基地概述

一、研究地區商業商圈區位環境分析

在商圈整體中建築物之概況，包含大樓、透天厝、日室平房等皆為商 圈內之建物。商圈並非特別明顯區分辦公大樓區、住宅區、商店街等，商 圈中建物使用狀況並非皆有使用，例如：商圈內的日室平房跟大立後的警 察宿舍已經少有人居住使用，對一個商業區的經濟效益是相當浪費的。而 商圈之建物並非於百貨商圈附近有計畫的改善建築結構，對商圈的官感與 發展受到相當嚴重的影響。本研究之對象共計 346 棟建築物，屋齡多為 30 年以上（圖 4-4 所示），建築物多為 3~5 層的建築物（圖 4-3 所示），建物 使用多為住宅使用，與都市計畫中土地使用類別的劃定不符，且商業經營 型態不明確，商業業種凌亂，缺乏整合性。

位於高雄市前金區的大立漢神商圈如圖 4-1，屬於早期發展地區，自日 劇時期就開始有外來移民者的開墾，發展自今可說是生活、交通、行政等 機能完善的地區。然也因為歷史悠久，因此，在商圈周圍環境面臨老舊以 及鄰近三多商圈、新堀江、玉竹商圈之崛起等多重問題下，面臨了競爭危 機。但週遭多項公共設施的規劃進行，如城市光廊、中央公園、輕軌捷運 站、愛河整治計畫等，使大立漢神商圈再次獲得繁榮的契機。

圖 4-1 研究地區鄰近公共設施示意圖 研究範圍

三多商圈 高雄碼頭

城市光廊 捷運站 R9

新崛江、

玉竹商圈

於研究地區中，行政區位隸屬於高雄市前金區之下，在都市計劃的土 地使用劃分上，大多劃定為商業區，並且又可依其容積率與建蔽率之不同 分為第一種商業區、第二種商業區、第三種商業區、第四種商業區，以及 第五種商業區，如下表 4-1 與圖 4-2 所示。但經由實地田野調查後所獲得 之現況土地使用超過 5 成為住宅使用，實證地區現況如圖 4-3、4-4 所示。

土地使用類別 容積率（％） 建蔽率（％）

商一 240 40

商二 300 50

商三 490 60

商四 630 60

商五 840 70

表 4-1 研究地區土地使用類別表

圖 4-4 研究地區屋齡分布圖 圖 4-3 研究地區樓層分布圖

實證地區位於高雄都會區中屬於「市民生活商業區」，其西接「觀光遊 憩區」，東臨「新文化區」，南為「多功能經貿園區」，北邊則是「副都心區」

與自然社區、亞太學習的高雄大學相接。然而，在這樣優勢的條件下，實 證地區中所呈現的景象卻因屬於早期發展地區，雖然各項生活機能完善，

但經由店家的訪談中獲知該地區目前面臨以下課題，導致商業區的發展受 到阻礙：

1. 建築物立面凌亂，年久失修，且參差不齊，在研究地區中更有 4 棟房屋無人使用居住。

2. 停車位空間供不應求，本研究中針對商圈店家進行調查，民眾 認為地區中對於汽車停車非常的需要改進的佔受訪民眾的42

％。

3. 建築物老舊，超過6成建物屋齡為30年以上。

4. 商圈中商業型態複雜，商店間沒有策略聯盟之互利關係，在經 營上汰換率相當高。

二、實證地區鄰近之商圈特色

而得名。崛起於大統百貨開幕後所帶動的周圍商機，但民國 84 年大統