價值分析指標值之實作案例

依照本章第二節的研究結果發現，評估標的物發生火災的損失不外乎直

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接成本損失、間接成本損失、社會成本損失、人命成本損失等；然而，其中 直接成本損失與間接成本損失的損失單位，無非是建築物所有權人或保險公 司，因此，本研究暫不與討論。另外，有關人命成本的損失佔全部火災預估 損失之比率，依照本章第四節的計算發現可高達 85%以上(不計直接成本損 失、間接成本損失條件下)；且依照第二次專座談會學者專家的建議，有關 人命成本損失的計算，因涉及人命本無價的基本原則，欲詳盡探討其人命成 本損失實有困難，因此，本研究目前亦暫不考慮之。所以，本節僅針對減少 社會成本損失的金錢補償，與因減少該項火災損失，所需增加的消防安全設 備投資成本，據此列出價值分析指標函數，並推算評估標的物的建築物防火 安全最佳設計方案，其推演過程如下所述：

1.依照本章第四節研究結果知，評估標的物之社會成本損失(年度所得稅

、房屋稅)約為 12,167,834(元)；另外，考慮其火災損失之期望值為 9.06(

年/次)，所以，平均年損失為 12,167,834÷9.06=1,343,028(元)，此可視 為總金錢補償費。

2.依照商業保險對於消防安全設備設置項目、程度，對其保險費之補償 比率基準如表(4-2)；獲知自動灑水設備最高補償比率為 20%，其所佔 權重為 20%／55%=0.364；室外消防栓設備最高補償比率為 10%，其 所佔權重為10%／55%=0.182；防火管理最高補償比率為 5%，其所佔 權重為 5%／55%=0.091；將三者正規化後，得自動灑水：室外消防栓

：防火管理=57.2%：28.6%：14.3%。

3.各項消防安全設備所對應之補償費用如下：

(1).自動灑水設備：1,343,028*57.2%=768,212(元)。

(2).室外消防栓設備：1,343,028*28.6%=384,106(元)。

(3).防火管理：1,343,028*14.3%=191,889(元)。

4.價值分析指標值：判別式：f(V)=f(C)－f(CP)。

(1).自動灑水設備：(已知每年維護、更換組件之成本為 650(元/坪) )。

f(C) =650(元/坪)*13,566.78(m²)*0.3025*A÷9.06(年)=294,434*A (元)

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說明：理想設備壽命為 15 年，大於本案火災回歸周期，可假設設 備於火災中損失。

f(CP) =768,212*r(A) (元)

其中：A 為自動灑水設備之有效防護面積(%)。

r(A)為補償比率函數，如下說明：

假設：補償比率函數為與消防安全設備防護面積有關之 sin 曲線；

另外，參考表4-2 之內容，另設防護面積 A 為 25%時，補償 比率為 5%，防護面積 A 為 100%時，補償比率為 55%，以 此二者為曲線之邊界條件。

因此 f(V)=f(V)=f(C)－f(CP)=294,434*A－768,212*(0.8533(A-A³/3!)-0.1611) = 109252.55A³－361081.30*A+123758.95

令 f(V)=0 時，則 A=35.65%

所以，自動灑水設備之最佳設計方案為，增設至 35.65%的有效防 護面積。

(2).室外消防栓設備：(已知每年維護、更換組件之成本為 50(元/坪) )。

f(C) =50(元/坪)*13,566.78(m2)*0.3025*P(r)÷9.06(年)=22,649*A (元) 。 f(CP) =384,106*r(A) (元)

假設：室外消防栓設備的補償函數同前。

r(A)=0.8533(A﹣A

/3﹗) ﹣0.1611

0 25% 100%

5%

r(A)

55%

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所以，f(V) =f(C)－f(CP)=22,649*A－384,106*(0.8533(A-A³/3!)-0.1611)

=54626.27A³－305108.76*A+61879.45 令 f(V)=0 時，則 A=25%

所以，室外消防栓設備理論上之最佳設計方案為，增設至 25%的有 效防護面積。但本案室外消防栓目前設計之有效防護面積已達 65%

，且本項工程單價較低；因此，可直接建議本項之最佳設計方案為

，增設至 100%的有效防護面積。

(3).防火管理：(增設一員管理人員每月增加之薪資成本為 30,000(元/月)) f(C)= 30,000(元/月)*12(月)=360,000 (元/年)

f(CP)=191,889 (元/年)

雖然，本項 f(V)=f(C)－f(CP)>0，表面上是補償不足之情形；但經實 際與業者訪談後，發現該業者目前正配合勞委會獎勵聘用失業人口 方案，該方案每年每人補助金額為 180,000(元/年)，其與本項補償金 額 191,889 (元/年)相當接近；因此，業者仍有意願增聘一員管理人員

。所以，防火管理之最佳設計方案為，增設一員管理人員24 小時於 防災中心值班。

(4).本評估標的物經價值分析後，其建築物防火設計之最佳方案如下表：

項次 消防設備名稱 目前設置情形 最佳設計建議方案

一 火警自動警報設備 全棟設置 維持原設計

二 自動滅火設備 有效防護面積達建築物 總面積 13.3%

增加有效防護面積達建築 物總面積 35.65%

三 室內消防栓設備 全棟設置 維持原設計

四 室外消防栓 有效防護面積達建築物 總面積 65%

增加有效防護面積達建築 物總面積 100%

五 機動消防車 工廠內無設置 維持原設置情形

六 防火管理 有設置防災中心，但僅有 一人 24 小時監控

增設一員管理人員 24 小時 於防災中心值班

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表4-2：消防設備設置項目、程度與保險費補償比例之關係表(商業保險)

消防安全設備設置項目與程度 補償比率 火警自動警報設備 備有火警自動警報設備者。 ５﹪

有效防護範圍達到建築物總面積 100%者。 20﹪

有效防護範圍達到建築物總面積 75%者。 15﹪

有效防護範圍達到建築物總面積 50%者。 10﹪

自動滅火設備

有效防護範圍達到建築物總面積 25%至 50%者。 ５﹪

室內消防栓 備有室內消防栓設備。 ５﹪

有效防護範圍超過建築物總面積 70%者。 10﹪

室外消防栓

有效防護範圍超過建築物總面積 50%至 70%者。 ５﹪

機動消防車 工廠設有機動消防車（包括機動化學消防車）並

備有行車執照者。 ５﹪

防火管理

建築物設有防災中心，其防災中心內備有各種防 災及相關設備之監視、控制裝置並日夜二十四小 時有消防人員二人以上執勤。

５﹪

合 計(最高補償條件下) 55%

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圖 4-1：建築物防火安全設計之價值分析作業流程圖

建築物防火安全設

計之價值分析

價值分析之實作案例 建築物防火安全措施 投資成本之計算 f(C)

直接成本損失(動產、

不動產、機器、物品)

間接成本損失(保險 理賠、商機中斷)

社會成本損失(所得 稅、房屋稅等)

人命成本損失(被害 人保護、社會救助等)

建築物火災損失之 期望值 決定補償比率函數

價值分析指標值 f(V)=f(C)-f(CP)

決定防護面積

補償總金額 f(CP)

最佳設計方案 建築物火災損失評估

取 f(V)=0

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