第二章 反向房屋抵押貸款商品介紹與文獻探討
第二節 反向房屋抵押貸款的實施要件
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老人的預期壽命年間，按月或定期支付年金予申貸老人，直到合約到期或 其百年歸老、壽終正寢為止，保險公司才得依約對該房屋的債權進行處分，
而在此之前，申貸老人仍能繼續居住及使用該質押之房屋。
3.反向房屋抵押貸款是新興的金融商品
在我國，國人一般所熟知的房屋抵押貸款，以「交易目的」而言，大 致上可以分為兩類：第一類係為取得房屋產權(置產型)，申貸人身份不分 性別、年齡老幼，只要具備房屋之部份比例價款(自備款)，並符合金融機 構授信條件，可向金融機構申請房屋質押貸款，由金融機構先代為支付此 房屋買賣扣除自備款之餘款差額，並依貸款契約雙方簽定之還款年間與利 息比率，由申貸人按月或定期方式分攤返還本金及利息，隨著逐年貸款本 息金額的減少，直到還清取得房屋的產權為止。第二類係為取得現金(套現 型)，申貸人可將其或親屬所有之房屋質押予金融機構或保險公司，依約先 行取得一筆現金，再由申貸人選擇按月或定期還清本息方式，或選擇先按 月或定期返還利息後再以一次還清本金方式，終止貸款契約取回房屋產權。
而反向房屋抵押貸款則是綜合前述國內一般房屋抵押貸款置產型的方式 (分期支付) 與套現型之目的(取得現金)而成之一種新興金融商品。
第二節 反向房屋抵押貸款的實施要件
本研究係以國外反向房屋抵押貸款的實務為基礎，再參照房屋抵押貸 款的實施要件，本研究整理說明如下：
一、申貸人
申貸人係指對本金融商品有需求的借款人。反向房屋抵押貸款的申貸 人必須擁有房屋的產權，且年齡需符合金融機構所訂的申貸資格條件標準，
而每個國家對於申貸人的年齡下限都有不同的要求，茲表列部份國家條件
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比較如下：
表一 各國申貸人的年齡限制及申貸資格條件標準比較表
國家別 年齡限制 申貸資格條件
美國 不得小於 62 歲 性別不限；房屋可為共有的，但所有共有人的年
齡下限也要求不得小於 62 歲。
英國 65 歲或以上 性別不限；房屋可為共有的。
加拿大 不得小於 62 歲 性別不限；房屋可為共有的，但所有共有人的年
齡下限也要求不得小於 62 歲。
澳洲 65 歲或以上 不得有其他借款。
新加坡 60 歲或以上 公民或永久居民，且必須是職總英康保險公司
(NTUS Income)的壽險保戶
反向房屋抵押貸款的申貸人之所以有年齡限制，是因為若不考慮出售 房屋這一情況，那麼貸款的償還期完全由借款人的壽命決定。如果債務人 年齡較輕，則還款期限會非常長。考慮到這一因素，債權人發放的貸款額 會非常低，反而不利於債務人。年輕人一般都有其他收入，可以用於還款，
而其他類型需要債務人定期還款的貸款成本一般比反向房屋抵押貸款低，
因此年輕人沒有必要使用反向房屋抵押貸款。
二、放款人
放款人是指本金融商品的提供者。各國提供反向房屋抵押貸款業務的 金融機構也不盡相同，有的是商業銀行，有的是保險公司，有的是營利性 的，有的是非營利性的。美國的反向房屋抵押貸款商品較多，其中住宅權 益轉換抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage; HECM)是由銀行、保險 公司等金融機構經營，並由政府做擔保；所有權人反向房屋抵押貸款(Home keeper Reverse Mortgage)是由半官方機構-聯邦抵押協會(Fannie Mae)所設 計研發；現金帳戶反向房屋抵押貸款(Cash Account Advantage Plan)則是唯 一由私人機構 Financial Freedom Senior Funding Corporation 所提供的商品。
加拿大最主要的反向房屋抵押貸款為｢加拿大家庭收入計畫 (Canadian Home Income Plan; CHIP)｣是由總部位於多倫多的一家私人公司所提供的，
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在新加坡則是由保險公司(職總英康保險公司)提供此類的商品。
三、房屋狀況
房屋係指本金融商品質押之標的。一般而言，標的產權必須清楚，並 符合申請貸款的相關條件，例如：房屋的建築等級(鋼骨結構、鋼筋水泥造、
加強磚造…等)、使用性質(純住宅、住辦混合…等)、屋齡(耐用年限-屋齡
＞貸款期)、堪用程度等，更重要的是標的產權在申請反向房屋抵押貸款時，
不得有任何的設定質押。
四、房屋所有權/使用權
如同一般房屋抵押貸款交易、金融機構僅取得標的抵押權一樣，反向 房屋抵押貸款之申貸人申請本項商品交易後，並不會因此喪失標的所有權 與使用權。申貸人或其房屋繼承人可還清借款、塗銷抵押權而贖回標的之 完全產權。
五、申貸作業費用
如同一般房屋抵押貸款業務，反向房屋抵押貸款申貸人也將負擔許多 申貸作業費用；根據國外的經驗，這些費用包括申辦手續費、法律費用、
鑑價費用、代繳費用與利息等。
申辦手續費是指金融機構受理反向房屋抵押貸款業務後，因衍生相關 行政文書作業所收取之費用，包括申請資料及房契地契審核，房屋與個人 徵信作業及相關文書處理等。法律費用是指房屋設定質押費用所衍生的律 師費、代書費、契稅、規費及相關文書處理費用。鑑價費用是指由專業機 構或人士對房屋現況檢查、勘估、鑑定價值所衍生的作業及文書處理費用。
代繳費用是指受理反向房屋抵押貸款金融機構將代繳之房屋相關稅捐(房
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屋稅、地價稅)及保險費(房屋損害保險費)。利息是指金融機構受理反向房 屋抵押貸款後，將可獲取之收入。採用浮動利率計息對申貸人與放款人是 比較公平的作法。
六、貸款額度
貸款額度是指申貸人可透過反向房屋抵押貸款交易所獲得的現金額 度，一般要視貸款的種類與支付方式而定，通常介於房屋價值的 20%~70%。
貸款額度的多寡，取決於申貸人年齡的高低、預期利率水準與房屋價值或 申貸最高限額；一般而言，房屋價值越高、利率越低，申貸人可申請的貸 款額度就越高；而申貸人年齡越高，因預期存活壽命較短，因而利息成本 也會較低，故可申請的貸款額度也會較高。
七、貸款期限
貸款期限是指放款人自核准申貸人申請反向房屋抵押貸款交易日起，
至本交易契約終止之日止。而本交易契約終止之要件，可區分為下列三點：
(1)申貸人死亡。(2)申貸人與放款人約定期限到期。(例：10 年、15 年、20 年) (3)標的抵押權因借款還清塗銷或標的產權轉移而消失。
八、放款方式
申貸人在貸款額度內，可以選擇以下支付方式：
(1) 終身給付型(Tenure Payments)
此種放款形式與年金的給付方式相同，貸款期間是依據借款人的壽命 或抵押權喪失來決定。
(2) 固定期間給付型(Term Payments)
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借貸雙方約定一個固定的放款期間，放款人依據申貸人的資格、房屋 價值、貸款金額、申貸作業費用等條件精算出一定的現金數額，在放 款期間內，貸款人按月貸放固定金額予老年屋主，貸放期限越短，則 每期領得金額越多；反之，貸放期限越長，每期領得金額則較少。即 使放款期間結束，借款人仍可繼續居住在抵押房屋內，直到借款人死 亡、永久搬離或是賣掉其抵押房屋，貸款契約才告終止。
(3) 帳戶型(Line of Credit )
將貸款金額以帳戶形式持有，借款人可以隨時在帳戶額度內提領金額 使用，而帳戶內尚未動用到的金額隨著每月加計特定利息而增加。
(4) 組合式支付(Combo Option)
是指申貸人也可以依據財務狀況，在貸款額度內，搭配組合提領方式，
例如結合終身給付與帳戶型的終身帳戶混合型(Modified Tenure)，以及 結合固定期間與帳戶型給付型式的固定期間帳戶混合型 (Modified Term)。
綜合以上放款方式，其中終身給付與帳戶型給付方式，更能符合退休 屋主之需求：終身給付具有年金的性質，只要借款人繼續存活，即保證可 以按月領取固定金額之給付，借款人可透過此類型給付方式控制長壽風險；
而帳戶型之給付方式提供借款人在一定放款額度內提領所需金額，帳戶內 尚未動用之額度不需加計利息，這對於將反向房屋抵押貸款視為緊急資金 來源之借款人來說，是非常合適的給付方式。
九、優先受償權
放款人在受理反向房屋抵押貸款時，會要求標的房屋的產權絕對清楚，
同時不得有任何的設定質押，以確保其優先受償權。
十、無追索權(Non-Recourse)之性質
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反向房屋抵押貸款一項特點就是，當貸款期限終止，而貸款累計本息 卻已超過標的現值，放款人不得向申貸人的其他遺產或繼承人進行追償，
以減少申貸人因進行本交易而可能面臨未來的資產風險，確保申貸人的權 益。
十一、抵押權贖回
抵押權贖回是指申貸人可以還清借款、塗銷抵押權而贖回標的之完全 產權。如同一般抵押貸款業務，有的金融機構同意申貸人贖回抵押權無需 支付任何額外的費用，有的則要求需支付相關文書作業費用，亦即解約 金。
十二、貸款提前終止
通常在契約中會訂定此類貸款提前終止條款，以防杜逆選擇交易及道 德風險，保障放款人的經營安全；亦即在貸款期間，如果發生下列情況，
放款人將要求申貸人立即還清款項、終止交易契約。例如：
1. 申貸人未善盡房屋使用保管責任而致標的毀損或滅失。
2. 申貸人破產。
3. 申貸人未經放款人同意，將標的租賃予他人或搬離標的。
4. 申貸人未經放款人同意，將標的全部捐贈或分贈新產權人。
5. 申貸人未經放款人同意，將標的改建、變更建築等級或使用性質。
6. 申貸人未經放款人同意，將標的再質押予他人。
十三、貸款償還
貸款償還是指申貸人或其繼承人主動辦理抵押權贖回；或放款人於貸 款期限終止，將標的房屋進行變賣處分、取得款項結清貸款全部本息，如
貸款償還是指申貸人或其繼承人主動辦理抵押權贖回；或放款人於貸 款期限終止，將標的房屋進行變賣處分、取得款項結清貸款全部本息，如