第二章 整體開發地區之指定及檢討研究-以彰化縣為例
第五節 各都市計畫背景分析
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(a)主要計畫之發布實施。
(b)細部計畫之核定及發布實施。
(c)市地重劃計畫之核定及公告實施。
第五節 各都市計畫背景分析
彰化縣縣轄26個市鄉鎮，縣內總計有30處都市計畫區，其中8處市鎮計 畫，18處鄉街計畫，4處特定區計畫。各都市計畫區總面積為13,444.05公 頃，約佔全縣面積12.51％，總計畫人口為900,150人。（詳參表三 彰化縣 都市計畫內容概況一覽表）
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圖四 彰化縣各都市計畫區分布示意圖 資料來源:彰化縣政府
表三 彰化縣都市計畫內容概況一覽表
計畫
性質 計畫區名稱 計畫區總面積
（公頃）
計畫年期
（年）
計畫人口
（人） 擬定機關
市 鎮 計 畫
彰化市都市計畫 1,234.70 110 200,000 彰化縣政府
和美都市計畫 359.12 100 28,000 和美鎮公所
鹿港福興都市計畫 445.80 100 65,000 彰化縣政府
溪湖都市計畫 523.31 85 40,000 溪湖鎮公所
員林都市計畫 687.62 110 110,000 員林鎮公所
埔心鄉公所
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若依各都市計畫性質觀之，8處市鎮計畫之計畫人口合計為538,000人，96 年底之人口合計為390,459人，人口發展率為72.58％，其中僅彰化市及北斗等2 處計畫區之人口發展率超過8成。
18處鄉街計畫之計畫人口合計為251,400人，96年底之人口合計為183,688 人，平均人口發展率為73.07％，包括伸港(水尾地區)、線西、秀水、花壇、埔 心、永靖、田尾、溪州等8處計畫區之人口發展率皆超過8成，其中線西、田尾、
永靖、溪州等4處計畫區於96年底時人口數更已超越計畫人口，惟伸港(全興地區) 人口發展率僅為0.33％，為全縣都市計畫區人口發展率最低的地區。
另4處特定區計畫之計畫人口合計為110,750人，96年底之人口合計為 123,449人，人口發展率高達111.47％，其中彰化交流道附近特定區計畫於96年 底時，人口數統計已超越計畫人口，發展率達163.77％。（詳參表四 彰化縣各 都市計畫區人口發展統計表）
表四 彰化縣各都市計畫區人口發展統計表
計畫
性質 計畫區名稱 計畫人口
（人）
96 年底人口數
（人）
人口發展率
（％） 備註
市 鎮 計 畫
彰化市都市計畫 200,000 162,000 81.00
和美都市計畫 28,000 21,485 76.73
鹿港福興都市計畫 65,000 34,636 53.29
溪湖都市計畫 40,000 22,452 56.13
員林都市計畫 110,000 87,175 79.25
二林都市計畫 40,000 21,722 54.31
北斗都市計畫 25,000 20,339 81.36
田中都市計畫 30,000 20,650 68.83
小 計 538,000 399,459 72.58 鄉
街 計 畫
伸港(全興地區)都市計畫 24,000 80 0.33
伸港(水尾地區)都市計畫 12,000 11,645 97.04
線西都市計畫 15,000 17,042 113.61
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秀水都市計畫 22,000 19,000 86.36
花壇都市計畫 12,000 9,951 82.93
芬園都市計畫 8,000 6,290 78.63
埔鹽都市計畫 12,000 7,145 59.54
大村都市計畫 11,500 8,789 76.43
埔心都市計畫 8,500 7,310 86.00
永靖都市計畫 12,000 13,500 112.50
芳苑都市計畫 9,000 3,531 39.23
埤頭都市計畫 10,000 4,667 46.47
田尾都市計畫 5,400 5,711 105.76
社頭都市計畫 30,000 23,000 76.67
大城都市計畫 7,000 4,051 57.87
竹塘都市計畫 7,500 3,127 41.69
溪州都市計畫 29,500 32, 092 109.18
二水都市計畫 16,000 6,640 41.50
小 計 251,400 183,688 73.07
特 定 區 計 畫
八卦山脈風景特定區計畫 36,500 27,017 74.02
彰化縣田尾園藝特定區
(公路公園)計畫 11,500 8,765 76.22
高速公路彰化交流道附近
特定區計畫 46,000 75,333 163.77
高速公路員林交流道附近
特定區計畫 16,750 12,334 73.64
小 計 110,750 123,449 111.47 合 計 900,150 697,596 77.50
資料來源：彰化縣統計要覽，96 年。
二、各都市計畫住宅區使用概況
彰化縣全縣30處都市計畫區之住宅區劃設面積合計為3,154.90公頃（不含伸 港(全興地區)都市計畫所劃設之住宅區），使用面積為1,888.10公頃，使用率為 59.85％。
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依都市計畫性質而言，8處市鎮計畫之住宅區劃設面積合計為1,880.44公 頃，使用面積為1,034.56公頃，使用率為55.02％，其中以彰化都市計畫區之住 宅區使用率77.13％為最高。
8處鄉街計畫（不含伸港(全興地區)都市計畫）之住宅區劃設面積合計為 879.55公頃，使用面積為546.28公頃，使用率為62.11％，其中僅芬園及竹塘2 處都市計畫區之住宅區使用率達到8成。
另4處特定區計畫之住宅區劃設面積合計為394.91公頃，使用面積為307.28 公頃，使用率為77.81％，其中彰化及員林交流道附近特定區計畫之住宅區使用 率超過8成。有關各都市計畫區之住宅區使用概況，參見表3-4彰化縣都市計畫區 住宅區發展概況統計表。（詳參表五 彰化縣都市計畫區住宅區發展概況統計表）
表五 彰化縣都市計畫區住宅區發概況統計表
計畫
性質 計畫區名稱 住宅區面積
（公頃）
使用面積
（公頃）
使用率
（％） 沿用資料
市 鎮 計 畫
彰化市都市計畫 569.19 439.00 77.13 93 年一通
和美都市計畫 140.32 59.07 42.10 94 年三通
鹿港福興都市計
畫 182.08 132.76 72.91 91 年二通
溪湖都市計畫 155.34 51.84 33.37 75 年一通
員林都市計畫 396.78 180.37 45.46 96 年三通
二林都市計畫 176.24 58.43 33.15 87 年二通
北斗都市計畫 126.31 61.34 48.56 78 年二通
田中都市計畫 134.18 51.75 38.57 87 年一通
小 計 1,880.44 1,034.56 55.02
鄉 街 計
伸港(全興地區)
都市計畫 52.88 － － 87 年擬定
伸港(水尾地區)
都市計畫 77.99 58.02 74.39 92 年二通
線西都市計畫 42.34 20.31 47.97 80 年一通
秀水都市計畫 58.19 34.58 59.43 93 年二通草案
26.98 11.93 44.2
2 96 年三通草案 高速公路彰化交
流道附近 特定區計畫
161.44 137.51 85.1
8 94 年二通
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彰化縣全縣30處都市計畫區之商業區劃設面積合計為323.63公頃（不含伸港 (全興地區)都市計畫所劃設之商業區），使用面積為265.33公頃，使用率為81.99
％。
依都市計畫性質而言，8處市鎮計畫之住宅區劃設面積合計為249.58公頃，
使用面積為203.92公頃，使用率為81.71％，其中和美、溪湖、員林、二林等4 處都市計畫區之商業區使用率未達8成。
18處鄉街計畫（不含伸港(全興地區)都市計畫）之商業區劃設面積合計為 64.09公頃，使用面積為53.62公頃，使用率為83.66％，其中僅線西、秀水、埔 心、溪州等4處都市計畫區之商業區使用率未達8成。
另4處特定區計畫之商業區劃設面積合計為9.96公頃，使用面積為7.79公 頃，使用率為78.21％，除員林交流道附近特定區位劃設商業區之外，彰化交流 道附近特定區計畫及彰化縣田尾園藝特定區(公路公園)計畫之商業區使用率未 達8成。（詳參表2-4彰化縣都市計畫區商業區發展概況統計表。）
表六 彰化縣都市計畫區商業區發展概況統計表
計畫
性質 計畫區名稱 商業區面積
（公頃）
使用面積
（公頃）
使用率
（％） 沿用資料
市 鎮 計 畫
彰化市都市計畫 69.41 67.78 97.65 93 年一通
和美都市計畫 17.48 10.10 57.78 94 年三通
鹿港福興都市計畫 26.07 22.20 85.16 91 年二通
溪湖都市計畫 26.64 18.08 67.88 75 年一通
員林都市計畫 47.05 35.70 75.88 96 年三通
二林都市計畫 19.23 13.67 71.09 87 年二通
北斗都市計畫 23.17 19.94 86.07 78 年二通
田中都市計畫 20.53 16.45 80.13 87 年一通
小 計 249.58 203.92 81.71
伸港(全興地區)都市
計畫 7.68 － － 87 年擬定
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商業區，故停車場需 求面積係推估本特定 區商業區需求面積而 得。
資料來源：彰化縣各鄉鎮市轄區都市計畫書。
第六節 發展課題與對策
彰化縣各都市計畫區歷經「公共設施專案通盤檢討」或「歷次通盤檢討」後，
共指定或劃設219處附帶條件整體開發地區，惟都市發展至今，因原規定公共設 施回饋比例偏高、地主開發意願低落或意願難以整合....等諸多限制，導致全縣 目前僅59處附帶條件地區已完成開發，計畫執行率僅26.94％，儼然成為都市發 展的包袱。
以下即就影響附帶條件整體開發地區開發因素，分別從如何控管整體開發地 區辦理期程、申請辦理門檻限制、公共設施回饋標準不一、地主意願整合不易與 土地發展條件、溝通平台機制等面向進行課題探討與對策分析。
課題一：歷年都市計畫之附帶條件整體開發地區多未規範辦理期程，致計畫發布 實施後，無法確保都市計畫具體可行。
說明：1.部分都市計畫附帶條件整體開發地區劃設當時，即未指定其應辦理或應 回饋年限，致使土地所有權人未能有積極整合辦理整體開發之意識，而 導致整體開發地區土地閒置荒廢。
2.彰化縣 219 處整體開發地區中，以應另行擬定細部計畫之整體開發地區 計 162 處為最多，該類型案件已依附帶條件規定完成開發者為 36 處，
其餘 126 處未開發地區中，有高達 25 處為細部計畫已發布實施但未開 發地區（詳參表 4-1）。
3.內政部都市計畫委員會第 562 次（92 年 6 月）與第 597 次（93 年 11 月）會議決議文分別為規範都市計畫規定以區段徵收或市地重劃方式開 發之處理原則，此原則可做為變更或擬定都市計畫與開發（區段徵收、
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課題二：另行擬定細部計畫之申請自擬細部計畫門檻與獎勵自辦市地重劃規定標 準不一，不利整體開發計畫之推動。
說 明：1.依「都市計畫法台灣省施行細則」第 8 條規定，土地權利關係人自行 擬定細部計畫時，應檢送全部土地權利關係人姓名、住址、權利證 明文件及其同意書。但以市地重劃開發，且經私有土地所有權人 3/5 以上，及其所有土地總面積超過範圍內私有土地總面積 2/3 之同意 者，僅需檢具同意之土地所有權人姓名、住址、權利證明文件及其 同意書。另「平均地權條例」第 57 條規定適當地區內之私有土地所 有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數 者之同意，得申請該管直轄市或縣（市）政府核准後優先實施市地 重劃。
2.彰化縣各都市計畫附帶條件應另行擬定細部計畫之整體開發地區計 有 162 處，除已依附帶條件規定完成開發者為 36 處，25 處細部計畫 已發布實施但未開發地區外，仍有 101 處未辦理細部計畫及開發，
然因前述二項法令規定，反造成規劃同意門檻高於開發同意門檻之 現象，不利整體開發計畫之啟動。
3.彰化縣政府於民國 82 年 12 月 2 日（82）彰府工都字第 208858 號函 示，土地所有權人自行擬定細部計畫時，如以市地重劃方式開發者，
須有土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過範圍內私有土地 面積半數之同意即可向縣政府申請優先擬定該整體開發地區之細部 計畫，以降低規劃同意門檻並加速推動整體開發地區之建設。
4.台中市政府於民國 93 年辦理台中市都市計畫（第三次通盤檢討）時，
將原後期發展區劃分為 14 處分區開發單元範圍之機制與作法。整體 開發地區（原後期發展區）各開發單元申請人應先彙整開發意願，
提出「市地重劃開發意願同意書」，達各該開發單元範圍內私有土地 所有權人 1/2 以上，及其所有土地總面積超過範圍內私有土地總面
提出「市地重劃開發意願同意書」，達各該開發單元範圍內私有土地 所有權人 1/2 以上，及其所有土地總面積超過範圍內私有土地總面