開發部
區段節選 使用分區
基地尺寸
投資分析 單價總價
圖 3.2 土地開發流程圖
至於每一流程之執行細節，在下一章中另有深入之探討。
3.2.2 規劃設計
一旦決定購入土地後，就進入本階段，也就是說從購地至取得建築執 照之間之作業，亦即將購地階段之初步規劃發展為實質之建築設計。
而本階段之主要作業方向有三，茲說明如下：
1.法規檢討
在取得建地後，就必須立即就現行建築法規做檢討，一般開發商最在 意的是總可建樓地板面積。在該土地之使用管制條件下，除必須將允建面 積用滿外，另必須就各項之獎勵部份如：停車獎勵、綜合設計獎勵等作一 妥善之檢討設計，以期創造最大之容積（總樓地板面積／基地面積）。如此 便能降低土地成本佔日後售價之比率，以期降低售價或提高利潤。
總面積確定之後，設計部門就必須檢討樓層配置，根據營業部門或銷 售公司提供之市場調查資料及工務部門提供之造價分析來決定地上及地下 之樓層數、高度及結構型式。如果基地面積大以致造成建築面積過大，而 使動線過長或使用不便時，就應該檢討分棟設計之必要。根據整個基地及 各棟出入之動線、日照採光、景觀面向、施工性等各項因素來配置分棟位 置，再根據市場需求來決定各棟之面積。
當分棟配置及各棟總面積決定之後就必須進一步設計各樓層之面積。
依各樓層之市場價格貢獻度來設計各層面積，以期創造出最大之銷售總 價。舉例來說，如果是在精華商業區或市中心區，則一樓至三樓之店舖及 地下停車位之價值很高，則必須將建築面積及地下室之開挖率依法規之上 限設計；反之，若是在郊區或巷弄住宅區，店舖及停車位之價值不大時，
則相對的取得適當之建蔽率以加大空地與綠化面積以創造中庭之價值，並
且可將樓層適度拉高以產生較多之景觀樓層，以利銷售並提高售價。
最後要依市場，成本及工期等綜合因素，檢討建築結構，當市場需求 是鋼結構時（如９１１地震後就必須將原先 RC 結構升級為 SS 或 SRC 結構）， 雖然這會增加成本，不過還是要以銷售為優先考量之因素。而有時為了工 期或安全之考量，也必須考慮以 SS 或 SRC 取代 RC 結構，或地下室以逆打 來取代順打等工法。
2.產品定位
當樓層面積配置完成，則必須針對產品作一妥適之設計，如坪數大小、
房型（住宅或套房）、辦公室、商舖等。有時候可能是垂直複合型產品──
如低樓層是商舖、辦公室，高樓層是住宅等；或水平複合型產品──如大 型開發社區內之獨棟、雙併、連棟別墅或集合住宅等。此時就必須先行決 定各複合設計中之各產品所佔之比例來做深入探討設計，然後再決定各型 產品之坪數分佈範圍，調整戶數至上述之比例。在設計階段，設計者必須 適時抓住市場需求，準確而迅速地設計出符合市場需求之產品。有些建商 能在此一設計階段發展出可彈性變化格局之組合型設計，唯此部份牽涉到 法規及成本之問題頗為艱難，所以除非市場變化極大，以致對單一型態之 產品較無把握，或因基地條件問題致無法以分棟設計來配置不同產品，否 則一般開發商考量成本及時間之因素後，大都避免朝此方向設計。
3.建材分析
基本之產品定位、坪數、戶數、格局定案之後，就進入建材檢討階段。
一般而言，外牆部份因牽涉到法規，如日照採光、通風等影響開窗設計，
所以皆從外牆先行切入檢討。
外牆之材質選定，一般先由建築師先行設計造型，再具體決定材質。
一般來說，住宅產品其外飾材質必須考量實用性及保養性問題，故較常採
用磁磚或石材綴以斬石子，洗石子等收邊。而辦公室、商舖之類之產品，
由於皆屬高樓型之產品，所以在考量摩登造型之時，亦必須考量施工之難 易及施工之時間因素，且因辦公室產品之外牆必須常保養維護，所以也必 須加以列入考量。綜合以上因素，此類型產品之外牆較常使用帷幕或石材。
決定好材質之後，同類型之產品價差很大，如玻璃帷幕與 PC 帷幕、金 屬帷幕之價差可至５０％；同樣之磁磚，由便宜之小口磚至大塊板岩、山 型磚，價差更可至５００％；而石材之價差亦很大，所以如何在此階段，
配合產品之特性，選擇出符合市場趨勢及公司預算要求之建材是此一階段 重要的工作之一，而外牆之施工時間及佔預算成本之比例亦是所有建材中 最具份量的，所以設計者必須深入投入分析探討決定之。
室內建材部份則以衛浴、廚具、機電設備、門及磁磚為主要選定之大 項，亦為重點工作。在套房產品中，因為單位面積之套數多，相對的佔預 算之比例亦高，所以衛浴、廚具及門之選定顯得格外重要。
綜合言之，在選材階段設計部門是主辦單位，必須在建築師、業務部 及工務部間扮演協調角色。即在建築師之設計理念、銷售單位之行銷及工 務部門之成本中取得平衡，找出三方均可接受之最佳建材方案。設計部門 還必須擬定各項建材檢討時程，同時針對各項建材之特性、施工性及成本 作深入了解，必要時請廠商提供相關資料、樣品或實地參觀施工中或施工 後之成品效果。另一個必須注意的是任何建材之選擇，除了最佳方案外必 須有替代方案，以免因不可知之因素斷了貨源或廠商提高售價而影響施工 進度或增加預算支出。
前面提到之建材選定時程在此階段非常重要，因為一個建案要決定之 建材超過百種以上，有些必須在開工或預售前就決定的，就必須先行排定；
有些是可以在施工時配合進度決定的；有些更可在完工後才決定的。設計 部門必須配合工務部門擬定之施工進度表詳加擬定建材設計時程表。
所以在規劃設計階段之流程可以整理如下圖 3.3：
取 得 土 地
法 規 檢 討
產 品 定 位
建 材 分 析
圖 3.3 規劃設計階段之流程
3.2.3 營造施工
此一部份通常是整個開發案中時間最長且技術層次最高、管理難度最 高的一部份。範圍涵蓋了從取得建築執照至取得使用執照整個過程。有建 商將此一部份委託營造公司施工，也就是所謂的發大包。但一般來說，較 重視品質之建商均會自行轉投資營造公司來執行此一工作，除可控制品質 外，進度及設計變更之有效掌控亦是考量之一。
其實當開發部取得建地時，工務部門就已經參與了，譬如：工期、工 法、預算概估等均必須配合開發部門提出初步評估；一旦正式取得土地之 後，於申請建照階段，工務部門亦須擬定施工計劃。施工計劃可以說是此 階段工作之重要依據，整個施工過程必須依此計劃來執行。施工計劃主要 項目包括工期、工法、預算、應變計劃及配合變更設計部份。再以時間來 分可分為開工前、施工中及使用執照申請三大階段，茲分述說明之。
１. 開工前
此一部份包括現場工作如：整地、鑑界、測量、放樣及假設工程（如 工地臨時水電、工務所、工寮、廁所、照明、圍籬、勞工安全衛生設施等），
均是為了配合現場正式開工所須先行完成之工作，一般均由施工部門主導 之；另一工作即是內部書面作業，此部份可分為內控及涉外兩部份，在內 控部份包括：
■ 清圖：建築圖、結構圖、機電圖等。
■ 圖面整合：建築、結構、水電、消防圖之圖面整合及施工介面整合。
■ 施工圖繪製。
■ 編列初步預算。
■ 編定總進度表。
■ 先期採發工程申購：針對部份必須於開工前發包定案之工程項目，如連 續壁、基礎、安全支撐、地錨、土方、鋼筋、混凝土、電梯等，向採發 部提出申購。
而在涉外部份包括：
■ 向建管機關申報開工。
■ 向勞檢所申報勞工安全衛生計畫。
■ 向公共設備機關，如自來水、電力、消防、瓦斯、電信等申請審圖。
■ 向公共設備機關查詢基地內之地下管線，若有地下管線則申請遷移。
■ 與營造廠簽定契約。
■ 向有關單位申請鄰房鑑定。
２. 施工中
正式開工後，一般均依施工計劃進行施工，此階段必須注意的是採發 部之作業必須配合工地進度，另一重要工作即是必須按時依建管機關之規 定申報查驗。
３. 使用執照申請
此階段是整個施工階段中，時間最短但必須完成之工程作業最多的一 個階段，也是整個施工過程中最重要的階段，其結果影響整個工程之成敗
更是不可言喻。而且許多後續重要作業如：申請門牌、申請水電、取得房 屋所有權狀、交屋、取得銀行貸款及客戶尾款等，皆必須取得使用執照始 可展開。公司所有部門，尤其是工務部門，在此一階段必須動用所有可用 資源及人力全力投入配合，所以密集且定期之檢討協調會議就顯得格外重 要。一般公司均要求於申請執照前三個月提出使用執照計劃（因為申請使 用執照前必須先行取得消防、電梯、機械停車、台電受電室等檢查通過，
始可申請使用執照，而通常這些項目預計需要一至二個月的時間），尤其若 要求提前完工交屋時，更必須擬定趕工計劃，一切以取得使用執照為最大 使命。
所以在營造施工階段之流程可以整理如下圖 3.4：
取 得 建 照
開 工 準 備
現 場 工 作 內 部 作 業
內控 涉外
施 工
使 用 執 照 申 請
圖 3.4 營造施工階段之流程