研擬策略

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第八節 研擬策略

本研究於過程中從整體開發地區發展現況調查、都市計畫內容分析、相關法令 彙整、地籍資料清查及地主問卷調查與擬定機關訪談等階段，得以瞭解彰化縣都 市計畫整體開發地區所遭遇之課題，與未來發展方向，並綜合以上各章節對於「都 市計畫整體開發地區」內容的探討及各市鄉鎮公所及民間開發業交流意見等，歸 納出以下建議：

（一）納為辦理通盤檢討重點工作 各都市計畫辦理通盤檢討時，

研擬整體開發地區解決策略應 為辦理重點工作項目，並需規 範辦理期限，或修訂附帶條件 規定，賦予整體開發地區土地 更多元化的開發方式，以提高開 發誘因。而本案所彙整之地籍 清查整理成果與研提之各建議 處理方案可成為各都市計畫區 辦理通盤檢討時參考依據。

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（二）由彰化縣政府辦理都市計畫整體開發地區專案通盤檢討 考量縣轄內部分都市計畫區短

期內無法辦理通盤檢討，另為 避免都市計畫通盤檢討作業及 審議時程無法促使整體開發地 區相關問題於短期內獲得解決 ，因此建議得由彰化縣政府依 「都市計畫整體開發地區處理 方案」、「整體開發地區專案辦 理都市計畫通盤檢討原則」及 「都市計畫法」第26條、「都 市計畫定期通盤檢討實施辦法 」第2條及第37條等規定，專 案進行主要計畫附帶條件之通 盤檢討，除可加速整體開發地 區開發時程，解決土地所有權 人權益問題，並可促使土地合 理利用、活絡房地交易市場，

同時政府亦可增加稅收。

建議應優先辦理專案檢討的都市計畫區包括彰化市、和美、員林、二林及 伸港（水尾地區）等都市計畫區，由縣政府編列600萬元預算，主動積極辦理。

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（三）成立專責推動小組

全縣整體開發地區分布涉及23 個都市計畫區，各都市計畫區 擬定機關各不相同，開發時涉 及都計、地政、建管等領域，

因此建議縣政府成立專責推動 小組，督導控管各都市計畫整 體開發地區執行情形、協調各 相關單位業務分工事宜及研擬 建議提供本縣都市計畫委員會 審議參考。

（四）資訊公開透明化

彰化縣政府應將各整體開發地區相關內容、區位及開發附帶條件於縣府網 站及各鄉鎮公所公開展示，或建立無障礙版網站，方便使用者點閱，並應 定期更新該資訊平台之內容，及加強該網路平台宣導，可便利民眾或開發 者熟悉相關規定、限制條件與展示縣政府目前辦理成果。

（五）充實地方建設改善投資環境

許多整體開發單元所在鄉鎮因當地計畫道路未開闢或基礎性公共設施開 闢率低，導致地方發展緩慢，故未能引起外資投入開發之意願，建議縣政 府應編列預算或向中央爭取「擴大內需方案」之經費，積極投入地方基礎 建設（如整體開發地區周邊道路系統），除可望縮小城鄉差距、改善都市 環境外，並可吸引開發投資者之目光，加速投入辦理整體開發業務。

（六）導入容積移轉機制

循「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」規定，彰 化縣政府應於每年6月底前將可供交換之公有非公用土地整理成冊，並於 縣政府及各公所公告週知，計畫範圍內之私有公共設施保留地土地所有權 人即可向彰化縣政府提出申請交換。

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或依「都市計畫容積移轉實施辦法」及「彰化縣都市計畫容積移轉審查許 可條件作業要點（草案）」規定辦理，以兼顧私有公共設施保留地土地所 有權人之權益，並解決計畫範圍內公共設施保留地之開闢問題，促進計畫 區合理發展，其實施要點摘錄如下表。

表十一 彰化縣都市計畫容積移轉審查許可及作業要點摘錄表

項次 摘要內容

一

下列各款土地不得為接受基地：

（一）位於農業區、河川區、風景區及保護區等其他非都市發展用地。

（二）位於本要點第二點土地毗鄰之基地。但完整街廓基地情形特殊者，提經 本縣都市設計審議委員會審查通過後，得酌予調整。

（三）實施容積率管制前已取得建造執照，且實際使用容積已超過現行 基準容積之土地。

（四）依本縣都市計畫規定禁止容積移轉地區之土地。

（五）位於山坡地範圍之土地。

（六）依其他相關法令規定列為禁限建區域之土地。

二

接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之百分之三十為原則。

位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定 地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基 準容積之百分之四十。 接受基地依本辦法申請移入容積數量，加計都市更新 條例、都市計畫或其他法規規定給予之總獎勵容積，不得超過其基準容積百分 之一百。

三 接受基地之面積，應超過 1,500 平方公尺，且符合都市計畫土地使用管制規定 之最小建築面積。

四

送出基地之容積移轉與接受基地建造執照應同時提出申請，並應送請本 縣都市設計審議委員會審查。前項辦理移轉之時程，不計入請領建造執 照之辦理時限。

資料來源：1.彰化縣都市計畫容積移轉審查許及作業要點。

2.本規劃研究彙整。

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（七）實際執行數個單元作為示範地區 配合地區重大建設（如中部科學 園區彰化基地、高速鐵路彰化車 站、田尾公路花園…等），篩選 數個具指標性的整體開發地區 進行開發作為示範，除可宣示政 府積極發辦理開發之決心外，亦 可提升民眾對政府的信心，並且 能於操作過程中充分瞭解實際 遭遇課題與市場需求，以為後續 辦理開發之借鏡。

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參、 結論及建議

從都市計畫法、土地徵收條例等相關的法規研析，目前都市計畫整體開發以 區段徵收與市地重劃兩種開發方式為主，公共設施比例調整方面亦受限於法令層 級，導致整體開發案件窒礙南行。因此，現行法規檢討及適度的調整，促使整體 開發地區的推動有更多的選擇及彈性，以解決整體開發所面臨的整合瓶頸及談判 籌碼。

隨時空背景不同周遭環境劇變迫使都市發展趨勢轉變，例如︰人口成長趨 緩，代表著土地需求的下降，也影響到整體開發的規模與必要性；產業結構的調 整，也影響到整體開發在計畫管制上的調整，包括土地使用分區、使用規模、使 用強度等等的規範；另外，新觀念的引進，像永續發展、生態都市等觀念不斷的 更新演進，對於整體開發的目標與方法上也應納入規劃當中。這些諸多的影響，

將引導整體開發有更多不同的思考方向與調整的空間。

綜合以上各章節中對於都市計畫整體開發內容的探討，可以歸納出下列幾點 建議：

一、研修都市計畫法賦予都市土地開發更多元化的實施方式

都市計畫法應研修增加多元化開發方式的法令依據，如：對開發許可訂定明 確的定位，及規範相關實施內容與作法；容積移轉規定的限制條件應有所調 整；發展權控制於法令中的作法與內涵等等規定。讓都市土地開發依地區特 性之差異有更多的開發方式選擇，並且可以更有彈性的解決整體開發所遭遇 的問題。

二、實際推動數個整體開發案件作為示範

針對目前所有的整體開發案件予以分類，篩選數個具有代表性的整體開發地 區作為示範，一方面可以檢視政府的解決方法是否具有實際的效力；另一方 面可以提升各地方政府的信心，並且能充分的了解該如何解決整體開發的問 題，以積極態度面對。

三、加強各地方首長或相關單位首長對都市發展政策之教育

對各縣市首長或局處的首長，施以一些都市發展的教育課程，一方面讓首長

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們了解中央政府都市發展政策的內容，訂定各縣市的都市發展政策；另一方 面加強對都市發展政策功能與內涵的認識，有遠景、目標與策略，不是單純 的關心都市計畫變更。

四、每年對新進都委會委員應就都市法令及都市發展政策辦理講習每年針對各縣 市都委會新進之委員就都市法令及都市發展政策辦理講習，一方面建立良好 的溝通管道與平台，藉以瞭解中央與地方彼此對政策和法令的意見；另一方 面可以使各縣市都委會委員對於新修訂之法令及縣市首長政策發展方向有 充分的了解，減少因不熟悉不了解所可能產生的問題。

五、重新檢討整體開發與其他都市發展地區劃定之需求各縣市政府除了應該重新 檢討整體開發地區的問題之外，甚至應該涵蓋其餘都市發展地區，因為台灣 人口零成長已將來臨，部份都市計畫地區的計畫容納人口大幅超未來發展需 要，所以現有尚未開發之整體開發地區與都市發展地區應一併的重新予以檢 討，降低土地資源的浪費。

六、都市發展政策與都市計畫中應納入成長管理策略及策略發展地區的規劃作法 在都市發展政策的內容中，成長管理策略是相當重要的部分，包含政府的都 市發展方向，各種土地使用發展的總量、開發的方式等等，具有指導都市計

六、都市發展政策與都市計畫中應納入成長管理策略及策略發展地區的規劃作法 在都市發展政策的內容中，成長管理策略是相當重要的部分，包含政府的都 市發展方向，各種土地使用發展的總量、開發的方式等等，具有指導都市計