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第三節 變數定義與說明 變數定義與說明 變數定義與說明 變數定義與說明
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第三節 第三節 第三節
第三節 變數定義與說明 變數定義與說明 變數定義與說明 變數定義與說明
一、被解釋變數
（一）房價指數（P）
本研究在探討兩岸三通後對於台北市房價之影響，由於國內政府並未強制
立法規定房屋價格的資訊應透明化，是以市場上並無實際的房屋價格資料可茲採 用。本研究係採用信義不動產企劃研究室所公布之「信義房價指數」作為 被解釋變數。該指數是由信義房屋公司與美國西維吉尼亞大學合作編製，
於1994年開始發布，可視為國內最早定期發布之房價指數，其乃利用信義 房屋仲介成交之物件所編制之中古屋房價指數，本研究取樣期間自2000年 01月至2009年12月，共120筆月資料。
二、解釋變數
（一）加權股價指數（ST）
回顧歷史文獻中，無論國內外相關文獻，多數研究成果均顯示，加 權股價指數與房地產價格變動有顯著關係，如美國，Glodestin and Nelling
（1999）以共整合模型研究分析美國股票市場與房地產市場之關聯性，其 結果發現，股市與房市兩市場具有長期均衡關係。而黃佩玲（1994）以向 量自我迴歸模型探討自 1982 年起十年間，台北市房價與總體經濟變數的 關係中，亦得到股價可做為住宅價格變動之領先指標。同樣的研究另有陳 力維（2001）台灣房地產價格變動之研究中顯示出，股價指數會影響到台 北市房價等等。加權股價指數之表現反映市場價格與景氣關係，將其納入 影響房價變動的因素應是不可或缺的。
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表 表 表
表 11： ： ：台北市房價指數與加權股價指數相關係數表 ： 台北市房價指數與加權股價指數相關係數表 台北市房價指數與加權股價指數相關係數表 台北市房價指數與加權股價指數相關係數表
期間 股市表現 房價 相關係數 說明 2000.01-2001.09 下跌 小跌 0.89 高度正相關 2001.10-2007.10 上漲 大漲 0.87 高度正相關 2007.11-2009.01 下跌 小漲 0.14 - 2009.02-2010.02 上漲 大漲 0.82 高度正相關資料來源:本研究彙總整理
另研究將股市上漲及下跌期間分開觀察如上表 11，把時間序列按股市
表現好壞（上漲或下跌）來做切割。則發現：
1. 正常情況下，股市表現與房價表現顯示高度正相關。但房價有所謂『隨 漲抗跌』的特性，這或與『房地產保值』及『台北市土地屬稀有資源』
的特性有關。
2. 在 2007 年 11 月至 2009 年 1 月的這段期間，股市屬於跌勢階段，但發 現台北市房價的表現卻逆勢上漲，這又或與政治面的正向發展有關，包 括總統大選前市場對國民黨勝選的預期，以及勝選後兩岸關係實質改善 對房地產的正面效應。
（二）平均每人國內生產毛額（GDP）
平均每人國內生產毛額係指在本國或一定地區疆域以內所有生產機
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（四）台北市家庭收支（THD）
本研究係採用台北市政府主計處統計資料，將台北市家庭所得中之平 均每戶可支配所得做為研究變數。根據 Drake（1993）用 Johansen 最大概 似估計檢定法，研究英國住宅價格變動情形，其結果顯示個人支配所得是 帶動不動產價格變動的主要因素。理論上，房價與所得之增長應為一致，
家庭可支配所得的提高可提高房屋購買力，故房價所得比應維持穩定的數 值，才不致於造成消費者購屋能力下降，因此以家庭可支配所得來觀察房 價之變動是具有合理性的。
（五）台北市人口總數（TP）
根據前述 Reichert（1990）研究顯示，人口變動與地區房地產價格變 動有顯著關係。張金鶚（2003）指出，人口成長率為影響房地產景氣潛在 之社會因素。理論上，一個地區的人口增加，代表著該地區房屋需求的增 加，因此本文採用台北市主計處統計資料中之台北市人口總數納入研究變 數。
（六）台北市人口婚姻概況: 結婚對數（MC）離婚對數（DC）
一般而言，婚姻人口的增加，應帶動家庭戶數的增加，同時亦代表購 置住宅需求的增加，如同前文中所述，張金鶚（2003）指出，家庭房數變 動為影響房地產景氣潛在之社會因素之一，故本研究將台北市人口的結婚 對數與離婚對數納入研究變數中。
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（七）台北市勞動力參與率（LE）
勞動力參與率代表一個地區之勞動力人口佔 15 歲以上民間人口之百 分比，故勞動力參與率高，亦代表個人或家庭所得增加，同時購買房屋之 能力增加。
（八）台北市消費者物價指數（TCPI）
消費者物價指數是衡量家庭購買各項消費性商品及勞務之價格水準 變動的情形，該指數可用來反映消費支出型態之變遷及社會大眾的消費意 願及支付能力，當消費者物價指數呈現穩定上揚，表示整體經濟情況良 好，進而促進房地產市場活絡。物價指數對房地產價格變化的影響，在歷 史文獻中屢見不鮮，如 McCue and Kling（1994）探討總體經濟活動與不動 產實質報酬之間的關係中發現，物價水準、名目利率、實質產出與民間投 資對不動產實質報酬率的變動具有直接的影響。國內文獻中，馮正民、游 明敏、曾平毅（1992）用迴歸分析台北縣市，研究結果發現，影響房價之 波動在總體因素較為顯著的有物價指數、美元匯率及質押放款利率。
一般而言，在消費者物價指數持續上漲、通貨膨脹壓力提高下，房地 產相對具有保持性，因此多位學者指出，當物價水準持續高漲時，房價亦 會呈現上揚，同時，投資者多會選擇在未來前景看漲的特定區域做投資，
以作為更有附加價值的保值作用。且物價的變動與通貨膨脹是一體兩面，
其不僅會影響貨幣的購買力，同時也會影響房地產融資的機會成本。本文 係以台北市政府主計處統計資料之台北市消費者物價指數為樣本如圖 10。
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勞動力人口的大量失業，世界經濟快速緊縮，其嚴重程度比以往的能源危 機、亞洲金融風暴等金融危機更甚。
因此本研究加入了 2008 年金融海嘯虛擬變數，主要是因為 2008 年發 生的金融海嘯，導致景氣的衰退、經濟成長率大幅下跌、台灣地區甚至出 現罕見的經濟負成長，股票市場大跌，造成民眾資產之大幅縮水，對台灣 經濟應有一定的衝擊，故將金融海嘯納入本實證模型的虛擬變數，2008 年 01 月之前為 0，之後為 1。
（十）兩岸三通（TDL）
如前所述，理論上，兩岸三通對於台北市房價應產生極大的影響，故 本研究實證模型中加入代表兩岸三通之時間虛擬變數，以 2008 年 05 月做 為分界點，2008 年 05 月之前為 0，之後為 1。
茲將模型中各項實證變數之定義說明、基本統計量及預期對台北市房 價產生之影響方向彙整於下表 12 之中。