方案模擬推演

本研究以大社石化工業區於廠商遷廠後依都市計畫法完成通盤檢討，並於 工業區用地變更完成後，依不同權利取得方式、產權形式及開發後使用方式之 不同，提出四個方案進行財務模擬分析，有關各方案之項目設定如下表：

表 5-2 各方案項目設定表

項目設定 方案 A 方案 B 方案 C 方案 D 工業區用地

變更方式 通盤檢討 通盤檢討 通盤檢討 通盤檢討 權利取得方式 強制收買 強制收買 設定地上權

35 年

共同開發

（媒合平台）

產權形式 公有 公有 /私有 私有

開發使用方式 出售 出租 出租 出租

資料來源：本研究整理 依上述方案設定，本研究模擬大社石化工業區於廠商遷廠並依法變更工業 區用地後之開發進度表如表 5-3。本研究之污染整治階段以 5 年分期分區進行，

首年以 A 區整治為主，整治完成後進行基礎開發工程及廠房營建工程，於同時 繼續進行 B 區之整治，於開發完成後第 3 年進行 A 區廠房之出租售並同時開始 C 區之整治及 B 區之開發營建工程，後續各分區之開發依此方式進行，預計可 於第 5 年完成污染整治工程，並於第 6 年完成開發營建工程。

表 5-3 開發模擬進度表 時間(年)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 工程項目

污染整治階段 基礎開發工程 廠房營建工程

第三節 財務可行性分析

污染整治費用攤還 5,698,037,640 5,698,037,640 5,698,037,640 5,698,037,640 價金收入 46,163,568,000 51,153,536,823 51,153,536,823 51,153,536,823 園區管理費 379,392,123 1,138,176,369 1,138,176,369 1,138,176,369 一般公共設施維護費 1,484,450,320 1,484,450,320 1,484,450,320 1,484,450,320 污水處理系統使用費 7,545,120,169 7,545,120,169 7,545,120,169 7,545,120,169 總計 61,270,568,252 67,019,321,322 67,019,321,322 67,019,321,322

成 本 面

土壤及地下水汙染

整治成本估算 3,876,012,428 3,876,012,428 3,876,012,428 3,876,012,428 土地成本 3,286,574,491 3,286,574,491 6,285,953,754 20,461,414,729 工業區管理基金 461,635,680 - - -

基礎工程費用

(含規劃設計監造費) 2,116,122,779 2,116,122,779 2,116,122,779 2,116,122,779 廠房營建成本 3,425,633,631 3,425,633,631 3,425,633,631 3,425,633,631 管理中心營建成本 26,000,000 26,000,000 26,000,000 26,000,000 污水處理場及管線修建費 90,516,800 90,516,800 90,516,800 90,516,800 建物保險費 13,806,535 13,806,535 13,806,535 13,806,535 工程保險費 1,810,336 1,810,336 1,810,336 1,810,336 地價稅 12,220,116 12,220,116 - - 房屋稅 22,144,200 22,144,200 22,144,200 22,144,200 建物維護整修費 - 413,893,943 413,893,943 413,893,943 經營管理費 413,893,943 413,893,943 413,893,943 413,893,943 公共區域及設備維護 1,304,359,804 1,304,359,804 1,304,359,804 1,304,359,804 污水處理場維護費 2,128,674,606 2,128,674,606 2,128,674,606 2,128,674,606 人事費用 85,680,000 85,680,000 85,680,000 85,680,000 總計 17,265,085,348 17,217,343,611 20,204,502,758 34,379,963,733

資料來源：本研究整理

第四節 方案比較

本研究依基本假設及方案設定後進行財務分析計算，可得各方案財務指數 如表 5-5。依各方案財務指數進行分析比較如表 5-6，本研究評估後發現以方案 A 為最適方案，即採用原價收買方式取得權利後再出售給未登記工廠進駐使用 之方案為最適方案。有關各方案之財務分析計算明細詳附錄二。

表 5-5 各方案財務指數明細表

方案模擬 方案 A 方案 B 方案 C 方案 D NPV 23,816,235,381 3,836,332,388 2,139,468,257 3,274,802,255

IRR 100.77% 13.51% 10.88% 16.26%

BPV 46,489,607,480 28,871,943,213 28,871,943,213 29,163,721,070 CPV 13,288,957,644 13,085,554,939 15,136,488,658 17,834,817,681 B/C 3.50 2.21 1.91 1.64 自償率 354.88% 389.26% 331.70% 195.97%

期初成本回收年數 3 10 11 9

資料來源：本研究整理 表 5-6 各方案財務指數比較表

項目 方案 A 方案 B 方案 C 方案 D

NPV 1 2 4 3

IRR 1 3 4 2

BPV 1 3 3 2

CPV 2 1 3 4

B/C 1 2 3 4

自償率 2 1 3 4

期初成本回收年數 1 3 4 2

評估總計 9 15 24 21

評估順序 1 2 4 3

資料來源：本研究整理 另以政府是否負擔期初土地開發成本進行分析，可發現如政府可出資，則 以方案 A 及 B 較佳，如政府不負擔期初土地開發成本，則以方案 D 為最適方

第六章 結論與建議

第一節 結論

大社石化工業區面臨遷廠降編已是不爭的事實，如何進行後續利用才是政 府應考量之重點，本研究結合經濟部目前「輔導未登記工廠合法經營」之產業 政策，分析工業區內石化工業遷移後可釋出之用地面積，評估作為未登記工廠 廠商之遷移用地，符合當下高雄市的需求，分別結論如下:

一、 依據行政院環境保護署 102 年度土壤及地下水污染整治年報及相關研究 報告、論文舉證，大社石化工業區內可能涉及之土壤及地下水污染為銅及 汞污染。由於土壤及地下水污染整治耗時費日，為因應現況未登記工廠急 需用地之需求，本研究建議大社石化工業區之土壤污染部分可採用離場處 理方式，另地下水污染部分可考慮以抽出處理法進行，如此全區土地可於 石化工業遷廠後立即釋出，以供應未登記工廠進駐需求。

二、 依據大社區段徵收開發範圍內未登記工廠遷移之用地需求，製造業類別及 廠商數量，本研究發現大社石化工業區遷廠後釋出之用地足以提供大社區 未登記工廠進駐使用，並可依市場需求釋出部分甲種工業區提供輕工業及 無公共危險之重工業使用，但惟不得從事石油化學基本原料生產及其加工 製造。

三、 本研究以方案模擬方式規劃出大社產業專區，以做為提供大社區未登記工 廠廠商遷廠進駐使用，並設定不同大小規模之標準廠房類型，以供應各製 造業之廠房需求。研究結果發現大社產業專區可提供第一類標準廠房（200 坪）為 21 間，第二類標準廠房（300 坪）為 83 間，第三類標準廠房（500 坪）為 261 間，足以供應大社區內所有未登記工廠廠商進駐使用，並可提 供他區之未登記工廠廠商遷移進駐使用。另從財務分析方面來看，無論是 以原購買地價強制收買方式、設定地上權方式或採用共同開發方式，皆具 有財務可行性，即大社石化工業區轉型作為未登記工廠進駐使用是具備可 行性的。

四、 本研究探討大社石化工業區遷廠降編後之轉型再利用，規劃大社產業專區 提供未登記工廠進駐使用，其中租金與售價皆是依據經濟部工業局之台灣 工業用地供給與服務資訊網及內政部不動產交易實價查詢服務網收集周 邊案例數據，並以平均價額之八成計算，與其他同地區之工業用地相較，

極具競爭優勢。

五、 由於大社石化工業區係依據原獎勵投資條例編定，建議可重新適用該條例 第 80 條之原價收買規定，可避免因私有土地徵收費用過高而加重市府財 務負擔，並建議未來工業用地如不符原核定計畫使用之土地，有關照原購 買地價強制收買之規定得延續適用。

六、 大社石化專用區，產業區位優異，在在反映著工業區位理論的優勢。不僅 僅是作為石化專用區，作為甲種或者乙種工業區仍然顯示著區位競爭的優 勢。因此，可以做為石化產業專用區遷廠後的工業區再開發利用之典範。

除可收容傳統產業、未登記工廠之外，亦可以作為台商回流建廠使用。經 由本研究實證分析與財務模擬，均具備可行性，可以提供中央及地方政府 參考。

第二節 建議

本研究主要以大社石化工業區遷廠為前提，利用基本假設及方案設定進行 方案模擬及財務分析，但要更詳盡地分析工業區再利用型態，除了本研究內容 外，實務上仍須透過以下建議事項來完成：

一、需考量產業用地市場需求

本研究之方案模擬以規劃大社產業專區為主，其中考量產業用地之市場需 求，將工業區可釋出部分作為甲種工業區使用，以符合當下產業用地之需求。

但如確切掌握產業用地需求量，將可配置出更適宜之工業區再利用方案。

二、依原購買地價強制收買之規定需延續適用

本研究採用原獎勵投資條例中有關依原購買地價強制收買之規定，由於早 期工業用地釋出皆以出售方式進行，故本研究建議將原獎勵投資條例中有關不 符原核定計畫使用時得依原購買地價強制收買之規定延續適用，以避免廠商不 法使用時政府因用地需要必須以徵收收回而造成財務負擔，進而使廠商謀取不 當暴利。

三、後續研究事項

（一）污染整治風險評估

由於本研究針對土壤及地下水污染整治部分僅以文獻及相關調查報告進行 分析計算，並非大社石化工業區實際之污染情況，建議後續可針對污染整治部 分進行較詳盡之評估，以求得較實際之污染整治成本費用。

（二）針對大社區未登記工廠進行遷廠意願與需求調查

本研究假設未登記工廠皆是願意遷廠，進而規劃入乙種工業區內之需求量，

但實際未登記工廠廠商中可能存在著不願遷廠的廠商，或廠商有潛在擴大用地 需求之考量等因素，建議後續研究可針對未登記工廠進行遷廠意願及需求調查，

以便取得較適宜並符合市場需求之工業區再利用配置方案。

（三）針對供給區位及廠商需求進行質量分析

本研究僅以文獻及統計數據進行用地供需及方案模擬之分析，再配以財務 分析方式，得出工業區轉型再利用之可行性，但並無實際上質量分析之數據，

建議後續研究可針對供給區位及廠商需求之質量分析進行深入分析，以求得更 符合實際之數據。

附錄一：土壤及地下水污染整治技術及費用單價表

污染 (Soil-Vapour extraction) 處 理 這些已釋出之污染物

附錄二：方案模擬財務分析計算

附錄2-2

） 財務分析 ： 方案 A

附錄2-3

）

附錄2-4

） 財務分析 ： 方案 B

附錄2-5

）

附錄2-6

） 財務分析 ： 方案 C

附錄2-7

）

附錄2-8

） 財務分析 ： 方案 D

附錄2-9

）

參考文獻

1. Washington DC, 1998. EPA, Permeable Reactive Barrier Technologies for Contaminant Remediation.

2. Yin, Y. and Allen, H.E., 1999. In Situ Chemical Treatment. Ground-water Remediation Technologies Analysis Center, Pittsburgh, PA.

3. T.M.J. Ngu and J.A. Xu,2000, 土壤及地下水污染處理總論(譯), Geotechnique Pty Ltd., P.O.Box 880, Penrith, NSW, 2751, Australia.

4. Federal Remediation Technologies Roundtable (FRTR) , 2005 , Remediation Technologies Screening Matrix and Reference Guide, Version 4.0 Ch. 3-2 In Situ Physical/Chemical Treatmen – 4.9 Solidification/Stabilization.

5. 周秋堯，2000，新竹科學工業園區標準廠房用後評估之研究，中華大學建 築與都市計畫學系碩士班碩士論文。

6. 財團法人中興工程顧問社，2000，土壤與地下水污染整治標準及處理技術 之現況評估。

7. 岳裕智，2002，製造業用地需求量推估與空間分派方法之比較研究-以中部 區域為例，國立台灣大學建築與城鄉研究所博士論文。

8. 陳谷汎、高志明，2002，土壤及地下水物理/化學復育技術，國立中山大學 環境工程研究所，台灣土壤地下水環境保護協會簡訊第 5 期 P.3~P.5。

9. 鐘懿萍，2002，我國傳統工業區再發展課題與策略之研究-以台中工業區製 造業產業需求為例，逢甲大學土地管理學系碩士班碩士論文。

10. 簡聰文，2003，空氣污染-石化工業區之分布與排放，博士論文。

11. 經濟部工業局，2003，工廠土壤及地下水污染整治技術手冊－石化業。

12. 經濟部工業局，2005，經濟部工業區開發管理 94 年度年報，經濟部工業局 編印。

13. 陳育進，2005，台南科學工業園區標準廠房使用性調查之研究，國立成功

13. 陳育進，2005，台南科學工業園區標準廠房使用性調查之研究，國立成功