第三章 研究設計
第三節 資料說明與資料處理
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第三節 資料說明與資料處理
本研究透過經地政事務所取得的⼟地登記簿電⼦謄本，在彙整標⽰部中的歷 年⼟地⾯積以及⼟地所有⼈數變數資料，可以得出研究範圍內每⼀年每⼀筆⼟地 的⼟地⾯積、⼟地筆數、⼟地地主⼈數等資料。再配合全台北市使⽤執照與建造 執照資料，整理出研究範圍內⼟地地號所對應之使⽤執照號碼與建造執照，將研 究範圍內⼟地區分為已開發⼟地以及未開發⼟地兩類，並在兩種⼟地類別中更進
⼀步區分出單獨所有⼟地以及共有⼟地，作為實證研究的基礎。以下將說明兩種 資料的內容。
⼀、 資料說明
（⼀）、⼟地登記簿電⼦謄本
本研究的研究⽬的為探討⼟地開發⾯積是否有特定偏好，以及探討開發者是 否會偏好⼟地地主⼈數少、⼟地產權相對單純的⼟地進⾏開發。由於萬華區為台 北市⼟地單筆⾯積最⼩的⾏政區之⼀，並且在⿈⽅欣（2013）先前對於本研究範 圍進⾏的是否有⼟地反共有財悲劇的實證研究得出，本研究範圍內⼟地細碎程度
⾼，若要進⾏⼟地開發確實常有⼟地整合之需求，因此，透過⼟地登記簿電⼦謄 本中歷年⼟地⾯積以及⼟地地主⼈數的資料，可以得出研究範圍內歷年各地號⼟
地地主⼈數以及歷年⾯積變化資料，以進⾏對於⼟地⾯積以及產權條件是否對開 發偏好造成影響之實證研究。
本研究範圍位於台北市萬華區，研究範圍包括莒光段⼆⼩段、莒光段三⼩段、
萬華段⼆⼩段、⿓⼭段⼀⼩段以及⿓⼭段⼆⼩段共五個⼩段，研究範圍在 1977 年（民國 66 年）進⾏了⼟地重測，並在 1988 年~1989 年經歷⼟地登記簿謄本電
⼦化，本研究採⽤ 1989 年~2011 年⼟地登記簿電⼦謄本資料進⾏資料分析與實 證研究。
（⼆）、使⽤執照與建造執照電⼦檔
透過由臺北市政府建築管理⼯程處所提供之使⽤執照與建造執照資料，記載 內容包括建築座落之地段地號、建築地點使⽤分區、建造類別、構造種類及⾨牌
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等資料。使⽤執照資料期間⾃ 1951 年∼2011 年，其中由於 1989~2011 年使⽤執 照資料資料不完整，此段時間之資料由建造執照取代。
依據建築法第 28 條之規定：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建 造執照；建築物建造完成後之使⽤或變更使⽤，應請領使⽤執照。由建築法對於 使⽤執照與建造執照規定可以得知，⾮經取得建造執照，⼟地不得進⾏建物興建
⾏為，故⼟地是否開發，本研究將以使⽤執照取得與建造執照取得與否進⾏評判 依據，但歸因於建造執照取得之資料所跨越時間軸相⽐使⽤執照所跨越時間軸來 的短許多，並且使⽤執照造特定年間資料不完整，本研究將使⽤執照與建造執照 並⽤來判斷研究範圍內⼟地是否開發，以作為建物得開發之依據，亦即表⽰，倘 若取得使⽤執照或是建造執照，則該地號⼟地有建物存在，為已開發⼟地。
依據建築法第 9 條：本法所稱建造，係指左列⾏為：⼀、新建：為新建造之 建築物或將原建築物全部拆除⽽重⾏建築者。⼆、增建：於原建築物增加其⾯積 或⾼度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之⼀
部分拆除，於原建築基地範圍內改造，⽽不增⾼或擴⼤⾯積者。四、修建：建築 物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何⼀種有過半之修理 或變更者。然⽽，由於本研究主要注重在⼟地開發前與再開發時的產權變動，即 主要為共有⼈數變動以及⾯積變動的過程，因此主要以建築法第 9 條的新建作為
⼟地開發與否的基準，其餘三種建造⾏為並不納⼊研究考量。
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⼆、 資料處理
本研究以⼟地登記簿電⼦謄本以及使⽤執照與建造執照為原始資料來源，將 資料整理後⽤於進⾏相關實證分析。本節將敘述資料取得以及處理過程。
（⼀）、資料處理與流程 1. 研究範圍內所有⼟地
本研究以現況⼟地地號為基準，由⾃地政事務所取得的⼟地登記簿電⼦謄本 中，整理出 1989 年∼2011 年歷年來每年每筆⼟地⾯積演變，以及每筆⼟地歷年 來共有⼈數變動，以探討⼟地的產權條件特徵是否會對⼟地開發造成影響。
其中，在⼟地登記簿電⼦謄本中的地⽬資料，可以作為⼟地使⽤之依據，在
⼟地登記簿謄本，臺灣地區地⽬是沿⽤⽇據時期的舊制，按照⼟地使⽤種類區分 地⽬，並依據⼟地可收益的⾼低訂定不同等則。研究區內的地⽬共有公1、⽔、
旱、建、祠、道、線、雜、鐵等九種。在考量⼟地市場交易⾏為之下，本研究將 剔出難以在私⼈市場交易的公、祠、道、線以及鐵種類公有或是難以交易的私有
⼟地，並將剩下的⽔、旱、建、雜四種地⽬作為分析標的（⿈⽅欣，2010）。⽽
由於位於研究區域內艋岬⿓⼭寺、艋岬公園以及萬華⽕⾞站為公共設施⽤地，無 法也不會被放到⼟地市場進⾏交易，故本研究將透過台北市都市計畫整合查詢系 統取得該三處地號，並排除於分析標地之外。
1 公：公園⽤地，屬於建築⽤地；⽔：埤川⽤地，屬於交通⽔利⽤地；旱：旱⽥⽤地，屬於直接
⽣產⽤地；建：房屋及附屬庭院均屬之，屬於建築⽤地；祠：祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所 及說教所等均屬之。但此地⽬中兼⽤住宅者，屬於建築⽤地；道：公路、街道、街巷、村道、⼩
徑等公⽤或共⽤之輕便鐵道線路均屬之，屬於交通⽔利⽤地；線：鐵道路線⽤地，屬於交通⽔利
⽤地；雜：⾃來⽔⽤地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、⾶機場、砲台等⽤地，以及其他不 屬於各地⽊⼟地均屬之，屬於建築⽤地；鐵：⾞站、⾞庫、貨物褲等級在⾞站內站⾧、⾞⾧之宿 舍均屬之，屬於建築⽤地。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第四章 實證結果
本研究認為⼟地的產權條件為影響⼟地是否開發的主要因素。⽽台北市單筆
⼟地⾯積狹⼩細碎，若⼟地⾯積過於狹⼩，無法達到開發⾨檻，需要進⾏⼟地整 合以完成⼟地開發。雖然太過細碎的產權型態會使得⼟地整合變得困難，使得開 發時間延⾧，但對於⼟地開發者⽽⾔，若是該地區整合後所能達到的經濟效益是 遠勝於整合⼟地所需的交易成本，便會投⾝於促進⼟地整合以進⾏⼟地開發。⼟
地產權的分配不均程度需要有相關衡量辦法才得以衡量，同時，在⼟地產權條件 的影響下，已開發⼟地以及未開發⼟地會存在著產權條件的差異。本研究利⽤⼟
地登記簿配合使⽤執照以及建造執照進⾏實證分析。在本章節第⼀節分析本研究 範圍⼟地之分配不均程度，第⼆節則分析開發⼟地與未開發⼟地兩類之差異，以 及⼟地開發與否所受的產權條件影響。
第⼀節 ⼟地分配均衡程度分析
本章節使⽤吉尼係數分析本研究範圍的⼟地分配均衡程度，由研究範圍⼟地 分配是否均衡，進⽽探討是否因為⼟地分配不均，出現研究範圍⼟地⾯積差異懸 殊，⽽推導出有⼟地整合⾏為出現情形。
⼀、吉尼係數 Gini
吉尼係數本為衡量判斷⼀個地區所得平均程度的指標，本研究在此將吉尼係 數應⽤在衡量⼟地分配均衡程度。依據趙岡（2005）將吉尼係數套⽤於⼟地⾯積 積細碎程度之衡量的做法，透過吉尼係數實證過去之地權分配情形，由於吉尼係 數由於為無單位指數，因此可⽐對不同時期的地權分配情形。
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本研究在吉尼係數計算上，將研究範圍視為社會總體，將每筆⼟地視為⼀家
⼾，並在考量共有⼟地出現情形下，所有權⼈數被視為家⼾⼈⼝數，並以⼟地⾯
積替代社會所得計算吉尼係數。
（⼀）研究年期歷年的吉尼係數
在本研究範圍的研究期間，各研究年的吉尼係數如下表：
表 4-1-1：研究範圍歷年吉尼係數
年代 gini 年代 gini
1989 0.5883 2001 0.5913 1990 0.5836 2002 0.5749 1991 0.5827 2003 0.5906 1992 0.5803 2004 0.5488 1993 0.5787 2005 0.5737 1994 0.5797 2006 0.5474 1995 0.5675 2007 0.5726 1996 0.5840 2008 0.5724 1997 0.5681 2009 0.5452 1998 0.5715 2010 0.5722 1999 0.5703 2011 0.6159 2000 0.5915
吉尼係數為介於 0 到 1 之間的指數，越接近 0 所得分配越平均，越接近
⼀所得分配越不平均。依據聯合國開發計劃署等組織規定，吉尼 0.4-0.59 表
⽰指數等級⾼；0.6 以上表⽰指數等級極⾼，指數等級越⾼便意味著所得分 配越不平均。⽽陳傳波、丁⼠軍（2001）也在研究中將 0.5 作為收⼊差距懸 殊的標準
依據研究範圍歷年的 gini 係數，可以看出，本研究範圍歷年吉尼係數分 佈在 0.5452 到 0.6159 之間，依據實證結果，可以得出，本研究範圍⼟地⾯
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積有出現⼟地分配不均的傾向。但由於歷年吉尼係數變動範圍不⼤，推測雖 然研究範圍內出現⼟地⼤⼩分配不⼀致現象，但歷年⼟地分配均衡之度之間 的差異，並⾮⼗分明顯。
圖：4 -1-1 研究範圍歷年⼟地⾯積分配圖
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
研究範圍⼟地歷年⾯積分配圖
50平⽅公尺以下 51-100平⽅公尺 101-200平⽅公尺 201-300平⽅公尺 301-400平⽅公尺 401-500平⽅公尺 501-600平⽅公尺 601-1000平⽅公尺 1000平⽅公尺以上
‧
50.6%~53.1%以及 30.1%~31.1%，相加約佔本研究範圍總⼟地的⼋成。其次為 100-200 平⽅公尺⼟地，約佔本研究範圍總⼟地 11.9%~13%，⽽ 201 平⽅公尺以 50 平⽅公尺以下
51-100 平⽅公尺
101-200 平⽅公尺
201-300 平⽅公尺
301-400 平⽅公尺
401-500 平⽅公尺
501-600 平⽅公尺
601-1000 平⽅公尺
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上⼟地則和以上類別⼟地⾯積⼟地相⽐，所佔⽐率極低，並且⽐例相差懸殊，因 此，可以看出，本研究範圍⼟地確實有分配不均的現象。
（⼆）⼩結
圖 4-1-2：研究範圍歷年吉尼係數
由於在 1989~2011 的研究年期中，吉尼係數的變動範圍介於 0.5452 到 0.6159 之間，波動範圍不⼤，本研究推測研究範圍的⼟地分配不均，但歷年
⼟地⾯積分配均衡程度差異不⼤，⽽在同時，研究範圍在 2009-2011 的吉尼 係數有明顯增加的情形，代表⼟地⾯積差異也有增加的趨勢，也可以隱含本 研究範圍有⼟地整合⾏為的出現。
0.5000 0.5200 0.5400 0.5600 0.5800 0.6000 0.6200 0.6400
係 數 值
年份
歷年吉尼係數
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第⼆節 開發與否分析
前節以吉尼係數作為分析本研究範圍⼟地⾯積分配不均程度之指標，研究結 果發現，本研究範圍⼟地⾯積分配不均程度⾼，進⽽推測本研究範圍單筆⼟地⾯
積規模⼩，常⾯臨無法開發之情形，進⽽需要進⾏⼟地整合。倘若⼟地需要整合 後才能開發，則已開發⼟地⾯積則會⼤於未開發⼟地⾯積，本研究也推測在地主
⼈數上與所有權複雜度上，已開發⼟地的地主⼈數會相⽐未開發⼟地共有⼈數來 的單純。因此，本研究以上述資料處理後的觀察值進⾏開發與否分析之實證研究。
使⽤的統計⽅法有敘述統計、t 檢定以及 Logistic 回歸模型。以探討研究範圍內 已開發⼟地與未開發⼟地之產權條件，以及產權條件對⼟地開發的影響程度。
⼀、 敘述統計
在本研究範圍，截⽌⾄最新⼟地登記簿資料年份 2011 年，將難以在私⼈市 場交易的公、祠、道、線以及鐵地⽬種類公有⼟地或是難以交易的私有⼟地扣除，
不納⼊研究考量，剩餘屬於⽔、旱、建、雜四種地⽬未開發⼟地數⽬共有 1,846
不納⼊研究考量，剩餘屬於⽔、旱、建、雜四種地⽬未開發⼟地數⽬共有 1,846