大社區段徵收開發計畫現況

本研究以大社石化工業區遷廠後用地再利用進行研究，並思考當下高雄市 未登記工廠用地需求的情況，考量以引進未登記工廠進駐的方式做為用地再利 用之方向，並以一般廠商選址的首要考量為最小成本原則，因此本研究採用就 近安置方式，以大社區段徵收產生之未登記工廠需求來評估廠商基本需求空間 及條件，以求用地再利用之規劃符合廠商利益原則並形成群聚效應。

一、大社區段徵收計畫概況

土地是國家重要資源，也是人口、社經發展之所繫，適當的土地規劃能營 造出適宜的生活空間，整理雜亂無章的街廓巷弄，引進人流與車流，進而帶動 當地經濟發展。自民國 100 年高雄市縣合併後，大高雄的地區發展打破原有行 政界線的區隔，都市發展導向必須重新進行評估，以合併後的大高雄為出發點，

全面提升大高雄地區的整體經濟，其中大社都市計畫區所在之區位勢必在高雄 市整體發展上扮演重要的串連角色，因此大社區段徵收開發，將導引都市系統 性的發展並創造宜居性環境，也進一步帶動大社的經濟繁榮。

（一）區段徵收之緣起與目的

依現行規定，凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地 時，一律採區段徵收方式開發。大社區段徵收之都市計畫係民國 87 年即規定 將原有農地變更為住宅區、道路、國中、小用地、體育場及其他公共設施用 地，並附帶條件規定應以區段徵收方式辦理開發。嗣經 95 年辦理個案變更，

調整區內部分公共設施及街廓位置，又適逢大高雄縣市合併，為解決區內地 價差異懸殊及小地主配地需求等開發疑慮，後經內政部都市計畫委員會 102 年 10 月 1 日同意變更調整範圍及最小面寬限制，高雄市政府遂依法辦理後續 區段徵收作業。

另於民國 98 年莫拉克颱風及 99 年凡那比颱風皆在高雄仁武、大社倒下

（二）大社區段徵收計畫之法源依據 1.土地徵收條例第 4 條第 1 項第 3 款

(1) 土地徵收條例第 4 條第 1 項第 3 款：都市土地之農業區變更為建築用地 者，得為區段徵收。

(2) 依據土地徵收條例第 3 條之 2 暨內政部 100 年 1 月 18 日台內地字第 0990261119 號函示，為落實土地徵收符合公益性、必要性，事業計畫以區 段徵收方式辦理開發者，應於內政部都市計畫委員會、區域計畫委員會審 議前，就公益性及必要性評估內容，向內政部土地徵收審議委員報告。

2.其他法令依據

(1) 依內政部 92 年 1 月 14 日台內營字第 0920084077 號函示放寬行政院 88 年 2 月 8 日台 88 內 05883 號有關「都市計畫擴大、新訂或農業區、保護 區變更為建築用地時，應辦理區段徵收」規定特殊案例之處理原則，本 地區農業區變更後整體開發方式，原則以區段徵收方式辦理，如有特殊 情形者，經開發單位依上開函示原則，專案報請行政院核定後，得採其 他適當開發方式辦理。

(2) 依據高雄縣政府 87 年 11 月 7 日八七府建都字第 211694 號函公告「大社 區都市計畫第三次通盤檢討」、高雄市政府都市發展局 101 年 1 月 13 日 高市府都發規字第 10130250600 號函變更大社都市計畫（第四次通盤檢 討）案及 102 年 4 月 23 日高市府都發規字第 10231747501 號「變更大社 都市計畫（配合區段徵收計畫）案」計畫書。

(3) 本案業經內政部 101 年 10 月 2 日，內政部都市計畫委員會第 789 次會審 議通過，刻正補辦區段徵收公益性及必要性評估程序中。

(4) 變更高雄市大社都市計畫（第四次通盤檢討）案，內政部都市計畫委員 會 102 年 8 月 27 日第 810 次會審議通過。

（三）大社區段徵收計畫範圍與土地權屬

大社區段徵收計畫區位於大社區沿舊市區外圍環狀都市計畫土地，西側 以三中路鄰接仁大工業區，東臨台灣高速鐵路，南、北兩側面臨既有農業區，

面積約為 97.1622 公頃，預計將可提供 58.1070 公頃之建築用地及政府無償取 得 39.0552 公頃公共設施用地，如圖 2-12。

大社區段徵收計畫區內土地筆數總計 1,165 筆，面積達 97.1662 公頃，大 部分屬於私有土地。經過土地清查統計後，私有土地所有權人數總計為 846 人；公有土地權屬則分屬國有土地與市有土地。其中屬於公有土地計有 206 筆，如圖 2-13。

圖 2-12 大社區段徵收計畫範圍圖

資料來源：高雄市永續城鄉發展協會未刊行報告（2014）

圖 2-13 大社區段徵收計畫土地權屬示意圖

資料來源：高雄市永續城鄉發展協會未刊行報告（2014）

表 2-19 大社區段徵收計畫區土地權屬暨面積情形統計表

（四）現況使用情形

大社區段徵收計畫區之西南側及東側有大宗建物密集地區，建物主要包 為鐵皮屋、工廠、臨時建物及舊農舍住家等，計畫區之東南側及北側多做為 農地使用；而區內現有建物大部分做工業使用（製造業、倉儲），如圖 2-14。

經查其使用現況，計畫區現做農業使用之土地面積初估約 61.98 公頃，約占 計畫區總面積 63.37%，詳表 2-19 土地使用現況面積統計表。

圖 2-14 大社區段徵收計畫區現況使用分布圖 資料來源：高雄市永續城鄉發展協會未刊行報告（2014）

表 2-20 大社區段徵收計畫土地使用現況面積統計表

土地使用類別 面積(公頃) 百分比

農業使用土地 61.5717 63.37%

森林使用土地 1.7198 1.77%

交通使用土地 5.3925 5.55%

水利使用土地 0.4080 0.42%

建築使用土地 20.8510 21.46%

公共使用土地 3.9739 4.09%

遊憩使用土地 0.4567 0.47%

其他使用土地 2.7886 2.87%

合計 97.1622 100.00%

資料來源：高雄市永續城鄉發展協會未刊行報告（2014）

（五）土地使用規劃

依 高 雄市 政府 都市 發展 局， 102 年 4 月 23 日 高 市府 都發 規字 第 10231747501 號「變更大社都市計畫（配合區段徵收計畫）案」（草案），預 計變更後住宅區面積 58.1070 公頃，占總計畫面積 59.80 %，公共設施用地面 積 39.0552 公頃，占總計畫面積 40.20 %，其中國小用地面積 2.43 公頃，占 總計畫面積 2.5%，公（兒）用地面積 1.3189 公頃，占總計畫面積 1.36%，、

體育場用地面積 3.6429 公頃，占總計畫面積 3.75%，停車場用地面積 1.3331 公頃，占總計畫面積 1.37%，綠帶用地面積 6.6855 公頃，占總計畫面積 6.88%，

道路用地面積 22.0888 公頃，占總計畫面積 22.73%，國中用地面積 1.476 公 頃，占總計畫面積 1.52%，水溝用地面積 0.08 公頃，占總計畫面積 0.08%。

表 2-21 大社區段徵收計畫土地使用計畫表

使用項目 計畫面積 百分比

(公頃) (%) 土地使用分區 住宅區 58.107 59.80

小計 58.107 59.80

公共設施用地

國小用地 2.43 2.50 公(兒)用地 1.3189 1.36 體育場用地 3.6429 3.75 停車廠用地 1.3331 1.37 綠帶用地 6.6855 6.88 道路用地 22.0888 22.73 國中用地 1.476 1.52 水溝用地 0.08 0.08 小計 39.0552 40.20

合計 97.1622 100.00

資料來源：高雄市永續城鄉發展協會未刊行報告（2014）

（六）預期開發後成果

預期區段徵收開發後會有正面的影響，目前計畫區人口平均年齡層偏高，

且因長期以來受限於農業區之使用管制，以及石化工業區影響，屬人口移出 地區。但隨著大社石化工業區必須於民國 104 年降編為乙種工業區，107 年 廠商遷廠的承諾浮現，自民國 99 年後，遷入人口大於遷出人口，且 102 年高 雄市人口成長率為 0.44‰（自然增加率 0.85‰，社會增加率-0.41‰），其中 以仁武區（25.78‰）、楠梓區（10.08‰）及大社區（9.75‰）居人口成長率 前 3 名。預期未來大社區在區段徵收開發後，配合觀音山風景區的發展，大 社區將成為宜居社區。

另依據營建署住宅需求動向調查民國 102 年第三季，高雄市首購自住者 占比為 43.5%，換屋自住者占比為 30.8% ，投資者（約 25.7%），預期大社區 的首購自住者可以帶來青壯人口、年輕家庭以及想換屋的族群，改善人口結 構老化現象。

二、因大社區段徵收產生之未登記工廠用地需求

（一）政府統計之未登記工廠分布

依據內政部（2008），國土利用調查及高雄市政府經發局（2011），高高 屏未登記工廠輔導合法化之整體計畫，財團法人工業技術研究院調查經驗數 據推估，約有 206 家未登記工廠，估計有 1,868 位就業員工將會受到影響。

另依據高雄市政府經濟發展局 103.2.27 高市經發工字第 10330609900 號 函指出：本局目前列管大社區未登記工廠計有 10 家，經研判位於本次區段徵

（二）現況調查未登記工廠分布現況

另依現況調查發現大社區合計有 206 家未登記工廠，廠房坪數面積 20,599 坪，員工 1,868 人。現地勘查發現未登記工廠大多實際做倉儲、重機 械堆置場、堆棧使用（占比約 65%），其餘做工廠使用（占比約 35%）。這些 未登記工廠及從業員工未來需要輔導遷移和轉業，勢將增加開發時間成本及 社會成本的風險，開發單位應積極協調產業部門處理。

圖 2-16 大社區段徵收計畫區工業使用土地分布圖 資料來源：永續城鄉發展協會未刊行報告 表 2-23 未登記工廠面積、家數與就業員工推估

工業使用種類 構造別 棟數 樓地板面積 占地坪數 家數 員工數

製造業

金屬造 138.00 43,955.96 13,297 133 1,330 木造 1.00 31.95 10 0 1 磚造 4.00 475.76 144 1 14 臨時建物 149.00 10,045.33 - - - RC 造 9.00 920.90 279 3 28 小計 301.00 55,429.90 16,768 168 1,677 倉儲

金屬造 52.00 7,429.96 2,248 22 112 木造 0.00 0.00 0 0 0 磚造 2.00 95.77 29 0 1 臨時建物 98.00 5,133.64 1,553 - - RC 造 2.00 6.29 2 0 0 小計 154.00 12,665.66 3,831 38 192 總計 455.00 68,095.56 - - -

合計 20,599 206 1,868

資料來源：永續城鄉發展協會未刊行報告

三、未登記工廠用地選擇因素分析

作者 研究名稱 使用理論 內容摘要 與本研究關係 影響因素

作者 研究名稱 使用理論 內容摘要 與本研究關係 影響因素