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N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 結論與建議
本章節基於第⼆章⽂獻回顧⾄第四章實證結果分析所提出的相關論證，做出 關於本研究範圍的相關實證結論，然⽽基於受限於資料提供的完整度與資料處理 所⾯臨的限制，使得無法進⼀步探究所有影響⼟地開發與否的因素，以及歷年來 影響⼟地開發因素的演變，依據上述部分，提供後續研究相關建議。
第⼀節 結論
本研究將⼟地⾯積、⼟地地主⼈數假設為影響開發與否的主要兩⼤因素，並 假設⼟地開發者會對以上產權條件有特別偏好，也就是說，本研究假設⼟地開發 者會偏好於⼟地⾯積較⼤、到達開發⾨檻以及⼟地共有⼈數少的⼟地進⾏開發。
在實證研究階段，⽽透過 Gini 係數的計算，本研究將⿈⽅欣（2013）關於 本研究範圍⼟地 1970∼1988 年 Gini 係數的實證結果帶⼊⽐較，後續進⾏了 1989~2011 年的 Gini 係數分析。發現本研究範圍⼟地⾯積呈現⾼度分配不均的狀 態，隱含著⼟地開發會有⼟地整合⾏為出現之可能。⽽在關於本研究範圍歷年已 開發⼟地，以及仍未開發的⼟地之平均⾯積⽐值可以發現，歷年已開發⼟地的平 均⾯積皆為⾄今未開發的兩倍以上，隱含著需要整合兩筆以上⼟地才符合本研究 範圍⼟地之適合開發⾨檻。此外，此⽐值有增加的趨勢，也就是說，可以看出開 發者對於開發偏好的⼟地⾯積有上升的趨勢，並且在本研究範圍⼟地開發⾏為會 出現⼟地整合的過程。
接著在 t 檢定上，實證研究結果顯⽰出不論在⼟地⾯積與⼟地地主⼈數，已 開發⼟地與截⾄ 2011 年仍未開發之⼟地，在兩個⼟地類別皆有顯著的差異，在
⼟地⾯積上，已開發⼟地⾯積確實符合本研究對於兩類⼟地之⼟地⾯積的假設以 及敘述統計之結果，⾼於未開發⼟地⾯積。然⽽，在⼟地地主⼈數⽅⾯，卻可以
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發現，已開發⼟地之地主⼈數⾼於未開發⼟地地主⼈數，推測⽐起單純的地主⼈
數，對於開發者⽽⾔，⼟地⾯積⼤⼩更為重要。
⽽在後續的 Logit 迴歸模型對影響本研究範圍⼟地開發之產權條件的實證研 究則是得到，⼟地⾯積⼤⼩會成為影響⼟地開發與否的主要因素。也就是說，對 於開發者⽽⾔，所有權分散程度（HHI）與地主⼈數多寡雖然會影響開發與整合
⼟地之意願，雖然兩者隊⼟地開發與否皆有顯著的影響，但是最終地主仍是願意 花時間與⼼思遊說地主，進⾏⼟地整合以利⼟地開發。
第⼆節 後續研究建議
本研究研究年期為⼟地登記簿電⼦化後，因此，本研究採⽤⼟地登記簿電⼦
檔，配合符合於本研究範圍，也就是台北市萬華⾞站附近地區⼟地，地號上的使
⽤指照與建造執照，交叉⽐對得出本研究已開發⼟地，其餘的視為未開發⼟地。
在實證結果發現，本研究範圍⼟地細碎，並且⼟地在⼟地開發過程確實有⼟地整 合⾏為出現，⽽開發者會偏好⼟地⾯積⼤，並且所有權複雜程度低的⼟地進⾏⼟
地開發。
然⽽，由於本研究採⽤的衡量⼟地⾯積分配不均程度的指標為 Gini 係數，
在Gini係數衡量⼟地⾯積分配均衡程度上，是假設每筆⼟地為單⼀所有⼈擁有，
⽽本研究範圍⼟地出現共有情形頻率⾼，在 Gini 係數的假設上，與本研究範圍
⼟地實際所有權分佈情形並不相符。若是有更適當的數學計算⽅法與技術，應可 更得出更符合本研究範圍⼟地細碎程度實際情形之結果。
此外，在本研究中，作為判斷本研究範圍⼟地是否開發的判斷標準——使⽤
執照與建造執照資料，資料來源為台北市政府的公開資料（open data），由於 資料屬於⼈⼯建檔上傳，雲端上所出現資料料並不會是最新並且最完善的資料，
本研究嘗試以台北市公開資料中建照存根掃描檔進⾏更進⼀步對於本研究範圍
⼟地是否開發⽐對，但仍可能有⼟地已開發但因為地主⼈數資料的缺失，⽽未被 納⼊研究中計算的情形。由於在判定作為計算所有權複雜程度（HHI）的計算上，
由於在登記簿上的⼟地持份資料並不完善，因此無法顯⽰完整持份情形之⼟地並
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不能作⼟地所有權複雜程度的進⼀步計算。若是資料取得的完整度可以增加，便 可以得出更符合本研究範圍影響⼟地開發之產權條件影響程度，以及已開⼟地和 截⾄ 2011 年仍未開發之⼟地⾯積與地主⼈數之差異。
除了歷年⼟地持份狀況資料的缺乏外，由於本研究採⽤的是⼟地登記簿電⼦
化後資料做研究相關分析，但因電⼦化後的⼟地登記簿不如原先的紙本登記簿有 記載⼟地分割合併次數的資訊，因此，本研究無法⾃⼟地登記簿中得知研究範圍 內每筆⼟地經歷過的分割合併次出，進⽽推論出本研究範圍可能出現的⼟地整合 型態。若後續研究者除了⼟地登記簿電⼦謄本外，能夠取得更詳細的相關資料，
相信對於本研究範圍⼟地整合出現型態，將能夠有更近⼀步的了解。
本研究僅將在⼟地登記簿上所提供的資料，作為影響⼟地開發與否之因素，
也就是每筆⼟地的⾯積⼤⼩、地主⼈數以及所有權分散程度，並未將調和效果、
交易成本、每筆⼟地成交價格與其他可能影響⼟地開發與否的因素那如考量，若 後續研究有在其他影響因素的⾃變數選取上更完整的資料，解除以上研究限制，
則可以更進⼀步的分析在加⼊其他影響因素後，各個影響因素對⼟地開發與否所 產⽣的效果。
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