第四章 實證分析
第二節 分量迴歸模型實證結果
0.5、0.75、0.9 及最小平方法之迴歸係數值，依序列於表十二，以觀察各種住 宅特徵與購屋者行為與屬性對於不動價位時的房價之影響。實證結果顯示，最 則分別為0.065%與 0.088%。在顯著方面，0.1、0.25 分量達到 1%的顯著，0.5 分量僅達到10%的顯著水準，至於 0.75、0.9 分量則不顯著。簡而言之，搜尋 宅數在平均趨勢下對房價呈現正向影響，而在較低分位時正向影響最為強烈，
之後隨著房價上升呈現下修趨勢，至房價上升至910 萬元之後不再有顯著的影
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之，購屋者預期看漲在平均趨勢下，對房價呈現正向影響，而在房價低於910 萬時正向影響較為輕微且不顯著，當房價上升至910 萬後，影響隨著房價上升 呈現增加趨勢。顯示購屋者預期看漲在高房價時正向影響更為激烈，而在低房 價時影響輕微且不顯著。
五、收入
收入指購屋者的平均家庭月收入，變數分為低、中、高收入表示，其中家 庭平均入於六萬以上、十五萬以下為中收入，十五萬以上歸類為高收入。在最 小平方法中，高收入購屋者對交易總價的影響為19.43%，並達到 1%的顯著，
而中等收入購屋者對交易總價的影響為 8.48%，亦達到 1%的顯著。顯示若購 屋者為高收入或中收入的購屋者，相較於低收入的購屋者，對房價有正面影響。
觀察圖二，分量迴歸結果顯示，隨著房價上升，高收入購屋者與中等收入購屋 者對房價的正向影響呈現不同的結果。高收入的購屋者在 0.1 分量時影響為 18.35%，至 0.25 分量時為 17.99%，至 0.5 分量時為 20.82%，至 0.75、0.9 分 位則分別為 20.27%與 22.78%，且在各分位皆達到 1%的顯著。中等收入的購 屋者在 0.1 分量時影響為 12.02%，至 0.25 分量時為 9.56%，至 0.5 分量時為 8.17%，至 0.75、0.9 分量則分別為 6.88%與 7.82%，且在各分位皆達到 1%的 顯著。結果顯示，購屋者若為高收入，對房價的影響隨著房價的上升，將有更 激烈的正向影響，而中收入者購屋者對房價的正面影響趨勢則隨著房價的上升 而減少。
另外，藉由購屋者行為特徵分量間的差異檢定，進而瞭解購屋者對於不同 價位下的房子影響是否有顯著差異。透過表十三發現，購屋者的年齡、教育程 度、購屋者是否為高收入對房價有普遍的正向影響；而搜尋宅數、購屋者預期、
購屋者是否為中等收入，這些變數隨著房屋的價位的不同所產生的影響也會有 所差異。
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Intercept 5.903*** 4.794*** 4.922*** 5.055*** 5.265*** 5.463***
(97.76) (40.21) (61.12) (57.92) (69.84) (71.85) 樓高(T) 0.004*** 0.001 0.004*** 0.005*** 0.005*** 0.005***
(4.197) (0.49) (2.59) (4.63) (27.01) (3.14) 屋齡(Y) -0.005 -0.006*** -0.006*** -0.005*** -0.005*** -0.005***
(-10.03) (-5.64) (-7.56) (-6.29) (-6.84) (-6.04) 坪數(P) 0.022*** 0.022*** 0.023*** 0.023*** 0.022*** 0.022***
(43.39) (19.16) (24.40) (25.99) (25.99) (21.11) 衛浴數(B) 0.039*** 0.032 0.034* 0.026** 0.041*** 0.047***
(3.71) (1.21) (1.71) (2.25) (3.16) (21.11) 一樓(F) 0.212*** 0.088 0.201*** 0.237*** 0.284*** 0.249***
(6.45) (1.32) (2.50) (5.45) (4.63) (5.49) 台北市中心(TCC) 0.826*** 0.799*** 0.813*** 0.867*** 0.883*** 0.799***
(36.53) (15.45) (20.67) (28.18) (25.58) (20.98) 台北市市區(TC) 0.789*** 0.743*** 0.755*** 0.800*** 0.800*** 0.793***
(33.63) (13.96) (20.17) (24.43) (25.18) (10.24) 台北市郊區(TS) 0.594*** 0.572*** 0.580*** 0.585*** 0.622*** 0.578***
(27.44) (15.24) (14.82) (18.58) (22.00) (13.62) 新北市中心(NCC) 0.436*** 0.387*** 0.439*** 0.461*** 0.474*** 0.430***
(23.88) (8.89) (12.34) (20.30) (17.22) (13.28) 新北市市區(NC) 0.299*** 0.258*** 0.279*** 0.323*** 0.337*** 0.315***
(18.12) (6.90) (8.63) (15.52) (15.52) (10.24) 2012 年交易(Q2012) 0.223*** 0.191*** 0.214*** 0.230*** 0.236*** 0.249***
(17.35) (7.56) (9.44) (14.09) (12.02) (12.26) 2011 年交易(Q2011) 0.116*** 0.096*** 0.116*** 0.122*** 0.117*** 0.135***
(9.23) (3.92) (5.60) (5.60) (5.710) (6.62) 搜尋宅數(S) 0.002*** 0.003*** 0.001* 0.002** 0.001 0.001 (3.47) (4.190) (1.960) (2.410) (0.900) (0.980) 購屋者年齡(O) 0.003*** 0.004*** 0.003*** 0.003*** 0.003*** 0.002**
(4.65) (2.56) (3.73) (3.41) (2.65) (2.36) 購屋者教育程度(O) 0.064*** 0.081*** 0.070*** 0.064*** 0.054*** 0.046***
(7.57) (3.79) (4.530) (4.97) (4.90) (3.26) 預期看漲(R) 0.031*** 0.008 0.003 0.025** 0.052*** 0.059***
(3.23) (0.44) (0.20) (1.78) (3.21) (3.47)
註: 1.***、**、*分別代表在 1%、5%、10%顯著水準下，該變數顯著異於零。
2.括弧內為 t 值。
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續表十二 住宅屬性均數迴歸與分量迴歸
變數 OLS q10 q25 q50 q75 q90
較高收入(HI) 0.194*** 0.183*** 0.180*** 0.208*** 0.203*** 0.228***
(10.93) (7.19) (5.26) (7.41) (12.02) (8.20) 中等收入(MI) 0.085*** 0.120*** 0.096*** 0.082*** 0.069*** 0.078***
(8.08) (5.58) (5.07) (7.92) (4.08) (5.02) Adj-R2 / Pseudo-R2 0.75 0.446 0.448 0.472 0.515 0.59
註: 1.***、**、*分別代表在 1%、5%、10%顯著水準下，該變數顯著異於零。
2.括弧內為 t 值。
表十三 購屋者特徵變數分量間差異檢定
註: ***、**、*分別代表在 1%、5%、10%顯著水準下，該變數顯著異於零。
q10-q90 q50-q90 q10-q50 q25-q75
搜尋宅數(S) 0.0830** -0.0009 0.3240 -0.0007
購屋者年齡(O) -0.0016 -0.0011 -0.0005 -0.0007
購屋者教育程度(O) -0.0351 -0.0183 -0.0168 -0.0162
預期看漲(R) 0.0504** 0.0336** 0.0168 0.0484***
較高收入(HI) 0.0444 0.0196 0.0248 0.0228
中等收入(MI) -0.0420* -0.0035 -0.0385** -0.0268
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搜尋宅數 購屋者年齡
購屋者教育程度 預期上漲
高收入 中等收入
圖二 均數迴歸與分量迴歸