5. 實證結果
5.2. 台灣貨幣政策與房價之關係
5.2.1. 共整合分析
本文透過共整合分析了解貨幣政策( )與房價(
ℎ
)之間的長期關係為何。共整合分析是由Engle &G ranger 於 1987 年提出，Engle & Granger(1987)指出，
當兩個非定態的時間序列變數之線性組合結果變成定態則，稱這些變數有共整合 關係。本文採用實際運用較具彈性之Johansen 檢定，Johansen 檢定是以最大概似 法檢定共整合關係，主要以向量自我回歸模型(VAR)為基礎，因此在進行共整合
分析前，將先利用VAR 模型選擇最適落後期數。其結果如表 2，本文採用 Akaike Information Criterion(AIC)決定最適落後期數為 3 期。
決定VAR 最適落後期數後，進行 Johansen 共整合檢定分析，其結果如表 3。
從共整合之檢定結果中可看出，在 5%之顯著水準下，不論是對角元素和檢定 (Trace Statistic)或是最大特性根檢定(Max-Eigenvalue Statistic)，均拒絕r 與hp 間 沒有任何一組共整合向量之虛無假設，即貨幣政策與房價間應具有長期之均衡關 係，此結果與文獻相符。利率屬於總體經濟之變數，亦為國家之貨幣政策，儘管 房地產因具有不可移動的特性，房價較易受到區域因素變動影響，但仍難以避免
表 2 r 與hp 之 VAR 落後期數
VAR(p) AIC LR χ 5%臨界值
χ 1%
臨界值 4 5.8642 5.3761 12.5915 16.8118
3 5.8380 7.9441 9.4877 13.2767 2 5.8462 24.5373 *** 5.9914 9.2103 1 6.0817
總體經濟變動所造成的影響，且透過政策手段，可能使利率具有引導房價之功能。
另外從貸款或信用程度觀點而言，利率不論對房地產市場的需求或供給均有影響，
亦將影響房地產價格之均衡，因此利率與房價之間應具有共整合之長期關係。
5.2.2. 因果關係檢定分析
確認了貨幣政策與房價之長期關係之後，本文近一步透過因果關係檢定方法，
了解貨幣政策與房價之間為如何影響以及影響程度之關係。此外，考量通貨膨脹 率對於貨幣政策與房價之影響，在檢定因果關係時將加入通貨膨脹率之變數。因 果關係之檢定方法有數種，本文將採用 Granger(1969)之因果關係檢定方法，
Granger 因果關係檢定主要檢測一時間序列對另一時間序列是否具預測能力，透 過因果關係之檢定將可以了解貨幣政策、房價以及通貨膨脹率之間的預測能力，
以及了解三變數之間的領先、同步或落後之互動關係。在進行因果關係檢定前，
先利用VAR 模型選擇最適落後期數。其結果如表 4，本文採用 Akaike information criterion(AIC)決定最適落後期數為 5 期。
表3
共整合檢定結果
Null hypothesis：No. of CE(s) Trace Statistic 0.05
Critical Value Probability
None 18.7614 12.3209 0.0037 ***
At almost 1 3.8192 4.1299 0.0601
Null hypothesis：
No. of CE(s)
Max-Eigenvalue Statistic
0.05
Critical Value Probability
None 14.9422 11.2248 0.0107 ** Goodhart and Hofmann(2008)之研究結果一致。在房地產市場中利率扮演著相當 重要之角色，利率可能透過影響房地產投資之持有成本、以及影響公司及家戶之 投資與消費額度，進而影響房地產市場的需求以及房地產的價格。同樣地，作為 國家施政工具之一的貨幣政策，對於國內經濟情況之安定有政策責任，因此當房
表 5 因果關係檢定結果
Null Hypothesis: F-Statistic P-value
→ 2.40739** 0.0461
→ 2.67466** 0.0294
→ 1.72369 0.1419
→ 1.39774 0.2371
→ 2.34867* 0.0508
→ 1.44773 0.2195
說明：*、**及***分別表示在 10%、5%以及 1%的顯著水準下，兩變數間存在因 果關係
價出現不正常之變化時，貨幣政策可能因應房價之變動而採取相應之措施，使得 房價變動可能影響貨幣政策之決策。
在顯著水準10%時，通貨膨脹率與房價之間始具有領先之單向因果關係。房 價雖然未歸類於通貨膨脹率之計算項目，但關於房地產之營造興建等成本項目則 被納入通貨膨脹率之計算，因此當相關興建成本變動時，首先將直接影響通貨膨 脹率之變動，然由於房地產市場多遵循量先價行之運作，因此營建成本之變動可 能經過相當時間後，始影響房價之變動。
但通貨膨脹率與貨幣政策則不具因果關係，其主要原因可能與匯率有關。台 灣屬於小型海島國家，天然資源缺乏，對國際貿易之依賴程度很高，許多資源均 需依賴進口，因此國內之物價水準受到國際物價以及匯率之影響程度較高。劉淑 敏(2010)亦證實台灣之通貨膨脹率受到匯率的影響最大，其次為實質產出。中央
銀行透過匯率之漲跌變化將使得利率與通貨膨脹率間之相互影響減少，即若利率 下降，同時匯率上漲時，由於進口物價下跌使得國內物價水準變動縮小，通貨膨 脹率漲幅不明顯，導致利率與通貨膨脹率未出現相對應之變化，因而出現兩者不 具領先或落後關係之情況。
5.2.3. 綜合分析
透過共整合分析以及因果關係檢定分析方法發現，台灣貨幣政策與房價之間 具有長期之均衡關係，並且兩者會相互影響。貨幣政策為總體經濟變數，對於區 域屬性高之房地產仍具有相當之影響力，加以貨幣政策為國家政策之一，透過政 策手段，仍可藉使利率以引導房價。利率與房價之影響關係則為相互影響，即利 率變動可能影響房價；而房價之改變亦會牽動利率。通貨膨脹率與房價之間則在 顯著水準10%時，始具有單向因果關係，且為通貨膨脹率領先房價，即通貨膨脹 率可能從成本面影響房價之變動，如房租及裝修成本。