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第四節 論文架構
本篇論文名為「建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討」，分為五 章，其內容分述如下：
第一章「緒論」：即本章，包含前述之「研究動機」、「研究目的」、「研究方 法」及此「研究架構」。
第二章「不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心」：本章首先說 明我國土地登記制度之內涵特點、登記之目的及效力，續就登記之 權利客體－建築改良物，分別從民法不動產物權之客體、土地法建 築改良物所有權登記範疇之變遷等面向予以綜整，以為後續解析建 築改良物所有權第一次登記應予公示之內容與界限，釐清我國建築 改良物所有權第一次登記權利客體之要件。
第三章「建築改良物登記要件之探求」：本章接續第二章所述我國土地登記 制度之內涵特點、登記之目的與效力，以及土地法建築改良物所有 權登記之範疇沿革，進一步研析建築改良物所有權第一次登記應予 公示之界限是否涉及合法性，進而綜整歸納我國建物所有權第一次 登記權利客體之要件。
第四章「建築改良物所有權第一次登記法制規範之檢視」：本章主要針對我 國建築改良物所有權第一次登記之權利客體既有法令規範及近來 爭議問題，輔以第二章物權客體特性概念及第三章歸納建構之我國 建築改良物登記權利客體之要件，作為分析立論根據，逐一檢視還 原該權利客體應有之本質面貌，以保障我國建築改良物相關權利人 之財產權權益。
第五章「建築改良物所有權第一次登記時權利客體登記之應有方向-代結 論」：針對我國建築改良物所有權第一次登記權利客體現存各登記 態樣上之法制問題，提出建議作一總結，以供建構更為完善的建築 改物所有權第一次登記權利客體制度改進之參考。
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第二章 不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心
民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、
喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、第759條規定：「因繼承、強制執 行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權 者，應經登記，始得處分其物權。」、民法物權編施行法第3條規定：「民法 物權編所規定之登記，另以法律定之。」、土地法第37條規定：「土地登記，
謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」，觀之前揭規定，可知 我國土地登記制度係為執行民法物權編所定之登記事宜。
有關登記之權利客體，依民法之規定為不動產，而不動產分為土地及 定著物，依土地法之規定則為土地及建築改良物，有學者認為，民法定著 物與土地法建築改良物意涵相同33，惟有學者認為現行登記實務可為登記客 體之建築改良物與民法定著物的概念已不甚一致34。又符合民法定著物要件 之違章建築物，於登記實務上卻未得登記。
爰此，我國土地登記制度下所為之建築改良物所有權登記之權利客體 是否即等同民法定著物意涵，本章擬先瞭解我國土地登記制度之內涵特 點，再就登記之權利客體－建築改良物，分別從民法不動產物權客體意涵、
土地法建築改良物所有權登記範疇之變遷等面向予以綜整，以為後續探求 得為建築改良物所有權登記之權利客體之應有原貌。
第一節 土地登記制度之概述
我國民法規定不動產物權行為係以「登記」為發生效力或實行處分之 必要條件，即以「登記」作為彰顯不動產物權變動之工具，而登記制度亦 已為近代各國不動產物權之共同公示方法35，又因我國土地登記制度係以民 法物權編暨其施行法為基礎，並以土地法暨其施行法及土地登記規則等規 定構成制度整體，本節將試從土地登記制度之類型及特點、我國土地登記 制度之內涵等面向綜整，以求歸納瞭解我國辦理土地登記制度之緣由及其 目的功能，作為後續研析得為建築改良物所有權登記權利客體要件基準之 建構基礎。
33 同註 8。
34 同註 12。
35 謝在全，前揭書(註 19)，66-68 頁。
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一、土地登記制度之類型特點
土地登記，係國家將所轄行政區域內所有公私有土地及建築改良物之 所有權與他項權利之得喪變更，依法定程序，登載於登記機關設置之特定 登記簿冊之行為36。
由於各國之歷史傳統、社會背景、人文環境、政治體制及立法例等因 素互異，致採行之土地登記制度未盡相同，大致上可分為契據登記制、權 利登記制及托崙斯登記制三大類。
(一)契據登記制，又稱為法國登記制，或登記對抗主義。此登記制對於土 地權利之得喪變更採意思主義，即認當事人間意思合致，訂立契約，即可 發生物權變動之效力，並不以登記為生效要件，惟若未經登記，又不得對 抗第三人。其特點為：
１、土地權利之變動，以登記為對抗主義。
２、登記採形式審查。即官署(登記機關)對於登記之申請，祇得為形式上 之審查，如申請登記之手續完備，即依當事人間所訂契據內容，予以 登記，並不審查契據所載實體權利是否真實或有無瑕疪，亦即對於土 地權利變動之實況，無實質審查之權限。
３、登記無公信力。即已登記之權利事項，無法使社會大眾信賴其有確定 之效力。亦即已登記之權利事項，如有第三人出面主張權利時，應依 實體法決定其權利之歸屬，若實體上認為有不能成立、或有無效或得 撤銷之原因時，仍得予以推翻之。
４、登記採任意主義，無強制性。
５、登記僅在契約上註記驗證，不發給權利書狀。
(二)權利登記制，又稱為德國登記制，或登記要件主義。此登記制對於土 地權利之取得或變更，非經登記於官署(登記機關)備置之公簿，不發生效 力，亦即當事人間雖意思合致，訂立契約，但未經登記，在法律上即不發 生物權變動之效力，且不得對抗第三人。其特點為：
１、土地權利之變動，以登記為生效要件。
２、登記採實質審查。即官署(登記機關)對於登記之申請，有審查實質關 係之權限，不僅審查申請所必須具備之形式要件外，對於土地權利發 生變動之原因與事實是否相符，能否成立，有無其他瑕疪，均須詳加 審核，無疑問後，方予登記。
36 張龍文，前揭書(註 2)，44 頁。蕭錚，『地政大辭典』，臺北：中國地政研究所，74 年，
138 頁。
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３、登記具有公信力。即已登記之權利事項，縱於實體法認為有不能成立、
或有無效或得撤銷之原因時，亦不得以其不成立、無效或撤銷，對抗 善意第三人。
４、登記採強制主義。即一切土地權利，必須登記，變動時亦然。
５、登記僅在契約上註記驗證，不發給權利書狀。
(三)托崙斯登記制，又稱為澳洲登記制，或權狀交付主義。此登記制係藉 由官署(登記機關)之力作一次土地權利之總清理，以代替私人間之調查徵 信追究權源，並以官署(登記機關)交付之權狀，確認產權，以代替私人間 之契約行為。此制係以凡依法或公平原則應享有土地權利之人，均得申請 將其權利登記於冊籍，其所根據為申請之各項契據文件，須先經有豐富法 律知識之驗契專員為實質之審核，向登記官為報告等慎密之審查手續，方 予登記，登記完畢後，其權利即為確定，無論何人，不能發生異議。如於 登記後發現錯誤，並證明已為登記之權利，在未登記前確非屬登記人所應 享有者，其原應享受此權利之人，亦不能因此推翻已為登記之事項，祇可 對原權利人蒙受之損失為相當之賠償，故登記官署(登記機關)為維護登記 之效力並負擔保險責任，爰於受理申請登記時，另行徵收保險基金，以供 此項賠償之用。其特點為：
１、登記採實質審查。即官署(登記機關)對於登記之申請，由具有豐富法 律知識之驗契專員就申請之各項契據文件為實質之審核，並向登記官 作以下報告：(1)土地之標示，是否確當。(2)申請者對於申請登記之 土地權利，是否完全無可發生異議。(3)申請者於公平原則上，是否確 為應享受其所申請登記權利之人。(4)申請者所出之契據文件，是否確 可令異議者無可爭辯之餘地。亦即不僅審查申請所必須具備之形式要 件外，嚴格調查及審查土地權利發生變動之登記原因，並應經過公告 程序，而後始能確定為之登記。
２、登記具有公信力。即由國家保證登記名義人享有不可推翻之登記權利。
３、登記非全面採強制主義。登記與否係屬任意，由當事人自行決定。惟 任何土地，一經申請為第一次登記後，其土地權利如有移轉或變更，
非經登記，不生效力。
４、交付產權證書，作為登記人應享權利之確定憑證。
５、設定權利負擔，應為負擔登記。
６、登記官署負有因登記錯誤之損害賠償責任。
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二、我國土地登記制度之內涵、目的及法律效力 (一)登記制度之內涵
我國歷代雖曾注意土地管理，並無完整登記制度，清末與民國初年雖 有稅契及驗契之制，論其性質，與各國之不動產移轉稅相類似，重在財政 收入，而與土地登記整理地籍，確定地權之目的不同。我國之有登記法規，
確立登記制度，肇始於不動產登記條例，繼之為民法物權編及土地法第二 編之規定37。
１、不動產登記條例所定之登記制度
前北京政府司法部於民國11年先後公布「不動產登記條例」、「登 記通例」及「地方審判廳登記處規則」，為我國土地登記法制之嚆矢。
該條例所定之不動產登記制度，大體上係倣效日本之「不動產登記
該條例所定之不動產登記制度，大體上係倣效日本之「不動產登記