國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第五章
第五章 第五章
第五章 實 實 實 實證 證 證 證結果分析與 結果分析與 結果分析與 結果分析與檢 檢 檢 檢驗 驗 驗 驗
本文主要的研究目的，在於探討兩岸三通對於台北市房價之影響，同 時根據本研究文獻之整理中有關影響房地產之實證研究，可歸納出影響房 地產的主要變數，本章中，將解釋實證模型的迴歸分析結果。第一節先對 實證模型以最小平方估計式進行迴歸分析，並分析所得的估計結果。第二 節則使用數個計量檢定方法，以驗證實證模型的正確度，使減少實證模型 和估計結果發生錯誤的機會，讓研究結果提高可信度。
第一節 第一節 第一節
第一節 實證結果分析 實證結果分析 實證結果分析 實證結果分析
如前文所述，本文以信義房屋台北市房價指數為被解釋變數，解釋變 數利用加權股價指數 、平均每人國內生產毛額及匯率等總體經濟變數，
又因本文為探討台北市之房價，故再加上台北市消費者物價指數、台北市 家庭收支、台北市人口總數、台北市結婚對數、台北市離婚對數及台北市 勞動力參與率，最後再將金融海嘯虛擬變數、兩岸三通之虛擬變數進行迴 歸分析，估計結果列於表13。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 表
表表13：：：：台北市房價之影響因素實證估計結果台北市房價之影響因素實證估計結果台北市房價之影響因素實證估計結果台北市房價之影響因素實證估計結果
變數 係數 t 值 P-value
常數項 269.24 0.891 0.375
加權股價指數 0.514E-02 8.181 <0.0001***
平均每人國內生產毛
額 0.18E-01 4.308 <0.0001***
匯率 1.948 2.229 0.028**
台北市人口總數 -3.18 -2.581 0.0112**
台北市消費者物價指
數 2.59 4.336 <0.0001***
台北市結婚對數 -0.302E-02 -1.382 0.1698 台北市離婚對數 0.158E-01 1.747 0.0834*
台北市勞動力參與率 0.104 0.069 0.9449 台北市家庭收支 0.212 3.026 0.0031***
金融海嘯 0.662 0.119 0.9053 兩岸三通 15.98 2.929 0.0041***
樣本數 120
自由度 108
R2 0.95
Adjusted R2 0.94
F 值 198.64
JB 檢定 4.77
説明：***、**、*分別表示 1％、5％、10％之統計顯著水準。
在實證模型計算出迴歸結果後，對於台北市房價指數而言，台北市人 口總數的係數估計值呈現顯著負向影響，此與預期之結果相反，這表示可 能隨著台北房價上升，買不起房子的人越來越多而使台北市人口流失下降 的原因。
其次，在股價加權指數、平均每人國內生產毛額、台北市消費者物價 指數、台北市家庭收支、匯率及兩岸三通虛擬變數等的係數估計值影響效 果均為顯著。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
首先在加權股價指數方面呈現顯著的正向影響，表示對台北市房價指 數成正向的影響，股價的漲跌，代表投資人的財富增減，進而影響台北市 房地產的需求，此結論與黃佩玲(1994)、陳力維(2001)等的研究結果相同，
同時也符合本文之預期。
平均每人國內生產毛額、匯率及台北市消費者物價指數都與台北市房 價指數呈現顯著的正向影響，其三項變數均與總體經濟息息相關。國民生 產毛額是一國的經濟成長的重要指標，而經濟的成長與衰退也同時代表著 對房地產購買力的增加或減少，此結論與顏玲玲(2007)的研究結果相同，
同時也符合本文之預期。
匯率的變動代表著國際間資金的移動，進而影響投資決策，而投資動 機亦是構成房地產交易行為之重要因素，因此，由實證結果可知，匯率對 台北市之房價指數產生正向的影響；最後台北市消費者物價指數表示物價 的變動，其不僅影響貨幣的購買力，同時也會影響房地產融資的機會成 本，又房地產除兼具消費與投資之雙重功能外，尚具保值功能，因此在物 價上漲的同時，購置房地產可避免物價的變動與通貨膨脹。
在家庭所得方面，也與台北市房價指數呈現正向影響，這應該是家庭 可支配所得不僅代表了購屋能力同時也是構成房價的重要因素之一，就台 灣而言，自住市場的比例是相當高的，民眾的可支配所得皆能去支付房 價，儘管是透過房貸去支付房價，亦須由民眾的所得去支付貸款，因此，
家庭可支配所得亦是影響台北市房價的重要因素之一。
本文加入了兩岸三通之虛擬變數，以2008年05月為分界點，來探討兩 岸三通後對於台北市房價的影響，由實證模型中可得知，兩岸三通與台北 市房價指數呈現顯著的正向影響，且影響效果最為顯著。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
在本實證模型中，台北市結婚對數、勞動力參與率與金融海嘯等變數 與台北市房價指數呈現不顯著。在台北市結婚對數方面，可能是近年來結 婚人口對數下降，同時家庭戶數每年僅微幅成長，此現象可能導致住宅需 求成長力不足，所以在台北市結婚對數對於台北市房價指數呈現不顯著。
另一項不顯著之變數為勞動力參與率，勞動力參與率應帶動房市的需 求，但由於台北市房價高漲不下，而薪資所得並無明顯的成長，致買屋意 願下滑，故在失業率尚未改善前，勞動力參與率與台北市房價指數無顯著 關係。
最後，在金融海嘯方面，雖然對台灣經濟造成一定的衝擊，但其可能 屬於短暫的效果，故與台北市房價指數的變動無顯著關係。從實證模型中 可得知，此三項變數都不是影響台北市房價的重要決定因素。