手。多數住宅需求估計方法多屬於靜態之橫斷面分析，一般居住預期行為分析例如租買選擇模型、搜尋模型、遷徙模型等，然而家庭長期的住宅消費是持續不斷衍生，其中住宅住宅改善需求應是事後實現的住宅消費量。尤其近二十年來人口成長逐漸趨緩，人均居住面積提高且品質增加，除了人口戶量規模增加滿足居住需要的住宅改善之外，居住者對於居住價值及品質的追求動機促使質量的同時提升，應是促使整體住宅品質向上提升的主要部分。住戶不斷調整其居住服務而花費於品質改善的巨大投資是可預期的。國外經驗資料顯示改善維護支出佔整體住宅供給活動之比例並不低，特別是當某地區的低遷移率與高整修比例並存時，則住戶改善行為是過渡階段選擇的說法有必要釐清。例如 Robert Mendelsohn（1977：459）指出 1974 年美國全年住戶改善花費幾乎佔新建住宅支出總合的一半，且以每年約 8﹪的速率增長，影響長期住宅存量品質狀況極大；N.H.Seek （1983：455－456）以 1970 年代中期澳洲的資料指出房屋改善的價值每年約以 9﹪至 17﹪的速率成長，因此必須正視其對於現存住宅品質提昇的效益及不同住戶間之資源分配問題，並且應修正將改善維護視為阻礙住宅資源無效率的觀點。台灣的經驗數據依據行政院主計處家庭收支調查報告民. 3.

(26) 國八十八至九十年間住戶的住宅改善花費總額約為 1,574 億元，若包含家具及家庭設備費則總額高達 4,020 億元，相較於同期三年內完成之新建住宅 (19.6 萬戶使照 )之全部工程 2. 造價 2,073 億元，因此住宅改善改善支出的花費接近甚至高於新建住宅投資總值，是不宜忽略的重要部門。當時間及空間變遷過程中，住戶在居住房屋及人口組成方面的雙向調整策略及行為是什麼？由於住宅不僅只是四面牆一個屋頂，尚包括了居住其中的人，住戶換屋實則是一種住戶與住宅的雙向調整關係。事實上，住戶並非消極或靜態的等待下一次遷移的發生，當住宅情況改變衝擊了短期均衡，會即時調整住宅消費的期望及做法以維持暫時的滿足，直到必須遷移為止；住戶的遷移非僅單向的改變居住地點及居住品質，同時透過人口組成規模的增減來調整。遷移僅是動態調整的行為之一，搬家、原屋改善或消極忍受是住戶將不均衡轉為均衡的手段，然而目前國內住戶調整類型及方式的資訊探討尚不多見。住戶在長期居住過程中如何動態的調整居住需求改變，居住者是否僅能以搬家解決居住需求不符的難題？若未對動態居住調整過程的全貌做進一步探討，不遷移者的住宅改善調整行為是被忽略的；在住宅. 2. 參考行政院主計處中華民國九十年中華民國統計年鑑，及內政部營建署中. 華民國九十年台閩地區各縣市建築執照統年報。以民國八十年九十年二年計，台灣核發之住宅使用執照面積分別為 1229 萬及 819 萬平方公尺，二項之總造價分別為 492 億及 528 億。再以民國八十年營造工程物價指數為 100 計，民國九十年應為 104.7，經平準後推算住宅每平方公尺工程造價於民國八十年為 4003 元，於九十年為 6157 元。 4.

(27) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第一章緒論. 具有僵固性的限制下，住宅改善彌補了不可變動的區位因素之外的需求滿足，亦對台灣地區人口的低遷移率、市場購屋者對於住宅區位的重視，提出另一方面的佐證。此外，住宅是一種耐久財貨，當購買房屋時是取得一種存量，住宅需求則是對於居住服務的估計，房屋住宅改善支出應是較能代表居住服務水準的衡量單位，惟由於調查資料的忽略致使實際的維護成本有被低估的可能。住宅兼有消費與投資的雙重特性，住宅改善投入提升居住服務水準如何反映於房價，住宅財富增值效果如何。並且就行為意義層面而言，不同於一般消費財貨，住宅住宅改善花費反映了住宅的投資與消費雙重效果，對於提升質量效果如何彙整於需求函數之中。長期以來，都市社會學及人口地理學領域研究忽略了不遷移人口的討論，以至於沒有考量到居住者完整的動態行為過程，住戶對居住需求的不斷變動的結果，亦即是需求曲線之不斷的橫向移動(shift)，是既難估測也為人忽略的部份，但住戶對此種需求變動的調適行為，聚少成眾，確實影響了市場與都市或社區的發展，以及都市空間社會分化的過程。因此，住戶居住調整行為的探討對於都市發展、住宅政策及制度實務應用極有意義。. 5.

(28) 第二節. 研究目的及重要性. 回顧國內相關文獻，政府部門相關之統計資料多依附於家庭支出或住宅概況之部份問項，較不從居住調整觀點探討，因此調查內容尚不足以了解住宅裝修行為之全貌，茲摘要簡述如下：（一）歷年行政院主計處家庭收支抽樣調查報告中，有關住戶住宅改善裝修支出消費調查：包括住戶之住宅改善支出，以及家具及家庭設備費支出兩項。（二）行政院主計處「民國八十四年人口及居住調查」，以台灣地區所有家庭為母群體，隨機抽樣取得21,998個樣本（以戶為單位）進行問卷調查。「居住」部分問項調查台灣地區 81年至84年三月底之住宅購建裝修現況，調查住戶有無裝潢或修繕房屋，但此項調查不含住戶搬家後之新屋裝潢。國內住宅裝修調查資料尚不完整，在研究應用方面文獻亦不多見。近年來居住調整及住宅改善相關研究僅有杜功仁（2002）初步分析國內住戶之住宅整建資訊，應用前述行政院主計處「八十四年人口及居住調查」之調查資料，進行單一年度橫斷面之住宅整建的統計交叉分析，包括民國81至84 年間住戶整建比率，各類型住宅整建方式及支出費用，以及住宅整建市場消費支出規模計算等。然而由於調查資料並不包括搬家時之裝修，僅屬於一般居住期間之裝修需求。不論是在學術研究領域或是政策實務面，裝修需求一直是被忽略的部分，有必要進一步探究住戶裝修行為的意涵，. 6.

(29) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第一章緒論. 以擴充分析其實際運作之全貌的視野。針對住戶居住調整行為的探討，首先在研究方法上必須導入「住宅」（housing）兼具「住戶」（household）與「住屋」（house）的「對偶性」（duality）之概念。立基於「人口」、「家庭」、「住宅」三研究領域間有關住宅與住戶之動態調適理論與論述方法之整合架構下，分析住戶裝修行為的意義。受限於研究時間及人力，本年度預期成果包含相關文獻的整理與分析，住宅裝修需求行為決策理論回顧以建立調查重點，將國內外相關研究作為基礎，分別從家戶對住宅裝修決策的行為動機與影響因素進行探討。重點放在住戶與住宅動態調適模式行為特性探討，針對台灣地區住戶在換屋遷移決策過程中的裝修行為概況，觀察住戶換屋、改善、或忍耐決策選擇，以建立居住動態調適模式類型架構。在家戶住宅裝修決策之分析方面，首先從住宅消費決策流程的角度，探討影響家戶進行住宅裝修的家庭經濟因素原因，其次再配合住宅本身條件與家戶生命週期等因素，探討家戶進行裝修之時機與可能之花費。以台灣地區為研究範圍，實際調查驗證住戶與住宅動態調適模式行為，包括換屋、改善、或忍耐，其中針對去較被忽略的住宅改善改善視為居住生涯中需求動態調整的要項，討論究竟住戶的改善需求出現在何種階段，以及住宅改善在居住調整過程中扮演何種角色，住戶對於遷移或改善如何選擇。住宅改善與遷移選擇之間存有何種關係，藉由對計畫遷移過程中的行為觀察找出較為重要的類型，以釐清住宅改善的意義。了解計畫換屋住戶之裝修支出、目的、做法及偏好方式等，以分析換屋市場中住宅裝修. 7.

(30) 需求特性，最後針對房地產相關產業及住宅政策提出建議。. 8.

(31) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章第一節. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 住宅裝修提昇居住品質行為分析居住調整行為分析概念之建立. 一、國外文獻回顧國外文獻回顧方面，房屋裝修課題與住宅長期需求研究有關，被視為是所得與居住消費失衡下的動態調整方式之一。居住消費均衡理論指出，由於居住是兼有投資與消費雙向意義的行為，居住者與住宅相互適應反映了消費調整的意圖，一般研究取向皆認為遷移是解決居住需求改變的主要手段，但遷移決策對於住戶而言是成本很高的行為，涉及因素十分廣泛，反映住戶特性與住宅屬性的變動，與整體住宅市場以及住戶個體因素皆有關，人口遷移流動的結果亦型塑了都市整體發展形貌，經濟學、社會學及地理學等領域皆經由遷移行為的探討延伸出豐富的議題，大致說來，相關文獻大多集中於討論住戶為何要遷移？何時會遷移？以及遷到哪裡去？但是單以靜態的遷移行為分析，未對動態居住調整過程的全貌做進一步探討，亦忽略了不遷移者的調整行為，只有遷移才是有效率的調整？剛搬家者是否已經達成消費均衡？不遷移者如何進行調整？前述問題尚需釐清。（一）居住消費失衡引發居住調整遵循前述居住消費失衡引發居住調整的觀點，嚴格說. 9.

(32) 來，住戶受限於自身條件及其居住需求變動之間的互動的調整，遷移僅是居住調整方式的某種選擇之一，相關文獻多已遷移為主要觀察指標，對於遷移行為的意義亦有諸多討論。遷移調整可視為一種社會行為，社會學者對於遷移原因的解釋立基於人口流動源自於所居住區位或住宅的推動（push），以及住戶對新居住地點的拉力（pull）雙重作用的結果，居住不滿意衍生換屋壓力導致住戶遷移。 Wolpert （1966）、Speare（1974）等人皆指出住戶搬家決策取決於居住不滿意的程度是否超過所能承受的壓力「門檻」。Wolpert （1966：92-93）認為住戶恆處在壓力及限制之間，期望與所處社會及環境取得持續的和諧，當住宅地點所受的壓力超過人們對住宅環境的忍受水準時，則不和諧感促使其尋找新的居住地點，因此遷移決策是因應環境壓力下的調整行為。 Speare （ 1974 ）則延伸前述研究定義的壓力門檻模型（ stress-threshold model）概念，檢視居民的居住滿意與否及遷移決策之間的關係，他認為每個家戶在特定居住地點都會受到家戶特質､住宅特質､與當地社區的親近程度所限制，這些限制其實是反應在居住滿意水準上，若家戶表現出不滿意（residence dissatisfaction）的情形時將會考慮遷移，當不滿意程度累積超過家戶所能忍受之門檻時，遷移的行為便會發生。搬家與否亦是一種複雜的經濟決策行為， Brummell （1979：339-348）以居住消費失衡（Household Expenditure. 10.

(33) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析 1. Disequilibrium Model）概念分析住戶的調整機制，假設住戶始終追求住宅消費的均衡為目標，當住戶剛搬遷到某一住宅的時間點，當時的住宅效用與住宅效用相符故居住壓力易等於零，表示達到最適消費水準（ Optimal consumption levels），設若過了一段時間，住戶所得增加且預算線移動便產生新的效用曲線，開始產生不均衡，此時住戶短期可能忍受福利的損失，或者減少其他物品的支出以住宅調整手段提昇效用以彌補不均衡狀態，當累積壓力超過遷移門檻時則必須搬家以重新獲致均衡。Weinberg（1979：219、226-229）認為當工作地點改變、家庭規模改變、成員年齡增加及住宅市場外在因素會促使遷移行為發生，當住戶處於均衡的分配狀態，則不會有遷移行為的發生，因此遷移是一種住宅消費的調整。住戶選擇某特定區位表示他們依據所能獲得的市場資訊選擇了一個最佳的居住地點，達成長期均衡的分配（long-run equilibrium distribution），但隨著主客觀條件及限制改變衝擊了住戶的短期均衡（ short-run equilibrium），則引發遷移動機。前述研究剖析在居住過程中遭受諸多因素導致居住壓. 1. 假設家戶在 t 0 時在 p0 z0 + p0 x0 ≤ y0 的所得限制下選擇了一組住宅消費組合 z. x. x0 ，同時也選擇了一組財貨消費 z 0 ，得到一組特定水準的住宅效用 U t0 = V t ( X t0 , Z 0t ) 。隨著住戶收入增加及生命週期的改變，歷經家中成員長大、小孩出生、或小孩離家等改變原有住宅偏好，假設在時間 t ，家戶的效用函數變為 U t ；此外家戶的所得也隨著時間而改變，假設為 yt ；同時住宅 * * * t 及其他財貨的價格也改變了，因此理想的住宅效用變為 U t = V ( X t , Zt ) ，此 * 0 時住戶產生居住壓力（ R e s i d e n t i a l s t r e s s ） S = U t − U t ，居住壓力累積到搬家的程度稱為遷移門檻 α (t ) （ T h r e s h o l d l e v e l a s s o c i a t e d w i t h t h e d e c i s i o n t o r e l o c a t e ），當 S ＞ α (t ) 住戶才會選擇搬家，否則會留在原居住地，但調整其他財貨的消費以反應本身偏好及外在環境的變化。 11.

(34) 力無法負荷，促使住戶產生居住調整的動機，但是較不注意住戶採取其他的調整方式。（二）房屋裝修是無效率的次要選擇？遷移行為文獻多將房屋裝修維護在居住調整過程定義為獲得短期均衡的過渡階段選擇，住戶唯有透過遷移方能獲致長期居住均衡。家庭行為及住宅順應模型研究如 Morris & winter（1978）、Brown & Moore（1970）曾提到在居住失衡的初期，住戶採取的短期措施包括留在原地修正住宅需求，例如留在原地改善住宅環境、增加房間、住宅改增建，或進行家庭組織調整，例如較年長的小孩自行居住等方式，藉由提昇住宅質量及人口調整來達到階段性的滿足，但多將其歸類為短期的調整手法，唯有透過遷移方能達成長期消費均衡。然而，從住戶居住調整實況來看，國外文獻發現裝修維護支出佔整體住宅供給活動之比例並不低，當某地區的低遷移率與高整修比例並存時，則住戶裝修行為是過渡階段選擇的說法有必要釐清。 Robert Mendelsohn（1977： 459）指出 1974 年美國全年住戶裝修花費幾乎佔新建住宅支出總合的一半，且以每年約 8﹪的速率增長，影響長期住宅存量品質狀況極大；N.H.Seek（1983：455－456）以 1970 年代中期澳洲的經驗資料顯示房屋裝修的價值每年約以 9﹪至 17﹪的速率成長，因此必須正視其對於現存住宅品質提昇的效益及不同住戶間之資源分配問題；儘管住戶不遷移的惰性普遍存在且眾所皆知，但多數研究觀點多將不遷移部分當作已知數與與遷移的部分做比較，輕忽了對不遷移部分的探討，甚至將. 12.

(35) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 裝修維護視為阻礙住宅資源無效率的觀點應做修正。 Robert Mendelsohn（1977：459-461）的房屋裝修實證模型中則指出房屋裝修調整的行為具有居住及投資的雙重意義，住戶不僅關切房子本身提供的居住服務，尚包括了已實現或未實現的資產價值，住戶在預算及時間限制下的效用函數包括了住宅、其他消費財貨、資產價值、以及休閒時間、住戶折現率等，住戶花費在房屋裝修、資產投資、及消費其他財貨的邊際價值是相同的，並且住戶依薪資率評估採用自行裝修或雇用勞工、或是否需要購買設備原料等決定。 Amanda Littlewood and Moira Munro（ 1997）比較不同住戶特徵的裝修選擇後發現，不論搬家與否，進行房屋裝修住戶之儲蓄狀況皆優於不裝修住戶；留在原屋裝修住戶的儲蓄狀況及受僱率皆高於留在原屋但不裝修住戶，剛搬家且進行裝修住戶的儲蓄狀況優於剛搬家不裝修住戶；同時，搬家且裝修住戶購買房價約為所得的 5.08 倍，搬家但不裝修住戶則購買房價約為所得的 3.67 倍，因此房屋裝修是次要選擇的假設有過於簡化的可能。（三）搬家不能完全改善居住均衡剛搬家者是否較為接近均衡？相關研究文獻並無一致的看法，Keith Ray Ihlanfeldt（1981：97-98）認為剛搬家者確實處於均衡狀態，居住調整是從居住起點到下一次遷移一段期間的選擇，由於不遷移者僅知入住起點但尚不知下次遷移點，因此需求極易被錯估，但是遷移者的決策時間可知亦較短，更能準確反映在需求函數中。Per-Anders Edin and. 13.

(36) Peter Englund（1991：299，314）的觀點則質疑假設剛搬家者正處於需求曲線上的看法，因為搬家決策是一項具有前瞻規劃特性的經濟控制活動之一，估計平均約有百分之四十的消費水準具可替代性，若考量遷移成本因素的影響則具有延遲消費的特性，例如加上稅負效果的考量之下，潛在的搬家者可能仍舊待在原屋而不願意搬家以便消費更多的住宅服務；在現實情境中住戶不易將搬家成本即時反應在變數的變動上，故住戶居住時間愈長不必然愈不均衡，居住時間長短應當作不連續變數處理；因此評估長期住宅需求函數不適於衡量短期均衡的效果；並且經過實證結果剛搬家者的模型符合度並不優於一般的住戶，僅能部份解釋需求的所得及財富效果，因此認為較長時間的居住者更能貼近均衡水準。然而，從實際作法而言，若住戶必須藉由遷移達成居住調整目的，則當住戶剛完成遷移之際應處於居住消費均衡狀態，簡單的說，如果剛搬家的住戶處於均衡狀態，則沒有必要進行任何住宅調整；但事實未盡如此，雖然遷移是改善居住服務不足的理性決策之一，但住戶搬家同時的裝修行為確實存在。在經驗研究方面， Amanda Littlewood and Moira Munro（1997）提及剛搬家者仍然進行持續房屋裝修行為之案例，N.H.Seek（1983：467）也將搬家同時裝修歸納為住戶選擇類型之一。（四）打造一個「家」－增進自我價值滿足的裝修住戶裝修的行為意義何在？房屋裝修不只具有調整投資及消費功能，亦滿足居住者對於家的期望、自我領域的展現、. 14.

(37) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 以及符合自我價值實現的社會意義。社會學者 Sounders（1990：265-266，270-273）認為擁有一個「家」不僅是磚塊和泥巴構成的房子而已，家對於任何一個居住者都有其社會關係及家庭情感維繫的特殊意義，家的外在實質特徵是一組象徵，足以向外人界定自我範圍及表達自己是誰，不只是一個位置，而是能夠激起心理共鳴及社會意義的地方。相較於租屋者，擁屋者傾向將房子塑造家的自我認同，並且樂於創造一個可以自我放鬆、與家人團聚並且是屬於自己的財產，他們可以在此表達當作主人的自豪，居住者對住家的投資得到的回饋與是否擁有這棟房子有關，自己買的房子感覺大不同，擁屋者通常比租屋者更為重視也更願意投入家的營造。 Moira Munro and Philip Leather（ 2000： 514-518）整合經濟學研究以居住消費及投資的觀點，以及與社會學取向以住宅反映居住者心中對「家」的意識形態特徵，來分析住戶的裝修行為。認為房子不僅滿足人們對家庭私領域的要求，也是展現自我價值的所在，當受訪者被問到裝修動機時通常先解釋是因為房子某部份例如窗戶朽壞不得不修理，但是若再詳問後來的改善做法，卻發現逐漸擴大到全部換新、上漆、修飾美化，甚至超出窗戶所在的牆面範圍。因此從住宅特性而言，房屋的裝修可以概分成滿足居住消費為目的之提昇住宅服務流量，例如改善住宅機能、設備安全、創造多一個房間以接待親友等；其次是以投資為目的之裝修則會希望維持或創造資產價值以符合家庭階段性的經濟特徵，包括某些無法立即回饋的項目例如持續維修屋頂、排水基礎設施. 15.

(38) 維護等，以增加房屋市場價值或符合長期投資回收為目的。. 16.

(39) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 第二節住宅裝修選擇機制一、所得與人口影響下的遷移與裝修調整概念架構有關人口遷移課題在都市社會學及人口地理學領域文獻頗豐，多以人口遷移作為空間發展的作用因子，探討地區發展對於遷移決策及區位選擇之相互關係，以及遷移原因及流向反應在都市空間社會分化上的特徵等（如孫清山，1983；熊瑞梅，1988；劉小蘭及劉念華 1992）；或以人口遷移與居住特性探討都市人口成長與市區發展過程的關係（陳寬正， 1981；熊瑞梅，1988）；以及居住滿意與某地區的淨遷移率或家戶遷移決策的關係（如熊瑞梅，1988；高孟定，1987）。住宅選擇方面研究則多直接以遷移與否作為居住選擇變換指標，討論住戶生命週期與不同性別決策者之住宅需求（如陳淑美，2000），前述研究較不關切個體住戶本身遷移選擇行為之意義。住宅研究領域對於居住調整行為探討仍十分缺乏，未從個體住戶本身之居住失衡觀點分析調整行為之全貌，遺漏了不遷移住戶的行為分析，且對調整策略之行為架構缺少簡單之系統分類。對於住戶遷移，當住戶做出遷移行為之後居住處所的變換來探討家戶的行為意義，忽略了不遷移的部份，然而不遷移不表示消費均衡，不遷移者在做什麼？從不同的調整策略來看為什麼人不遷移？為何有些人透過換屋遷移而另一些人卻不這麼做？本文認為住戶的不遷移必須納入完整的居住調整行為，並. 17.

(40) 結合所得及人口因素的分析觀點，住戶在需求變動過程中在遷移及裝修二者進行同時雙向選擇，以人口遷移分戶、原屋裝修、或忍耐為主要調整手段，嘗試提出調整類型的分析性概念架構。此外進行初步檢證台灣地區不遷移住戶行為傾向檢視在不同社會經濟行為影響下何種因素具有相對重要性，最後提出結論及政策意涵。（一）人口及所得因素影響居住調整之過程及做法首先，住戶在調整其居住服務量不足或過渡的手段是什麼？如圖 2-1 所示，居住服務不適的原因可能來自住戶的所得變化，亦可能由於住戶內人口結構的變化，雖然亦可能與居住服務無關，而直接與住戶人口的工作、求學地點的變更而感到原住地點的區位不適，但本文本文中暫不討論。通常最可能的調適方式即為人口的調整，當居住面積不足時，部份人口移出、面積過多時則相反。家庭的動態週期變化例如結婚、生育、子女數增加而後離家、夫妻年老死亡等，更是以部份住戶人口離去或遷入來調整居住服務之消費。此種調整的一種特殊形式即是全戶遷移至另一住宅，無論是初次上市的新宅或是別人居住過的舊成屋，如此居住面積與居住品質可同時調整而有機會澈底消除或減少了原居住服務之差距。但在既不遷徙、居住人口數量亦不增減，但年齡已逐年增加的情況下，因家戶所得變化而引發的居住服務需求改變祇有在原住房之擴張改建與修繕裝璜來實現。在鄉村住宅中，通常擴張增建不是問題；但在都市裡，住房面積的擴張一般都會到限制。在台灣，最常見到的是將陽台露台圍建而. 18.

(41) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 成室內，以及屋頂的加蓋，此時可能成為違章部份。在屋內，若高度允許，則有夾層的出現。如果居住面積不是問題，或者面積之擴張可能已達極限，則居住服務量之變動尚可藉改變居住品質而為。品質之提昇有各種不同手法：在同樣居住總面積內重新設計其空間區隔、改變室內建材、添置設施、裝修新門窗或至少粉刷油漆。相反地，若因住戶之收入不足或其它原因而使其對居住服務需求減少，則會縮減對住房之維護，而使其品質逐年下降。住戶所得變人口因素. 居住服務. 居住需求失衡. 差距增加. 引發調整動機. 其他外在因忍耐. 同一房屋. 原屋裝修 And /or. 增加人口. 人口調減少人口 —分戶換屋遷移 (新屋 or舊. 同一房屋. 裝修 or不裝修 1.面積增建 2.品質提昇. 圖 2-1.居住調整概念圖. 19.

(42) 因此，如表 1 所示，住戶在所得變化與人口增減下進行居住調整可概分為九種可能的狀況；從人口特徵及住宅特徵雙向進行調整，前者採取分戶或合住，後則考量在原有房屋內調整，換屋調整，或是不調整消極忍受居住福利損失。表 2-1、居住調整狀況分類表策略. 需求類型. 不調整住宅調整. 人口調整. 不調整調整忍受福裝修增建換屋利損失（質）（量）. 量的調整分戶合住. type1 所得不變人口不變住宅需求改變類型. type2 所得不變人口增加 ○. ○. type3 所得不變人口減少 ○. ○. ○ ○. ○. type4 所得增加人口不變 ○. ○. ○. ○. type5 所得增加人口增加 ○. ○. ○. ○. type6 所得增加人口減少 ○. ○. ○. ○. ○. ○. ○. type7 所得減少人口不變 ○ type8 所得減少人口增加 ○. ○. type9 所得減少人口減少 ○ 同一房屋內. ○. ○. ○. ○. ○. 不同房屋內. 皆可能. （資料來源：本研究研擬）. （二）遷移及裝修同時選擇的決策類型住戶搬家未必能調整至居住均衡，意含搬家或裝修選擇不必然是住戶解決居住消費失衡的不連續決策，住戶並非在要搬家或是要裝修之間擇一而行。 N.H.Seek（ 1983： 456－ 457； 466-467）分析住戶居住 20.

(43) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 失衡狀態的階段式反應，首先是有感於居住消費失衡，之後針對成本效益考量之下對不同的調整策略做比較；住戶的做法有三種：搬家、原屋裝修，或是換屋兼同時裝修，在何種狀況下採取何種選擇是一個複雜的決策過程，由於住戶遷移成本包含社會面及經濟兩方面的效益考量，例如區位因素，儘管裝修每單位造價高於搬家新建的造價，改變居住區位帶來的效益卻未必較高，想搬家的住戶通常發現在理想區位中搜尋不到條件完全符合的房子，或者理想的房子尚未有出售轉讓的機會，只好留在原地裝修房子，或者購買理想區位中條件較差的房子再運用裝修改善缺點，藉此降低遷移的高成本。這說明了為何遷移者比例遠低於不遷移者，以及每年持續進行裝修房子者多於毅然決然的搬家者。 Amanda Littlewood and Moira Munro（ 1997： 1771； 1773-1776； 1785-1786）認為不應把搬家和裝修行為切割來看，住戶是透過搬家及房屋裝修二者併用的手段調整居住均衡。其指出整體住宅市場分析的概念多及集中在居住消費均衡的討論，但是由於遷移成本高，消費者通常並非處於準確的均衡狀態，經驗研究證實新近剛搬家者仍然進行持續的房屋裝修，顯示住戶是採取二者並用的方式以便更能接近居住均衡。若以住宅使用成本需求函數分析長期不同生命週期階段所期望的居住消費水準變動，指出過去相關估計方法忽漏了不遷移者的消費需求。實際上住宅消費特徵的轉移是不連續的發生，住戶無法隨心所欲的即時調整不均衡，由於購屋者從買屋到下一次買屋之間的居住消費是持續進行的，每一時點的轉換是在某一持平水準持續一段時間之後住宅服務方. 21.

(44) 能調整向上躍升，因此是需求是呈現階梯狀變化，但藉由房屋裝修增加居住服務可以改善期望水準與實際狀況的差距。也因為如此，住戶搬家會選擇一組住宅服務較為接近但尚不完全符合需求的房子，作為一個可以長期居住的起點並預留未來可能進行微幅調整。其次，住戶並非單以搬家調整消費失衡，剛完成搬家者未必沒有裝修需求，遷移與裝修並非完全替代之選擇，因此住戶是比較未來裝修計畫和搬家改善居住服務成本效益之下，一併考量應採取遷移或是裝修維護。如表 2 所示，Type I 是同時採取搬家及裝修的居住調整者；Type II是不搬家但以房屋裝修調整居住均衡；Type III是搬家但不打算裝修的住戶；Type IV則是正處於暫時的居住均衡或是正在忍受居住福利的損失。表 2-2、遷移及裝修同時選擇之類型遷移. 不遷移. 裝修. I. II. 不裝修. III. IV. （資料來源：本研究研擬）. 22.

(45) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 第三節住宅裝修類型經由前述對於國內外文獻的回顧，針對住戶居住調整行為的探討，首先在研究方法上必須導入「住宅經濟」、「家庭經濟」、「人口分析」三者互動的觀點，分析現實生活中觀察驗證居住者動態調適行為特性。當時間及空間變遷過程中，住戶在居住房屋及人口組成方面的雙向調整策略及行為是什麼？由於住宅不僅只是四面牆一個屋頂，尚包括了居住其中的人，住戶換屋實則是一種住戶與住宅的雙向調整關係。事實上，住戶並非消極或靜態的等待下一次遷移的發生，當住宅情況改變衝擊了短期均衡，會即時調整住宅消費的期望及做法以維持暫時的滿足。居住消費調整是一種複雜的行為，相關文獻大多侷限於從住戶遷移決策剖析調整行為之成因。Weinberg（1979：219、 226-229）認為當工作地點改變、家庭規模改變、成員年齡增加以及住宅市場外在因素會促使遷移行為發生，當住戶處於前述因素均衡的分配狀態，則不會有遷移行為的發生。Clark and Onaka（ 1983： 49-50）建構個別住戶居住遷移原因範型（ typology of reasons for residential mobility）中即將原因分概為調整性（ adjustment）、誘發性（ induced）、 2. 及被迫性（forced）三種，其中住戶自願性的遷移決策可以. 2. 暫不考慮不得不搬家的被迫性情況，自願性調整因素與住宅特徵有關，包. 括住宅空間、品質 /設計、成本、及權屬改變；鄰里環境品質、實質環境、社會組成、公共設施、工作地點、購物 /學校、家人朋友之可及性；自願性誘發因素則與住戶人口特徵有關，包括職業或工作改變、退休、家庭生命週期方面的住戶形成、婚姻狀態改變、及家庭規模改變等。 23.

(46) 概分為住宅因素的調整以及非住宅因素的調整兩類，前者以針對住宅改善及實質環境的質量提昇為主，後者則是由於家庭生命週期轉換所致。薛立敏、曾喜鵬（2000：80-83）則認為應從整體住宅市場以及住戶個體因素兩個面向來探討，包 3. 括住宅單元特徵、住宅市場因素、住戶個別特徵因素等。前述文獻偏重於討論遷移調整影響因素，未及其他不遷移者之調整行為成因，對於不同變數間之關係及程度仍無確切定論，然而皆提到家庭人口組成及規模改變因素；事實上，住戶在長期的居住生涯中，人口特徵改變是必然存在的，例如年齡增加、自然出生或死亡、或是婚姻狀態的改變皆是必經過程，其中某部分出生或死亡導致人口自然增減是在同一戶住宅內發生，其餘戶量的增減則是透過人口遷移流動。此外，國內住宅經濟相關領域研究方面，陳建良、張郁鶴（2000： 99）分析臺灣地區的實證結果，亦證實了住戶人口結構決定 4. 居住經濟行為的調整。因此，人口因素與居住需求調整之間確實存有重要關係，本文暫不討論人口因素如何影響住戶調整行為，而是觀察住戶的形成或消失在居住消費調整中扮演的角色及功能，以及人口增減策略如何在居住調整過程中發. 3. 住宅單元特徵的改變例如住宅權屬、住屋空間、住宅類型、居住環境等，. 當進入住宅市場中找尋新的居住處所時，住宅市場因素包括房價、住宅供給、市場交易效率等都會影響其決策；另一方面則在於住戶個別特徵因素，不同社會經濟背景、年齡、教育程度、職業、所得、婚姻狀態、家戶規模等的住戶決策亦有所差異。 4. 陳建良、張郁鶴（ 2000,p.99）將家庭特性擴充住宅租擁選擇及家庭組成兩. 項特徵，分析家計單位儲蓄行為包含房貸利息、金融與房屋資產之差異，證實台灣家庭人口結構決定了住戶經濟行為，擁屋貸款家庭的儲蓄水準和為了擁有房屋的強迫儲蓄水準相近，二代家庭的儲蓄水準和強迫儲蓄水準相等。 24.

(47) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. 生作用。一、裝修目的：房屋裝修因應家庭規模動態改變的需要儘管房屋裝修較少被納入典型以遷移為主的居住調整行為架構之中，裝修行為相關研究亦認同人口因素對於促使住戶產生行為動機具有重要影響，故常採用生命週期階段轉換的分析方法。例如 N.H.Seek（1983：456－457）認為當住戶生命週期及所得改變之際，居住水準要求亦同時增進，但住宅消費不易卽時隨之調整，便形成一個實際處境與偏好期望水準之間的居住缺口（housing gap），促使住戶進入衡酌不同調整決策成本效益的階段。Amanda Littlewood and Moira Munro（1997：1774-1775）以不同家庭生命週期為時間橫軸，詮釋長期居住生涯中消費水準變動，住戶對於長遠的居住狀況的預期及渴望影響短期眼前的居住選擇。Moira Munro and Philip Leather（2000：520）依照家庭生命週期類型概分不同階段的居住路徑（occupancy path），分析其面臨居住壓力點及住戶是否採取裝修決策考量的特徵，以便將行為模式的意義分類。前述文獻偏重以靜態的將住戶生命週期階段做分類，而非將住戶人口變動的動態調整狀況納入考量。Kermit Baker and Bulbul Kaul（2002：551-555，559-562）首先定義房屋裝修包括改善住宅狀況的基本維護整修，以及因應住戶特徵改變的修繕，因此住戶裝修行為意含社經狀況及人口因素的雙元選擇模式，該選擇模型並導入多段時期的分析概念，將住宅裝修視為不同階段的連續行為，現況以及之前整修做法並不 25.

(48) 是互為獨立的決定，住戶的人口擴張、以及之前是否曾經進行裝修與目前的擴建決策息息相關；經過持續兩年內的資料比較結果支持前述假設，並且戶內有無增加人口的確影響實際裝修決策，證實住宅裝修與家庭規模的擴張計劃相關。藉由房屋裝修與住戶人口變遷之間存在的相互關聯，擴充了僅以靜態資料討論遷移者人口組成改變，住戶裝修行為意義豐富了過去僅以人口流動觀察人口組成變遷研究的視野。二、居住調整類型（一）遷移分戶－不選擇原屋裝修者的居住調整前述研究以不同生命週期類型討論居住調整需求屬於靜態的分析，忽略住戶在居住需求改變之下動態的調整。首先，人口結構變遷是居住消費調整的結果，住戶以控制生育率調整戶內居住人口以達成均衡。促使住戶必須增減人口調整居住需求的動機十分複雜，相關研究多以整體社會經濟觀點討論，例如 J.Schmid(1988：18)認為住宅是人口因素、家庭經濟行為選擇、社會行為互動的結果，因此社會經濟結構改變影響人的行為模式，促使人口結構變遷以及住戶形成結構與居住型態的改變。以及陳寬政（1985：3）以人口 5. 轉型特徵分析住戶之組成，認為個人態度、信仰及經濟理性影響下，現代化家庭的組織及功能因而改變，家庭生育決策係依據子女的效用及成本衡量後決定子女數目。 Easterlin 5. 人口轉型的定義是指人口從高出生率與高死亡率的均衡靜止狀態，經過死. 亡率較出生率先下降而產生一段人口成長期，最後轉變成低出生率與低死亡率的均衡靜止狀態。 26.

(49) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第二章住宅裝修提昇居住品質行為分析. （1978）以生育率理論驗證住戶人口增加決策，假設 Y=PgG ＋PcC，G 表示父母的生活水準，C 表示實際所擁有而存活的子女數，Pg 為一般消費品的單位價格，Pc 為子女的單位生活費用，生育率取決於個人或個別家庭的子女需要量、供給量與預算限制線之均衡。然而，以生育率控制調適有其限制，因為歷經長期的生命週期階段轉換，住戶人口自然進行擴張或消失的機制， J.Ermisch（ 1988： 24-26）將其視為一種經濟行為的調整，例如已婚夫婦定義為最小的住戶單位，歷經婚姻、孩子出生或死亡、離婚、配偶死亡等狀況，不同的家庭人口組成特性及階段產生不同的居住需求，影響居住消費轉變及區位選擇。這種社會化的增減則需經由人口遷移過程達成住戶分組調整。因此從微觀的角度觀察住戶如何運用人口增減策略進行居住需求調整，人口的增加或減少可視為住戶規模變動的重要作用者。（三）既不搬家也不裝修 Brummell（1979）住宅消費失衡觀點指出住戶在居住失 6. 衡狀況下若不願搬家，則遭致福利的損失，應補充為在不搬 6. 當住戶剛搬遷到某一住宅的時間點為 t0 ，當時的住宅效用與李兩住宅效用. 相符，居住壓力易等於零， U 0 = U 0 ，且 S = U 0 − U 0 = 0 0 ，預算線為 Y0Y0 ， 0. *. *. 0. 最適消費水準（ O p t i m a l c o n s u m p t i o n l e v e l s ）是無異曲線 U 0 = U 0 和 Y0Y0 交切 0. 0. *. 0. 點，住戶的住宅消費 X 0 單位，其它物品消費 Z0 單位。設若過了一段時間. t = 1，住戶所得增加且預算線移至 Y1Y1 ，產生新的效用曲線 U 1* ，若住戶選擇 * * * 搬家則最適選擇為 X 1 , Z1 ，亦即 U 1 與 Y1Y1 的交切點，若住戶不願搬家， S ＜ α (t ) 時住宅消費 X 00 不變，但為達成無異曲線 U 10 與 Y1Y1 交切點的其他物品支 27.

(50) 家且不裝修的情形下忍受住居住福利的損失。相關研究多注意活動狀態較明顯的搬家者及裝修者，對於既不搬家也不裝修者的關切較少，可能簡化了住戶表面上看似消極忍耐的隱藏意義。 Amanda Littlewood and Moira Munro（ 1996）探討住戶不裝修原因，從個體因素來看，所得限制、或為了投資或消費目的，處於某種調整階段例如打算在近期內搬家打消了進行裝修的念頭，或者鄰里環境因素例如期待鄰居整修的搭便車的心理等等。依據英國的經驗研究，所得因素僅是不裝修行為的限制條件之一，使得促進房屋裝修政策以低所得住戶為住宅存量市場裝修維護之阻礙的看法必須稍作修正，將前述因素歸類分析後獲知，住宅特徵對於不裝修之影響程度大於住戶認知、鄰里狀況及住戶特徵，受限於慣常忽略這方面的討論及資料不足導致資訊的遺漏，住戶不裝修決策的複雜意義仍有進一步研究之必要。作者特別提到假若住戶為了達成住宅消費及投資需求目的，以原屋裝修提昇資產價值並增進住宅使用效益，則期望回收率衡量（Expected Rates of Return）或可作為解釋住戶不裝修行為的決策因素。因此，某些居住失衡下既不搬家也不裝修者因所得限制只好消極忍耐，其餘類似狀況的住戶之所以不願意改善，則可能是基於評估住宅特徵例如過於老舊，即使經過裝修之回收效益仍「不划算」的結果。. 0. 出變為 Z1 ，此時住戶必須忍受福利的損失，藉由住宅調整手段提昇效用以彌補不均衡狀態，當累積壓力超過遷移門檻時則藉由搬家重新獲致均衡。 28.

(51) 台灣地區住宅裝修需求探討. 第三章第一節. 第三章研究方法與設計. 研究方法與設計研究重點及預期成果. 為釐清住宅改善在居住調整中的重要性，以及運作效果彙總對於住宅市場的影響，並為建立住戶之居住調整中住宅改善行為的完整分析架構。本研究重點為：第一部份初步探究住戶之居住品質提昇行為的意義，對於住戶在長期的居住需求改變之下進行居住質量調整的做法提出概念性的分析架構，不同狀況下的因應選擇類型及以達成居住均衡的過程，藉此點出房屋改善在住宅研究領域及相關政策之重要性。惟受限於目前實際調查資料缺乏的限制，第二部分則引用次級資料進行住宅改善市場總體價值之推估，概算出此部份被忽略遺漏的資訊。第三部份則是台灣地區住戶住宅裝修實況調查，針對台灣地區住戶的住宅裝修調整行為特性進行問卷調查。最後則是提出住宅政策方向及建議。在研究方法方面，台灣地區的住宅裝修行為有何特性，住宅裝修如何呈現住戶自我的認知及行為意涵？首先必須了解台灣地區住戶居住調整行為實況及特性。在居住調整過程中，裝修活動與居住消費調整是密不可分的，依據嚴格的居住消費失衡理論定義，每一次經由遷移調整均衡後即是消費失衡的開始，住戶若非完成遷移者卽是未來的遷移者。但在經驗研究上，為使研究取樣的行為特性更為清晰易於分析，本文針對進入遷移決策過程中的住戶為 29.

(52) 研究範圍。原則上將裝修分成在一般居住期間的裝修，以及剛搬家後的裝修。在行為特性方面，對完成遷移者而言，依據 Brummell（1979）及 Weinberg（1979）之觀點認為由於剛完成遷移者達到最適消費均衡，剛搬家住戶依據所能獲得的市場資訊選擇了一個最佳的居住地點，達成長期均衡。以及家庭行為及住宅順應模型研究如 Brown & Moore（ 1970）的看法，裝修活動應出現在居住失衡的初期，屬於短期的調整手法，唯有透過遷移方能達成長期消費均衡。本文研究思考主軸立基於典型遷移行為研究對於裝修活動的觀點，以傳統均衡理論分析剛搬家者裝修行為特徵，亦卽裝修是次要且過渡的調整策略，進一步建立研究假說，再逐步驗證台灣社會的現實狀況如何，試圖分析影響遷決策過程中住戶的裝修選擇之因素，其目的、做法及花費等，探討房屋裝修活動在住戶因應長期居住需求變遷，所採取的居住調整過程中之重要性如何，描繪出裝修在住戶調整過程中扮演之角色。本調查探討計畫遷移階段中的裝修活動，將遷移決策過程中的裝修需求區分成兩階段，首先是確定選擇遷移者，討論重點在於剛搬家者對新住房屋的裝修狀況。另對於計畫遷移但尚未搬家者而言，仍處於決策選擇期間，則著重於討論其對於目前居住房屋的實際裝修行為，以及其如何再遷移決策過程中做居住調整的選擇。因此調查內容著重以剛搬家者對購買房屋的裝修需求，計畫遷移但尚未搬家者則詢問過去十年內對原屋裝修狀況，並探討當無法完成遷移時，擬採取整合遷移及裝修的修. 30.