相關規定分析

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理後續地主意願之調查（如以問卷或召開說明會方式為之），以明確釐定整 體開發地區之處理方式及辦理優先順序，以作為解決本縣轄區內各個都市計 畫書附帶條件規定應辦理整體開發地區問題之辦理依據。

第四節 相關規定分析 一、法令規定

「整體開發地區」之指定，原為解決公共設施用地取得問題、防止開發者投 機行為及落實土地漲價歸公之政策，以符合都市計畫實施之公平性。然而，

若地方政府若未積極辦理整體開發地區之推動，除造成土地所有權人權益受 限外，亦造成未能有效取得公共設施保留地及產生建築執照核發之爭議。

為妥善解決都市計畫整體開發地區因遲未能辦理整體開發所產生之各種問 題，內政部 91 年 7 月 16 日訂頒「都市計畫整體開發地區處理方案」，以協 助各直轄市、縣（市）政府加速處理都市計畫整體開發地區之問題。另彰化 縣政府於 93 年 9 月 20 日訂頒之「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」

規定都市計畫土地變更回饋之依據。茲就與都市計畫整體開發相關法令或規 定彙整如下：

（一）都市計畫整體開發地區處理方案（內政部，民國 91 年 7 月 16 日）

（１）內政部為進一步督導及協助直轄市、縣（市）政府儘速妥善解決都市計 畫書附帶條件規定應辦理整體開發之問題遂訂頒之。

（２）未能依規定辦理整體開發之原因：

1.都市計畫發布實施後，部分建築用地所有權人反對與阻撓納入整體開發，

惟公共設施保留地之所有權人多贊同納入整體開發，協調不易。

2.部分地區公共設施負擔偏高，自償性不足。

3.現有合法建築物密集，建築物所有權人之阻抗。

4.景氣低迷、開發成本難以回收，辦理整體開發之意願不高。

5.屬於後期發展地區，尚無發展需求。

6.直轄市、縣（市）政府人力及經費不足。

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7.規定由土地所有權人自行辦理整體開發整合困難。

（３）解決對策：

1.積極辦理整體開發：

經評估後如屬可行並有足夠財源者，應積極辦理整體開發或鼓勵私人或團 體自行辦理整體開發。政府於辦理市地重劃或區段徵收時，得依規定將得 委外辦理之事項，委由事業機構、法人或學術團體辦理。

2.改以都市更新方式辦理整體開發：

建築物密集之舊市區，依計畫書規定實施整體開發確有困難者，得予劃定 為都市更新地區，改採都市更新法規有關之獎勵協助規定，實施再開發。

3.降低容積率後解除整體開發限制：

已發展之市區，依計畫書規定實施整體開發確有困難者，得適切調降該地 區之容積率後，部分剔除於整體開發或全部解除整體開發之限制；其未能 整體開發取得之公共設施用地，由政府編列預算或以容積移轉方式取得 之。

4.提高財務計畫之自償性：

因共同負擔偏高導致整體開發發生困難者，得適度檢討降低公共設施用 地、其他負擔之比例、提高土地使用強度，或者藉由先行標售市地重劃抵 費地籌措開發經費，以提高財務計畫之自償性。

5.改採開發許可或使用許可方式：

經評估後適宜由私人或團體開發者，應於主要計畫書內增訂開發許可之條 件，或明定自行提供土地或代金之比例，由私人或團體申請開發，或於自 行提供一定比例之土地或代金後申請建築使用；其重要公共設施用地，並 得由主管機關先行取得興闢。

6.先行辦理重劃土地之交換分合、測定界址及土地分配、登記及交接：經評 估後如屬可行惟缺乏開發財源者，得依平均地權條例第61條規定，先行辦 理重劃土地之交換分合、測定界址及土地分配、登記及交接，以利民眾申 請建照。至於公共設施工程，則視都市之發展情形另行辦理，其工程費用

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依徵收工程受益費之規定辦理，或由土地所有權人集資自行興設。

7.恢復原來使用分區：

土地所有權人配合開發意願偏低，且當地都市發展無迫切需要者，檢討恢 復為原來使用分區，俟當地確有發展需要時，再行檢討變更都市計畫。

（４）實施期程：

1.由直轄市、縣（市）政府依「都市計畫書規定應以市地重劃區段徵收或其 他方式整體開發並於完成整體開發後始准核發建築執照處理要點」及「都 市計畫書附帶規定應辦理整體開發地區可行性評估補充規定」，於民國 92 年 6 月 30 日前辦理完成整體開發地區之可行性評估。

2.經評估不可行者，應即依前述解決對策，專案通盤檢討作適切調整並於 93 年 6 月 30 日前完成。

3.除經通盤檢討解除整體開發限制、改採開發許可或使用許可及恢復原來使 用分區之地區外，應於 12 年內完成整體開發，其中都市計畫書規定應整 體開發已逾 10 年以上地區，應優先辦理開發，最遲應於 96 年 6 月 30 日 前完成整體開發。

4.由直轄市、縣（市）政府於 91 年 9 月 30 日前研提工作計畫，含所需行政 作業經費概估，送內政部核備。

（二）內政部都市計畫整體開發處理技術服務團督導計畫（內政部，民國 91 年 10 月 16 日）

（１）督導成員：

由內政部中部辦公室（營建業務）、本部營建署都市計畫組及市鄉規劃 局組成督導小組，並於開會時加邀本部地政司派員參加。

（２）督導重點：

1.直轄市、縣（市）政府依本部訂定之「都市計畫書規定應以市地重劃區段 徵收或其他方式整體開發並於完成整體開發後始准核發建築執照處理要 點」及「都市計畫書附帶規定應辦理整體開發地區可行性評估補充規定」

辦理整體開發地區可行性評估之情形。

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2.經評估不可行者，「都市計畫整體開發地區處理方案」解決對策，辦理專 案通盤檢討之情形。

3.經評估或通盤檢討後，仍維持整體開發，且都市計畫書規定應整體開發已 逾十年以上地區優先辦理開發期程控管情形。

4.其他相關之協助及技術服務諮詢。

（３）督導時間及方式：

1.定期督導：

(a)每年二/三月邀請各直轄市、縣（市）政府召開年度座談會。

(b)每年八/九月份分北、中、南、東四區召開座談會。

2.不定期督導：

(a)直轄市、縣（市）政府如有需要，得個別申請召開座談會。

(b)本署視業務需要針對部分直轄市、縣（市）政府召開座談會。

3.直轄市、縣（市）政府應於每年六月底前提報半年報表，並於每年十二月 底前提報年度報表送本部備查，執行上如有困難需技術協助，得填載座談 會提案表隨函送部。

（三）整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則（內政部，民國 92 年 1 月 10 日）

（１）整體開發地區可行性評估至少應包括：

1.背景說明。

2.全轄區整體開發地區之總體分析概述。

3.原計畫規定。

4.現況分析（含地理位置、自然環境、使用現況）。

5.鄰近地區發展狀況分析（含土地利用率、道路及公共設施開闢率）。 6.地價及產權分析。

7.土地所有權人開發意願調查。

8.事業及財務計畫（含開發實施進度）。 9.綜合評估結論及建議。

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（２）整體開發地區經可行性評估屬可行者，該管直轄市、縣（市）政府應將 評估成果報部備查，並依規定時程完成整體開發或督促、協助私人團體 積極辦理整體開發。

（３）經評估屬窒礙難行或缺乏財源開發者，得參考下列檢討原則規定，辦理 都市計畫專案通盤檢討，並視實際需要擇一或採多種解決對策組合之方 式辦理，如有未盡事宜，以各級都市計畫委員會之審議決議為準。

1.解除整體開發限制，改以都市更新方式辦理

(a)實質環境品質窳陋，舊有建築物密集，對於公共安全、公共交通、公 共衛生已構成妨礙；或部分建築物具有歷史、文化、紀念價值，需保 存維護之地區。

(b)依都市更新條例及其相關子法劃為更新地區，並訂定都市更新計畫者。

(c)應依都市更新條例及其相關子法規定，配合辦理都市計畫變更（如依 都市更新條例第 45 條之意旨，重新配賦原法定容積至區內所有土地，

以實施容積移轉）。

2.降低容積率，解除整體開發限制

(a)整體開發區內建築物密集之建成區，可採降低容積率、解除整體開發 限制方式處理。

(b)容積率降低之比例應符合公平為原則，其機制如下：

調降後之法定容積率(V)＝原容積率(V0)×(1-原公共設施用地比例) (c)建立容積移轉制度，取得區內之公共設施用地，其機制如下：提供公 共設施用地取得之容積＝所提供之公共設施用地面積×調降後之法定 容積率（V）

(d)個別建築基地可取得之容積加計法定容積後，不得超過原容積（V0×

個別建築基地面積）之 1.3 倍。

3.提高財務之自償性

(a)經評估共同負擔比例偏高，如區段徵收共同負擔超過 60％或市地重劃 共同負擔超過 45％，難以辦理整體開發之地區。

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(b)在符合都市計畫定期通盤檢討實施辦法之公共設施檢討標準且不影響 整體都市計畫規劃之原則下，修訂都市計畫，調降公共設施用地比例，

以降低共同負擔。

(c)區域性公共設施得不列入共同負擔。

4.增列可改採開發許可或使用許可方式

(a)政府以區段徵收或市地重劃方式辦理整體開發財務風險較高之地區。

(b)人口成長遲緩、暫無開發需求或壓力，且政府缺乏足夠財源辦理開發，

可由私人團體先行開發之地區。

(c)修訂都市計畫，增列可改採開發許可方式或分期分區辦理。

(d)有關開發許可方式，至少應包括下列事項：

a.依不同分區特性，訂定不同基地條件與最小開發申請規模。

a.依不同分區特性，訂定不同基地條件與最小開發申請規模。