綜合前述相關文獻的探討，如建築開發業之行業特性、營運模式及開 發流程、營建管理及營建自動化（e 化）等等，我們深知建築開發業是一專 業性高且複雜之綜合服務業。而且在開發過程中每一階段皆是專業分工且 又須高度整合。所以如何在企業競爭激烈的環境中脫穎而出，就必須要以 全方位管理的模式來作營運管理。在本研究中就必須先針對整個開發流程 中之每一階段作業實務作深入探討，並將其重要關鍵整理說明以為管理之 參考。而且除了各項專業分工外，也針對各主要專業之作業流程中互相影 響的因素點出，並分析其相關性及影響度，以確保整個開發案之成功。而 研究方法就是根據上述觀念原則，分為以下四部份研究探討之。
3.1 建築開發之定義
首先必須先對建築開發行為作一定義，此一部份可分為廣義與狹義二 部份分別說明之。
3.1.1 廣義之建築開發行為
舉凡購入不動產（土地或建物），加以加工後出售或出租之行為皆可稱 之。此購入之不動產可以是素地（未取得建照之土地），也可以是建地，亦 可以是興建中之建築物（半成品）或成屋（成品）。一般建設公司均以購入 素地加工為主要營運模式，因為此模式之獲利較豐且自主性較大。但是仍 有不少建商是切入半成品市場（一般均是前手開發商因財務問題或糾紛而 停工之工地）加以加工而獲取利潤。如前陣子建築不景氣，部份建商為自 救釋出或遭拍賣之個案均為此類型。此種開發模式有時會因時空因素而有 麻雀變鳳凰之可能。另一種開發模式是以購入素地（山坡地或農業、工業 用地），加以改良、取得建開許可或建照後即加以處分。此種模式需要之專 業知識（尤其是法令）、人際關係、財力及時間均較其他之開發模式更為多。
唯亦因其獨特之開發模式跨入門檻較高，競爭者少，故利潤亦較豐厚，但
其風險亦較高。
3.1.2 狹義之建築開發行為
購入素地（或建地）加以規劃設計並興建完成為建物（房屋）之建築 開發行為稱之。至於房屋有可能出售或出租。一般財力雄厚，資金不虞匱 乏之建商比較可能以出租方式營運。不過隨著不動產證券化之實施將有助 於建商降低自有資金比例，靈活資金調度，雖然會稀釋建商利潤，但相對 風險也會降低，個人認為此一模式潛力很大。唯投資者如何慎選標的物及 建商，則有賴專業之不動產投資評估機構（如資產管理公司）之協助，以 控管風險與利潤。在物業管理部份，則因非建商之專業及獲利之主力來源，
一般除了大型開發商外，均將此一部份委託更專業之物業管理公司處理。
但隨著一般大眾愈來愈重視售後服務及考慮增值之因素，此一部份在開發 行為中亦應予重視。
3.2 建築開發流程
為期建築開發全方位管理，首先就必須熟悉整個建築開發行為之流 程，了解流程中各階段在整個開發案中之重要性、階段目標與相互之關連 性及影響程度。本次探討將以上述之狹義建築開發行為來申論說明之
一般來說，建築開發行為包括四個主要階段：
1.土地取得。
2.規劃設計。
3.營造施工。
4.交屋結算。其流程如下圖 3.1：
圖 3.1 建築開發行為階段
購 地
規劃設計
規劃設計營造施工
營造施工交屋結算
土地取得
今分階段深入探討如下。
3.2.1 土地取得
此一階段是整個開發流程之首要階段，也是影響整個開發案成敗之關 鍵，取得最佳地段之土地，也就是獲利之保證；取得不恰當之土地，不但 無法創造利潤，甚至有可能造成虧損或套牢資金而影響公司營運。
從土地開發部門取得之資訊，必須先針對以下幾點過濾是否適合公司 政策：
１. 地點：必須在公司營運之區域範圍內，方便集中管理。
２. 基地用途：該土地之使用限制，如商業區、住宅區等是否適合公司規 劃用途以符合市場需要。
３. 面積大小：該土地面積是否符合法令要求及規劃需求。
４. 單價：依該土地購入之成本，訂定之銷售價格是否為市場接受，並能 符合公司利潤率之要求。
５. 總價：土地總成本，是否在公司資金可承擔之範圍內。
一般來說，地點是最為優先考量之條件。由於牽涉到人力資源及人際 關係之分配與運用，一般公司均會設定主力開發區域，將有限之資金投入 本身最熟悉之區域。所以除非是有厚利可圖，否則跨區經營或投入陌生之 區域，均非建設公司購地時之首選。
再者，公司之資金運用應依以下原則決定購地之選擇：
１. 最大槓桿效益。
２. 最短回收時間。
３. 最低之風險。
所以，在有限之資金內，就必須就各標的依上述原則投入最佳之標的，
以免資金捉襟見肘，平均財務壓力，甚至造成資金缺口，後繼乏力，以致 原先看好之案功敗垂成。
再來就是基地之規劃用途，必須符合土地使用分區管制及市場需求。
市場上暢銷之產品因時空而異，市中心之區域適合辦公及商業用途，文教 區域適合住宅用途，風景區適合旅館、養生住宅、別墅等用途；工業區適 合廠辦、物流、展覽中心等用途。然除了必須因地制宜外，也必須將時間 因素列入考慮的，今日之明星產品並不保證是明日之明星產品，有時會因 供需或社會改變等因素變成票房毒藥的（例如投資型之套房產品）,這往往 也會與政府之政策有很大之關連，如政策獎勵之產品（如：自用住宅），或 政策限制或禁止的產品（如：夾層屋或山坡地住宅等）。所以建築開發商必 須有敏銳之市場嗅覺，始能在市場上取得先機並創造利基性之產品。
當開發部門取得土地資訊之同時，就必須根據以上之要素先行過濾，
決定各標的土地之優先順序，依公司之能力，選擇最佳之土地，再進行 下一步之投資分析，以決定是否購地。其流程如下圖 3.2：
地 主 國有土地 其 他 掮客仲介 標售 轉讓法拍