第二章 反向房屋抵押貸款商品介紹與文獻探討
第三節 各國發展反向房屋抵押貸款的經驗與文獻探討
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第三節 各國發展反向房屋抵押貸款的經驗與文獻探討
一、國外部分
自1960年代起，美國推出反向房屋抵押貸款後，許多機構與專家學者 開始對其理論進行研究與實證分析，並取得了相當的研究成果；這些研究 成果為改善反向房屋抵押貸款的外部環境、規避市場風險、爭取政策支持、
推動立法、加強監督、完善商品設計等，提供了很好的理論支持；同時，
為了讓消費者清楚並接受這個新興的金融商品，在1981年成立一個獨立的 非營利組織(The National Commission For Health Education Credentialing；
NEHEC)，其主要任務為向消費者推介及教育反向房屋抵押貸款概念；其 後，政府多個機構或其他非營利團體(例如：房屋及城市發展署、美國退休 人士協會等等)，均有為美國退休老人提供免費的反向房屋抵押貸款諮詢服 務。
美國的反向房屋抵押貸款市場主要分為三個層次1，由聯邦住宅管理局 提供貸款保險的反向房屋抵押貸款(FHA-Insured Reverse Mortgage)適合較 低屋價的借款人；Fannie Mae的所有權人反向房屋抵押貸款(Home keeper Reverse Mortgage; HKRM)則適合中價屋主，而Financial Freedom計劃的可 貸款金額較高，被視為是巨額貸款(Jumbo loan)。HECM計劃在1987年美國 全國房屋法例下產生，這個計劃為房屋抵押貸款提供保險，方便老人從其 擁有的居所釋出財政資源，而又不須要老人出售或遷離居所，這計劃後來 被廣稱為「反向房屋抵押貸款」，是因為其原理是把傳統的房屋抵押貸款 計劃反向而成。1995年初開始，Fannie Mae亦發展自行設計與HECM計劃 相近的反向房屋抵押計劃，稱之為所有權人反向房屋抵押貸款(Home keeper Reverse Mortgage; HKRM)，其主要差別在於其提供屋主只有每月現 金、透支戶口或兩者組合的發放方式可以選擇，而HECM則一般多設「一
1 Bruce E. Foote(2007)，Reverse Mortgages：Background and Issues，CRS Report for Congress
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次撥款」或「定期給款」的發放方法，HKRM與HECM一樣，兩者都是公 營的系統，每月向申貸戶收取浮動利息。在1996年以前，有三家私營公司 在美國各地經營反向房屋抵押貸款業務，它們是Trans America Home First、
Financial Freedom Senior Funding Corporation及Household Senior Services，
但在1997年，Household Senior終止其反向房屋抵押貸款計劃，而在1999年，
Tran America 又 宣 佈 將 全 部 反 向 房 屋 抵 押 貸 款 合 約 轉 售 到 Financial Freedom公司。目前，除了公營的HECM及HKRM，Financial Freedom是唯 一在私營市場運作的公司。
若借款人利用 HECM 將其房屋住宅作為抵押，可以獲得的貸款金額 是由本金限制因子所決定(Principal Limit Factor)。貸款保險的功能在於經 由控制放款金額，進而有效抑制預期貸款損失；因此，所計算出來的本金 限制因子理論上將可以幫助保險人有效率地掌控貸款損失並且平穩其保 險基金。本金限制因子是考慮了影響貸款餘額變化的幾個重要參數，包含 契約終止率、房價上漲率以及平均貸款利率等變數，在損益兩平的原則下，
所計算出來的數值。表二則是不同年齡與利率之下的本金限制因子。舉例 來說，若借款人的年齡為 65 歲，貸款利率為 8%，利用 HECM 將價值一千 萬的房屋做為抵押，最高可獲得的貸款金額為 405 萬元。
表二 HECM 本金限制因子 借款人年齡
利率 65 歲 75 歲 85 歲 95 歲
8% 0.405 0.537 0.686 0.832 10% 0.280 0.416 0.589 0.778 12% 0.197 0.324 0.504 0.725
資料來源：摘錄自 HECM Handbook Appendix 20。
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在英國，老年屋主可透過房屋權益釋出機制(Equity Release Scheme)，
在不搬離原住所的前提下，將房屋權益轉換為一筆資金或是固定收入，以 維持理想的退休生活水平。在1980年代，由於推銷上的錯誤引導，投資型 的反向房屋抵押貸款(Equity Release Mechanism, ERM)曾經一度成為醜聞，
在利率不斷攀升之際，許多連結債券的浮動利率終身抵押貸款，由於投資 收益遠不及利息支出，在沒有無負抵押權益保證下，龐大的貸款餘額使得 申貸人身陷財務困境，成千上萬的退休老人因此而負債累累。雖然設計上 有問題的反向房屋抵押貸款計劃在英國已經禁售多時，但一些英國市民仍 然對反向房屋抵押概念存有戒心。2000年初，英國只有小量反向房屋抵押 貸款產品合約，成交數目也偏低，與美國、澳洲的反向房屋抵押市場近幾 年蓬勃發展的情形比較之下，英國房屋權益釋出產品之市場仍有很大的改 善空間。隨著英國政府發表了老人長期護理的研究報告，強調英國人將要 對自己退休後的生活及健康照顧上背負更大的責任及金錢後，在2001年4 月，政府帶頭開展由地方政府運作的反向房屋抵押貸款計劃，透過政府的 全力支持並立法保障借貸者的權益，相信反向房屋抵押貸款將在英國再度 活躍起來。
加拿大最主要的反向房屋抵押貸款產品為「加拿大家庭收入計畫 (Canadian Home Income Plan, CHIP)」，此種貸款商品是由創立於 1986 年 的 Canadian Home Income Plan Corporation 所發行，該公司目前為房屋權益 所得信託(Home Equity Income Trust, HOMEQ)之子公司之一。由於 CHIP 透過廣泛的銷售通路，包括加拿大各地的大型銀行、財富管理機構及抵押 貸款仲介公司，使得加拿大的反向房屋抵押貸款業務每年穩定的成長。
80年代以後，隨著全球日趨嚴重的人口老化，各國逐漸產生高齡化社 會的問題，加拿大、澳洲、新加坡、日本等國家，也開始針對反向房屋抵 押貸款進行研究，探討如何將此新興的金融商品引進自己國內，並研發出
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適合國情的本土性融資商品。綜觀國外對反向房屋抵押貸款的發展，過去 文獻上由以下幾個方向來考慮：
1. 市場面
過去的文獻大多指出反向房屋抵押貸款有其必要性，也符合生活經濟 之需求。Jacobs and Weissert (1987)運用1977年AHS(American Housing Survey)的數據，對住宅反向房屋抵押貸款的需求進行分析，其結論指出，
約有四分之一的65歲或以上低收入老年屋主，可以透過反向房屋抵押貸款 脫離貧窮。Merrill, Finkel, and Kutty (1994)同樣利用1989年的資料來推估反 向房屋抵押貸款的潛在市場，其研究結論指出，70歲以上具有高房屋權益 的低所得屋主可獲得較高經濟效益，總計約有122萬名高齡屋主可藉此提 高退休生活所得。過去文獻也根據消費者的不同需求，進行市場區隔分析，
研究適合各種目標客戶族群的商品；Case and Schnare (1994)使用超過2,000 筆以上的反向房屋抵押貸款個案，以借款人的年齡、家庭狀況、房屋價值、
居住地點，評估HECM借款人的特徵，分析借款人選擇不同反向房屋抵押 貸款商品的因素。其研究結論發現：(1)年紀較輕的借款人通常不會選擇終 身給付型的反向房屋抵押貸款；(2)收入和產品選擇之間的關聯度不大；(3) 獨居女性或夫妻雙方都健在的老年屋主相較於獨居老年男性屋主，鄉村借 款者相較於城郊或城市借款者，更有可能選擇帳戶型的反向房屋抵押貸款 商品。Rasmussen, Megbolugbe, and Morgan (1997)研究反向房屋抵押貸款用 做投資目的的重要性，強調某些消費者可用申請反向房屋抵押貸款來籌措 資金，做為支付生活費用、長期看護保險、子女教育費用等之用。研究結 果顯示，隨著年齡的增加，逐漸消耗財富，將促使老年屋主成為反向房屋 抵押貸款的使用者。Fratantoni (1999)的研究強調，不可避免的意外支出對 於老年屋主將造成經濟上的影響，而類似帳戶型的反向房屋抵押貸款商品，
除了讓老年屋主可以繼續住在自己的屋宅中，更可以幫助老年屋主以相對
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較低的成本支應意外狀況發生時所需的費用。
2. 風險面
反向房屋抵押貸款雖是新興的金融商品，但由於也是屬於融資型的金 融商品，必定會存在一定的風險，因而在推展反向房屋抵押貸款業務的同 時，也就需要審慎的針對其風險辨識、分析、衡量評估、監控與管理進行 相關研究。反向房屋抵押貸款所面臨的風險包括利率風險、長壽風險、房 價波動風險、金融機構信用風險、道德風險。由於借款人的壽命長短與住 宅房屋所有權轉移的不確定性因素，使得貸款的償還期間與押貸利潤變得 難以估算，進而導致房屋交割時可能會出現貸款本息大於房屋價值的風險。
Rasmussen et al., (1997)的研究指出，為了規避風險可以將反向房屋抵押貸 款額度設限在較低標準，以確保經過不確定時間折舊後，其房屋價值仍能 適足償還貸款本息；然而，如果過低的核貸金額標準將會影響貸款人申貸 的意願，而導致市場的需求降低。Shiller and Weiss (2000)的研究指出，反 向房屋抵押貸款存在著道德風險，屋主沒有足夠或適當的激勵機制而願意 自付費用去維護住宅的堪用性。多數的放款人會擔心反向房屋抵押貸款市 場會出現逆選擇問題，預期壽命會長的人會積極加入這個市場，導致反向 房屋抵押貸款業務變得無利可圖。
Mitchell and Piggott (2004) 探討日本發展反向房屋抵押貸款的可行性，
實證結果顯示，以老年女性屋主為例，假設其所得為平均退休家戶的所得 水平，每年所得到的貸款金額可達60%之所得替代水準。Ong (2008)則以 HECM定價架構為基礎，計算反向房屋抵押貸款為澳洲老年屋主所提高的 退休所得水準，實證結果顯示，反向房屋抵押貸款平均可使借款人提升 71.3%之淨所得，特別是80歲以上、單身女性，且擁有高額房屋權益之族 群，所得到的淨所得收入更為可觀。Costa-Font, Gil, and Mascarilla (2010)
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則是針對729位55歲以上西班牙民眾進行研究，結果指出目前的收入、教 育程度、性別與年齡均對反向房屋抵押貸款的需求有所影響，此外，不輕 易出售房屋資產的民族文化特性，使得西班牙社會普遍存在有 “Cash-poor and House-rich” 的現象。
二、國內部分
游欣霓(2007)以 Tse (1995)所提出的定價模型為基礎，以台灣的資料模
游欣霓(2007)以 Tse (1995)所提出的定價模型為基礎，以台灣的資料模