(一)、設定地上權的不動產，其價值會隨時間而遞減，在會計上為何 不用「折舊」的觀念，而是運用「償債基金」的觀念設置 Reserve Fund?
ㄧ般在會計上，須提列折舊的固定資產包含土地改良物、建築改良物 及設備，因其產生收入的能力(revenue-producing ability)，將會在資產耐用 年限內遞減，這一部分與設定有使用期限的地上權的土地相同。但不同於 一般的土地不提列折舊。會計上的折舊是以合理而有系統的方式，將固定 資產的成本分攤於其耐用年限的過程，是一種分攤成本的程序，不過因為 持有折舊性資產的目的並非為了再出售，不須衡量資產持有期間的市價變 動情形，因此固定資產的帳面價值(book value)(成本扣除累計折舊)與市價 間就會產生落差。
就富邦二號所持有的中崙大樓(為設定地上權的型態)來看，持有該不 動產具有營運收益的目的，且不排除再出售的可能，故不應採用會計上固 定資產常用的折舊(Depreciation)方法。又因為有還本或重購資產的需求，
而提列折舊無法累積供重置資產所需的現金，因此透過償債基金的觀念來 計算還本所需的準備金(Reserve Fund)，且如第二章第二節所言，償債基金 具有擔保功能可以健全發行公司的財務結構、償債方式較有彈性、可創造 市場流動性亦附有選擇權等，是一項較具彈性的機制。
依據不動產證券化條例第 26 條(詳如附錄三)規定：「受託機構應至少 每三個月評審不動產投資信託基金之信託財產一次」，另依據財團法人中華 民國會計研究發展基金會 93/10/1(93)基秘字第 237 號函：「不動產投資信託 若定期將帳上之信託財產以公平價值重行衡量入帳，若其公平價值已考量
相關折舊費用，則無須再於信託帳上提列」。由於會計上的折舊攤提並非資 產評價的程序，且富邦二號每三個月均會請兩家估價公司重新估價，以兩 家估價公司估價金額之平均值，由管理機構送交受託機構之信託財產評審 委員會審議，並於評審委員決議之次一營業日，將重估價值差異調整入帳，
故不需再攤提信託財產之折舊費用。
在第二章第二節的研究中可知：償債基金對於債券的還本提供了彈性 的運用方式，部分投資型償債基金，若債券契約有約定，信託機構還可利 用償債基金投資債券本身或其他公司債、公債等，因此還可能會因投資而 產生償債基金損益。富邦二號也採用相同的概念，在其信託契約第二十三 條中即訂定了投資本金攤提準備金之數額得投資運用的範圍(詳如附錄 二)。
富邦二號的 Reserve Fund 在設計上採用了前述償債基金及年金的觀 念，並基於二家估價公司所使用的折現率分別為 3.75%及 4.13%的基礎下，
計算出在中崙大樓地上權到期時，累積的 Reserve Fund 相當於期初投資本 金，且各年度之不動產價值加上累積 Reserve Fund 幾乎每年相等，可避免 基金的淨資產價值產生大幅變動，除最後ㄧ年度(民國 138 年) 因未滿一年 未列入比較之外，各年度合計值與第一年度(民國九十五年) 相比，最大差 距發生在民國 137 年，亦僅為 4.03%的差異，又若以每年度與前一年度相 比，每年度僅微幅增加 0.03%~0.24%，詳下頁表 4-10。因此，採用 Reserve Fund 比起折舊更能達到實際的需求。