兩岸三通對於台北市房價之影響 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學. 社會科學學院. 行政管理碩士學程第十屆碩士論文. 指導教授. 立. 黃智聰黃智聰博士. 政治大. ‧ 國. 學. 兩岸三通對於台北市房價之影響. The Impacts of Three Links on Taipei City Property Market. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. 研究生. engchi. i Un. v. 方婉容撰. 中華民國九十九年六月.

(2) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 謝辭每年六月，當鳳凰花開，驪歌響起時，總有許多莘莘學子，結束了一個階段的學業，踏出校門。2010 年 6 月，有幸的，我也加入了這行列，懷抱著信心，感恩與些許茫然，從研究所畢業了，期待著自己能有更好的發揮。本論文的完成，首先要感謝指導教授黃智聰老師。感謝老師孜孜的教誨，提點方向，老師公務繁忙，百忙之中仍仔細審閱，一次又一次的修正，終至論文得以完成。其次感謝高安邦教授及邱永和教授，在論文口試時，所給予的寶貴意見，俾致論文內容更臻完善。感謝學姐許秀李、陳美后及同學黃世明、黃惠美、林奕伸、陳靜怡、廖珮郁、王忠民、謝瑜歆，在我撰寫論文的過程中，時時給予提醒和解惑，特別是柷實蕙同學，總是給予我最熱心的協助。最後要感謝我的家人，在我唸研究所期間，給予的全力支持與包容，有了家人的打氣與鼓勵，學業得以順利的完成。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 最後，再次對所有曾經幫助過我的師長、同學及朋友們致上最誠摯的謝意。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 方婉容謹誌 2010 年 7 月.

(3) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 兩岸三通對於台北市房價之影響中文摘要. 2008 年 5 月，在新政府上台後兩岸間經貿往來越來越密切，兩岸間勢必將面對一個新的互動關係，也將對兩岸產業間的互動產生直接及間接的衝擊。在兩岸交流日益活絡的情形下，熱錢湧入，包括陸資、外資、與回流的台商資金等「三資」正悄悄的進入台灣。市場各種訊息顯示，這股錢潮對房市、股市已迅速產生相當的衝擊。在國際資金眼中，台灣已成了佈. 政治大. 局大陸大戰略棋局中極優質的選擇，本文研究之目的在於探討兩岸三通後. 立. 對於台北市房價之影響。. ‧ 國. 學. 本研究係採用 2000 年至 2009 年之信義房屋房價指數資料為樣本，藉由迴歸分析來做實證研究。實證結果顯示，台北市人口總數對於房價變動. ‧. 的影響為負向影響；股價加權指數、平均每人國內生產毛額、台北市消費. sit. y. Nat. 者物價指數、台北市家庭收支、匯率及兩岸三通等，對於台北市房價均有. n. al 於台北市房價的變化無顯著關係。 Ch. engchi. 關鍵詞：兩岸三通、台北市房價、房地產. er. io. 顯著正向之影響；而台北市結婚對數、勞動力參與率及金融海嘯等，則對. i Un. v.

(4) 兩岸三通對於台北市房價之影響. The Impacts of Three Links on Taipei City Property Market English Abstract As new government inaugurated in May 2008, economic and trade exchanges cross Taiwan Strait became intent. A new and friendly interaction model across the strait was born and it would inevitably cast direct and indirect impacts on business activities of both sides. Hot Money, including Chinese funds, international funds and oversea Taiwanese funds are gradually inflowing to Taiwan. Market statistics show that, this wave of Hot Money has had rapid. 政治大. and significant impacts in property market and stock market. From. 立. international investment community’s point of view, Taiwan has become a. ‧ 國. 學. quality target to deploy into the gigantic market of China. The purpose of this research aims to discuss the impacts Three Links will have impacts on Taipei. ‧. City property market.. io. sit. y. Nat. er. This research adapts housing price index from 2000 to 2009 provided by. n. a. v. i Sinyi Real Estate, using lregression analysis to n provide empirical studies. C. hengchi U. Empirical studies show that, population of Taipei city versus housing price alteration is negative correlated, where as TAIEX, GDP, CPI, Family Income & Expenditure, Exchange Rates and Three Links have direct impacts on Taipei City property market. As for Marriages, Labor Force Participation Rate and financial crisis show no significant correlation in Taipei city property market.. Keywords: Three Links, Taipei city housing price, Property.

(5) 目. 次. 第一章緒論第一節研究背景與動機.................................................................. 1 第二節研究架構與流程.................................................................. 5 第三節研究限制.............................................................................. 7 第二章文獻回顧 ..................................................................................... 8. 政治大. 第一節影響房價之因素探討.......................................................... 8. 立. 第二節兩岸三通對台灣經濟之影響............................................ 14. ‧ 國. 學. 第三章台北市的現況與房價之變化台北市的現況與房價之變化 ................................................... 17. ‧. 第一節台北市現況........................................................................ 17. Nat. io. sit. y. 第二節台北市房價的現況............................................................ 24. al. iv n C hengchi U 資料來源說明.................................................................... 30 n. 第一節. er. 第四章研究方法 ................................................................................... 30. 第二節研究方法與實證模型介紹................................................ 32 第三節變數定義與說明................................................................ 34 第五章實證結果分析與檢驗 ............................................................... 44 第一節實證結果分析.................................................................... 44 第二節實證模型檢驗.................................................................... 48.

(6) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第六章結論與政策建議 ....................................................................... 52 第一節結論.................................................................................... 52 第二節政策建議............................................................................ 53 參考文獻.................................................................................................. 55 參考文獻一、中文部分.................................................................................. 55 二、英文部分.................................................................................. 57. 政治大. 三、網站部分.................................................................................. 58. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(7) 表. 次. 表 1 : 近 5 年新屋市場房價變動趨勢................................................. 4 年新屋市場房價變動趨勢表 2 : 房地產景氣潛在影響因素......................................................... 9 房地產景氣潛在影響因素表 3 : 國外房地產相關研究彙整表....................................................11 國外房地產相關研究彙整表表 4 : 國內房地產相關研究彙整表................................................... 13 國內房地產相關研究彙整表表 5 : 陸客來台觀光人次統計........................................................... 16 陸客來台觀光人次統計. 政治大. 表 6 : 台北市歷年婚姻概況 ............................................................... 19. 立. 表 7 : 台北市勞動力與就業人口....................................................... 21 台北市勞動力與就業人口. ‧ 國. 學. 表 8 : 台北市平均每戶家庭收支 22 台北市平均每戶家庭收支....................................................... 每戶家庭收支. ‧. 表 9 : 台北市受雇就業者每月主要工作之薪資收入....................... 23 台北市受雇就業者每月主要工作之薪資收入. Nat. io. sit. y. 表 10 : 2009 年下半年五大都會區房價所得比 ................................. 29. al. iv n C hengchi U 實證變數說明 .................................... ....4 ................................ .... 43 n. 表 12 :. er. 表 11 : 台北市房價指數與加權股價指數相關係數表 ...........36 ........... 36. 表 13 : 台北市房價之影響因素實證估計結果................. 台北市房價之影響因素實證估計結果.................4 ................. 45 表 14 : 自變數相關係數檢測表 ............................50 ............................ 50 表 15 : 實證模型檢定結果 ................................51 ................................ 51.

(8) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 圖. 次. 圖 1 : 研究進行流程圖 ........................................................................ 6 圖 2 : 台北市歷年人口數 .................................................................. 18 圖 3 : 近 10 年台北市消費者物價 20 年台北市消費者物價指數年增率物價指數年增率................................ 指數年增率圖 4 : 台北市房價指數成長趨勢圖.................................................. 24 台北市房價指數成長趨勢圖圖 5 : 2009 年下半年主要國家房價所得比...................................... 27 年下半年主要國家房價所得比. 政治大. 圖 6 : 主要都會區之房價所得比...................................................... 28 主要都會區之房價所得比. 立. 圖 7 : 台北市房價指數與加權股價指數比較趨勢圖...................... 35 台北市房價指數與加權股價指數比較趨勢圖. ‧ 國. 學. 圖 8 : 台北市房價指數與平均每人國內生產毛額比較趨勢圖 37 台北市房價指數與平均每人國內生產毛額比較趨勢圖...... 生產毛額比較趨勢圖. ‧. 圖 9 : 台北市房價指數與匯率比較趨勢圖...................................... 38 台北市房價指數與匯率比較趨勢圖. Nat. n. al. er. io. sit. y. 圖 10 : 台北市房價指數與台北市消費者物價指數比較趨勢圖 41 台北市房價指數與台北市消費者物價指數比較趨勢圖..... 與台北市消費者物價指數比較趨勢圖. Ch. engchi. i Un. v.

(9) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第一章緒論第一節研究背景與動機 2008 台灣總統大選，馬英九以七百多萬高票勝出，使得台灣在政治或經濟上都有著重大變化。首先，在政治上，長期緊繃的兩岸關係因民進黨執政 8 年採取「台獨激進路線」所造成的危機，隨著馬蕭 520 的上任即迅速化解；在經濟上，台灣新政府所擬定的兩岸政策，已重新打開冰封多年的兩岸經貿與投資商機。. 立. 政治大. 2008 年 11 月，海協會會長陳雲林和海基會董事長江丙坤一起，在台. ‧ 國. 學. 北簽署包括海運、空運、郵政、食品安全方面的四項協議，將「截彎取直. sit. y. Nat. 通」。. ‧. 研討會」的學術成果變成現實，兩岸終於在分隔近一甲子之後正式實現「三. er. io. 其次，新政府上台後，兩岸關係開始出現顯著且加速的鬆綁，例如開. n. a. v. l C 放人民幣在台兌換、開放中國合格境內投資機構（Qualified Domestic ni. h e n g c h i U1. Institutional Investor,QDII）來台投資證券期貨、開放台商回台上市、台港股票指數型基金（Exchange-Traded Fund, ETF）相互掛牌、2香港掛牌股票. 1. QDII 是 Qualified Domestic Institutional Investor (合格的境內機構投資者)的首字縮寫。它是在一國境內設立，經該國有關部門批准從事境外證券市場的股票、債券等有價證券業務的證券投資基金。. 2. ETF 英文原文為 Exchange Traded Funds，中文稱為「指數股票型證券投資信託基金」，簡稱為「指數股票型基金」，ETF 即為將指數予以證券化，由於指數係衡量市場漲跌趨勢之指標，因此所謂指數證券化，係指投資人不以傳統方式直接進行一籃子股票之投資，而是透過持有表彰指數標的股票權益的受益憑證來間接投資；因此簡而言之，ETF 是一種在證券交易所買賣，提供投資人參與指數表現的基金，ETF 基金以持有與指數相同之股票為主，分割成眾多單價較低之投資單位，發行受益憑證。 1.

(10) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 得來台發行台灣存託憑證（Taiwan Deposit Receipt, TDR）等。32009 年兩岸海基與海協舉行第三次「江陳會」，除了簽署三項協議外，雙方代表並就陸資來台的問題達成初步共識。隨後，台灣金管會於 2009 年 4 月 29 日發布「大陸地區投資人來台從事證券投資及期貨交易管理辦法」，而 5 月 12 日，行政院審查通過「大陸地區人民來台投資許可辦法」及「大陸地區來台投資設立分公司辦事處許可辦法」兩項法規草案，依據「先緊後寬」、「循序漸進」、「有成果再擴大」的原則，並採取「正面表列」分階段的方式進行開放。7 月 1 日. 政治大. 正式公佈實施陸資來台投資第一階段開放項目，包括製造業如紡織、汽機. 立. 車、橡膠、塑膠等傳產、家電及電腦周邊製造等等 64 項，服務業如批發、. ‧ 國. 學. 零售、觀光等 117 項，以及公共建設如海空運等 11 項，合計共 192 項。至此，陸資來台的影響與台灣的因應策略成為當前各界矚目的焦點。. ‧ sit. y. Nat. 馬蕭新方針可望為台灣帶來類似香港的 CEPA 效應。4不論是「633」. er. io. 目標，5或者是以基礎建設改善台灣內需不振，從而重啟經濟正向循環的「愛. n. al 台 12 大建設」，都有助加速經濟成長。更重要的是，兩岸直航與開放大 iv Un. C. hengchi 陸觀光客即將啟動，執政當局也將鬆綁過去對投資大陸的各類限制，分階. 段開放人民幣在台灣自由兌換。台灣的新執政團隊更已多次表態將儘快修. 3. 存託憑證是指發行公司委託一家外國存託銀行，發行該公司股票所有權憑證並在國外市場發行，而憑證所代表的股票，則存放在發行公司所在地的保管銀行而 TDR 為台灣存託憑證，係指以台灣資金市場為特定的資金籌集地點所發行如為美國存託憑證即為 ADR，像台積電、日月光就在美國發行 ADR，而全球存託憑證就是 GDR。 4 借鏡香港經驗: 1997 年以前，很多香港人憂慮香港回歸祖國之後的發展前景，紛紛移民紐、澳、加、美等國。97 之後香港順利度過，「一國兩制」平穩運作，這些移民才紛紛回流。從 1997 到 2003 年，香港人仍堅拒中國的人流與金流，一直到 2003 年「非典」後簽定中港 CEPA：香港同意加速中港交流，此時經濟才開始回春。90 年代初期香港房價僅台灣一半，如今香港豪宅價格遠高於台灣。 5 633 目標為 2008 年中華民國總統選舉時，馬英九所提出的主要政見及競選口號。633 即代表馬英九計畫帶領台灣達成年經濟成長率 6%、2012 年前失業率降至 3%以下及 2016 年年國民所得達 3 萬美元的目標。 2.

(11) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 正法令，歡迎大陸資金來投資台灣的房地產市場與各項大型公共建設項目，此可從「博鰲論壇」胡蕭二人 16 字箴言的結論證之6。在兩岸交流日益活絡的情形下，熱錢湧入，包括陸資、外資、與回流的台商資金等「三資」正悄悄的進入台灣。7市場各種訊息顯示，這股錢潮對房市、股市已迅速產生相當的衝擊。SOHO(Small Office,Home Office)中國聯席總裁主席潘石屹等多位富豪曾於 2008 年 4 月 21 日到台灣考察後指出：8「台灣與大陸三通直航之後，一定有龐大的商業機會，對中國大陸來說，台灣是一塊商業的處女地，這是台灣多年來發展停滯之後所迸發出來的機會」。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 在馬英九總統上任一年，兩岸關係不斷的透過交流、對話的情形下，多數企業的老闆及專家都認為，兩岸三通後，房地產的受惠程度最大，不. ‧. 少老闆們看準錢潮商機，先行在房地產與股市佈局。研判我國都會精華區. sit. y. Nat. 之商業辦公大樓、高級住宅等不動產市場價格在金融海嘯底定之後的 3 至. er. io. 5 年之內很有可能因資金大量挹注而飆漲。而此則類似香港經驗。. al. n. iv n C 另一方面，一般住宅則因市場供過於求的現階段基本面因素，比較不 hengchi U. 容易見到類似的飆漲。因此，未來台灣不動產市場亦可能日趨「M 型化」，意味著台灣社會的財富或資產價值分配也可能因而出現惡化趨向。. 6. 博鰲亞洲論壇是一個非政府、非營利的國際組織，目前已成為亞洲以及其他大洲有關國家政府、工商界和學術界領袖就亞洲以及全球重要事務進行對話的高層次平台。博鰲亞洲論壇由菲律賓前總統拉莫斯、澳大利亞前總理霍克及日本前首相細川護熙於 1998 年發起。2001 年 2 月，博鰲亞洲論壇正式宣告成立且從 2002 年開始，論壇每年定期在中國海南博鰲召開年會。 7 資金「鮭魚回流」現象:過去幾年台灣資金呈現單向流出，光是過去 8 年流出投資海外有價證券的資金規模就高達 2087 億美元，占台灣每年 GDP 的 2/3，其中以投資基金方式流出金額為 1435 億美元。展望後市，由於政治環境趨於緩和，若資金能回流 10%，這股資金潮就達 4378 億新臺幣，比台灣所有投信台股基金總額的 4080 億還高，加上台灣在負利率狀況下，將促使內部資金轉向股市，台灣金融市場將可望重演 80 年代「台灣錢淹腳目」的劇本。 8 「SOHO 中國」為北京第一大地產商。 3.

(12) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 由於台北市為台灣地區的首善之區，不但城市硬體建設領先台灣的其他城市，而且由於台灣主要企業總部都設在台北市，所以台北市的稅收及自主財源比例也遠比其他城市要高出許多。且隨著兩岸三通的開啟，在陸資、台商回流選擇投資地點時，台北市也是主要優先選擇的城市。再者，以近五年新屋市場房價變動觀之，彙整如表 1，如桃竹地區、台中都會區或南高都會區，其房價變動均在 20%以下，除台北縣有 22.6% 外，台北市房價上漲達 45.1%最大，故本研究選擇台北市做為研究的對象。. 政治大北市房價，是促以筆者意欲藉由 2008 年馬總統上任後，台北市房價之變立. 兩岸三通後，在各項政策、經濟之發展，陸資來台是否真正足以影響台. 表 1 : 近 5 年新屋市場房價變動趨勢年新屋市場房價變動趨勢. n. al. 台北縣. 36.6. 53.1. Ch 20.1. e n g16.4 chi. y. 漲(跌)率(%). sit. io. 台北市. 可能成交價格(萬元/坪) 98 年 94 年. 45.1 最大. er. 地區. Nat. 項目. ‧. ‧ 國. 學. 化來證實兩岸三通對台灣房地產之影響。. i Un. v. 22.6 次之. 桃竹地區. 13.3. 11.6. 13.8. 台中都會區. 13.8. 12.2. 13.4. 南高都會區. 12.2. 10.2. 19.2. 資料來源:國泰房地產指數季報. 4.

(13) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第二節研究架構及流程研究架構及流程本文研究架構共分為六章，除第一章緒論說明本研究的背景及目的之外，其餘架構說明如下: 第一章為緒論，說明研究背景與動機、研究架構及流程與研究限制。第二章為文獻回顧，整理國內外有關影響房價之因素的相關理論及實證研究，藉以瞭解國內外學者對影響房價因素之探討與範疇。. 政治大. 第三章為描述台北市各方面之現況，包括人口、婚姻狀況、勞動力、. 立. 消費指數及家庭收支等等。其次是說明台北市房價之現況。. ‧ 國. 學. 第四章為研究方法及變數資料，先說明資料來源，再歸納可能影響台. ‧. 北市房價之因素，其次設定變數並設計實證模型，最後是變數定義及說明。. y. Nat. er. io. sit. 第五章為實證結果分析與檢驗，依實證結果，分析影響台北市房價之因素為何，並透過計量統計指標進行模型正確性之檢定。. n. al. Ch. hi. en. i Un. v. gc 第六章為結論與政策建議，總結本研究之資料歸納與分析，並提供建議做為未來相關政策之參考。本研究步驟流程如下：. 5.

(14) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 研究目的: 研究目的:探討兩岸三通對於台北市房價之影響. 影響房價之因素理論之文獻. 立. 兩岸三通後對台灣總體經濟之影響文獻回顧. 政治大文獻回顧與整理分析. ‧. ‧ 國. 學建立實證模型. n. er. io. sit. y. Nat. al. 分析及解釋估計結果i v. Ch. n engchi U. 結論與政策建議. 圖 1：：研究步驟流程圖. 6.

(15) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第三節研究限制一、由於本研究資源等限制，僅以信義房價指數作為被解釋變數，代表性恐有不足的問題。由於國內政府並未強制立法規定房屋價格的資訊應該透明化，本研究之實證分析是採用信義房價指數作為被解釋變數，其資料來源為信義房屋公司的仲介成交資料，故此公司市占率的多寡便影響其指數的正確性。以該公司之房價指數作為研究分析對象，其解釋效果有待商榷。. 政治大學者發表兩岸三通後對於台灣房地產影響之文獻較少，恐影響文獻分析的立. 二、由於兩岸三通是從 2008 年才開始，本研究期在時間上較短，國內. ‧ 國. 學. 周延，謹此併予說明。. ‧. 三、由於兩岸三通前後變化，不論是在時間上或層面上，影響範圍廣. y. Nat. 泛，而從 2008 年到現在，才僅僅一年多的時間，兩岸三通後影響房價之. 尚需給予更多的時間去觀察及驗證。. n. al. Ch. engchi. 7. er. io. sit. 因素雖已產生，但礙於時間尚短，恐未完全反映至市場上，故本研究結果. i Un. v.

(16) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第二章文獻回顧本章首先說明有關影響房價之因素探討之文獻，接下來將敘述兩岸三通對台灣房地產之影響。. 第一節影響房價之因素探討有關影響房地產價格的主要因素很多，諸如供求比例、經濟發展、居民收入變動情況、居民的居住水平和居住結構情況等。在林義庭(2007)「總體變數及個體環境因素對房價影響之研究中」，提到在總體因素方面包括. 治政經濟因素、貨幣因素、社會因素及政治因素等。經濟因素則包含國民所得、大立匯率、經濟成長及國民生產等，在貨幣因素方面又包括貨幣供給額及放款 ‧ 國. 學. 利率等。而在個體環境因素中，有建物單元因素、使用分區因素、區域環. ‧. 境因素等，建物單元因素為房屋本身之署性特徵，其包含坪數、樓高等。. y. Nat. sit. 另外根據張金鶚(2003)在「房地產投資與市場分析」中指出，房地產. er. io. 景氣之潛在因素，可分為經濟因素及非經濟因素等兩項，包括經濟、社會、. n. a. v. l C 政治、政府政策與房地產市場本身等方面。他特別指出房地產為總體經濟 ni. hengchi U. 的一環，故深受經濟變化之影響，特別是經濟景氣的變化影響最大，由於經濟繁榮時，許多生產事業欲運用資源從事製造活動，造成資源剩餘較少，因此投資在固定資產，由其是房地產業更少，致使房地產業興建活動變少；而在經濟蕭條時期，其他產業處於低迷狀態，這時許多生產資源可能被房地產吸收。另外，由於物價上漲會引起通貨膨脹，導致貨幣價值降低，一般人寧願持有真實財貨而不願持有貨幣，使得房地產成為人們搶購的對象。此外，由於房地產金額龐大，利率高低影響更大，當資金寬鬆，利率低時，建商可以用低成本取得資金，投資意願自然會增加，因此利率高低也將會影響房地產市場景氣。各影響因素將整理於下列表 2。 8.

(17) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 表 2：：房地產景氣潛在影響因素分類. 影響因素. 經濟. 物價變動經濟景氣狀況貨幣供給額變動率貸款額度高低儲蓄率高低. 中長期貸款利率家庭所得變動石油價格變動投資工具多寡公教人員調薪高低. 社會. 家庭房數變動都市化程度. 人口成長率風俗習慣. 政治. 政治穩定與否. 政策. 稅捐政策金融政策都市及區域計劃. ‧ 國. 房屋建築坪數傳播媒體的房地產廣告量. ‧. 地價建材價格制度做法之改變. 住宅政策. 學. 房地產. 立. 治政土地政策大. y. Nat. er. io. sit. 資料來源:張金鶚 (2003),《房地產投資與市場分析-理論與實務（初版）》。. al. n. iv n C 經濟因素與非經濟因素均會對房價造成影響，在非經濟因素方面可分 hengchi U 為社會、政府政策與政治等，但因為非經濟因素較無法量化，在資料處理與分析上有相當的困難，故大部分對於房地產文獻之探討著重於探討房地產景氣與總體經濟因素間的關係。以下將針對國外及國內對於影響房地產價格之文獻做整理。首先，Barras and Ferguson (1985)認為房地產市場並非受到單一因素的影響，而是同時受到許多不同循環週期因素所致，而這些因素有時相互抵銷，有時又結合形成更大的力量，要確切瞭解房地產市場的變化就必須先知道這些相互影響因素對於房地產供給與需求的影響。上述文獻雖強調房 9.

(18) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 地產景氣循環的產生除受到房地產市場本身運作的影響外，尚受到總體經濟與金融市場的共同影響，但這些文獻大多著重於房地產景氣觀念或運作架構的建立，並未進行實證分析。在美國方面，從 Reichert (1990)以多元迴歸分析美國地區房價，其研究發現人口變動、就業率、抵押利率、經常所得、建築成本與季節性有顯著關係。而 Darrat and Glasock (1993)用向量自我回歸模型 VAR (Vector Autoregressive Model)模型來檢測芝加哥地區之房地產市場，結果顯示政府的一些政策變數如貨幣供給額及利率等，會領先房地產價格變動。同樣結. 政治大. 果的還有 McCue and Kling (1994)探討總體經濟活動與不動產實質報酬之. 立. 間的關係。其研究結果發現物價水準、名目利率、實質產出與民間投資對. ‧ 國. 學. 不動產實質報酬率的變動具有直接影響，其中又以名目利率的影響力最為顯著。而發現股市與房地產相互影響的有 Glodstein and Nelling (1999)，其. ‧. 利用共整合模型，分析美國之股票市場與房地產市場之關聯性，結果經實. y. Nat. er. io. sit. 證發現，股市與房市兩市場具有長期均衡關係。. n. a l 以 Johansen 最大概似估計檢定法，進行多變量在英國，Drake (1993) iv Un. C. hengchi 共整合誤差修正模型，研究英國住宅價格變動情形，實證結果顯示，就長期而言，個人可支配所得是帶動不動產價格變動的主要因素。在香港，如 1997 年回歸中國的政治議題上，Muellbauer and Murphy (1996)針對香港市場從 1957 至 1994 年的房價年資料進行檢視，採用差分自回歸滑動平均模型 ARIMA（Autoregressive Integrated Moving Average）實證結果發現，在 1980 年代金融自由化的環境下，由於人們消費函數中. 的財富效果、實質利率和預期收益之傳導效果，有助於香港地產市場的發展。本研究將國外有關影響房地產之因素的相關文獻整理如表 3。. 10.

(19) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 表 3 :國外房地產相關研究彙整表國外房地產相關研究彙整表. 作者/年代. 研究範圍. 理論模型研究方法. Reichert, A. K. (1990). 美國. 多元迴歸分析. 發現人口變動、就業率、抵押利率、經常所得、建築成本與地區房地產有顯著關係。. Darrat, A.F. and J. L.. Glasock (1993). 美國芝加哥. 向量自我回歸模型. 政府的一些政策變數如貨幣供給額及利率等，會領先房地產價格變動. Drake, L (1993). 英國. 政治大最大概似個人可支配所得是帶動不動產. ‧ 國. 向量自我迴歸模型. 物價水準、名目利率、實質產出與民間投資對不動產實質報酬率的變動具有直接影響，其中又以名目利率的影響力最為顯著股市與房市兩市場具有長期均衡關係. y. n. al. 香港. Ch. engchi. 差分自回歸滑動平均模型. 資料來源：本研究彙總整理. 11. sit. 共整合模型. er. 美國. io. 價格變動的主要因素. ‧. Nat. Glodstein, A. Michael and Edward F. Nelling (1999) Muellbauer, J. and A. Murphy (1996). 美國. 估計檢定法. 學. McCue, T.E and J.L. Kling (1994). 立. 研究成果及發現. i Un. v. 1980 年代金融自由化的環境下，由於人們消費函數中的財富效果、實質利率和預期收益之傳導效果，有助於香港地產市場的發展。.

(20) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 在國內房地產相關文獻上，以台北縣市為研究範圍的有陳明吉(1989) 以迴歸模式對台北地區房屋價格進行實證分析，結果顯示質押放款利率、貨幣供給額、通貨膨脹率及加權指數對房價有顯著的影響。接著馮正民、游明敏、曾平毅(1992)也是以迴歸分析台北縣市，研究結果發現，房價之波動主要是受經濟因素的影響，在總體因素較為顯著的有物價指數、美元匯率及質押放款利率。在文獻中提到房價與股價、利率及匯率之相關性的有黃佩玲(1994)以向量自我迴歸模型，探討從 1982 起，十年間台北市房價與總體經濟變數. 政治大. 的關係。其研究結果為透過因果關係檢定與分析得到股價、物價、匯率、. 立. 貨幣供給額及利率等，可做為住宅價格變動之領先指標。同樣的研究有陳. ‧ 國. 學. 力維(2001)利用貨幣供給額、利率、通貨膨脹率、股價指數等變數，透過向量自我迴歸模型，針對個別變數對於房價影響程度的大小以及其相互間. ‧. 的影響情形加以比較，結果顯示出股價指數會影響到台北市房價，而台北. y. Nat. sit. 市房價會影響到通貨膨脹率；台中市房價與利率之間為雙向關係；高雄是. er. io. 房價則會影響貨幣供給額。研究中也發現，對高雄市而言，總體經濟變數. n. a. l C 對其房價的解釋能力皆不高。. hengchi. i Un. v. 另外在針對台灣經濟結構變遷如何影響到房地產市場等研究有賴碧瑩(2003)以台北市房價為房地產指標，針對經濟變數資料進行長短期動態的共整合分析、誤差修正分析，結果發現 1989 年以前外匯市場變動劇烈，因此對於房價的影響較大，1990 年以後是以貨幣市場及商品市場對房價的影響較大。其亦表示在 1989 年以前，台北市房價受到匯率衝擊遠大於其他經濟變數，而 1990 年後在匯率趨於穩定之際，利率及國內生產毛額成為主要的影響因素。. 12.

(21) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 綜合國內外文獻的研究探討可知，房地產景氣之影響因素十分複雜，其包括有政治、經濟、社會、政策及房地產之個別條件，而且在不同波動時期，影響因素及程度都有不同。本研究將國內有關影響房地產之因素的相關文獻整理如表 4。. 表 4 :國內房地產相關研究彙整表國內房地產相關研究彙整表. 作者/年代. 研究範圍. 陳明吉 (1989). 台北縣市. 理論模型研究方法迴歸模型. 台北縣市. 黃佩玲 (1994). 台北地區. 對房價有顯著的影響. 迴歸分析敏感度分析. 影響整體房價波動趨勢，較為顯著為物價指數、美元匯率及質押放款利率. 向量自我迴歸模型. 股價、物價、匯率、貨幣供給額及利率等，可做為住宅價格變動之領先指標. al. iv n C h e n g c h股價指數會影響到台北市房價， VAR 模型 i U. n 台北市台中市高雄市. 賴碧瑩 (2003). 台北市. sit. io. er. Nat. 陳力維 (2001). y. ‧. 馮正民游明敏曾平毅 (1992). 此研究認為質押放款利率、貨幣政治供給額、通貨膨脹率及加權指數大. 學. ‧ 國. 立. 研究成果及發現. 共整合方法因果關係. 而台北市房價會影響到通貨膨脹率；台中市房價與利率之間為雙向關係；高雄是房價則會影響貨幣供給額。研究中也發現，對高雄市而言，總體經濟變數對其房價的解釋能力皆不高. 長短期動態的共整合分析誤差修正分析. 在 1989 年以前，北市房價受到匯率衝擊遠大於其他經濟變數，而 1990 年後在匯率趨於穩定之際，利率及國內生產毛額成為主要的影響因素. 資料來源：本研究彙總整理. 13.

(22) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第二節兩岸三通對台灣經濟之影響從 2000 年起，我國積極推動「小三通」，並在 2001 年元旦開始正式運作，惟因當時的政經氣氛不佳、互動也極少，在通商、通郵與通航之三通業務中，僅通郵一項不是問題，一般郵件往來已無限制，快遞也可以透過民間公司辦理；而通訊方面往來可透過國際衛星及線纜直接通話，是以通郵一項不是問題，但通商及通航存在者較大的障礙，因此就經濟層面來看，小三通的影響不大。. 政治大岸關係發展有了重大的改變，對於台灣的經濟發展與產業佈局更有極重要立直至馬政府主政，開始啟動了大三通。兩岸三通的啟動，不僅使得兩. ‧ 國. 學. 的影響。就產業布局方面，兩岸三通後不同產業由於原有的進出口結構、資本存量與勞動投入的情況不同，將導致其受到不同程度的衝擊，依許書. ‧. 銘和林師模在「兩岸經貿互動對我國總體經濟與產業發展之影響分析」. sit. y. Nat. 中，研究結果發現，由於三通後兩岸在資本與人力上的流動成本將大幅降. er. io. 低，無論是主要工業部門資本存量減少，或是服務部門資本存量減少，都. n. al 將對我國整體經濟與個別產業的產出與就業有相當大的影響，其中工業部 iv Un. C. hengchi 門的外移效果主要將導致進出口減少，而服務業的外移則將間接導致許多非服務業部門的勞動需求下降，惟其不在本文的研究範圍中，然則 2008 年 11 月二次江陳會談之後，兩岸海運開放全面直航，直航包機數目大量增加，兩岸大三通的雛形已經出現。大三通是兩岸經貿關係正常化的第一步，其對於台灣產業與經濟發展必然會產生重大的影響分述如下:. 14.

(23) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 1.兩岸直航: 首先，最直接的效益是大幅降低兩岸間交通運輸的時間及成本，除了可提升台灣產業出口競爭力外，也有利企業在兩岸間建立更有效率的分工模式，促使高附加價值產業之核心競爭優勢能夠留在台灣；另一方面，海空直航也可強化台灣與全球市場的連結，吸引跨國企業在台灣進行加值服務及創新研發活動，促使台商與外商以台灣作為進軍中國大陸的營運總部及全球運籌中心。. 2.陸資登台投資及放寬陸人置產：台商回流在資金面與時程上，對台灣不動產的幫助會比較具體，實屬「近程利多」，而兩岸直航與陸資投資. 政治大. 目前尚未定調，但皆是能促使台商資金回流的利多，倘若成形，則屬「遠. 立. 程利多」，因為兩岸直航不僅吸納陸客、僑胞與台商回流購置台灣不動產，. ‧ 國. 學. 諸如豪宅、商用不動產等產品外，吸引外資機構與國際投資客眼光，將熱錢由房地產過高的國家移出，投入台灣市場，進而提振台灣商用不動產與. ‧. 休閒不動產市場；更大的效益是陸人來台觀光，增加消費，所帶來的商機，. y. Nat. sit. 將刺激台灣產業，當相關產業復甦與興盛時，則能啟動不動產投資市場。. er. io. 兩岸大三通的歷史時刻來臨後，預計中國大陸許多企業，將會陸續登台物. n. a. v. l C 色在台總部的聚點，其中緊鄰直航航點松山機場的民生東路、敦化北路辦 ni. hengchi U. 公商圈、信義計畫區等區域的商辦大樓，相繼會成為各大企業爭設總部的熱門區域，同時周邊的住宅相形也會受益，成為市場的另一個購屋群帶。. 3.陸客來台:將會增加觀光效益使得百貨商圈發燒。根據交通部觀光局最新統計，2009 年 3 月間，陸客來台觀光人次為 4.57 萬人次，平均單日人次高達 1,525 人，與自 2008 年 7 月至 2009 年 2 月，過去平均每日人次 3-4 百、5-6 百人次相較下，高出數倍，顯見陸客來台觀人數大幅成長，同時助於台灣發展觀光市場外，尚有飯店業、服務業及不動產業都是受惠的產業。. 15.

(24) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 另陸客安利團來台觀光，造訪信義計畫區百貨商圈，短短 1.5 小時就創造 300 萬元的營業額，相形之下，投資人對於信義計畫區、晶華酒店、東區 SOGO 百貨等周邊百貨商圈及收益型不動產可說潛力十足。表 5 將列出於 2008 年 9 月後，陸客來台觀光人次統計。兩岸大三通為台灣「連結兩岸、佈局全球」的經濟戰略打通了任督二脈，讓台灣的國際競爭力具備了躍升的條件與能量。相信在大三通帶來的利益之下，兩岸若能建立經濟合作機制，結合雙方競爭優勢，自然可以提升兩岸經濟競爭力，因此建立兩岸經濟合作機制將是新世. 政治大. 紀兩岸經濟競爭力進一步提升的關鍵，而大三通正是我們朝此一大. 立. 學. 表 5:陸客來台觀光人次統計陸客來台觀光人次統計. 平均每日人次. 2008/09. 10,176. 340. 2008/10. 11,797. 394. 12,728. 2009/02. 16,249. 581. 2009/03. 45,739. 1,525. 2009/04. 79,272. 2,642. 2009/05. 64,458. 2,149. 2009/06. 26,135. 871. 2009/07. 37,890. 1,263. 2009/08. 43,614. 1,454. 2009/09. 31,620. 1,054. n. al. 2008/12 2009/01. y. sit. io. 2008/11. ‧. 陸客觀光人數. Nat. 時間. er. ‧ 國. 方向努力的最重要的一大步。. 425. v i393 n C h11,782 engchi U 19,420 648. 資料來源：交通部觀光局. 16.

(25) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第三章台北市的現況與房價變化第一節台北市的台北市的現況根據第二章文獻探討可得知，房價的高低並非單一因素所形成的，而會與該地區之供求比例、經濟發展、居住結構情況、勞動力等各項構面息息相關。惟如就近年來，台灣各地區的房地產業發展觀之，台灣區新增住宅供給比重均以北部地區為主，依據內政部統計月報，2006年北部地區所佔比重為45%，2008年已升至55%，再以國泰房地產各項指數或市調統計. 治政資料來看，台北市的房地產交易最為活絡，佔比也最高。加以台北市為台大立灣政治與商業中心，兩岸三通後所受影響也最大，是以分析台北市房價的 ‧ 國. 學. 變化，就甚具代表性。以下將針對台北市人口及婚姻概況、台北市消費者. Nat. y. ‧. 物價指數、勞動力及家庭收支等現況，略予敘述。. er. io. sit. 一、人口婚育. n. al 以人口數來說，過去十年台北市人口出現減少的現象，根據2009年上 iv Un. C. hengchi 半年內政部統計各縣市及區域人口遷徙狀況，人口淨遷入以台北縣九千八百四十三人最多，金門縣四千六百五十九人次之，桃園縣四千五百八十五人居第三；人口淨遷出以台北市七千八百七十八人最多，彰化縣二千零八十人次之，高雄縣一千二百七十三人居第三；國際淨遷入以台北縣二千八百八十五人最多，桃園縣一千五百五十一人次之，台中縣一千零九十人居第三。人口遷出最多的城市就是台北市，這可能是因為就業機會及房價過高等因素，才使得台北市近六、七年來，平均每年人口流失一萬人以上，十年內人口密度有被台北縣趕上的危機，競爭力面臨挑戰。. 17.

(26) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 人口數(萬人). 2650 2640 2630 2620 2610 2600 2590 2580 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年度. 立. 治政圖2:台北市歷年人口數台北市歷年人口數大. ‧ 國. 學. 資料來源:台北市政府主計處. 近年來台北縣、桃園縣等地發展迅速，就業機會多，房價也沒有台北. ‧. 市貴，且交通便利性大幅改善，住不起台北市的台北市人，都有可能紛紛. y. Nat. sit. 往台北縣遷徙，這也可能是台北市人口逐年流失的主因。圖2為彙整近十. n. al. er. io. 年來台北市人口總數之走勢圖。. i Un. Ch. v. 就婚姻狀況來看，由下表 6e可看出，台北市的粗結婚率自 2000 年來 ngchi 呈現下降趨勢，台北市人口的外移加上結婚率的下降，均不利於家庭戶數的增加。台北市人口隨著教育程度提高及就業情形普遍，年輕族群希望經濟基礎穩固後再成家，在加上現代婦女對於個人成就的追求已超越傳統的觀念，造成台北市近年的婚育概況比率逐年遞減，育齡婦女生育率大致呈下降趨勢。2009 年 1 至 7 月臺北市平均每天有 40 對有情人終成眷屬，攜手步入禮堂，較 2008 年減少 9 對，但同時亦有 16 對夫妻簽字離婚，結束夫妻關係。近年來結婚對數互有起伏，而離婚對數則有逐年下降趨勢。 18.

(27) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 表 6 : 台北市歷年婚姻概況台北市歷年婚姻概況年 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 結婚對數 20472 18307 18942 18180 14584 15318 16930 15342 18064 14266. 資料來源：台北市政府主計處. 離婚對數 6588 6853 7390 7137 6843 6589 6930 6259 5845 6007. 粗離婚率% 2.49 2.6 2.8 2.71 2.61 2.52 2.64 2.38 2.23 2.3. 政治大. 學. ‧ 國. 立. 粗結婚率% 7.74 6.93 7.18 6.9 5.56 5.85 6.45 5.83 6.88 5.46. 單位(對數單位對數,%) 對數. 二、台北市消費者台北市消費者物價指數物價指數. ‧. 綜觀台北市從 1999 至 2008 年各年物價總指數年增率(如圖 3)，其中除. sit. y. Nat. 2002、2003 年呈現下跌外，其餘均上漲，尤以 2008 年年增率遽升 3.40％為最。自 1999 年起連續 3 年物價總指數年增率均呈上漲，至 2002 年物價. er. io. n. 指數反轉下跌 0.28％，2003 a 年續跌 0.14％，2004、2005 v 年物價指數漲幅. i l C n U hengchi 一度升至 2.38％，雖 2006 年漲勢稍歇，物價指數僅微升 0.67％，惟 2007 年旋受國際原油、物資價格持續上揚影響，物價指數上漲 1.91％，至 2008 年物價指數更驟升 3.40％，創近十年之新高。而長期觀察影響物價變動的原因，大概括分為三大類：天候、季節性因素、權數結構比及國際因素。其中權數結構比中，各分類指數中以「房租」之權數最大，而影響走勢的主因，除房屋租金價格水準外，尚包括押金孳息。. 19.

(28) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 4 3 年增 2 率 1 (%) 0 -1. 3.4 2.34 2.38. 1.91. 1.59 0.67. 0.42 -0.28 -0.14. 0.39. 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 年度. 圖3:近近10年台北市消費者物價指數年增率年台北市消費者物價指數年增率. 立. 學. ‧ 國. 資料來源:台北市物價統計月報. 政治大. 三、臺北市勞動力臺北市勞動力. ‧. 根據台北市統計摘要指出，台北市勞動力人口多隨著總人口同向增. y. Nat. sit. 減，在 1969 年時為 49 萬人，至 2008 年時增為 123 萬人，40 年來增加 1.5. er. io. 倍，同一時期，台北市 15 歲以上民間人口增加 1.3 倍。2008 年受到美國. n. a. v. l C 次級房貸所引發之金融海嘯影響，各項產業面臨嚴峻的衝擊，使得 2008 ni. hengchi U. 年下半年以來，失業率急劇上升，因而引發各界對於失業問題關注，政府亦陸續推出相關因應政策，如「 2008-2009 年短期促進就業措施」、「2009-2012 年促進就業方案」及「培育優質人力促進就業計畫」等措施，以協助民眾渡過景氣寒冬。2009 年臺北市平均勞動力為 124 萬人，較 1999 年 116 萬 9 千人增加 7 萬 1 千人，期間除 1991 年與 1995 年分別較上年減少外，其餘皆較上年增加，又以 2007 年、2008 年增加幅度最大，分別較上年增加 2 萬 2 千人左右。. 20.

(29) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 表 7:台北市勞動力與就業人口台北市勞動力與就業人口. (單位單位:千人單位千人,%) 千人. 年度. 十五歲以上民間人口. 勞動力. 就業者. 失業者. 非勞動力. 2000. 2074. 1169. 1137. 32. 905. 56.3. 2.7. 2001. 2083. 1155. 1110. 46. 927. 55.5. 3.9. 2002. 2098. 1170. 1116. 54. 929. 55.8. 4.6. 2003. 2113. 1173. 1119. 53. 941. 55.5. 4.6. 2004. 2122. 1183. 1134. 49. 939. 55.8. 4.2. 2005. 2128. 1181. 1135. 46. 947. 55.5. 3.9. 2006. 2149. 1187. 55.2. 3.7. 2007. 2171. 1210. 政治 1143 44 大 962. 立 1165. 45. 962. 55.7. 3.7. 2008. 2187. 1232. 1182. 50. 955. 56.3. 4. 2009. 2193. 1240. 1168. 72. 953. 56.5. 5.8. 學. ‧ 國. 勞動力失業率. ‧. 資料來源: 台北市主計處. 參與率. 近 10 年臺北市平均勞動力參與率於 55.0%至 57.0%間起伏相當平穩，. y. Nat. io. sit. 民國 1999、2000 年均為 56.3%，2001 年則降為 55.5%，直至 2009 年才回. n. al. er. 升至 56.5%，而 2006 年為 55.2%，則為近 10 年最低。上表 7 為列出近十年台北市勞動力與就業人口。 C. hengchi. i Un. v. 四、台北市家庭台北市家庭收支家庭收支由於經濟快速發展，工商日益繁榮，市民所得亦呈增加之趨勢，生活水準也日漸提高。台北市每戶可支配所得與最終消費支出近年來互有增減。惟因可支配所得成上升趨勢，而最終消費支出增比略低於可支配所得，故儲蓄亦呈上揚趨勢。. 21.

(30) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 以台北市2008年為例，每戶家庭所得總額(經常性收入)為163萬4,790 元，每戶可支配所得為127萬1,060元，較2007年減少1.30%，每戶消費支出為96萬1,630元，平均消費傾向為75.66%，以五等分位計算之可支配所得高低差距倍數為4.78倍。表8為台北市自2001年至2008年平均每戶家庭收支表。. 表 8:台北市台北市平均每戶家庭收支台北市平均每戶家庭收支. 家庭戶數. 2001. 2002. 2003. 892,578. 900,651. 910,176. 立. 2004. (單位單位:戶數單位戶數,新台幣元戶數新台幣元) 新台幣元. 2005. 治 925,750 政 918,772 大. 2006. 2007. 2008. 936,572. 941,991. 951,823. 1,505,506 1,514,440 1,501,916 1,488,180 1,514,068 1,526,228 1,550,134 1,538,257. 可支配所得. 1,217,932 1,232,387 1,232,396 1,225,096 1,236,014 1,262,406 1,287,803 1,271,060. ‧. ‧ 國. 學. 所得收入. 所得總額. sit. 280,409. 914,067. Ch. 925,845. er. al. 951,978. n. 262,034. io. 儲蓄. 955,897. y. Nat. 最終消費支出. 937,499. iv. 945,344. 963,713. 961,630. 298,514. 317,062. 324,090. 309,431. n engchi U. 318,330. 299,252. 1,596,257 1,605,896 1,593,474 1,583,262 1,615,538 1,627,979 1,652,624 1,634,790. 資料來源:行政院主計處. 另由下表9可知，臺北市工作之受僱者主要工作每月薪資所得，以「3 萬至3萬9,999元」者所占比率最高。2004年5月在臺北市工作之受僱者人數為137萬7千人，2005年5月起逐年遞增，至2007年5月為158萬3千人，為近 5年最多者，而2008年5月則降至151萬3千人。 22.

(31) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 再就其主要工作每月薪資所得觀察，以「3 萬至 3 萬 9,999 元」者所占比率最高，占 3 成，其次為「5 萬元以上」者占 2 成 7，「2 萬至 2 萬 9,999 元」者約占 2 成左右，再次之，另「2 萬元以下」者為最低，僅占 5.1%。近 5 年平均每人每月主要工作薪資收入約為 4.1 萬元左右，其中又以 2008 年較上年增加 567 元，為近 5 年增加幅度最大者。. 表 9:台台北市受僱就業者每月主要工作之薪資收入 (單位單位:千人新台幣元) 單位千人,%,新台幣元千人新台幣元. 年政2005 年治 2006 大1,530 1,377 1,422 立. 項目別. 2004 年. 受僱就業者人數(千人) 合計. 2008 年. 1,583. 1,513. 100. 100. 100. 5.4. 4.7. 3.8. 4.6. 5.1. 比 20,000～29,999 元. 22.8. 21.6. 21.3. 21.6. 20.2. (%) 30,000～39,999 元. 29. 30.5. 31.8. 31.3. 30. 18.8. 17.3. 17. 17.6. C24h. e n g25.8 chi U. 16.7 v 27.5. 25.6. 27.1. 50,000～69,999 元. …. …. 17.1. 17.6. 17.4. 70,000 元以上. …. …. 9.4. 8. 9.7. 40,759. 41,147. 41,354. 41,135. 41,702. ‧ 國. 100. 分 20,000 元以下. 資料來源:台北市政府主計處. 23. sit. er. al. n. 平均每月收入(元). io. 50,000 元以上. y. Nat. 40,000～49,999 元. ‧. 100. 學. 百. 2007 年. ni.

(32) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第二節台北市房價的現況台北市房地產價格的變化，由下圖4觀之，從2000年至2009大致而言呈現穩定上升走勢。至於在台北市房地產價格方面，大致上的變化與全台灣地區相似，即在 1973、1979、1987 三個年度前後曾出現房價大漲的情況，其中又以 1987 年的房價漲幅最為可觀。其後，台北市房價指數在 1994 年時達到最高的 124.87，之後，就逐漸下降，再到 2004 年的 106.88，至 2010 年 2 月，已快速成長至 202.85。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 房價指數. ‧. 250. y. Nat. n. al. er. io. 150. sit. 200. 100. Ch. engchi. i Un. v. 50. 20 00 20 .01 00 20 .08 01 20 .03 01 20 .10 02 20 .05 02 20 .12 03 20 .07 04 20 .02 04 20 .09 05 20 .04 05 20 .11 06 20 .06 07 20 .01 07 20 .08 08 20 .03 08 20 .10 09 20 .05 09 .1 2. 0. 圖4:台北市房價指數成長趨勢圖台北市房價指數成長趨勢圖. 資料來源:信義房屋. 24. 時間.

(33) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 目前兩岸和平穩定的互動關係；大陸方面，陸續對台釋放善意是可以理解的（如各省的萬人遊台灣、ECFA 的讓利說等等）。而兩岸政治關係的改善與實質經濟關係的連結，將有利台灣經濟發展。就房地產市場來看，兩岸三通後，將透過政治利多、經濟利多與預期心理發酵等作用，而產生五項有利房地產市場的效應。這五項效應分別為資金效應、溢價效應、陸資效應、磁吸效應及比價效應，將為房地產市場帶來正面效益，其中尤以資金效應最為顯著。. 一、資金效應 1.. 政治大根據中央銀行的統計，2008 年第三季對外證券投資金額首度轉正，出立. ‧ 國. 學. 現 41 億 7,000 萬美元，終止了自 1990 年第四季以來連續 18 年的資金出走潮，而到了 2008 年第四季，台灣資金回流 130 億 4 千萬美元，比. ‧. 上一季爆增兩倍，換言之，僅僅 2008 年下半年，台商資金回流就高達. sit. y. Nat. 了 172 億美元（約合新臺幣 5,800 億），而 2009 年第一季資金回流也高. n. al 資金回流金額就高達新臺幣 1 兆元。 Ch. engchi. er. io. 達新臺幣 5,000 億，換言之，從 2008 年下半年到 2009 年第一季，台資. i Un. v. 2. 究其原因，過去 18 年，兩岸因關係緊張及避稅考量，台灣資金外流嚴. 重，一般初估，高達新臺幣 7、8 兆元，但由於遺贈稅下修至 10%，以及兩岸關係改善所帶來的和平紅利，許多外流的台灣資金紛紛回流。而由於 2007 年開始大陸出口加工貿易政策的轉變，加上 2008 年全球金融風暴的衝擊，使得以外銷為主的大陸台商在經營上面臨很大的衰退，因此許多台商無意在大陸繼續經營，紛紛將這些年來的獲利匯回台灣，而這些資金即成為這股回台資金浪潮主要的部分。當然，這一年來台商回流限制大幅放寬、大三通後兩岸交通的效率大幅提高等等，都增加了大陸台商資金回流的意願。 25.

(34) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 3. 預期外資、陸資及海外台資仍將陸續將資金流入台灣。驅動因子包括：. 看好台幣升值趨勢、降遺贈稅、海外所得課稅等措施。. 二、溢價效應溢價效應（溢價效應（和平紅利）和平紅利）. 和平紅利的溢價效果會反映在資產評價上的提升（RERATING）。對股市而言，就是本益比區間的上移。對房地產市場而言，就是量價齊揚的資金行情。. 三、陸資效應. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 大陸不動產投資，只能擁有使用權。台灣房地產投資，可以永久擁有所有權。這對同文同種的陸資而言，相當有吸引力。一般預期大陸在房地. ‧. 產的資金只要有 5％流到台灣，就相當於 6000 億的資金動能。對應台灣每. n. 四、磁吸效應（）磁吸效應（亞太營運中心的實現）亞太營運中心的實現 a. er. io. sit. y. Nat. 年平均 8000 億的推案量，買盤相當可觀。. iv l C n hengchi U. 吸引台商回台成立營運總部，或直航後兩岸一日生活圈的架構，甚或桃園航空城的規劃，均將吸引台商或外資的目光。. 五、比價效應（比價效應（台北市開始與國際一線城市比價）台北市開始與國際一線城市比價）. 依台灣房屋(亞洲房市風險管理公司)調查，2009 年亞洲 8 大城市房價，結果以東京房價最高，其次為香港，第 3 名為新加坡，第 4 名為首爾，而台北排名第 5，第 6 至 8 名依序為深圳、上海、最後是北京。故以絕對房價來看，台北房價尚不算貴。 26.

(35) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 就台北市房地產市場而言，由於台北市為台灣的首善之區，又是商業中心，期能享受兩岸三通後的利益，自然是最大的。然而，房價的推升，對台北市而言，並非全是正面效果，亦將帶來若干負面的現象。茲分述如下: 房價所得比偏高造成民眾財務負擔大9. 1、. (1)根據下圖 5 顯示，2009 年以來台灣地區房價飆漲，但薪資所得並未隨之成長，造成台灣民眾買房壓力大。2009 年下半年台灣房價所得比為. 政治大漲幅，則將影響購買房屋的意願。立. 7.08 倍，遠高過美國的 2.9 倍及日本的 5 倍。倘所得增加幅度不如房價的. ‧ 國. ‧ sit. io. al. n. 5. er. 6. y. Nat. 7. 4. 學. 8. 7.08. 6.8. 3. Ch. 2. e n5.3g c h i. i Un. v. 5.1. 3.7. 2.9. 1 0. 台灣. 澳洲. 日本. 英國. 圖5 : 2009年下半年主要國家房價所得比年下半年主要國家房價所得比. 資料來源:國土規劃及不動產資訊中心. 9. 房價所得比比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。. 27. 加拿大. 美國.

(36) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 房價所得比 12. 8.9. 10. 8.6. 8.8. 7.4. 8. 7. 6.6. 6.9 6. 6. 6.7. 5.7. 4. 7.1. 6.4. 10.2. 8.89. 9.06. 7.1. 6.65. 7.08. 6.94. 7.22. 6.7. 台北市台北縣五大都會區. 2. 年下半年. 20 09. 年上半年. 4季. 20 09. 4季. 20 08 年第. 4季. 20 07 年第. 20 06 年第. 20 05 年第. 20 04 年第. 4季. 4季. 0. 政治大. 圖6 : 主要都會區之房價所得比. 學. ‧ 國. 立. 資料來源:國土規劃及不動產資訊中心. ‧. (2)再根據國土規劃及不動產資訊中心的資料顯示，歷年來，一線城市. sit. y. Nat. 的房價所得比偏高，由上圖 6 可知，目前台北市的「房價所得比」為全國. er. io. 最高，位於五大都會區之首。10. al. n. iv n C (3)另再依據營建署統計(如表 2009 年下半年，台北市不論是 h e 10)，在 ngchi U. 平均房價所得比(倍)或是平均貸款負擔率(%)均是高於五大都會區。且此點亦反映在主計處 2009 年下半年的調查，台北市的「房屋自有率」百分之 82.36，全國最低；平均每戶家庭的 31.53 坪，也是全國最小。最近幾年房價上漲，全國平均的房屋自有率 87.36，創三年來最低；租房子的比例 8.37，則創六年來新高。. 10. 五大都會區係指台北市、台北縣、桃竹縣市、台中縣市及高雄縣市。 28.

(37) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 表 10 : 2009 年下半年五大都會區房價所得比房價所得比. (單位單位:%) 單位. 五大都會區. 台北市. 台北縣. 桃竹縣市. 台中縣市. 高雄縣市. 7.08. 9.06. 7.22. 6.11. 6.89. 5.17. 28.21. 36.12. 28.4. 25.15. 25.66. 22.96. 平均房價所得比(倍) 平均貸款負擔率(%) 資料來源:《營建署住宅需求報告》. 立. ‧ 國. 學. 2、. 政治大. 台北市土地具有稀有性，土地取得成本墊高後，房價不易下跌，. n. al. er. io. sit. y. Nat. 均值得注意。. ‧. 豪宅商品的大賣，將造成富者愈富的 M 型社會現象，或房市泡沫的隱憂，. Ch. engchi. 29. i Un. v.

(38) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第四章研究方法本研究計畫係使用時間序列(time-series）資料，時間序列是一群統計資料，依其發生時間的先後順序排成的序列。時間序列Time Series係一組按時間順序發生出現的事件，本研究根據固定時間間距Time Interval順序紀錄房價，而時間序列數據最大特點就是當中每一筆緊接著數據的紀錄時間間距均相同。本研究採用月資料，並對台北市房價樣本數進行回歸估計。本研究資料涵蓋年度為2000年至2009年，樣本數120筆。. 政治大涵資料來源、實證模型與變數說明，詳細闡述於各節中。立第一節資料來源說明. 學. ‧ 國. 本文所採用的研究方法為統計計量模型分析，本章說明研究方法，包. ‧. y. Nat. 本研究探討兩岸三通對於台北房價之影響，但由於房價資料收集不. er. io. sit. 易，大多數有關房地產價格的文章皆以預售房屋房價為主，而本研究以信義房屋房價指數來做分析。11但由於政府相關單位並未公布實際成交房價. al. n. iv n C 資料，加上相關業者難以將資料整合，是故僅能以此指數來做比較。 hengchi U. 檢視目前台灣房地產市場相關資訊，民間不少不動產者皆有製做房地產相關指標並定期發佈，如信義房價指數、國泰房地產指數季報、北區房屋指數風向球等，本研究之目的是探討兩岸三通後台北市房價之變化，由於三通後的時間尚短，市面上關於房地產指數多為一季發布一次，故本文採用業界最早發佈房地產價格指數，同時也是首創「大台北都會區房價月指數」的信義房屋房價指數， 11. 信義房屋公司與美國西維吉尼亞大學合作編製，於 1994 年開始發佈，為國內最早定期發布之房價指數，該指數為信義房屋公司運用其仲介成交資料庫，編制台北市、台北縣、台中市、高雄市等四個主要縣市之中古屋房價指數。 30.

(39) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 在期間方面，因2000年5月民進黨上台，政黨輪替後，台灣不論是在政治和經濟上，都面臨了重大的改變。首先在政治上，兩岸關係進入冰凍期，在未來發展裡難有任何樂觀的期望，在經濟上，從陳水扁當局拒絕兩岸直接“三通”的情況下，使得台灣經濟呈現大幅滑落的現象，而且台灣島內在經濟全球化環境下，“台灣經濟邊緣化”的擔憂日益加深，如以前台灣一向傲人的經濟指標都紛紛往下掉落；相反的，許多令人不愉快的指標則紛紛往上修正。其中最嚴重的是實質經濟成長率年增率由2000年的5.86％突然滑落到2001年的-2.18％，這是台灣經濟五十年來所僅見。. 政治大. 另外在台灣房地產上，也可從2000年作分界點來分析，因從2000年網. 立. 路科技化盛行，使得商用不動產在「價、值、收益率」都有顯著表現，全. ‧ 國. 學. 球因千禧年而大肆購置或擴充商用不動產，為了網路科技事業來擴張版圖，造成辦公室需求強烈，租金創新高，房價也因租金上揚相對撐高。但. ‧. 千禧年時台灣房地產因受金融風暴襲擊，住宅市場低迷，遂造成「銀拍屋」. y. Nat. sit. 的誕生，銀拍屋是房地產市場在景氣十分低迷時，銀行的不動產淪落到用. n. al. er. io. 喊拍的方式出清成交，加速不良債權的處理，的確在台灣房市造成一股風潮。. Ch. engchi. i Un. v. 如前所述，本文主要的研究目的，在於研究2008年5月，馬總統上台正式開啟了三通之路後，對於台北市房價之影響。故本文以2000年至2009 年共十年作為觀察期間。. 31.

(40) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第二節第二節研究方法與實證模型介紹本研究欲探討兩岸三通後是否對於台北市房價具有顯著的影響；而此效果如果顯著，又究竟是正向或是負向之影響。除了依據本研究之理論模型，本文同時也考慮其他可能影響台北市房價的因素，期望建立一個能完整解釋影響台北市房價的模型。如文獻中所述，由於學者普遍研究都以總體經濟等因素影響房價為主，本文歸納出加權股價指數、平均每人GDP及匯率變動等極具價值的解. 政治大數、台北市人口婚姻狀況、台北市消費者物價指數、台北市勞動力參與率立. 釋變數，另由於本文的研究對象是以台北市房價為主，故將台北市人口總. ‧ 國. 學. 及台北市家庭收支均納入實證模型中，又為瞭解研究期間內，時間變數對台北市房價的波動影響，本文預先進行初步分析結果顯示，各年度間景氣. ‧. 波動對台北市房價之影響效果均不顯著，另外在季節波動方面，由於本研. sit. y. Nat. 究採取月資料分析，本模型已先將11個月的虛擬變數進行分析，其結果亦. er. io. 不顯著，故不考慮季節波動之問題。由於本研究不考慮時間趨勢變數，而. n. al 改已金融海嘯及兩岸三通的虛擬變數時間點加以分析。本研究以最小平方 iv Un. C. engchi 估計式(Ordinary Least Squares,hOLS)進行多元迴歸分析中，同時透過計量. 上的檢驗方法，來驗證模型的正確性，藉以提高本研究結果的可信度。在綜合以上各重要變數假設的探討後，本文可設出下列的關係式：. P = f (SI , GDP, FX , TCPI , TP, MC , DC , LE , THD, FT , TDL ). (1). 第（1）式中，P為信義房屋房價指數，SI為加權股價指數、 GDP為平均每人國內生產毛額、FX為匯率、TCPI為台北市消費者物價指數、TP 32.

(41) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 為台北市人口總數、MC為台北市結婚對數、DC為台北市離婚對數、LE為台北市勞動力參與率、THD為台北市家庭收支、FT為金融海嘯虛擬變數、 TDL為兩岸三通之虛擬變數。第（1）式又可以進一步表示為：. Pt = β 0 + β1SIt − 1 + β 2GDPt − 1 + β 3FXTt − 1 + β 4TCPIt + β 5TPt + β 6MCt + β 7DCt +. β 8LEt + β 9THDt − 1 + β10FTt + β11TDLt +εi. (2). 政治大在第（2）式中，t 表示時間，ε為殘差項。立. ‧ 國. 學. 本研究使用最小平方估計式進行實證估計，此外，為避免解釋變數間. ‧. 潛藏的內生性問題(endogeneity)，將加權股價指數、平均每人國內生產毛. y. Nat. n. al. er. io. sit. 額、台北市家庭收支及匯率四項解釋變數都以前一期資料取代。. Ch. engchi. 33. i Un. v.

(42) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 第三節變數定義與說明一、被解釋變數（一）房價指數（P）. 本研究在探討兩岸三通後對於台北市房價之影響，由於國內政府並未強制立法規定房屋價格的資訊應透明化，是以市場上並無實際的房屋價格資料可茲採用。本研究係採用信義不動產企劃研究室所公布之「信義房價指數」作為. 被解釋變數。該指數是由信義房屋公司與美國西維吉尼亞大學合作編製，. 01月至2009年12月，共120筆月資料。. ‧. 二、解釋變數. 學. ‧ 國. 治政於1994年開始發布，可視為國內最早定期發布之房價指數，其乃利用信義大立房屋仲介成交之物件所編制之中古屋房價指數，本研究取樣期間自2000年. sit. y. Nat. er. io. （一）加權股價指數（ST）. al. n. iv n C 回顧歷史文獻中，無論國內外相關文獻，多數研究成果均顯示，加 hengchi U. 權股價指數與房地產價格變動有顯著關係，如美國，Glodestin and Nelling （1999）以共整合模型研究分析美國股票市場與房地產市場之關聯性，其結果發現，股市與房市兩市場具有長期均衡關係。而黃佩玲（1994）以向量自我迴歸模型探討自 1982 年起十年間，台北市房價與總體經濟變數的關係中，亦得到股價可做為住宅價格變動之領先指標。同樣的研究另有陳力維（2001）台灣房地產價格變動之研究中顯示出，股價指數會影響到台北市房價等等。加權股價指數之表現反映市場價格與景氣關係，將其納入影響房價變動的因素應是不可或缺的。. 34.

(43) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 本文採用之加權股價指數係指台灣證券交易所自民國 55 年起所編制的發行量加權股價指數。將 2000 年 01 月至 2009 年 12 月股價指數與台北市房價指數彙整於圖 7。用簡單相關係數關之，此兩項變數之簡單相關係數為 0.496。顯示兩者有連動關係，但並不顯著。圖中兩條趨勢線的走勢，僅 2008 年因金融海嘯關係，導致股票市場大跌而房價指數反映幅度不若股市外，其餘走勢大致相同，換言之，股市漲跌表現對房市價格仍可謂有正向連動關係。. 房價指數. 政治大. 250. ‧ 國. ‧. 20 00 .0 20 1 01 .0 20 1 02 .0 20 1 03 .0 20 1 04 .0 20 1 05 .0 20 1 06 .0 20 1 07 .0 20 1 08 e .0 r 20 1 s i t y 09 .0 1. io. 0. 8000 6000. Nat. 50. 10000. 加權股價指數. 學. 100. 12000. 房價指數立. 200 150. 股價指數. n. al. Ch. engchi. i Un. v. 4000 2000 0 時間. 圖7:台北市房價指數與加權股價指數比較趨勢圖. 資料來源：信義房屋、證卷交易所。. 35.

(44) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 表 11：：台北市房價指數與加權股價指數相關係數表期間. 股市表現. 房價. 相關係數. 說明. 2000.01-2001.09. 下跌. 小跌. 0.89. 高度正相關. 2001.10-2007.10. 上漲. 大漲. 0.87. 高度正相關. 2007.11-2009.01. 下跌. 小漲. 0.14 治政大 0.82 上漲大漲立. 2009.02-2010.02. 高度正相關. ‧ 國. 學. 資料來源:本研究彙總整理. ‧. 另研究將股市上漲及下跌期間分開觀察如上表 11，把時間序列按股市表現好壞（上漲或下跌）來做切割。則發現：. sit. y. Nat. er. io. 1. 正常情況下，股市表現與房價表現顯示高度正相關。但房價有所謂『隨. n. al 漲抗跌』的特性，這或與『房地產保值』及『台北市土地屬稀有資源』 iv 的特性有關。. Ch. n engchi U. 2. 在 2007 年 11 月至 2009 年 1 月的這段期間，股市屬於跌勢階段，但發現台北市房價的表現卻逆勢上漲，這又或與政治面的正向發展有關，包括總統大選前市場對國民黨勝選的預期，以及勝選後兩岸關係實質改善對房地產的正面效應。（二）平均每人國內生產毛額（GDP）平均每人國內生產毛額係指在本國或一定地區疆域以內所有生產機 36.

(45) 兩岸三通對於台北市房價之影響. 構或單位之生產成果，不論這些生產者係本國人或外國人所經營者。平均每人國內生產毛額之高低可表現出該經濟體人民支付教育程度與消費能力，從總體經濟的角度而言，房地產市場之供給與需求和平均每人國內生產毛額之關係密切，且其也是反應依經濟體系內之經濟成長與波動的重要指標。賴碧瑩（2003）在從經濟結構變遷探討房地產市場與總體經濟之關聯性文中得出，1990 年後在匯率趨於穩定之際，利率及國內生產毛額成為主要影響房地產市場的因素。本研究採用行政院主計處統計資料，將自 2000 年 01 月至 2009 年 12. 政治大. 月之平均國內生產毛額之資料彙整如圖 8，倘將其與台北市房價指數圖放. 立. 再一起比較可得知，兩條趨勢線是一致的，且兩者相關係數達 0.86，顯示. ‧ 國. 學. 房價與平均每人國內生產毛額有高度相關。故本研究在實證上將其納入影響台北市房地產之經濟指標。. ‧ sit. n. al. er. io. 250. y. Nat 房價指數. 200. Ch. engchi. i Un. v. 平均每人國內生產毛額 (美元). 5000 4000. 150. 3000. 100. 2000. 房價指數. 50. 1000. 平均每人國內生產毛額. 0. 20 00 .0 1 20 01 .0 1 20 02 .0 1 20 03 .0 1 20 04 .0 1 20 05 .0 1 20 06 .0 1 20 07 .0 1 20 08 .0 1 20 09 .0 1. 0. 圖8:台北市房價指數與平均每人國內生產毛額比較趨勢圖台北市房價指數與平均每人國內生產毛額比較趨勢圖. 資料來源:信義房屋、行政院主計處。. 37. 時間.

(46) 兩岸三通對於台北市房價之影響. （三）匯率（FX）歷史文獻中，匯率與房價變動的關係，如黃佩玲（1994）住宅價格與總體經濟變數關係之研究中，分析出股價、物價、匯率、貨幣供給額及利率等，可做為住宅價格變動之領先指標，此結果與陳力維（2001）研究結果相同。就總體經濟而言，匯率的變動必會造成國際間資金的移動，進而影響投資決策。投資動機是構成房地產市場交易行為之重要因素之一。本研究係採用中央銀行統計新臺幣對美元銀行間成交之收盤匯率，以月平均匯率為研究資料。下圖 9 為自 2000 年起匯率與台北市房價指數之趨勢，. 政治大. 此兩項變數之相關係數為-0.42，顯示房價與臺幣匯價有負向關連。亦即，. 立. 新台幣倘升值，有利房價走揚。故本研究將匯率納入影響台北市房地產波. y. sit er. al. n. 100. io. 150. Nat. 200. ‧ 國. 250. 匯率. ‧. 房價指數. 學. 動之因素。. 50. engchi. i Un. v. 房價指數匯率. 20 00 .0 1 20 01 .0 1 20 02 .0 1 20 03 .0 1 20 04 .0 1 20 05 .0 1 20 06 .0 1 20 07 .0 1 20 08 .0 1 20 09 .0 1. 0. Ch. 圖9:台北市房價指數與匯率比較趨勢圖台北市房價指數與匯率比較趨勢圖資料來源:信義房屋、中央銀行。. 38. 時間. 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27.

(47) 兩岸三通對於台北市房價之影響. （四）台北市家庭收支（THD）本研究係採用台北市政府主計處統計資料，將台北市家庭所得中之平均每戶可支配所得做為研究變數。根據 Drake（1993）用 Johansen 最大概似估計檢定法，研究英國住宅價格變動情形，其結果顯示個人支配所得是帶動不動產價格變動的主要因素。理論上，房價與所得之增長應為一致，家庭可支配所得的提高可提高房屋購買力，故房價所得比應維持穩定的數值，才不致於造成消費者購屋能力下降，因此以家庭可支配所得來觀察房價之變動是具有合理性的。. 政治大（五）台北市人口總數（TP）立. ‧ 國. 學. 根據前述 Reichert（1990）研究顯示，人口變動與地區房地產價格變. ‧. 動有顯著關係。張金鶚（2003）指出，人口成長率為影響房地產景氣潛在. y. Nat. 之社會因素。理論上，一個地區的人口增加，代表著該地區房屋需求的增. n. al. er. io. 數。. sit. 加，因此本文採用台北市主計處統計資料中之台北市人口總數納入研究變. Ch. en. hi. i Un. v. g c MC）離婚對數（DC）（六）台北市人口婚姻概況: 結婚對數（一般而言，婚姻人口的增加，應帶動家庭戶數的增加，同時亦代表購置住宅需求的增加，如同前文中所述，張金鶚（2003）指出，家庭房數變動為影響房地產景氣潛在之社會因素之一，故本研究將台北市人口的結婚對數與離婚對數納入研究變數中。. 39.

(48) 兩岸三通對於台北市房價之影響. （七）台北市勞動力參與率（LE）勞動力參與率代表一個地區之勞動力人口佔 15 歲以上民間人口之百分比，故勞動力參與率高，亦代表個人或家庭所得增加，同時購買房屋之能力增加。（八）台北市消費者物價指數（TCPI）消費者物價指數是衡量家庭購買各項消費性商品及勞務之價格水準變動的情形，該指數可用來反映消費支出型態之變遷及社會大眾的消費意願及支付能力，當消費者物價指數呈現穩定上揚，表示整體經濟情況良. 治政好，進而促進房地產市場活絡。物價指數對房地產價格變化的影響，在歷大立史文獻中屢見不鮮，如 McCue and Kling（1994）探討總體經濟活動與不動 ‧ 國. 學. 產實質報酬之間的關係中發現，物價水準、名目利率、實質產出與民間投. ‧. 資對不動產實質報酬率的變動具有直接的影響。國內文獻中，馮正民、游. y. Nat. 明敏、曾平毅（1992）用迴歸分析台北縣市，研究結果發現，影響房價之. er. io. sit. 波動在總體因素較為顯著的有物價指數、美元匯率及質押放款利率。. n. al 一般而言，在消費者物價指數持續上漲、通貨膨脹壓力提高下，房地 iv Un. C. hengchi 產相對具有保持性，因此多位學者指出，當物價水準持續高漲時，房價亦. 會呈現上揚，同時，投資者多會選擇在未來前景看漲的特定區域做投資，以作為更有附加價值的保值作用。且物價的變動與通貨膨脹是一體兩面，其不僅會影響貨幣的購買力，同時也會影響房地產融資的機會成本。本文係以台北市政府主計處統計資料之台北市消費者物價指數為樣本如圖 10。. 40.