主持人：蘇瓜藤 / 國立政治大學商學院會計系教授
各 位 貴 賓 、 各 位 主 講 人 ， 今 天 要 討 論 的 是 很 重 要 的 議 題 。 這 一 場 國 家 競 爭 力 四 ： 公 共 政 策 論 壇 是 一 系 列 的 演 講 ， 與 房 地 產 市 場 有 關 。 政 大 舉 辦 公 共 政 策 論 壇 是 有 原 因 的 ， 政 大 應 該 參 與 公 共 議 題 的 討 論 ， 所 以 發 起 公 共 政 策 論 壇 的 活 動 ， 今 年 的 場 次 開 始 多 了 。 我 們 今 天 的 主 題 是 「 健 全 房 地 產 市 場 」 。 我 們 都 知 道 家 庭 是 一 個 人 最 後 的 堡 壘 ， 所 以 如 何 有 一 個 溫 暖 的 窩 可 以 保 護 我 們 基 本 上 的 生 活 ， 是 非 常 重 要 的 。 在 這 樣 的 前 提 下 面 ， 房 地 產 市 場 影 響 到 我 們 的 生 活 ， 也 影 響 到 政 治 、 經 濟 與 國 家 的 安 全 。 我 們 可 以 看 到 最 近 的 房 地 產 市場非常熱絡，有經濟的原因、有金融的原因，還有政策方面。
在 政 策 方 面 我 們 國 家 房 地 產 基 本 上 是 由 內 政 部 來 管 理 的 ， 上 一 場 已 經 報 告 過 了 。 接 下 來 還 有 很 重 要 的 工 具 ─ ─ 稅 ， 我 們 請 到 財 政 部 的 家 長 張 次 長 來 為 我 們 分 析 ， 他 準 備 了 很 多 的 資 料 ； 接 著 ， 我 們 知 道 還 有 金 融 工 具 ， 包 括 中 央 銀 行 打 房 等 ， 這 部 分 我 們 請 到 黃 耀 輝 老 師 ， 他 目 前 在 國 立 臺 北 商 業 技 術 學 院 任 教 ， 對 稅 及 金 融 制 度 有 相 當 的 研 究 ； 第 三 位 是 陳 慶 洪 總 經 理 ， 他 是 京 站 生 活 公 寓 大 廈 管 理 維 護 股 份 有 限 公 司 總 經 理 ， 他 從 管 理 跟 住 宅 使 用 方 式 來 為 我們分析。
因 為 上 一 場 實 在 是 太 熱 烈 了 ， 希 望 等 一 下 三 位 主 講 人 控 制 一 下 時 間 ， 等 一 下 討 論 時 希 望 大 家 也 能 一 起 發 言 後 再 由 主 講 人 一 併 回 應 。 那 我 們 就 不 耽 誤 時間，先請我們的張盛和次長來為我們演講。謝謝。
與談人：張盛和 / 財政部政務次長
主 持 人 、 各 位 女 士 、 各 位 先 進 ， 大 家 好 。 今 天 非 常 高 興 也 非 常 榮 幸 來 這 裡 跟 各 位 談 一 下 稅 制 跟 房 價 合 理 化 的 問 題 ， 我 的 報 告 分 成 幾 部 分 ： 除 了 前 言 以 外 最 重 要 的 是 探 討 問 題 ： 目 前 房 價 的 趨 勢 、 看 看 全 國 住 宅 的 供 需 、 了 解 一 下 房 價 的 原 因 、 接 著 看 一 下 房 市 健 全 的 方 案 跟 相 關 租 稅 規 定 ， 最 後 再 做 結 語。
對 於 房 價 問 題 ， 我 們 須 先 認 清 問 題 是 什 麼 再 來 探 討 相 關 的 原 因 ， 接 著 研 擬 對 策 。 我 們 看 一 看 房 價 的 趨 勢 ， 以 民 國 八 十 年 為 基 期 ， 從 民 國 八 十 年 到
553 九 十 三 、 四 年 ， 都 在 一 百 以 下 ， 房 地 產 實 際 上 是 沉 寂 了 十 四 年 ， 到 九 十 三 、
四 年 才 開 始 慢 慢 起 來 。 九 十 四 年 有 一 個 很 重 要 的 關 鍵 ， 因 為 從 九 十 一 年 開 始 立 法 院 決 議 土 地 增 值 稅 減 半 增 收 三 年 ， 到 九 十 四 年 正 式 立 法 ， 土 地 增 值 稅 稅 率降到20%、30%及40%，所以在民國九十四年房價才開始慢慢回升。
臺 北 市 在 九 十 一 年 左 右 即 開 始 回 升 ， 臺 中 市 一 直 都 還 在 一 百 左 右 徘 徊 ， 在 九 十 八 年 才 稍 微 起 漲 ， 但 也 還 在 一 百 二 左 右 。 所 以 從 這 一 趨 勢 看 得 出 來 ， 房 價 長 期 是 不 景 氣 的 ， 沉 寂 了 十 四 年 到 九 十 五 年 為 止 。 民 國 九 十 七 年 金 融 海 嘯 ， 到 九 十 八 年 一 月 是 下 跌 的 。 如 果 各 位 有 一 點 印 象 的 話 ， 九 十 八 年 第 一 季 整 個 不 動 產 業 仍 要 求 政 府 紓 困 。 第 一 季 後 開 始 往 上 升 ， 臺 北 市 九 十 八 年 第 一 季 以 後 才 直 線 往 上 升 ， 一 直 往 上 升 到 兩 百 二 。 所 以 真 正 的 房 價 飆 漲 ， 從 長 期 趨 勢 看 來 ， 就 是 九 十 八 年 第 一 季 至 今 兩 年 ， 臺 北 縣 也 是 一 樣 ， 至 於 高 雄 與 臺 中九十八年以後也開始往上升。
至 於 九 十 八 年 跟 九 十 四 年 成 交 價 來 比 較 ， 臺 北 市 的 公 寓 只 漲 了 4 2 % ， 電 梯 大 樓 漲 4 6 % ， 各 縣 市 大 概 也 都 有 漲 ， 但 是 愈 往 南 ， 漲 的 就 愈 少 ， 桃 園 漲 了 24%，新竹0.5%，臺中2.6%，高雄是負成長。
所 以 各 位 談 房 價 的 時 候 ， 不 要 以 為 這 是 全 國 性 問 題 ， 這 是 區 域 性 問 題 。 如 果 從 左 營 高 鐵 站 出 來 ， 房 屋 售 價 仍 很 低 ， 每 坪 價 格 仍 在 個 位 數 ， 所 以 房 價 是一個區域性問題。
至 於 新 屋 市 場 ， 臺 北 市 到 九 十 八 年 才 開 始 起 漲 ， 這 個 數 據 是 落 後 的 ， 當 然九十八年到現在漲得更多，臺北市漲45%，臺北縣漲20%，臺中、高雄都 有漲。單價方面，臺中每坪還在十三點八萬，高雄十二點二萬。
房 價 所 得 比 房 屋 的 價 格 與 所 得 的 比 率 ， 到 九 十 九 年 大 概 已 經 到 了 八 倍 ， 臺北市大概是十一倍左右。所以臺北市的房價高漲民眾痛苦感比較重。
接 著 我 們 看 住 宅 的 供 需 ， 我 們 用 住 宅 的 存 量 與 家 戶 數 來 比 較 ， 全 國 住 宅 在 九 十 八 年 是 供 給 過 剩 ， 大 約 三 萬 兩 千 戶 ， 這 是 九 十 八 年 的 統 計 ， 九 十 九 年 到 現 在 我 相 信 住 宅 的 供 給 過 剩 更 嚴 重 ， 因 為 大 家 都 在 增 建 。 九 十 八 年 過 剩 了 三 萬 兩 千 戶 ， 但 是 分 布 的 地 區 不 一 樣 ， 臺 北 市 仍 不 足 七 萬 餘 戶 ， 其 他 地 方 則 是過剩。
九 十 八 年 以 後 房 價 漲 的 原 因 是 什 麼 ？ 第 一 是 金 融 海 嘯 ， 九 十 七 年 金 融
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海 嘯 導 致 九 十 八 年 第 一 季 下 跌 後 來 又 起 來 ， 主 要 因 為 各 國 都 採 寬 鬆 的 貨 幣 政 策 跟 擴 張 性 的 財 政 政 策 ， 也 就 是 大 量 釋 出 貨 幣 ， 以 刺 激 民 間 經 濟 ， 過 多 的 貨 幣，追逐過少的投資機會，資金就投資房地產或者股票，這是資金的因素。
第 二 個 因 素 是 兩 岸 關 係 ， 九 十 八 年 到 現 在 兩 岸 關 係 改 善 了 ， 兩 岸 直 航 觀 光 ， 景 氣 回 籠 。 此 外 投 資 環 境 改 善 ， 遺 產 稅 稅 率 從 5 0 % 降 到 1 0 % ， 臺 商 海 外 資 金 陸 續 回 籠 ； 營 利 事 業 所 得 稅 從 2 5 % 降 到 1 7 % ； 兩 岸 簽 訂 E C F A 關 稅 互 免 ， 整 個 投 資 環 境 的 改 善 讓 臺 灣 經 濟 景 氣 成 長 了 ， 大 家 的 預 期 心 理 不 一 樣 ， 消 費 者 信 心 指 數 也 不 斷 的 上 升 。 另 外 一 種 預 期 心 理 是 通 膨 的 預 期 心 理 ， 資 金 這麼多，民眾擔心錢會不會變小。
總 之 ， 房 價 上 漲 的 原 因 不 是 稅 的 問 題 ， 尚 有 很 多 因 素 。 行 政 院 經 建 會 曾 擬 定 房 市 健 全 方 案 ， 第 一 個 原 則 要 因 地 制 宜 ， 因 為 各 地 發 展 不 太 一 樣 ； 第 二 個 原 則 要 健 全 發 展 ， 第 三 原 則 要 社 會 公 平 ， 以 及 資 訊 要 透 明 。 該 方 案 總 共 六 大 措 施 、 二 十 一 大 策 略 ， 從 在 臺 北 都 會 區 增 加 供 給 、 協 助 中 低 收 入 戶 青 年 貸 款方案等等，還有整合整個資訊，以及金融貸款的風險管理和稅賦合理化。
稅 賦 部 分 ， 房 屋 在 持 有 的 時 候 課 房 屋 稅 、 土 地 課 地 價 稅 ； 交 易 的 時 候 房 屋 有 課 營 業 稅 ， 土 地 的 部 分 課 土 地 增 值 稅 、 房 屋 的 部 分 課 所 得 稅 。 各 界 所 關 心 的 議 題 ， 是 這 些 稅 多 按 公 告 現 值 或 公 告 地 價 核 課 而 不 是 照 實 際 價 格 課 徵 。 公 告 現 值 一 年 評 定 一 次 ， 一 年 內 的 買 賣 因 公 告 現 值 不 變 而 不 必 課 土 地 增 值 稅 也不必課所得稅；地價稅三年公告一次，離市價差太遠。
另 外 ， 各 界 關 心 要 不 要 推 出 豪 宅 稅 ， 要 不 要 課 空 地 稅 ， 要 不 要 實 價 課 稅 等 議 題 ， 豪 宅 稅 是 房 屋 稅 的 一 種 ， 是 針 對 符 合 一 定 條 件 的 房 屋 來 增 加 房 屋 稅 ， 今 年 七 月 臺 北 市 就 推 出 。 至 於 豪 宅 有 一 定 的 條 件 ， 符 合 該 條 件 的 ， 才 一 萬多戶而已。
至 於 空 地 稅 ， 是 就 符 合 一 定 條 件 的 空 地 就 其 應 納 地 價 稅 額 ， 加 增 兩 倍 到 五 倍 。 民 國 六 十 一 年 臺 北 市 實 施 過 三 年 ， 六 十 四 年 停 徵 ， 課 稅 額 一 千 五 百 萬；高雄是在民國七十一年到七十四年實施過，課稅額大約五千萬。
最 後 ， 實 價 課 稅 的 問 題 ， 實 際 價 格 牽 涉 到 土 地 交 易 登 記 制 度 ， 如 果 能 建 置 完 成 實 際 交 易 價 格 登 記 制 度 ， 按 實 價 課 稅 並 無 問 題 ， 目 前 房 屋 交 易 所 得 就 是用實價課稅，不過實價交易價格很難查。
555 房 價 的 高 漲 是 有 區 域 性 的 ； 房 價 高 漲 的 因 素 是 多 元 的 ， 有 供 需 的 問 題 、
有 資 金 的 問 題 、 有 預 期 心 理 的 問 題 以 及 賦 稅 的 問 題 。 要 讓 房 價 合 理 化 ， 要 多 管 齊 下 ， 非 單 一 工 具 可 以 成 功 。 稅 政 措 施 的 部 分 已 在 推 動 ， 國 稅 局 已 在 清 查 一 年 內 買 賣 的 房 屋 ， 這 些 措 施 還 會 繼 續 。 稅 制 部 分 須 要 立 法 ， 我 們 也 正 研 議 中。因為時間的關係，我就先報告到這裡，謝謝各位。
與談人：黃耀輝 / 國立臺北商業技術學院會計財稅研究所副教授
主 持 人 、 各 位 先 進 ， 大 家 早 安 ， 今 天 很 榮 幸 參 加 這 場 有 意 義 的 研 討 會 。 張 次 長 剛 剛 提 到 ， 稅 制 的 措 施 不 能 缺 席 ， 所 以 我 就 從 財 稅 界 的 角 度 討 論 有 關 房地產的稅制跟改革。
關於台灣房地產飆漲的原因，我個人歸納幾點：
第 一 ， 就 近 因 來 看 ， 其 實 是 資 金 行 情 ， 而 非 所 得 行 情 造 成 房 地 產 飆 漲 。 因 為 受 到 金 融 海 嘯 的 衝 擊 ， 去 年 的 所 得 沒 有 明 顯 成 長 ， 但 海 外 的 資 金 不 斷 回 流 最 後 投 入 房 地 產 影 響 到 房 地 產 飆 漲 ， 而 且 是 區 域 性 的 。 事 實 上 ， 資 金 行 情 導 致 房 地 產 上 漲 的 現 象 也 不 是 台 灣 獨 有 ， 例 如 加 拿 大 的 溫 哥 華 ， 靠 近 西 海 岸 ， 本 身 沒 有 什 麼 產 業 ， 而 多 倫 多 則 依 靠 產 業 經 濟 發 展 ， 但 是 2 0 0 9 年 溫 哥 華 舉 辦 冬 季 奧 運 ， 當 地 的 房 地 產 飆 漲 到 最 高 峰 ， 其 實 當 地 的 所 得 沒 有 什 麼 成 長 ， 但 房 地 產 整 個 飆 漲 超 過 東 岸 的 多 倫 多 。 而 台 北 市 和 新 北 市 的 房 地 產 飆 漲 ， 也 是 所 得 沒 有 成 長 ， 而 是 國 際 資 本 的 移 動 造 成 ， 對 我 們 的 非 貿 易 財 ─ ─ 房地產造成很大的波動，這種資金行情非常值得我們去探討。
另 外 一 個 近 因 就 是 金 融 因 素 ， 各 位 都 知 道 美 國 是 這 次 金 融 風 暴 的 始 作 俑 者 ， 發 生 的 原 因 也 就 是 美 國 房 地 產 泡 沫 化 ， 到 最 後 殃 及 全 球 ， 我 們 也 被 迫 去 調 降 利 率 ， 利 率 低 到 歷 史 新 低 水 準 ， 資 金 成 本 變 得 非 常 的 低 ， 將 資 金 轉 換 或 凍結在不動產很划算。
租 稅 因 素 則 是 另 一 個 近 因 。 我 前 年 擔 任 行 政 院 賦 稅 改 革 委 員 會 委 員 ， 遺 產 稅 的 檢 討 改 革 就 是 我 負 責 研 究 的 主 題 之 一 ， 那 時 候 我 們 主 張 要 調 降 ， 但 調 降 至 一 定 程 度 就 要 一 些 配 套 措 施 ， 我 們 提 出 的 包 括 ： 要 平 衡 社 會 觀 感 以 及 縮 小 貧 富 差 距 ， 必 須 要 要 課 奢 侈 稅 、 所 得 稅 制 合 理 化 的 檢 討 等 等 ， 我 們 也 跟 政 府 研 究 如 何 把 這 些 大 量 回 流 的 資 金 投 入 到 生 產 投 資 上 ， 而 不 是 炒 作 房 產 跟 股
租 稅 因 素 則 是 另 一 個 近 因 。 我 前 年 擔 任 行 政 院 賦 稅 改 革 委 員 會 委 員 ， 遺 產 稅 的 檢 討 改 革 就 是 我 負 責 研 究 的 主 題 之 一 ， 那 時 候 我 們 主 張 要 調 降 ， 但 調 降 至 一 定 程 度 就 要 一 些 配 套 措 施 ， 我 們 提 出 的 包 括 ： 要 平 衡 社 會 觀 感 以 及 縮 小 貧 富 差 距 ， 必 須 要 要 課 奢 侈 稅 、 所 得 稅 制 合 理 化 的 檢 討 等 等 ， 我 們 也 跟 政 府 研 究 如 何 把 這 些 大 量 回 流 的 資 金 投 入 到 生 產 投 資 上 ， 而 不 是 炒 作 房 產 跟 股