財產權型態對土地開發之影響– 以台北市萬華車站附近地區為例 - 政大學術集成
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(2) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(3) 謝誌 研究所⽣活的這兩年，也可以說是學術訓練最扎實的兩年，當初決定繼續升 學的時候完全沒有想到會過得如此充實，相信兩年前⼤學剛畢業的⾃⼰也無法想 像我真的有辦法完成⼀本論⽂。在研究所⽣活的第⼀年，課程上的負荷與作業量 完全無法相⽐，雖然過著⼀學期只有兩三個週末可以放假不⽤寫報告的的⽣活， 但卻也有了在地政與統計⽅⾯基本功更更上⼀層樓的額外收穫，⽽在撰寫碩⼠論 ⽂的研究所⽣活第⼆年，除了經歷了⼤量閱讀的時期，使得閱讀原⽂期刊速度有 稍微加快之外，也因為研究需要，學會了很多⼤學時期完全不會操作的統計軟體 與⽂件美編排版⽅法。 謝謝指導⽼師林⼦欽⽼師，儘管我是⼀個性格懶散、時常對⾃⼰沒⾃信的⼈. 政 治 大. 也常常⼤⽽化之的掉鏈⼦，但⽼是總是亦師亦友的不厭其煩的教導我、提點我的. 立. 論⽂，並也會時常提供我許多⼈⽣道路上許多寶貴的建議。也謝謝⼝試委員曾明. ‧ 國. 錯的觀點與想法，使我的論⽂更加的完整。. 學. 遜⽼師以及丁秀吟⽼師，在百忙之中特別撥冗來替我的論⽂⼝試，提供了很多不. ‧. ⽽除了⽼師們的指導外，也要感謝研究室的好朋友們，沒有你們的幫助以及 互相扶持，這篇論⽂絕對無法寫出來。感謝教會我統計軟體以及幫助我排版的朋. Nat. al. er. io. 遊玩耍，都會成為我⼀輩⼦在求學路上的珍貴回憶。. sit. y. 友，使我的論⽂能後順利被⽣產出來。在忙裡偷閒的時候相互聊天打氣與每次出 最後，要感謝⼀路上⽀持我的家⼈，謝謝我的⽗母在我學⽣⽣涯中，讓我從. n. iv n C 來沒有為⽣活物質上做過任何煩惱，使我得以沒有後顧之憂的繼續向上升學，也 hengchi U 感謝你們讓我在⾧⼤成⼈的這段⽇⼦，從⼩到⼤，家庭⽣活上過得很充實也充滿 了愛。 雖然這兩年⽐我想像的累上不少，也放棄很多，像是我想往後的⽇⼦我永遠. 會記得在國外旅遊時⼀邊⽤電腦趕⽂獻回顧的焦躁感，還有看著⾝旁好友⼀個個 找到⼯作，開始⾃⾷其⼒，⾃⼰卻原地踏步，對於投資在研究所的這兩年會不會 有回報仍然⼀知半解的焦慮，好多時候我甚⾄覺得⼀度要撐不下去，很想放棄， 但因為師⾧還有⾝旁好友的理解與⿎勵⽀持，讓我得以咬⽛撐完這兩年的⽇⼦， 並且得到許多意想不到收穫，變成⼀個⽐兩年前的我內涵更加充實、裡外兼具的 ⾃. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(4) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(5) 摘要 ⼟地開發與否，會受到⾯積、地主⼈數、持份狀態、地塊是否臨路、坐落區 段等產權因素的影響，在⾯對⼟地開發時，⼟地⾯積影響⽅⾯，台北市的⼟地市 場，由於單筆⼟地⾯積較⼩，未能達到開發效益的⼟地，常有需要進⾏⼟地整合， 使⼟地達適合開發規模並產⽣最有效益⼟地使⽤情形出現。⽽在除了⼟地⾯積以 外的產權條件，歸因於⼟地共有為台灣常⾒的⼟地所有權持有形式，⼟地開發與 否，也會受到地主⼈數與持份狀態等產權條件影響⼟地整合成功以及開發與否。 本研究以台北市萬華⾞站附近地區為研究範圍，由於萬華區屬於台北市開發較早 的⾏政區之⼀，其⼟地開發與規劃的利與弊的以作為較晚開發⾏政區之參考，⽽ 因為開發早，建物⽼舊，在⼈⼝成⾧與安全疑慮之下，有⼟地重新開發之需求。. 政 治 大. 本⽂⾸先以 Gini 係數計算出本研究範圍的⼟地⾯積分配不均程度，發現本. 立. 研究範圍⼟地⾯積分配，呈現分配不均且歷年⼟地分配不均程度差異不⼤的情形。. ‧ 國. 學. 再輔以 t 檢定檢視已開發⼟地以及未開發⼟地在⾯積與⼟地地主⼈數的差異，得 出了已開發⼟地不論事⼟地⾯積或是地主⼈數皆⾼於未開發⼟地。最後，以 logit. ‧. 回歸模型談討⼟地產權條件對⼟地開發的影響，發現地⾯積、地主⼈數以及所有 權分散程度(HHI)都對⼟地開發與否有顯著影響的實證結果。. Nat. sit. y. 由實證結果發現，本研究範圍⼟地分配不均，並且可以有分配不均程度歷年. al. er. io. 的變動，觀察出本研究範圍⼟地開發前會出現⼟地整合的情形，同時也發現由於 已開發⼟地平均單筆⾯積，以及地主⼈數皆⾼於未開發⼟地，⽽所有權分散程度. n. iv n C (HHI)越低、持份越複雜的⼟地，開發機率越⾼。因此，在探討本研究範圍⼟地 hengchi U 開發者對於產權條件的偏好，以及⼟地開發前的⼟地整合⾏為，本研究推論，雖 然所有權分散程度(HHI)與地主⼈數對於⼟地開發皆有顯著影響，但在本研究範 圍，開發者會偏向於花時間以及交易成本，遊說地主參與⼟地整合以利進⾏⼟地 開發。 關鍵字：⼟地開發、⼟地整合、多重所有權、⼟地細碎. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(6) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(7) Abstract Development of land will be affected by the property rights factors , such as the size of land, the number of landowners, the allocation of land holdings, and whether the land is located by the road, as well as the location of land. When it comes to land development, in the land market of Taipei City, the average area of each parcel is small and is not qualified for the development scale to reach the development benefit. According to that, land assembly is an action which is often adopted to consolidate the parcels to the ideal size and to meet the best land use. In addition to the land size, multiple ownership is another common land holding situation in Taiwan. Whether the land is developed or not, the number of the owners and ownership status will affect the outcome of land consolidation and development. This study takes the area near Wanhua Train Station in Taipei City as its research area. Since Wanhua District is one of the earliest developed administrative districts in Taipei City, the advantages and disadvantages of its land development and planning pattern are references to the later developed administrative districts. With early development and old buildings, there is a need for land redevelopment under the expectation of population growth and safety of facilities and buildings. Since that, land assembly is predicted to happen in the research area. In the empirical study, first, Gini coefficient is taken to measure if the distribution of parcel sizes is even or not in the study area. Second, t test is adopted to see whether the parcel size and owners condition are significant different between developed and undeveloped land. Last, the research uses Logistic Regression model to look into the impact of the conditions of land owners, parcel size and the distribution of holdings to land development. The result of the empirical study reveals that land assembly does happen in the study area, and the conditions of parcel size, land owners and the distribution of holdings do have significant impact to the issue of land development. The result shows that a more complicated ownership leads to the higher possibility of land development. It can be demonstrated that the developers tend to engage time and transaction costs to convince the owners to take part in the land assembly process to meet the ideal scale of land development.. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. Keywords: land development, land assembly, land fragmentation, multiple ownership. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(8) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(9) ⽬錄. ⽬錄 第⼀章. 緒論............................................................................................................ 1. 第⼀節 研究動機與研究⽬的 ............................................................................................. 1 第⼆節 研究架構與流程 ..................................................................................................... 3. 第⼆章 ⽂獻回顧.......................................................................................................... 5 第⼀節 地價⾮線性關係與⼟地整合之需求 ..................................................................... 5. 政 治 大. 第⼆節 產權條件對⼟地整合的影響 ............................................................................... 11. 立. 第三章 研究設計........................................................................................................ 18 研究範圍 ............................................................................................................. 18. ‧ 國. 學. 第⼀節. 第⼆節 研究⽅法 ............................................................................................................... 20 資料說明與資料處理 ......................................................................................... 28. ‧. 第三節. 第四章 實證結果........................................................................................................ 32. y. Nat. 第⼆節. 開發與否分析 .................................................................................................... 37. er. sit. ⼟地分配均衡程度分析 .................................................................................... 32. io. 第⼀節. al. n. iv n C hengchi U 結論 .................................................................................................................... 56. 第五章 結論與建議.................................................................................................... 56 第⼀節 第⼆節. 後續研究建議 .................................................................................................... 57. 參考⽂獻...................................................................................................................... 59. I . DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(10) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 圖⽬錄 圖 1-2-1 研究流程圖...................................................................................................................4 圖 2-1-1 ⼟地價格與⾯積關係..................................................................................................6 圖 3-1-1 本研究之研究範圍現況............................................................................................20 圖 3-2-1 羅倫茲曲線..................................................................................................................22 圖 3-4-1 研究時序圖..................................................................................................................33 圖 4-1-1 研究範圍歷年⼟地⾯積分配圖.............................................................................36 圖 4-1-2 研究範圍⼟地歷年歷年吉尼係數.........................................................................38 圖 4-2-1 已開發⼟地與未開發⼟地⾯積分配圖...............................................................45 圖 4-2-2 已開發⼟地與未開發⼟地地主⼈數分配圖......................................................48. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. II. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(11) 第⼀章. 緒論. 表⽬錄 表 4-1-1 研究範圍⼟地歷年吉尼係數.................................................................................35 表 4-1-2：研究範圍⼟地⾯積歷年分配表（所佔⽐例）................................................37 表 4-2-1 已開發⼟地與未開發⼟地⼟地⾯積之敘述統計.............................................40 表 4-2-2 已開發⼟地與未開發⼟地地主⼈數之敘述統計.............................................42 表 4-2-3 1989 年到 2011 年⼟地⾯積差異 t 檢定分析結果.............................................44 表 4-2-4 1989 年到 2011 年地主⼈數差異 t 檢定分析結果.............................................46 表 4-2-5 研究範圍敘述性統計表...........................................................................................51 表 4-2-6 ⼟地⾯積與地主⼈數 Logistic 回歸模型............................................................53 表 4-2-7 ⼟地⾯積與所有權分散程度(HHI) Logistic 回歸模型..................................53. 政 治 大. 表 4-2-8 研究範圍 Logistic 回歸模型實證結果.................................................................54. 立. 表 4-2-9 研究範圍⾃變數 VIF 值..........................................................................................56. ‧ 國. 學. 表 4-2-10 ⼟地⾯積與地主⼈數模型⾃變數 VIF 值........................................................56 表 4-2-11 ⼟地⾯積與所有權分散程度（HHI）模型⾃變數 VIF 值........................56. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 1. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(12) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 2. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(13) 第⼀章. 緒論. 第⼀章 緒論 第⼀節 研究動機與研究⽬的 ⼀、研究動機 現實⽣活中，⼟地市場的⼟地利⽤型態除了受到市場供需、以及⼟地使⽤分 區影響以外，也會受到各個宗地⼟地⾯積的影響，會因為個別⼟地⾯積所能達到 的開發效益不同，使得各個宗地⼟地單價不同，進⽽造成宗地間⼟地總價的差異。 在台北市⼟地市場，單筆⼟地⾯積較⼩，⼟地⾯積與價格關係呈現凸向原點的邊. 政 治 大. 際報酬遞增曲線（convex）型態，Lin and Evans（2000）實證結果指出，由於台. 立. 灣個別⼟地⾯積較⼩，經過⼟地整合後⼟地⾯積可以達到適合開發的規模，⽽獲. ‧ 國. 學. 得開發效益。因此，經過⼟地整合後⼤⾯積⼟地的單價，會⽐未經整合⼩⾯積⼟ 地的⼟地單價來得⾼。⽽在台灣，由於個別⼟地⾯積⼩⽽細碎，單筆⼟地⾯積常. ‧. 常未達可供建築或是改建之⼟地開發⾨檻，時常必須與相鄰⼟地進⾏⼟地整合，. er. io. sit. Nat. 地區的地價結構會受到⼟地整合成本⽽影響。. y. 使得⼟地⾯積達到適合開發標準進⾏⼟地開發（林孝恩，2015），⽽該⼟地整合. al. ⼟地整合是否能成功受地主是否參與整合的意願所影響，由於較⼤⾯積⼟地. n. iv n C 所受⼟地⾯積之限制相⽐起來較⼩⾯積⼟地⼩ U h e n g c h，i在⼟地開發所受限制較⼩情形下， ⼟地價格只可能會變得更⾼⽽⽐較不可能會變得更低；好⽐從較⼤宗地分割為較 ⼩宗地⽐較容易，反之由較宗地塊整合為⼀較⼤宗地卻相對較為困難（Lin and Evans，2000）。由於⼩宗地整合需要耗費與地主間的協商成本，⽽整合成功後 的⼟地單價除了受到成功整合所帶來的效益外，也會受到整合⼟地的協商成本所 影響（林⼦欽，許芳明，2003）。 除了⼟地地塊細碎外，⼟地所有權⼈數多寡也會影響⼟地整合的困難度，在 權屬關係複雜情形下，容易出現反共有財的悲劇。反共有地的悲劇（Tragedy of Anticommons）則是在當很多所有權⼈皆可以排除他⼈進⼊市場時出現，將會導 致⼟地被低度使⽤（Buchanan，2000）。在⼟地整合情形下，⾯臨開發與否決 擇時，地主與⼟地共有⼈皆有否決權，但是在太多⼈都有否決權情況下，便會使 1. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(14) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 得⼟地整合交易成本增加，進⼀步讓⼟地整合難以發⽣，⽽⼟地資源會在無法被 最有效使⽤下，出現低度使⽤情形，發⽣反共有財悲劇。曾禹瑄(2015)也指出⼟ 地權屬狀態會影響⼟地整合成本⾼低，其中影響⼟地整合的因素有所有權⼈數、 持份。 所以，基於以上原因，本研究認為產權條件對⼟地開發的影響，與⼟地整合 對地狹⼈稠的台北市⼟地市場⽽⾔，是⼀個重要的議題，並將對本研究範圍⼟地 加以探討。 ⼆、研究⽬的 本研究以萬華⾞站附近地區為研究標的，歸納整理 1989∼2011 年萬華⾞站. 政 治 大. 附近地區個別⼟地分佈型態，該研究範圍隨著時間經過，在⼟地產權特徵中，⼟. 立. 地⾯積⼤⼩與所有權⼈多寡的演變，藉以探討以下研究⽬的：. ‧ 國. 學. （⼀）、探討在⼟地開發時，開發者對⼟地產權特徵與型態是否有特定偏好，如. ‧. 果是，偏好為何？. （⼆）、探討⼟地開發前是否出現產權調整過程，如果是，調整型態為何？. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 2. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(15) 第⼀章. 緒論. 第⼆節 研究架構與流程 ⼀、研究架構 本研究共包含五個章節，內容架構依序為緒論、⽂獻回顧、研究設計、實證 結果與分析以及結論與建議。除了第⼀章緒論之外，其餘各章節之安排如下： ⾸先，在第⼆章，⽂獻回顧將分為兩部分，先以地價曲線呈現⾮線性關係， 以及台灣⼟地地價曲線呈現邊際報酬遞增模式，帶⼊了為達到最適開發規模所需 要⼟地整合的概念，此部分主要的重點為台北市萬華區⼟地市場宗地⾯積細碎， 時常需要經過⼟地整合過程才得以達到開發⾨檻。⽽在第⼆部分，則是由產權條 件⼟地整合之影響再進⼀步延伸，提出了所有權限制、地主拿翹情形、地主⾏為、. 政 治 大. ⼟地⾯積⼤⼩以及⼟地所在位置等產權條件，對⼟地開發與否之影響帶⼊討論，. 立. 以作為後續實證研究之基礎。. ‧ 國. 學. ⽽在研究設計之實證分析部分，本研究挑選台北市萬華⽕⾞站附近地區作為 研究範圍，以既有⼟地登記簿電⼦謄本資料及使⽤執照資料為基礎，針對⼟地⾯. ‧. 積、所有權⼈以及⼟地持份分配情形，所敘述之⼟地產權資料與⼟地開發資料進 ⾏資料整理與分析，並透過⾯積細碎不均度指標，以及產權複雜度指標之計算還. Nat. sit. y. 有迴歸量化⽅式，進⼀步釐清產⼟地權條件與⼟地開發⾏為成敗與否之關係。⽽. al. er. io. 最後於結論與建議中則由前述章節之研究結果，替整個研究作結論，提出在研究. v. n. 範圍⼟地產權特徵對⼟地是否開發造成影響，以及⼟地開發是否曾經歷⼟地整合 過程。. Ch. engchi. i Un. 3. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(16) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. ⼆、研究流程 本研究流程如圖 1-2-1 所⽰： M H. e1. 立. L. M. 政 治 大. 學. 1. ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. o. n. al. er. c. d. Ch. n I. engchi. i Un. v. t I li 2. M. d gs .. .. G. 圖 1-2-1：研究流程圖. 4. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(17) 第⼆章. ⽂獻回顧. 第⼆章 ⽂獻回顧 台灣⼟地⾯積狹⼩、⼟地細碎，時常需要透過⼟地整合才能達到開發最適規 模。本章將在第⼀節透過由於台灣地價曲線結構屬於邊際報酬遞增類型的相關⽂ 獻回顧，推導出台灣有⼟地整合以利開發之需要，並在第⼆節以產權條件分別以 所有權限制、地主限制、⾯積⼤⼩以及地塊所在位置推論以上條件會使⼟地整合 之協商成本提⾼，進⽽假定出在本研究範圍開發商會偏好於選擇產權完整，並且 ⾯積不需經過太多次⼟地整合的⼟地進⾏開發活動。. 立. 政 治 大. ‧ 國. 學. 第⼀節 地價⾮線性關係與⼟地整合之需求. ‧. ⼀、地價⾮線性關係. sit. y. Nat. 在 Alonso 的競租理論模型中，地價與距離的關係是呈現線性關係，然⽽，. er. io. Colwell 和 Munneke（1997）則修正其關係應為⼀邊際報酬遞減曲線較為妥當。 由於每個地塊⾯積不相同，在加⼊了⼟地⾯積因素的影響下，當⼟地⾯積變動，. n. al. Ch. i Un. v. ⼟地的單價與總價也會跟著變動，在 Colwell 和 Munneke（1997）的實證模型中，. engchi. 以芝加哥的地價數據隨靠近市中⼼距離的變動並⾮呈現線性曲線，⽽是邊際報酬 遞減的曲線，此實證成功的佐證了其修正的模型是正確的。由於考慮了⾯積與地 價兩個因素，地價隨著往市中⼼靠近上升的值會⽐傳統的競租理論⼩，由於⼟地 價格上升的邊際減⼩，可以得出地價與距離市中⼼遠近的關係為⼀邊際報酬遞減 曲線。. 5. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(18) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 圖 2-1-1:⼟地價格與⾯積關係. 政 治 大. 資料來源：Colwell,P.F. and Munneke,H.J., 1999.. 立. ‧ 國. 學. 台灣也有關於⼟地地價⾮線性關係的研究，Lin 與 Evans（2000）在台北市 內湖六期重劃案驗證該地區地價關係的實證中，除了⼟地⾯積之外的可能變數，. ‧. 幾乎都被消除，得以在此幾乎封閉的情況中去檢視地價與⼟地⾯積之間的關係。 實證結果發現⼟地總價的平均單價遠⼤於⼟地單價數。此結論得出⼟地總價與⾯. y. Nat. er. io. 地單價來得⾼。. sit. 積的關係為⼀邊際報酬遞增曲線。簡單來說，⼤塊⼟地的單價會⽐⼩塊⼟地的⼟. al. n. iv n C 和 Sirmans（1980）指出，由於地塊⾯積⼤⼩的差異，⼟地價格隨著 hengchi U. Colwell. ⼟地⾯積增加先以遞增的幅度提升，再以遞減的幅度提升。在平均地塊⾯積較⼤ 的⼟地市場中，由於⾯積⼤於市場所需⽽無法開發造成⼟地單價隨著⼟地⾯積增 加⽽降低，⽽在地塊平均⾯積較⼩的⼟地市場中，由於⼟地整合不易⽽難以開發 造成⼟地⾯積單價隨著⼟地⾯積增加⽽增加（Lin and Evans, 2000）。⽽地價邊 際報酬遞增與地價邊際報酬遞減曲線同時存在於⼟地市場（Colwell and Sirmans , 2001） 在地價⾮線性關係下，⼟地整合和分割相關的交易成本不等於零。如果預計 會出現⼟地整合和分割，則這些⾏為所產⽣的⼟地的價值必須⼤於⼟地呈現價格 線性關係的價值，以抵消這些交易成本。在沒有交易成本的情況下，套利將消除. 6. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(19) 第⼆章. ⽂獻回顧. ⾮線性價格，⽽由於需求⾯的⾮線性關係並不是決定地價的因素，因此，可以推 論出地價⾮線性關係是由⼟地供給⾯所決定（Colwell and Munneke,1999）。Lin and Evans（2000）的研究指出，造成不同地塊⾯積⼟地市場的地價曲線的可能 為基於歷史與地理因素， 好⽐台灣⽇本兩國地塊本來就較⼩，⽽美國⼟地的地 塊會較⼤。此外在台灣，持有⼈持有的⼟地地塊⼩⼜分裂破碎，因此⼟地整合成 本會決定該整合地區的地價結構，⽽在美國，⼟地持有⼈所持有的⼟地實質上較 台灣⼟地持有⼈所持有的⼟地⼟地⾯積⼤塊許多，因此，⼟地重新劃分的成本會 影響該重新劃分地區地價結構。. ⼆、⼟地整合之需要. 立. 政 治 大. ‧ 國. 學. Colwell 和 Sirmans（2001）表⽰，⼟地價值與⼟地⾯積的關係導致⼟地邊際 報酬遞增與⼟地邊際報酬遞減發⽣之可能，⽽⼟地價值的增加則分別來⾃於⼟地. ‧. 分割與⼟地整合。⼟地邊際報酬遞增（Plottage）透過合併兩個或多個連續地塊 獲得附加價值。在⼟地邊際報酬遞增曲線存在下，合併⼟地的整體價值⼤於各個. er. io. sit. y. Nat. ⼟地的價值的總和。. ⼟地邊際報酬遞增曲線產⽣條件是⼟地整合，⽽⼟地邊際報酬遞減曲線產⽣. n. al. Ch. i Un. v. 條件則出現⼟地分割。⼟地整合出現在再開發活動發⽣以及需要⼟地整合的再開. engchi. 發活動所在的都市地區，在實證中，⼟地邊際報酬遞增的情⾏出現在市中⼼（CBD） 指出了⼟地整合與再開發可能會在此發⽣（Colwell and Munneke, 1999）。 在農地出現的⼟地整合案例上，歸因於農地⼟地細碎代表⼟地⾯積可能細⼩ 並且具有不規則形狀。然⽽，這種類型的⼟地細碎問題與涉及到⼟地所有權結構 受限，以及常有妨礙⼟地所有者利⽤所有權的因素存在的問題。農地細碎是最優 農業發展的嚴重障礙，因為其阻礙機械化，造成⽣產效率低下，⽽且要花費⼤量 的成本來減輕不利影響，導致農民淨收⼊下降（Demetriou, Stillwell and See, 2013）。 Simon（2008）表⽰，⼟地細碎的缺點主要是浪費時間，意味著需要分配到達每 個⼟地的額外通⾏時間，以及機器運⾏以耕作邊⾓⼟地或每個⼟地邊界是⾼難度 的，會增加能源浪費。⼟地細碎也會使希望實現農場現代化的農民陷⼊困境，此. 7. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(20) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 外，⼟地細碎幾乎不可能保護和改善⼟壤質量，當⼟地⽣產⼒急劇下降時，農業 可能無法盈利。. 在 Simon（2008）對羅⾺尼亞農地細碎程度的實證結果中，在共產制⽡解後， 羅⾺尼亞⼟地細碎程度⼤幅提升，這意味著，⾼度分散的農業在當地經濟中的作 ⽤更為有限，出現出售農業和⾮農業⼟地的激烈進程，使得農民出售了他們的⼀ 些財產，並將其餘部晚點出售。Simon（2008）表⽰，過度的⼟地分割是⽣態潛 ⼒的利⽤及其在⼤都市地區的位置進⾏開發的障礙，讓獲得來⾃農業最⼤的利潤 增加困難，使得農業在當地經濟中作⽤減弱。⼟地細碎是農業效率低下的原因，. 政 治 大. 阻礙了每種農作物的優化農業技術的使⽤。因此，採取合併⼟地的措施是有必要 的。. 立. ‧ 國. 學. 由於⼟地和財產是推動都市再⽣發⽣的要素，⼟地的可⽤性對於⼀個地區在 開發與否⽽⾔，被視為重要資產。⼟地整合的主要特點是該⾏為涉及⼟地所有權. ‧. 的變化，並通過收購必要的⼟地來使房地產開發和基礎設施的建設可能發⽣。在. y. Nat. 荷蘭，即使私有化和放鬆管制的政策正在與等級協調機制脫節，公共導向的⼟地. n. al. Ch. engchi. er. io. 房地產開發變得更加融合（Louw，2008）。. sit. 整合仍然可以成為城市再開發的重要⼿段，同時，公共導向的⼟地整合與荷蘭的. i Un. v. Louw（2008）表⽰城市再開發是對經濟和社會變化的回應。但當前的⼟地 所有權分配結構，相較於當前的⼟地再開發的需求，反映的是「舊」情況，除了 分配不合時宜外，所有者本⾝亦可能無法與⼟地在開發者合作，或不願意這樣做。 ⾧期以來，多重或零散的⼟地所有權阻礙了協調發展，甚⾄完全抑制了開發商的 需求，因此，⼟地整合是都市再開發計劃和棕地再開發成功的關鍵變數。 ⼟地整合成功與否會受到地主的態度，同時也取決於的與⼟地整合相關的制 度 或 條 件 所 影 響 。 在 荷 蘭 ‘s-Hertogenbosch 地 區 ⼟ 地 整 合 的 案 例 上 ， Paleiskwartier 是位於主要⽕⾞站西邊的⼀個⼟地再開發地點，並由該地點的前 ⾝–⼯業區 De Wolfsdonken 的商店所組成。. 8. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(21) 第⼆章. ⽂獻回顧. 本案例的研究區域的部分為⾞站區，並位於鐵路線以東。該案例為兩階段的 ⼟地整合，第⼀階段包括⾞站前廣場與 La Gare 地區，其中，由於⼟地特性的緣 故，儘管在荷蘭採⽤公共⼟地儲備作為⼟地整合由上⾃下的主導模式，起初，由 於並沒有詳細規劃⾞站廣場和 La Gare 地區早期的⼟地整合發⽣的時機，策略規 劃並不能“引導”⼟地整合，使得早期這兩個地區的⼟地整合⾏為是逐個地點並 且零碎的。隨後，在⾞站廣場，⼟地整合⼯程進展順利，由於該項⽬的規模不⼩， ⽽且交換了⼀些⼩塊⼟地（⾃願⼟地調整）⾜以完成⼟地整合。⽽在 La Gare 地區，⼟地所有權更加分散，徵集⼟地更加多樣化，這引起了⼀些拿翹⾏為。該 地 區 政 府 開 發 機 構 在 La Gare 地 區 進 ⾏ 了 ⼀ 定 規 模 的 ⼟ 地 儲 備 ， ⽽ 在 Paleiskwartier 地區，該政府機構會是⼟地整合的主要代理。⽽在第⼆階段的⼟. 治 政 大 在計劃和全⾯重新開發整個地區的情況下執⾏的，⽬標是將所有⼟地轉讓給開發 立 公司。這種類型的⼟地整合是整個地區城市規劃和發展的願景和實施之間的強有 地整合，範圍為 Paleiskwartier 地區，與第⼀階段⼟地整合模式是不同的，它是. ‧ 國. 學. ⼒聯繫（Louw，2008）。. ‧. 由於在農地相關實證上，出現⼟地細碎難以達到最適開發規模的情形，需要. y. Nat. 進⾏⼟地整合得以提升農業產品產量，進⽽達到⽣產的經濟效益，⽽在市地⼟地. sit. 再開發的案例上，也發⽣了⼟地整合需求的出現，基於以上案例，本研究延伸推. n. al. er. io. 論，在市地也會有因⼟地細碎並且會因為都市當前使⽤並⾮最佳使⽤，以及符合. i Un. v. ⼈⼝需求，從⽽需要進⾏⼟地整合以便⼟地再開發，以使⼟地達到開發⾨檻得以 開發的相同情形出現。. Ch. engchi. 9. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(22) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 三、⼩結 由以上⽂獻回顧可以發現，台灣⼟地地價曲線呈現邊際報酬遞增曲線（Lin and Evans, 2000），由於⼟地細碎難以達到開發上的規模經濟，⼟地將無法進⾏ 最有效率的開發⾏為，因此需要經過⼟地整合，整合區域⼟地，使⼟地總⾯積可 以達成適合開發規模，減少⼟地閒置以及資源浪費。本研究將在第⼆節延續第⼀ 節，探討產權條件對⼟地整合的影響。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 10. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(23) 第⼆章. ⽂獻回顧. 第⼆節 產權條件對⼟地整合的影響 ⼀、所有權限制 所有權限制對⼟地整合在開發上有⾧⼤的影響。所有權限制為⼟地開發因為 所有權的緣故，無法透過正常市場機制運作⽽被快速的順利取得，造成⼟地開發 無法順利進⾏，也就是說，地主會對⼟地開發造成限制（Adams, 2000）。 Adams（2001）指出，在英國蘇格蘭與英蘭地區有關⼟地整合實證研究的政 策探討中，所有權限制可以分為下列四種：所有權不清楚、產權複雜、市場上對. 政 治 大. 開發⽽⾔所需要的所有權整合、條件無法談妥，以及地主不願意出售。其中，產. 立. 權複雜特性的所有權限制是基於習俗上法律與⽂化架構的擴張，反映了⼟地做為. ‧ 國. 學. 產品的獨特性，以及規範⼟地市場運作⽽產⽣。好⽐共有或是多種權利設置在⼀ 塊⼟地上都會使得⼟地產權更加的複雜，⽽此種⼟地的所有權取得會因為以上所. ‧. 有權限制影響也變得更加困難。市場上對開發⽽⾔，需要的所有權整合特性在所 有權限制⽅⾯，於市場上，通常都會有⼀些本⾝⼟地過⼩不能開發但是會影響他. Nat. sit. y. ⼈開發的⼩地⼟，相⽐⼤地主⽽⾔，要求更⾼的⼟地出售價格，此情況在⼟地共. er. io. 有中最容易造成無法重新開發。在條件談不攏特性下，地主可能會因會無法接受 開發商出價，或是認為未來⼟地價值會上漲⽽拒絕出售。拒絕出售的所有權限制. al. n. iv n C 情形則是受到⾦錢外其他無法量化的因素影響 U h e n g c h，i例如地主可能因為對⼟地有感情 依歸⽽拒絕賣地。 在英國曼徹斯特內城區開發的實證中，Adam et al（1988）表⽰，有彈性的. 規劃政策本⾝不能保證城市的內部再⽣。複雜的所有權、建築硬體和價格限制在 開發過程中成為阻礙，延⾧⼟地閒置時間。如果城市內部⼟地與城市邊緣⼟地為 產⽣新開發⾏為競爭，未來的地⽅政策將需要製定協調⼀致的辦法來解決這些限 制因素。當所有權轉讓對發展⾄關重要但是卻實現困難時，可以說有所有權約束 存在，如同在⼟地分為多重所有權或無法得知地主的⾝份，以及對開發態度消極 的地主不願意放棄⼟地，或是地主提出任何購買者認為不利的條件等所有權限制 情形，都會對⼟地開發造成影響。在許多城市地區，即使是⼩地區的多重所有權. 11. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(24) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 也不是罕⾒的情況，無法追蹤⼟地所有者的情況也許不那麼頻繁，但這兩個困難 往往會加劇開發商的任務，並推遲開發過程。. ⼆、地主拿翹情形 在⼟地整合上，最容易因為地主拒絕出售⼟地，導致⼟地整合困難，被整合 成功⼟地所遺棄的拿翹地主，無法與⾜夠的鄰近⼟地結合已取得更⾼的⼟地使⽤ 密度，⽽失去了其很有價值的經濟機會 (Shoup, 2008)。⽽ Cardigan et al （2009） 指出，由於⼟地開發需要多個所有權⼈達成同意，因此在⼩地主間便存在策略性. 政 治 大. 的延遲，選擇拿翹⽽獲得較⾼的⼟地出售利益。由於⼩地主因為⾯積的緣故，對. 立. 整體開發常成為開發⾏為成敗與否關鍵少數，因此拿翹⾏為常在⼩地主⾝上出現。. ‧ 國. 學. Miceli and Sirmans（2009）認為，開發商嘗試⼟地整合時，常會⾯臨拿翹問. ‧. 題⽽提升開發成本，為了最⼩化額外成本，開發商會較偏好選擇所有權較不分散 的⼟地，這造成了城市邊緣開發的偏差，平均地段規模較⼤，導致都市蔓延。由. Nat. sit. y. 於拿翹是在⼟地整合過程中潛在產⽣獨佔權⼒的⼀種形式。⼀旦整合開始，地主. er. io. 知道他們的⼟地對項⽬的完成是⾄關重要的，拿翹可能會獲得超過他們參與⼟地. al. 整合所⽀付機會成本的價格。當需要整合多個地塊時，任何⼀個拒絕出售的賣⽅. n. iv n C 都會因為索價⾼⽽因此提⾼整個開發案的成本 U h e n g c h。i拿翹問題的⼀個重要含義便是是 整合的交易成本將超過不整合的交易成本，造成⼟地市場單過度分散。具體來說， 由於地租隨市中⼼提升的緣故，平均⼟地⾯積隨著與城市中⼼靠近⽽減少，所有 權變得更加分散，從⽽對潛在⼟地整合商（無論是公共還是私營）增加拿翹問題 的嚴重性。與完全效率的⼟地市場相⽐，這種趨勢往往會向城市外緣外推動發 展。 ⽽拿翹問題會造成反共有財悲劇，反共有財的悲劇在當很多所有權⼈皆可以 排除他⼈進⼊市場時出現，將會導致⼟地被低度使⽤，兩者皆會造成經濟損失使 ⼟地不會在其最適使⽤。在反共有財悲劇之下，隨著可以排除他⼈使⽤資源的決 策者增加，資源被低度使⽤的浪費也隨之增加，在極限情況之下，資源將會完全. 12. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(25) 第⼆章. ⽂獻回顧. 不被使⽤。好⽐在⼟地整合下，地主皆有否決權，但是在太多⼈都有否決權情況 下，⼟地整合便難以發⽣（Buchanan and Yoon, 2000）。. 在新加坡⾦林⼤廈關於反共有地悲劇的實證研究中，在新加坡，由於私⼈⼟ 地稀缺，80%⼟地為國有⼟地，在 DGPs 計畫發佈後，為了滿⾜更⼤的未來⼈⼝ 的需求，最近的 DGPs 已經為島嶼各地的住宅⽤地提供了更⾼的發展強度，鑑於 這些較⾼的發展強度，由於在新加坡約 80％的⼟地是國有的，對於擁有永久租 賃權的地區需求旺盛，得以享受較⾼的額外效益。開發商傾向於依靠國家通過政 府⼟地出售發放⼟地，⼟地租賃期從 30 年到 99 年不等。通過將發達地區的利益. 治 政 大 體現場的“配套價值”。由於新加坡的⼟地開發需要開發地區全數⼟地所有⼈或 立 是租⼾同意才能進⾏開發，只要有少數地主反對，開發案便無法動⼯。新加坡最 集中在⼀起，形成更有吸引⼒的重建配置，整體出售使房地產所有⼈能夠利⽤整. ‧ 國. 學. 近出現的整體銷售現象提供了⼀個很好的例⼦，即地主如果能夠⾏使這些權利來 防⽌資源被潛在利⽤，結果資源可能是在被低度利⽤下，使得所有權導致反共有. ‧. 的悲劇（Sim et al, 2002）。. y. Nat. sit. 在越南，由於越南政府統⼀後所分配給⼈民的⼟地過⼩，⽽在⼈⼝成⾧之下，. n. al. er. io. 對住房需求提升，且該地區房屋以⾃建為主，因此在⼟地使⽤上出現了⾼建蔽率. i Un. v. 低容積率的建築型態。⽽此種建築型態導致細碎⼟地成為⾼容量住宅開發的阻礙，. Ch. engchi. 由於獲得經濟規模需要將細碎⼩⼟地合併為⼤塊⼟地，若要合併並⾮是不可能的。 因為移轉成本是在當被整合地主獲取共識時發⽣，被現況利益所影響的許多現有 已興建住宅區域會因為此成本的影響，⽽拿翹不願整合⼟地，使⼟地稀少性的問 題更加嚴重。因為許多⼟地所有⼈有權利排除他⼈有效率的利⽤資源，⽽出現反 共有財悲劇情況（Zhu, 2012）。⽽產權界定不明也是影響共有財悲劇的原因之⼀ （Nguyen et al , 2017），在越南，由於對⼟地資源有不同的權利，對資源控制也 有不確定性，不明確產權的界定以及鞏固排他性權利的⾼昂成本，是造成反共有 財悲劇的主要原因。由於⼟地開發的低效率持續存在於反共有財的悲劇之中，因 為加強於⼀塊⼟地每⼀位地主的全部權利的成本，會⼤於⼟地整合所需要增加的 租⾦，因此地塊的整合會預期產⽣。. 13. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(26) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 三、地主⾏為 Adams and May（1991）表⽰，地主參與地⽅規劃過程可以說是地主在隨後 的開發過程活動的先⾏指標，可能有助於預測⼟地所有者的⾏為。在所有權限制 ⽅⾯，多重所有權在特定⼟地的幾個不同所有者可能不願意共同決定⼟地未來發 展，以及個⼈⼟地所有者的特定⼟地管理和發展策略，可能因稅收或其他原因妨 礙其提早釋釋出，造成地主不願意參與規劃。在劍橋綠帶計畫（the Cambridge Green Belt Local Plan）、格林威治⼈民計畫（the People’s Plan for Greenwich） 與薩⾥健康計畫（the Surrey Health Local Plan）的實證研究中，展⽰地⽅規劃 過程中的地主參與在開發過程中的地主活動之間存在的明確聯繫，也可以說，地. 政 治 大. 主在規劃時期的⾏為會影響⼟地開發。. 立. 由於⼟地整合涉及兩個或多個⼟地的合併。因此，不單整合⾏為只是個別⼟. ‧ 國. 學. 地的特點是有關的，相關地段的共同特徵，也決定了⼟地整合的可能結果。在荷 蘭阿姆斯特丹⼟地整合案例中發現，社會特徵可能會減少或增加⼟地整合的協調. ‧. 成本，從⽽可能或多或少地使地主⾏使再開發的選擇權。降低地主協調成本的最. y. Nat. 明顯的例⼦是當兩個相鄰地段為同⼀所有者擁有時。⽽當兩個地主擁有相同的職. io. sit. 業以及/或是宗教信仰時，共同再開發的可能性就會上升。對於職業⽽⾔，效果. n. al. er. 相當薄弱，但具有相同宗教意味著成為同⼀社會網絡的⼀部分，這將在地主彼此. i Un. v. 間產⽣信任，降低協調成本，並增加聯合⾏使對雙⽅有利可圖的可能性 （Lindenthal et al , 2017）。. Ch. engchi. 在⾯臨⼟地整合以及開發與否的地主⾏為⽅⾯，可以區分為積極地主與消極 地主兩者之間的區別（Adams，1994）。其中，積極地主是那些願意使他們的⼟ 地發⽣開發型活的⼈，可能出現的開發類型為聯合開發或是由第三⼈開發商來開 發。反之，消極地主則是傾向於拒絕出售⼟地，或只願意在限制性條款和條件下 出售⼟地。由於⼟地市場的不完善性質，⼟地整合的過程並不總是順利的。⼟地 整合將被解釋為消極地主⼟地所有權的轉移，因為⼟地市場的不完善性，使得所 有權的移轉並⾮永遠順利。此外，完全競爭的條件在⼟地和房地產市場上被廣泛 的受到破壞，並難以被實踐。. 14. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(27) 第⼆章. ⽂獻回顧. 四、⾯積⼤⼩ 林⼦欽與許明芳（2003）在有關台南市台南新市區重劃區的實證研究發現， 若⼲建設公司以地主的⾝分參與重劃，⽽在重劃完成初期已經開發的⼟地與尚未 開發的⼟地間存有顯著的差異。曾禹瑄（2015）在台北市松⼭區⼆期重畫區的實 證研究中，得出該實證研究區整體⽽⾔已經開發的⼟地⾯積⼤於尚未開發的⼟地， 且此差異隨著⼤⾯積⼟地的開發⽽逐漸減⼩。並發現⼟地開發與否與⾯積及權屬 因素具顯著相關，當⾯積越⼤、權屬條件越單純則⼟地開發機率將上升，以及⼤ 部分未開發⼟地之⾯積確實較⼩、權屬條件較複雜。 在荷蘭阿姆斯特丹⼟地整合⾏為的實證結果中，⼟地⾯積決定了⼟地整合的. 政 治 大 展”（strech），將這種可以延展型態較低，尚未達到最⾼最佳使⽤的⼟地與另⼀ 立 塊⼟地⼀起可能會使組合更接近最佳形狀，所以可以期望期望⼟地延展性與與⾯ 可能性，但另⼀個出乎意料的結果是⼟地形狀也很重要。在個別地段的⼟地“延. ‧ 國. 學. 積影響在開發的可能性之間有⼀個積極的關係（Lindenthal et al , 2017）。. ‧ sit. y. Nat. 五、地塊位置與整合之影響. er. io. 在羅⾺尼亞布加勒斯特（Bucharest） 都會區關於地理條件不同的兩村莊. al. iv n C hengchi U 加勒斯特附近，由於當地居民或布加勒斯特居民在這裡建造房屋，⽬前正在經歷 n. Ciorogârla 與 Vânǎtorii Mici ⼟地整合情形的實證研究，Ciorogârla 社區位於布. ⼀個強烈的郊區化過程，⼯業園區佔有越來越多的農地，當地⼈民⽐投資農業更 有興趣出售⾃⼰的物業。Vânǎtorii Mici 村莊距離布加勒斯特較遠（約 40 公⾥）， 交通便利，靠近⾼速公路，附近有國道穿越。從居民⼈數來看，兩個村莊的規模 相近，兩個村莊之間的顯著差異是由⽼年⼈⼝和勞動⼈⼝的活躍程度。 Vânǎtorii Mici 村莊⽼年⼈⼝⽐例很⾼，村民的主要收⼊來源是養⽼⾦。此 外，63 個家庭依據“最低保障收⼊法”的規定獲得了社會福利的救助。該村有重 要的農業資源，以耕地為主，⼤部分屬於個⼈財產。⽽ Ciorogârla 在強烈的郊區 化過程中，涉及⾼效率的將內陸地區的農地變更為⽣活，⼯業，商業或儲藏空間 使⽤，可以得出⾼度分散的農業在當地經濟中的作⽤更為有限，⽬前出現農業和 ⾮農業領域的激烈競爭。. 15. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(28) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 與 Ciorogârla 村莊相⽐，構成 Vânǎtorii Mici 村莊的⼟地數量有顯著差異。 可以推論受到交通、財產繼承模式、政府政策等因素的影響之下 Vânǎtorii Mici 村莊的⼟地細碎程度與 Ciorogârla 村莊相⽐，由於地塊平均⾯積較⼩，農場組成 地塊較多，⼟地細碎程度⽐較⾼（Gabriel Simion，2008）。 ⽽在⾃ 17 世紀以來，阿姆斯特丹最負盛名⾯向 Herengracht 運河的典型⽰ 例街區的⼟地整合情形演變。該地區東北側⾯向運河，西南⾯臨著⼀條街道。這 個城市的此部分是相對其他地區較不繁榮的商業和住宅產業的組合。在西部和南 部的核⼼地帶，三條著名的運河主要分佈在較⼤的住宅⽤地上，⽐中世紀城市核 ⼼具有更⾼，更均衡的不動產價值。除了豐富的運河之外，西北的三⾓地帶還有. 政 治 大. ⼯作階層的⼩⽽低價值的住所，與較⼤的⼯業場所混合在⼀起。城市東南部在. 立. 1832 年並沒有完全建成，產業價值處於分配的低端，該地區有⾮常⼤的⼟地仍. ‧ 國. 學. 然需要細分開發，有的甚⾄⽤於座城市邊緣農業使⽤，東北側⾯向運河，西南⾯ 臨著⼀條街道。這些後街上的建築物通常由較低收⼊的勞動者住房組成，其餘兩. ‧. 側的街區⾯向⼀條街道，將 Herengracht 連接到鄰近的運河。在這裡，住宅往往 在地⾯上有商店，住宅⽤途以上。⼟地⾯積反映了這些質量差異，⼟地⾯積較⼤。. sit. y. Nat. er. io. 雖然今天的許多⼟地仍然具有與 1832 年相同的邊界，但可以觀察到通過整. al. 合多個較⼩地塊形成較⼤地塊的明顯趨勢。但在 2015 年，經過近兩個世紀的逐. n. iv n C 步重建，運河上的⼟地仍然是最⼤的，在阿姆斯特丹幾乎很少發⽣街區重建，並 hengchi U 可以發現⼤部分⼟地整合發⽣在⾮常⼩的地段之間。由此，可以推測出開發活動 會優先出現在經濟狀況較良好以及地塊較完整的街區（Lindenthal et al , 2017）。. 16. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(29) 第⼆章. ⽂獻回顧. 六、⼩結 根據以上的論述，可以發現所有權限制以及地主拿翹⾏為會因為⾼昂的協商 成本進⽽造成⼟地整合成本提⾼，⽽增加⼟地總開發成本。⽽為了要獲得最⼤利 潤，開發商會偏好需要⽀出最⼩額外整合成本的⼟地( Miceli and Sirmans, 2008)， 此外，在沒有達到最⾼最佳使⽤的⼟地，也會因⽽出現⼟地整合之需要。其中。 所有權限制以及地主拿翹⾏為的影響皆是影響⼟地整合困難的主要原因，因此， 可以推論出，開發商會偏好優先選擇產權條件簡單，也就是說所有權限制較少以 及地主拿翹⾏為不嚴重的⼟地、以及有整合需求的⼟地進⾏⼟地整合。由於先前 已經有研究實證出台北市萬華區⽕⾞站周遭⼟地中，已開發⼟地平均⾯積確實⾼ 於未開發⼟地平均⾯積（⿈⽅欣，2010），本研究將根據本章運⽤的台灣⼟地地. 政 治 大. 價結構與產權條件影響開發⾏為的相關理論，下⼀步實證出在台北市萬華⾞站附. 立. 近地區⼟地中，在⼟地開發⾏為上，開發商對於⼟地產權選擇的偏好以及是否有. ‧. ‧ 國. 學. ⼟地整合情形出現。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 17. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(30) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 第三章 研究設計 台北市萬華⾞站附近地區個案分析 在接連第⼆章⽂獻回顧定義⼟地產權條件與⼟地開發影響之關聯後，本章將 往下介紹研究範圍以及研究⽅法，並進⼀步詳細說明實證研究與資料處理之流 程。. 治. 政 研究範圍大 第⼀節. 立. ⼀、研究範圍. ‧ 國. 學. 為探討⼟地產權特徵對⼟地是否開發之影響，以及在考量開發歷史、單筆⼟ 地平均⾯積因素，台北市萬華⾞站附近地區為台北市較早開發的⾏政區之⼀，都. ‧. 市計畫相⽐較晚開發的⾏政區較不完善，依據台北市地政局地政統計. y. Nat. （https://goo.gl/gXstMq）以及台北市政統計週報（https://goo.gl/V1dcKq），. sit. 萬華區在台北市所有⾏政區中平均單筆⼟地⾯積最⼩（2016 年為 90.45 平⽅公尺），. er. io. 並且平均屋齡⾼（2016 年為 35.17 平⽅公尺）。在考量到居住安全與防災的影響. al. iv n C hengchi U 均單筆⼟地⾯積細碎，理論上，細碎⼟地需經過⼟地整合過程達到適合開發規模 n. 下，屋齡越⽼的地區越有⼟地重新開發之必要，⽽在未開發地區，由於萬華區平 才有開發之效益。故本研究挑選台北市萬華⾞站附近地區做為研究範圍。本研究. 預計將實證分析研究範圍內⼟地產權特徵對⼟地開發與否的影響，並探討⼟地在 開發前是否經歷過產權調整過程，以及其調整之型態。 本研究假設開發⾏為會受到產權條件影響，在⼟地產權特徵上，主要聚焦在 ⾯積⼤⼩以及所有權⼈數多寡。理論上，開發者會優先選擇不必進⾏⼟地整合並 不需花費協商成本之⼤⾯積⼟地進⾏⼟地開發，在無法取得達到適合開發⾯積之 ⼟地情形下，當整合⼟地地主⼈數越少、共有⼟地持份越少，以及⼟地單⼀地主 持有⼟地完整所有權會使減低⼟地整合困難度，⼟地整合之協商成本隨之降低， 開發者會傾向於在⼟地權屬越單純，也就是⼟地地主⼈數少並且⾯積完整、可達. 18. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(31) 第三章. 研究設計. 開發規模的⼟地進⾏⼟地開發。⽽本研究範圍內⼟地⾯積分配不均程度⾼，並且 也有⼟地共有情形出現，因此，本研究欲探討，在產權條件影響下，開發⾯積與 ⼟地所有權⼈數兩種⼟地特徵對於開發⾏為的影響程度，例如：開發者傾向於花 費協商成本整合⼩⾯積⼟地開發，抑或是花費協商成本說服⼤⾯積共有⼟地地主 進⾏⼟地開發。 台北市萬華區舊稱艋岬，在清領時期為台灣主要經濟交易港⼝之⼀，發展甚 早。但由於開發時間早，早期開發建物功能逐漸衰退，拆除重建再開發的需求逐 漸出現。但萬華區⾯積達 885 萬平⽅公尺，全⾏政區範圍過⼤，因此本研究將研 究範圍聚焦在台北市萬華⾞站附近地區主要計畫與細部計劃之計畫區作為研究 範圍。台北市萬華⾞站附近地區主要計畫與細部計畫皆於 1997 年 9 ⽉ 3 ⽇公告，. 政 治 大. 同年 9 ⽉ 4 號⽣效，並依據台北市政府公告的都市計畫書圖，該計畫所劃定之計. 立. 畫範圍為：桂林路、康定路、廣州街、康定路以東 30 公尺、和平西路三段、中. ‧ 國. 學. 華路、莒光路、西園路、和平西路三段 159 巷、廣州街 223 巷以西 20 公尺所圍 地區，如下圖 3-1-1 所⽰：. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 圖 3-1-1 :本研究範圍現況圖 資料來源：google map. 19. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(32) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 第⼆節 研究⽅法 本研究實證分析分為兩階段，第⼀階段擬藉由⽂獻回顧推論出可能影響⼟地 開發⾏為之產權因素，如⼟地⾯積以及地主⼈數，探討此⼆主要產權因素對開發 ⾏為的影響。並參考相關⽂獻量化產權條件之⽅法或呈現⽅式，建⽴產權複雜度 指標，作為後續迴歸分析之基礎。產權複雜度指標包含⾯積細碎程度指標與所有 權分散程度指標，前者應⽤之衡量⽅法為敘述性統計資料與吉尼係數(Gini Coefficient)；後者則以敘述性統計資料及賀芬達指數(Herfindahl-Hirschman Index, HHI)進⾏量化計算。. 立. 政 治 大. 第⼆階段實證分析則是在上述產權複雜度指標之計算基礎下，應可得出產權. ‧ 國. 學. 條件以及開發⾏為兩者間的關聯性，本研究接著將透過統計相關⽅法以及迴歸分 析⽅法進⾏實證研究，分別為 t 檢定以及 Logistic 迴歸模型並加以配合其他⼟地. ‧. 開發影響因素綜合考量,以釐清產權條件對⼟地開發與否影響程度。. y. Nat. n. al. er. io. 1. 產權複雜度指標. sit. ⼀、產權複雜度衡量. i Un. v. 本研究將產權複雜度指標之內涵定義為包含⼟地⾯積與所有權權屬(指所有. Ch. engchi. 權⼈⼈數與持分狀態)之綜合性評量依據,並認為開發⾏為並⾮隨機發⽣,當⼟地 ⾯積較⼤、所有權權屬狀態越單純,其開發之可能性將越⾼。以下將分別針對⾯ 積細碎程度指標與所有權分散程度指標進⾏介紹與定義。 (⼀) ⾯積不均程度指標 由於我國地價型態曲線圖呈現模式為⼟地⾯積規模報酬遞增，因此，⼤⾯積 ⼟地由於具有節省⼟地整合成本、具有開發規模效益等優勢，與⼩⾯積⼟地相⽐ 較適於開發利⽤。故⼟地⾯積應和開發潛⼒成正⽐，相反，當⼟地⾯積越細碎， 則開發者將因整合成本的提升⽽造成開發意願降低。因此本研究定義⼟地⾯積越 ⼤，⼟地⾯積細碎程度越低，反之則越⾼。針對⼟地⾯積不均程度之衡量上,除. 20. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(33) 第三章. 研究設計. 運⽤敘述性統計⽅法呈現外，本研究將參考過去⽂獻探討農地細碎程度及所得不 均程度所使⽤之量化指標進⾏轉換、計算，相關指標說明如下: 1. 吉尼係數(Gini Coefficient) 過去吉尼係數多⽤於衡量社會所得分配不均程度。其計算⽅式為將社會中每 ⼈所得由低⾄⾼依序排列，並計算每所得佔社會總所得之百分⽐，然後將總所得 累積百分⽐與⼈⼝累積百分⽐進⾏對照，繪製出羅倫茲曲線(Lorenz Curve)。以 羅倫茲曲線進⾏說明如圖所⽰，若將所得遞增排列後，將橫軸的 10%對應到羅倫 茲曲線上，則代表社會所得最少的 10%⼈⼝佔社會全部所得的百分⽐。⽽當⼈⼝ 累積百分⽐與所得累積百分⽐完全對應時。即所得最低之⼀定⽐例，好⽐ 10% ⼈⼝所獲取的所得佔總所得同樣 10%⽐例時，社會所得不均程度為 0（Lee, 1996）。. 政 治 大. 立. 當羅倫茲曲線偏離代表絕對平均之 45 度線時，社會中存在所得不均情形。. ‧ 國. 學. ⽽吉尼係數即為羅倫茲曲線與絕對平均之 45 度線所夾部分⾯積(圖 3-2-1 中之 A 部分)除以 45 度線⾄⽔平線⾯積(圖 A+B 部分)之值，計算公式如下式 3-2-1。. ‧. 其數值介於 0 ⾄ 1 之間，越靠近 0 表⽰社會上所得平均分配，⽽當吉尼係數越接 近 1 則代表社會所得分配不均。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 圖 3-2-1：羅倫茲曲線 資料來源：⾃⾏繪製. 21. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(34) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. G =. Ａ Ａ＋Ｂ. . ，0 ≤ G ≤ 1 … … … … … … … … … … … … … … … … … … . . … 式3 − 2 − 1. 吉尼係數介於0到1之間，當吉尼係數為0時，代表社會中每⼈收⼊均相同， 收⼊分配是絕對平均；⽽當吉尼係數為1時，代表社會收⼊集中於某⼀⼈⼿中， 社會收⼊分配是絕對不平均。將吉尼係數⽤於衡量⼟地細碎程度時，以⼟地⾯積 代替收⼊，並將⼟地筆數視為單⼀個體，在此情形下，吉尼係數為0代表區域內 各筆⼟地⾯積相等，⽽吉尼係數為1則代表區域內僅有⼀筆⼟地存在。. 政 治 大 數實證過去之地權分配情形，由於吉尼係數為無單位指數，因此可⽐對不同時期 立 趙岡（2005）便將吉尼係數套⽤於⼟地⾯積分散程度之衡量上，透過吉尼係. ‧ 國. 學. 的地權分配情形。本研究在吉尼係數計算上，將研究範圍視為社會總體，將每筆 ⼟地視為⼀家⼾，每⼀家⼾假設只有⼀個⼾⼝，並以⼟地⾯積替代社會所得計算. ‧. 吉尼係數。唯本研究⼟地有共有情形出現，在未將⼟地共有情形納⼊考量之下， 吉尼係數算出的⼟地細碎程度可能會與現實情況略有差異。. er. io. sit. y. Nat (⼆) 所有權分散程度指標. n. al. Ch. i Un. v. 在過去相關⽂獻，許多研究皆指出⼟地所有權條件對開發協商成功與否、 開. engchi. 發時機皆有所影響(Cadigan et al., 2009; Adams et al., 2001) ；⽽過去實證多以所 有權權屬狀態，包括單獨持有或共同持有（Adams et al., 1988），以及所有權⼈ 對開發是積極或消極的態度（Adams and May，1991）等分類探討⼟地所有權與 開發⾏為間之關聯。在過去相關⽂獻指出⼟地整合之所有權⼈數與開發成本、整 合失敗可能性呈正相關 (Eckart，1985；Strange, 1995) ，以及共有產權對開發之 阻礙 (Adams et al., 2001) 的基礎上。本研究欲以所有權⼈⼈數、持分狀態等可 量化指標呈現⼟地所有權之分散程度。並定義⼟地所有權⼈⼈數越少、持分狀態 越集中之⼟地，其權屬條件越單純，也就是說，所有權分散程度較低，對開發具 正⾯影響，反之則具有負⾯影響。. 22. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(35) 第三章. 研究設計. 1. 赫芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index, HHI） 在所有權分散程度指標中，除⼟地所有權⼈⼈數等敘述性統計資訊外，對於 ⼟地持分狀態部分本研究則擬以賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index, HHI） 計算之。赫芬達指數是⼀種測量產業集中度的綜合指數。它是指⼀個⾏業中各市 場競爭主體所占⾏業總收⼊或總資產百分⽐的平⽅和，⽤來計量市場份額的變化， 即市場中廠商規模的離散度（陳正倉等⼈，2007）。 其計算公式如下式 3-2-2 所⽰，賀芬達指數數值介於 0 到 1 之間，當⼟地為 單獨所有時其指數為 1；若⼟地為多⼈平均持有則為 1/n，數值越⼤表⽰所有權 越集中；⽽所有權持分越分散則指數越接近於 0（Schere and Rose, 1990）。. 𝐻𝐻𝐼 =. Ｎ Ｎ 2 (𝑋 /X) = 𝑆 4 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 式3 0 012 012 0. 立. Ｎ：⼟地所有權⼈數. 政 治 大. ‧ 國. 學. Ｘi：所有⼈分配⼟地⾯積. − 2 − 2. Ｘ：該筆⼟地總⾯積. ‧. Si：⼟地持份，即為Xi/X. y. Nat. （⼆）開發與否分析. io. sit. 在單筆⼟地⾯積無法達到最適開發規模情況下，若要進⾏⼟地開發，則需要. n. al. er. 與相鄰⼟地進⾏⼟地整合，達到開發規模⾨檻。因此，已開發⼟地理應⼟地⾯積. i Un. v. ⼤於未開發以及整合失敗⼟地。因此，本研究將透過使⽤執照與建造執照電⼦檔，. Ch. engchi. 將本研究區域⼟地區分為已開發與未開發⼟地兩類，並利⽤ t 檢定以及 Logistic 回歸模型分析兩類⼟地產權影響造程之差異。. 1.. t 檢定 相較於母體平均數與變異程度，樣本變異數與平均數為較容易得到的資料。. 在假設兩群樣本數不相同的樣本為隨機且獨⽴抽樣⾃常態分配母體，並且變異程 度相同時，可使⽤ t 檢定檢驗兩群母體的平均數是否有顯著差異。若母體不為常 態分配，但兩群樣本數⽬皆⼤於 30 時，仍然適⽤ t 檢定(Berenson et al，2012)。. 23. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(36) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. t 檢定假設如下： 虛無假設 H0：μ1 - μ2≤ 0 （母體 1 平均數減母體 2 平均數⼩於等於 0） 對⽴假設 H1 : μ1 - μ2> 0（母體 1 平均數減母體 2 平均數⼤於 0） 若⼆群獨⽴樣本具有不相同之樣本數，並且彼此獨⽴及來⾃⼆個變異數相等 的常態分配，則⼆群母體之期望值之差μ1 - μ2 可利⽤以下統計量： 𝑡=. 𝑋2 − 𝑋4 − (𝜇2 − 𝜇4 ) 1 𝑆94 ( 𝑛2. 1 + ) 𝑛4. …………………………………………式 3 − 2 − 3. 其中，兩群樣本合併的變異數為： 4. 學. 9. 立. 4 𝑛2 − 1 𝑆2 − (𝑛4 − 1)𝑆44 ………………………………….…….式 3 − 2 − 4 𝑛2 − 1 + (𝑛4 − 1). ‧ 國. Ｓ =. 政 治 大. ‧. 𝑋2 : 母體 1 的樣本平均數 𝑆24 : 母體 1 的樣本變異數. sit. y. Nat. 𝑛2 : 母體 1 的樣本個數. al. n. 𝑆44 : 母體 2 的樣本變異數. er. io. 𝑋4 : 母體 2 的樣本平均數 𝑛4 : 母體 2 的樣本個數. Ch. engchi. i Un. v. 在⽤ t 檢定測試兩個群體平均數差異時，隱含假設母體具有相同變異數的常 態分配。但在樣本數夠⼤情形下，t 檢定具有穩定性，並不會對檢定⼒產⽣嚴重 的影響，t 檢定仍然適⽤於⾮常態分配母體 (Berenson et al，2009)。 本研究範圍⼟地細碎，且為萬華區為台北市較早開發的⾏政區之⼀，本研究 假設開發者會優先選擇產權單純且⾯積較⼤的⼟地進⾏開發，以及在⼟地細碎情 形下，要達到最適開發規模，已開發⼟地可能會有經歷過⼟地整合的過程。因此， 本研究假設已開發⼟地⾯積會⼤於未開發⼟地⾯積，地主⼈數也會相較於未開發 ⼟地單純，為檢定該假說成⽴與否，本研究將採⽤ t 檢定分析已開發以及未開發 ⼟地兩個群體中，開發⾯積與地主⼈數差異。. 24. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(37) 第三章. 研究設計. 2. Logistic 回歸模型 在探討產權條件與開發⾏為間之關係⽅⾯，除了觀察是否經歷過開發⾏為之 ⼟地產權條件現況，本研究欲以統計迴歸⽅式去具體化產權條件對開發之影響效 果。因此，在此節，本研究將研究範圍⼟地以⼟地開發為否為分類標準，分為已 開發⼟地與未開發⼟地兩類進⾏迴歸分析。由於此應變數屬於⼆元類別資料，函 數型態為⾮線性函數，若採⽤線性迴歸模型進⾏分析將會有誤差產⽣。在參考過 去⽂獻後，針對類別資料之分析多使⽤ Logistic 迴歸模型。因此，本研究採⽤ Logistic 迴歸模型進⾏實證分析，藉該模型闡述產權等因素對開發機率之影響。 關於模型變數選擇與模型設定之詳細說明如下：. (⼀) 研究變數選取. ‧ 國. 學. 1. 應變數. 立. 政 治 大. 為探討產權條件等因素對開發之影響，本研究設定⼟地開發與否作為. ‧. Logistic 迴歸之應變數，本研究設定已開發⼟地之類別應變數為 1，⽽未開發⼟ 地之類別應變數為 0。. al. er. io. sit. y. Nat. 2. ⾃變數. v. n. 本研究⾃變數選取則包含是⾯積、地主⼈數、持分狀態、坐落區段、其變數 選擇原因及內容詳如下述:. Ch. engchi. i Un. (1) ⾯積 ⼟地⾯積⼤⼩與開發之關聯已於第⼆章相關⽂獻回顧中說明，⽽由於我國地 價曲線呈現⾯積規模報酬遞增之模式，⼟地⾯積應與開發機率成正⽐。因此本研 究以⼟地登記簿電⼦謄本所標⽰的⾯積資料基礎，觀察歷年⼟地⾯積變動情形， 蒐集迴歸所需之⾯積變數。. 25. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(38) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. (2) 地主⼈數 於過去⽂獻可觀察到具有多位共有⼈的共有⼟地，在⼟地開發拿翹問題上， 與拿翹⾏為產⽣具有相當的關聯性（Cohen，1991；Mawson，2000）。因此本研 究將⼟地地主⼈數納⼊考量，並定義在地主數越多時，⼟地開發機率應會下降。 本研究將⼟地登記簿電⼦謄本地主⼈數資料做為所有權資料之基礎，作為蒐集迴 歸之變數。 (3) 持分狀態 ⼟地持分所有為我國⼟地常⾒之權屬狀態，在⼟地地主⼈數相同，在持份分 別不同情形下，仍然可能會對開發機率造成影響。故採⽤常⽤於產業市占率集中. 政 治 大. 度、股權分散程度的賀芬達指數，作為持分狀態衡量指標，並定義持分狀態越單. 立. 純者(地主⼈數較少、持分較集中分配者)開發機率將越⾼（曾禹瑄，2015）。. ‧ 國. 學. (4) 坐落區段. ‧. 本研究區域包含台北市萬華區莒光段⼆⼩段、莒光段三⼩段、萬華段⼆⼩段、 ⿓⼭段⼀⼩段以及⿓⼭段⼆⼩段，總共有五個⼩段。每個⼩段區位條件與經濟條. Nat. sit. y. 件並不相同，因此本研究將在坐落區段此⾃變數設⽴四個虛擬變數，以探討坐落. al. er. io. 區段因素對於⼟地開發與否之影響。本研究欲以⼟地登簿電⼦謄本記載地段所座. n. 落⼩段為基礎，將地塊坐落區段之因素作為迴歸分析⾃變數。. Ch. engchi. i Un. v. (⼆) 實證模型 1. 模型設定 本研究之應變數為⼟地是否開發，屬於⼆元類別變數，因為⾃變數與事件發 ⽣機 率存在⾮線性關係，因此採⽤ Logistic 迴歸模型作為實證模型，模型相關 設定如下(Gujarati, 2009, 2014 ): 令 yi= 1 表⽰第 i 個觀察值為已開發⼟地 yi= 0 表⽰第 i 個觀察值為未開發⼟地 第 i 個觀察值為已開發⼟地或未開發⼟地之機率如下式 3-2-5、3-2-6 所⽰, 式中 Pi 指給予特定⾃變數下之事件發⽣機率(如式 3-2-7 所⽰)，Xk 代表 k 個⾃. 26. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(39) 第三章. 研究設計. 變數，βk 則為⾃變數係數值。⽽已開發⼟地與未開發⼟地之發⽣機率⽐率為勝算 ⽐(odd ratio)，其公式如式 3-2-8 ，將其取⾃然對數則其線性函數則如式 3-2-9 所 ⽰: 𝑃 (yi= 1|Xi ) = 𝑃0 =. >?@ (∝B D DEF CD GDH ). ……………………….…….式 2B>?@ (∝B D DEF CD GDH ). 3−2−5. 2 … … … … … … … … … … . 式 2B>?@ (∝B D DEF CD GDH ). 3−2−6. 𝑃 (yi= 0|Xi ) = 1 –𝑃0 =. 𝑃0 = 𝑃 (yi = 1|X1i, X21, ... , Xki) … … … … … … … … … … … … … . … … . . 式 3 − 2 − 7 LH 2MLH. In(. =exp ∝ +. R R12 𝛽R. 𝑋R0 … … … … … … … … … … … … … . … … … … 式 3 − 2 − 8. LH. R R12 𝛽R. 𝑋R0 … … … … … … … … … … … … … . … … … … . . 式 3 − 2 − 9. 2MLH. )= ∝ +. 政 治 大 2. 多元共線性(Multicollinearity)檢定 立. ‧ 國. 學. 在⾃變數間存在⾼度相關性情形下，便極可能有多元共線性問題之存在。. Logistic 迴歸模型對多元共線性之敏感性極⾼，且多元共線性⼀般皆存在於模型. ‧. 中，只是程度⼤⼩上的差異(王濟川、郭志剛, 2010)。當多元共線性程度不⼤時， Logistic 迴歸模型係數之估計原則上仍為不偏且有效，⽽當多元共線性程度過⾼. sit. y. Nat. 時，則易導致迴歸係數估計誤差。. er. io. 在共線性問題上，本研究變異數膨脹因⼦ VIF(variance inflation factor)進⾏ 共線性檢測。⽽ VIF 之計算公式則如式 3-2-10 所⽰，其公式分母 1 – R2 為容. n. al. Ch. i Un. v. 忍值(tolerance)，⽽ R 為⾃變數被其他變數所解釋的變異量，數值範圍為 0 ⾄ 1 2. engchi. 之間，容忍值越⼤表⽰共線性問題越⼩，因此⼀般定義 VIF ⼤於 10 時可能存 在共線性問題。 VIF=. 2 2MU V. ，0 ≤ 𝑅4 ≤ 1 … … … … … … … … … … … … … . … … … … … . 式 3 − 2 − 10. 3. 顯著性檢定 Logistic 迴歸模型中的 p 值為測試⾃變數係數顯著性指標，⽬的為了檢測⾃ 變數對事件發⽣機率是否具顯著性以及影響⼒。在檢定假設的標⽰法則中，p 值 當⼀個樣本統計量轉換成檢定統計觀察值，並將檢定結果得到 p<α的結果時，便 表⽰該觀察值落⼊拒絕區，得到⼀個顯著的結果。此時便會在觀察值右側標⽰⼀ 個符號「*」。. 27. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(40) 財產權型態對⼟地開發之影響 –以台北市萬華⾞站附近地區為例. 第三節 資料說明與資料處理 本研究透過經地政事務所取得的⼟地登記簿電⼦謄本，在彙整標⽰部中的歷 年⼟地⾯積以及⼟地所有⼈數變數資料，可以得出研究範圍內每⼀年每⼀筆⼟地 的⼟地⾯積、⼟地筆數、⼟地地主⼈數等資料。再配合全台北市使⽤執照與建造 執照資料，整理出研究範圍內⼟地地號所對應之使⽤執照號碼與建造執照，將研 究範圍內⼟地區分為已開發⼟地以及未開發⼟地兩類，並在兩種⼟地類別中更進 ⼀步區分出單獨所有⼟地以及共有⼟地，作為實證研究的基礎。以下將說明兩種 資料的內容。. ⼀、. 立. 資料說明. 政 治 大. ‧ 國. 學. （⼀）、⼟地登記簿電⼦謄本. 本研究的研究⽬的為探討⼟地開發⾯積是否有特定偏好，以及探討開發者是. ‧. 否會偏好⼟地地主⼈數少、⼟地產權相對單純的⼟地進⾏開發。由於萬華區為台. y. Nat. 北市⼟地單筆⾯積最⼩的⾏政區之⼀，並且在⿈⽅欣（2013）先前對於本研究範. sit. 圍進⾏的是否有⼟地反共有財悲劇的實證研究得出，本研究範圍內⼟地細碎程度. er. io. ⾼，若要進⾏⼟地開發確實常有⼟地整合之需求，因此，透過⼟地登記簿電⼦謄. al. iv n C h，e以進⾏對於⼟地⾯積以及產權條件是否對開 地地主⼈數以及歷年⾯積變化資料 ngchi U n. 本中歷年⼟地⾯積以及⼟地地主⼈數的資料，可以得出研究範圍內歷年各地號⼟ 發偏好造成影響之實證研究。. 本研究範圍位於台北市萬華區，研究範圍包括莒光段⼆⼩段、莒光段三⼩段、 萬華段⼆⼩段、⿓⼭段⼀⼩段以及⿓⼭段⼆⼩段共五個⼩段，研究範圍在 1977 年（民國 66 年）進⾏了⼟地重測，並在 1988 年~1989 年經歷⼟地登記簿謄本電 ⼦化，本研究採⽤ 1989 年~2011 年⼟地登記簿電⼦謄本資料進⾏資料分析與實 證研究。 （⼆）、使⽤執照與建造執照電⼦檔 透過由臺北市政府建築管理⼯程處所提供之使⽤執照與建造執照資料，記載 內容包括建築座落之地段地號、建築地點使⽤分區、建造類別、構造種類及⾨牌. 28. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
(41) 第三章. 研究設計. 等資料。使⽤執照資料期間⾃ 1951 年∼2011 年，其中由於 1989~2011 年使⽤執 照資料資料不完整，此段時間之資料由建造執照取代。 依據建築法第 28 條之規定：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建 造執照；建築物建造完成後之使⽤或變更使⽤，應請領使⽤執照。由建築法對於 使⽤執照與建造執照規定可以得知，⾮經取得建造執照，⼟地不得進⾏建物興建 ⾏為，故⼟地是否開發，本研究將以使⽤執照取得與建造執照取得與否進⾏評判 依據，但歸因於建造執照取得之資料所跨越時間軸相⽐使⽤執照所跨越時間軸來 的短許多，並且使⽤執照造特定年間資料不完整，本研究將使⽤執照與建造執照 並⽤來判斷研究範圍內⼟地是否開發，以作為建物得開發之依據，亦即表⽰，倘 若取得使⽤執照或是建造執照，則該地號⼟地有建物存在，為已開發⼟地。. 政 治 大. 依據建築法第 9 條：本法所稱建造，係指左列⾏為：⼀、新建：為新建造之. 立. 建築物或將原建築物全部拆除⽽重⾏建築者。⼆、增建：於原建築物增加其⾯積. ‧ 國. 學. 或⾼度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之⼀ 部分拆除，於原建築基地範圍內改造，⽽不增⾼或擴⼤⾯積者。四、修建：建築. ‧. 物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何⼀種有過半之修理 或變更者。然⽽，由於本研究主要注重在⼟地開發前與再開發時的產權變動，即. y. Nat. sit. 主要為共有⼈數變動以及⾯積變動的過程，因此主要以建築法第 9 條的新建作為. n. al. er. io. ⼟地開發與否的基準，其餘三種建造⾏為並不納⼊研究考量。. Ch. engchi. i Un. v. 29. DOI:10.6814/THE.NCCU.LE.013.2018.A05.
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