建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 研究生：江彗禎指導教授：陳立夫博士. 中. 華. Ch. 民. engchi. i n U. v. 國一 ○ 三年七月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.



(5) 謝. 誌. 回顧九十六年進入政大地研所碩專班的我，此刻終於可以真正算是陳立夫老師門下學生了，那些從台中台北奔波、寫論文走火入魔、從輕熟女變熟女的歲月，都不算什麼了～常有人問我是哪個老師的學生，當我說陳立夫老師時，大家總是接續問為何要跟他？我都回答：「陳老師對學術的堅持猶如頑石，但他並沒那麼恐怖，會讀那麼久，是我自己不夠積極找老師討論論文。」其實，老師人真的很好，每次討論論文都快三個小時，老師總是先瞭解我為何這麼寫的思緒及用意，再很有修養及耐心地指導與匡正我論文寫作的脈絡。所以，我首要感謝的人就是我的指導教授－陳立夫老師。其次是，論文評論人博士班志殷學長、口試委員陳明燦老師及張鈺光老師，謝謝您的細心提點，使我的論文能更完整。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 求學期間，我的工作歷經改制前臺中縣東勢地政事務所、改制前臺中縣政府、臺中市豐原地政事務所、臺北市松山地政事務所，以及現在的內政部。在此特地向曾經與我共事的長官及同事們致謝，謝謝你們在工作上的指導、包容與體諒。感謝曾與我一起修課的同學們，人豪、毅維學長、伯男學長、重明學長、郁芳學姐、朝英學長、小芝、慧儀、法音、珮榕。還有小夫家族的同門學長姐、學弟妹們，謝謝大家分享與老師討論論文的. Nat. sit. y. 心得及鼓勵。. n. al. er. io. 一直以來陪我逛街、唱歌、吃飯的好朋友們，國小同學琬萍、專科同學珀如、月雲、雅琪、千惠、亭秀及阿隆、大學室友學妹君怡，終於可以不用再聽我這陳年舊調的論文牢騷，大夥都解脫了哦～. Ch. engchi. i n U. v. 最後，我要感謝我的外公、爸媽、姐妹們及我的未婚夫景澤，尤其我媽，謝謝她這不懂寫論文辛苦的外行人，三不五時叮嚀我有沒有把論文寄給老師，趕快找老師討論論文。從此終於可以不用再聽我媽嘮叨這話題了～江彗禎謹誌 2015.07.29.


(7) 摘. 要. 我國民法所定登記制度，對於不動產物權行為，係以登記為發生效力或實行處分之必要條件，採權利登記制，而土地法所定登記制度，除依循民法物權編所採權利登記制之特點外，兼擷取托崙斯登記制之優點，融和成為一種新的權利登記制度，亦即我國土地登記制度係為執行民法物權編所定之登記事宜，乃植基於民法物權編暨其施行法之上，並以土地法暨其施行法及土地登記規則等規定構成制度整體。登記之權利客體，依民法規定為土地及定著物，依土地法規定則為土地及建築改良物，而建築改良物，依土地法規定係指附著於土地之建築物或工事。又其他法規範中也有定義類似者，如民法第66條規定之土地之定著物，建築法第4條規定之建築物，是土地法所稱登記權利客體「建築改良物」之定義範疇為何，多數學者認為土地法所稱建築改良物與民法所稱定著物具相同意涵，而土地法所稱工事與建築法所稱雜項工作物是否具相同意涵，學者見解則有分歧，且現行登記實務上，具民法定著物性質之違章建築物卻非建築改良物所有權第一次登記之權利客體，又具雜項工作物性質之招牌廣告、牌樓等構造物亦非登記之權利客體。另，建物不論是否合. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 法皆為人民之財產權，而違章建築物究否得為登記之權利客體，學者見解亦有歧異，是我國建築改良物所有權第一次登記權利客體之範疇及其要件為何，實值研討釐清。. y. Nat. sit. 隨著都市人口集中，區分所有建築物儼然為都市人口居住之主要型. n. al. er. io. 態，各區分所有權人間之權利義務關係日趨複雜，登記制度為因應此社會生活型態之轉變，亦配合辦理區分所有建築物之專有部分及共有部分之登記，然或因現行登記規範不足嚴謹，致使近年針對建築改良物所有權第一次登記之相關爭議課題頻生，例如區分所有建築物專有部分測繪範圍含括法定共有部分之承重牆壁及主要支柱，有違公寓大廈管理條例第 7 條規定疑義？類似區分所有建築物專有部分性質之停車位或市場攤位，究應如何與共有物分管契約區別？屋簷、雨遮、陽台，以及依道路交通管理處罰條例規定屬道路之騎樓等得否為登記權利客體內涵？編列門牌證明文件應否作為准駁建築改良物所有權第一次登記之依據？區分所有建築物共有部分. Ch. engchi. i n U. v. 登記之存廢？法定停車位得否為專有部分登記？法定停車位得否以共有部分分管契約登記為之？為此，本研究試圖從整理我國土地登記制度之內涵特點及其目的、民法不動產物權客體意涵、土地法建築改良物所有權登記範疇之變遷，以及現行登記之權利客體規範等國內相關文獻資料，予以分析、論敘歸納我國建築改良物所有權第一次登記權利客體之應有要件，並逐一檢視現行相關構造物之登記方式及爭議課題，研提建議改進之意見。.


(9) 目第一章. 緒論......................................... 1. 第一節. 研究動機 ............................................. 研究目的 ............................................. 研究方法 ............................................. 論文架構 .............................................. 第二節第三節第四節. 第二章. 錄. 1 7 7 8. 不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心 .... 9. 土地登記制度之概述 ................................... 9 第一節一、土地登記制度之類型特點 ................................ 10 二、我國土地登記制度之內涵、目的及法律效力 ................ 12 第二節不動產物權之客體 .................................... 19. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 一、物權之意涵 ............................................ 二、各構造物之性質內涵 .................................... 三、定著物之內涵 .......................................... 第三節土地法所定建築改良物範疇之變遷 ...................... 一、舊土地法 ............................................... 19 21 25 33 33. Nat. al 建築改良物登記要件之探求 ...................... 39 iv n. 第三章. er. io. sit. y. 二、土地法 ................................................ 35 第四節小結 ................................................ 37. n U engchi 前言 ................................................ 39. Ch. 第一節第二節登記要件之一－定著物 ................................ 一、定著物作為要件之研析 .................................. 二、相關爭議課題之研析 .................................... 第三節登記要件之二－合法性 ................................. 42 42 44 49. 一、合法性作為要件之研析 .................................. 49 二、相關爭議課題之研析 .................................... 53 第四節小結 ................................................ 61. 第四章. 建築改良物所有權第一次登記法制規範之檢視 ...... 65. 第一節前言 ................................................ 65 第二節區分所有建築物專有部分登記相關議題之檢視 ............ 67 一、專有部分與共有部分測繪登記範圍之研析 .................. 70.

(10) 二、類似專有部分性質之停車位或市場攤位登記方式之研析....... 72 三、騎樓測繪登記之研析..................................... 75 四、門牌或所在地址證明文件爭議之研析....................... 77 第三節區分所有建築物共有部分登記相關議題之檢視............. 80 一、共有部分登記存廢之研析................................. 81 二、共有部分分管契約登記之研析............................. 85 第四節小結................................................. 90. 第五章. 建築改良物所有權第一次登記時權利客體登記之應有方向－代結論................................ 93. 政治大. 參考文獻（依姓氏筆劃排列） ............................. 101. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(11) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 第一章第一節. 緒論. 研究動機. 「地籍」，係為欲明瞭土地「質」「量」之真實狀況，確定土地權利之歸屬，乃由國家依照法定程序，將所轄各行政區域每一宗公私有土地之坐落、位置、形狀、界址、面積、使用形態及其權屬關係，加以翔實精確之測量、調查與登記，製成地籍圖，編成登記簿，以明示之1。「登記」，依辭源之解釋，「登」為「上也」「書於冊籍」；「記」為「識也」「記錄也」，故「登記」應解釋為「記錄於冊籍」。又「登記」的性質，在行政法學上的解釋，是一種「認可」的行政處分，即承認人民在私法上的法律行為，使該法律行為能發生效力2。「土地登記」係國家將所轄行政區域內所有公私有土地及建築改良物之所有權與他項權利之得喪變更，依法定程序，登載於地政機關設置之特定登記簿冊之行為。其乃不動產物權變動之公示方法，目的在釐清地籍，確定產權，維護社會交易之安全，奠立推行土地改革之基礎及推行土地政策之依據，從而促進社會經濟之發展3。隨著不動產市場. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 價格飆漲，社會大眾為使擁有之產權獲得保障，或使其不動產得予順利資金化，以利從事其他經濟活動，對其產權之登記，益感殷切。我國土地登記制度，依民法第 758 條第 1 項：「不動產物權，依法律行. Nat. y. sit. n. al. er. io. 為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、第 759 條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」、民法物權編施行法第 3 條第 1 項：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」，土地法第二編「地籍」(第 36 條至第 79 條之 2)明定地籍測量及土地登記相關內容，且該法第 37 條第 2 項並授權訂定土地登記規則，以規範、補充土地登記相關事項等規定，是以，我國民法所定登記制度，對於不動產物權行為，係以登記為發生效力或實行處分之必要條件，採權利登記制，而土地法所定登記制度，除依循民法物權編所採權利登記制之特點外，兼擷取托崙斯登記制之優點，融和而成為一種新的權利登記制度4。故我國土地登記制度係為執. Ch. engchi. i n U. v. 行民法物權編所定之登記事宜，該登記制度係植基於民法物權編暨其施行法之上，並以土地法暨其施行法及土地登記規則規定構成制度整體5。. 1 2. 3 4 5. 李鴻毅，『土地法論』，台北：三民書局，87 年，165 頁。朱章寶，『土地法理論與銓解』初版，上海：商務印書館，25 年，76-78 頁。張龍文，『民法物權實務研究』，台北：漢林出版社，66 年，44 頁。李鴻毅，前揭書(註 1)，199 頁。張龍文，前揭書(註 2)，44-45 頁。李鴻毅，前揭書(註 1)，204-207 頁。陳立夫，『新物權法之土地登記問題芻議』，法學叢刊，第 219 期，99 年，25-26 頁。 1.

(12) 第一章緒論. 登記之權利客體6，依民法之規定為不動產，不動產分為土地及其定著物，依土地法之規定則為土地及建築改良物，其中建築改良物，依土地法第5條第2項規定，係指附著於土地之建築物或工事。而其他法規範又有定義類似者，例如民法第66條規定之土地之定著物，建築法第4條規定之建築物7，是土地法所稱登記權利客體「建築改良物」之定義範疇為何？多數學者8認為民法總則所稱定著物，在物權編稱為建築物，在土地法則為建築改良物。建築改良物範疇內之「建築物」，學者李鴻毅認為與建築法第4條規定之建築物具相同意涵9，建築改良物範疇內之「工事」，學者陳明燦認為建築法第7條規定之雜項工作物10應屬建築物以外之一切工作物，故應與工事具相同意涵11。然而，以違章建築物為例，其雖屬民法定著物，惟卻未為建築改良物所有權第一次登記之權利客體，且有學者認為現行登記實務可為登記客體之建物與民法定著物的概念已不甚一致12，又實務上亦未將全部之雜項工作. 立. 6. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 權利主體為權利所屬之人格者，亦即人(自然人或法人)；權利客體，則係權利之主體所應享有之有形無形之社會利益，亦即「權利之內容」。例如物權以直接排他的支配一定之物為其內容，債權則以對於特定人請求為一定之行為為其內容是也。而構成此內容或目的必有一定之「對象」，例如物權則有一定之物為其對象，債權則以特定人之行為為其對象。此對象即為私權之客體。故私權之客體與私權之內容係有不同。「物」為權利內容之對象，即為私權之客體。亦即權利主體依其權利內容所得支配者，故權利客體或為人或為物，其種類將因權利之種類而有不同，可略分為：一、請求權之客體，為特定義務人；二、支配權之客體，可分為物、權利、精神創作或他人..等。（詳胡長清，『中國民法總論下冊』五版，上海：商務印書館，28 年，169 頁。盧浩然，『民法總論』全一冊，台北：新陸書局，46 年，115 頁。陳鈨雄，『民法總則新論』，台北：三民書局股份有限公司，71 年，348-349 頁。劉得寬，『民法總則』初版，台北：大中國圖書公司，64 年，116-117 頁。王伯琦，『民法總則』臺四版，台北：國立編譯館，61 年， 103 頁。何孝元，『民法總則』增訂初版，台北：三民書局股份有限公司，72 年，86 頁。施啟揚，『民法總則』增訂六版，台北：三民書局，83 年，174-175 頁）。本文所指權利客體，係專指建築改良物所有權之客體，即「物」而非其他「權利、精神創作或人」。 7 建築法第 4 條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」 8 王澤鑑，『民法物權』，台北：三民書局，95 年，53-55 頁。陳顧遠，『土地法』，初版，上海：商務印書館，24 年，43-45 頁。史尚寬，『土地法原論』，台北：正中書局， 64 年，62 頁。李鴻毅，前揭書(註 1)，45 頁。溫豐文，『土地法』，自版，95 年，162 頁。陳立夫，「論我國土地登記法制上之建築改良物」，收錄於溫豐文教授六秩五華誕祝壽論文集編輯委員會主編，『民事法學的現代課題與展望』，台北：元照出版有限公司，100 年，11 頁。 9 李鴻毅，前揭書(註 1)，45 頁。 10 建築法第 7 條規定：「本法所稱雜項工作物，為營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等」。 11 陳明燦，「農牧用地上興建養魚池相關法律問題」，『台灣法學』，第 115 期，97 年， 91-92 頁。 12 楊松齡，「時效取得制度之『未經登記不動產』之探討」，收錄於黃宗樂教授祝壽論文集編輯委員會主編，『黃宗樂教授六秩祝賀－財產法學篇(一)』，台北：學林文化事業有限公司，91 年，161 頁。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(13) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 物均列入建築改良物所有權第一次登記之權利客體，例如「圍牆」、「招牌廣告」、「牌樓」等構造物，且亦有學者認為登記權利客體之「工事」與建築法所稱「雜項工作物」仍有相當出入13。是建築主管機關曾釋示「金屬造巨型化工原料貯槽14」、「煤罩建築15」或「高壓球型液化石油氣貯氣槽16」等構造物為雜項工作物，其等是否即為工事範疇而得辦理登記？又地政機關亦曾為辦理徵收補償認定改良物時，先後釋示「漁塭堤岸17」、「鹽灘大小 18 蒸發池、結晶池之土盤」等屬工事而為建築改良物之範圍，惟其等是否亦得辦理建築改良物所有權第一次登記？故上揭學者見解分歧且與實務執行存有落差，何者為是？又各行政機關間所為之釋示內容有前後推論之關聯性時，有無全盤考量分析，抑或長久以來之登記實務執行規範係屬錯誤，均不無疑義。究竟我國建築改良物所有權第一次登記權利客體範疇之概念基礎是否等同民法物權客體之範疇，抑或應予跳脫而有不同之定義基礎，非無疑義，其中實有追究論證空間，爰激發進一步釐清我國土地法規範下之登記權利客體中建築改良物之射程範圍 (即土地法「建築改良物」、民法「定著物」與建築法「建築物」，以及土地法「工事」與建築法「雜項工作物」之意涵究屬名異而物同，或不同層次範圍之物，抑或其. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 範圍稍有交錯重疊)。. ‧. 承上，違章建築物，符合定著物之特性，不因其不能請領建築執照致無從辦理所有權登記而喪失物權客體之資格19，是其究否得為登記權利客體建築改良物之範疇，有論者謂得否為登記之權利客體與有無違反建築法相. Nat. y. sit. n. al. er. io. 關規範並無相關性，土地登記公示制度之目的僅為提供市場交易參與者徵信之基礎，證明房屋之權利歸屬，並不證明是否為合法之建築物，而對現行登記實務提出質疑20，惟有論者基於實質違建有礙公共安全、市容觀瞻及社會秩序，並非值得保護之利益，又因存有權利瑕疵，勢將造成交易糾紛及秩序，無法維護交易安全，以及政府機關之行政行為應以合法客體為前提等理由，而贊同現行登記實務規範21，前揭肯否見解，究以何者為是？實 13 14 15 16 17 18 19. 20. 21. Ch. engchi. i n U. v. 楊松齡，前揭文(註 12)，139-140 頁。內政部 85 年 12 月 18 日台內營字第 8508530 號函。內政部 78 年 9 月 30 日台內營字第 742623 號函。內政部 67 年 10 月 6 日台內營字第 811669 號函。內政部 88 年 3 月 25 日台內地字第 8803732 號函。內政部 92 年 8 月 7 日台內地字第 0920064759 號函。王澤鑑，前揭書(註 8)，53-55 頁。謝在全，『民法物權論(上)』修訂五版，台北：新學林出版股份有限公司，99 年，19-22 頁。施啓揚，前揭書(註 6)，179 頁。附帶說明：學者楊松齡，認為違章建築雖符合民法物權客體要件，然其不具登記權利客體之事實，並不因其得為物權客體而異，故不得為時效取得制度之客體，是以，本文認為楊教授亦肯認登記權利客體須以合法建物為前提。(詳楊松齡，前揭文(註 12)，141 頁。) 陳鳳琪，『土地登記實用』增訂再版，台北：五南圖書出版有限公司，76 年，164-165 頁。莊谷中，「建物所有權第一次登記要件妥適性之問題陳述--以建物之合法性與基地使用權為中心」，『土地問題研究季刊』5 卷 3 期，93 年，84-89 頁。溫豐文，「我國建物登記法制之分析與建構」，收錄於清河雅孝教授榮退紀念論文集編 3.

(14) 第一章緒論. 值研析。又，因應人類對環境景觀、建築美觀等視覺感受以及使用功能等各種需求而進行各種建築設計，遂有各種建造價值昂貴且氣派華麗之屋簷、雨遮、陽台，以及外觀形體多樣之球體造型等建築構造物產生。另因都市人口集中，區分所有建築物已為都市人口居住之主要型態，各區分所有權人間之權利義務關係日趨複雜。所謂區分所有建築物，依民法第 799 條規定由數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。其中，專有部分係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分則係凡不屬專有部分者。故建築物將視其是否再細分分割出具有構造上及使用上獨立性之所有權標的，予以區分為一般建築物及區分所有建築物兩大類。. 政治大. 登記制度為因應此社會生活型態之轉變，亦配合辦理區分所有建築物專有部分及共有部分之登記，然而或因現行區分所有建築物之登記規範不足嚴謹，致使其為近年爭議糾紛頻生且相關執行規範亦遭受質疑之首。相較之下，一般建築物除與區分所有建築物均有之屋簷、雨遮、陽台、騎樓等應否測繪登記，以及門牌證明是否應為建築改良物所有權第一次登記之准駁依據爭議22等共通議題實值研析外，似無明顯爭議。茲因前揭議題於區分所有建築物內亦會發生，爰併入區分所有建築物登記議題內研析，相關爭議課題綜整如下：. 立. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 一、專有部分登記議題：（一）現行區分所有建築物專有部分範圍之測繪，依公寓大廈管理條例第 56 條、地籍測量實施規則第 273 條、第 283 條、簡化建物第一次測量作業要點第 4 點及第 7 點等規定，得知屬外牆(支柱) 或分戶牆(支柱)坐落所占之範圍，即測繪登記成為專有部分之範圍及面積，而併歸該專有部分之區分所有權人所有。然而，該外牆、分戶牆或支柱，其構造有屬承重牆壁或主要支柱者，依公寓大廈管理條例第 7 條規定為法定共用部分，不得獨立使用供做專有部分。爰有論者認為現行測繪專有部分範圍包括法定共有部分之承重牆壁及主要支柱，有違公寓大廈管理條例第 7 條規定情形23，且亦涉及同條例第 4 條、第 7 條與第 56 條第 3 項. Ch. engchi. i n U. v. 等規定專有部分與共有部分間測繪登記範圍相互捍格疑義24。（二）因應停輯委員會主編，『民商法制與現代法學理論－清河雅孝教授榮退紀念論文集』，台北：台灣日本法律家協會．台灣企業法律學會，103 年 5 月，32-33 頁。黃志偉，『土地登記實務』，台北：五南圖書出版股份有限公司，97 年，98 頁。 22 陳立夫，「論我國土地登記法制上之建築改良物」，收錄於氏著，『土地法研究(二)』，台北：新學林出版股份有限公司，100 年，19 頁。 23 陳立夫，「我國土地登記法制若干問題之辨析」，收錄於氏著，『土地法研究(二)』，台北：新學林出版股份有限公司，100 年，41-42 頁。。 24 溫豐文，「從『灌虛坪』論公寓大廈管理條例之若干規定」，『台灣法學』，第 140 期， 98 年，2-3 頁。 4.

(15) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 車塔為台灣地區特有建築形態，內政部針對停車塔內之每一停車位(或地下室停車位或市場攤位)均有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，並得自由使用、收益及處分，排除他人(含其他共有人)之干涉者，與一般共有物之各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，並不相同，爰創設該停車塔之性質為類似區分所有建築物，而每一停車位(或地下室停車位或市場攤位)則為類似專有部分25，惟其登載內容卻以權屬持分共有之登記方式，致生究應如何與共有物分管契約有所區別爭議糾紛不斷，是該等函釋見解及其登載方式是否妥適，實值深入研議。（三）騎樓依道路交通管理處罰條例第 3 條第 1 款規定屬道路範疇，依建築技術規則建築設計施工編之規定，騎樓地平面係屬法定空地且不計入建築物之建築面積及總樓地板面積內。然而，依地籍測量實施規則第 274 條、第 276 條及建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點等規定，卻將騎樓地平面之面積測繪於建築改良物登記權利客體內，是該等法規範間究竟有無衝突，不無疑義。（四）現行登記實務上，無論以一般建築改良物或區分所有建築物型態申辦建物所有權第一次登記，均以戶政機關核發之門牌或所在地址證明文件作為申請登記之重要文件，惟學者陳立夫認為門牌之編訂並非建築改良物所有權第一次登記准駁關鍵因素26，是現行登記實務之規範是否妥適，亦值重新檢視研析。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 二、共有部分登記議題：（一）共有部分登記之存廢，共有部分登記是否應維持現行登記方式，抑或改採不予登記之議題，前經內政部召開研訂. Nat. y. sit. n. al. er. io. 不動產登記法草案專案小組會議研討，然而遲遲未獲共識。主張維持登記者，基於民法第 799 條已對共有部分之範圍與比例有所規範，而以執行民法物權登記事宜之登記制度理應配合，且若不予登記，將產生同一建築物分以一般建築物或區分所有建築物方式測繪登記，而需剔除或增加電梯間、樓梯間等法定共有部分，致生面積不同之差異問題27；主張不予登記者，則係基於既有現況登記方式衍生諸多爭議而認為得參考日本之法定共有部分不予登記28，其間究以何者為是，實值研議。（二）共有部分分管契約登記方式，以法定停車位編號登記為例，其權利取得之法律性質並非所有權而係僅屬約定專用部分之使用權29，基此，內政部曾於 99 年以區分所有建築物之共有部分停車空間得否由部分區分所有權人依民法第 826 條之 1 規. Ch. engchi. i n U. v. 定共有物分管契約辦理共有物使用管理登記疑義函詢法務部，惟獲法務部. 25 26 27 28. 29. 內政部 95 年 1 月 3 日內授中辦地字第 0950724908 號函。陳立夫，前揭文(註 22)，18-19 頁。溫豐文，前揭文(註 21)，42-44 頁。詳內政部 101 年 5 月 25 日召開研訂不動產登記法(草案)專案小組第 4 次會議紀錄，14-20 頁。蔡明誠，「地下室所有權應有部分與停車位使用權讓與及分管契約－最高法院 101 年度台上字第 192 號民事判決」，『月旦裁判時報』，第 18 期，101 年，95 頁。溫豐文，前揭文(註 21)，45 頁。 5.

(16) 第一章緒論. 函復民法第 799 條之 1 第 4 項規範之區分所有建築物分管契約，不需登記即可對抗第三人效力，利害關係人於必要時得依公寓大廈管理條例第 35 條規定請求閱覽，即可對該第三人產生效力，與民法第 826 條之 1 第 1 項規範需經登記始生對抗第三人效力迥然不同。內政部爰據此否准區分所有建築物共有部分停車空間依民法第 826 條之 1 規定辦理共有物使用管理登記，且未因此廢止車位編號登記方式而將其回歸公寓大廈管理條例規定載明規約即生效力之方式。然而，細繹法務部「民法物權編研究修正專案小組」會議紀錄資料，似無將區分所有建築物之共有部分排除適用民法第 826 條之 1 規定，僅係考量避免公示方法及對抗第三人效力與民法第 826 條之 1 有所不同，且公寓大廈管理條例亦有規範而不再於民法明訂條文，是前揭函釋意旨及現況車位編號登記方式，非無重新檢視之空間。綜觀上揭所提各問題疑義，本文查閱國內相關學術研究，鮮有針對建物所有權登記之權利客體要件進行探討，部分涉及者，僅著重研究得為區分所有權客體之標準後，再予針對區分所有建物住戶間之權利義務提出公寓大廈管理條例草案之立法或修法建議30或偏重於區分所有建物停車位空間、樓頂平臺或其他共用部份之登記及其相關法令關係之探究31，其餘則為區分所有建物基地共有權之研究32等，少有針對我國建物所有權登記之權利客體範圍及其本質意涵予以分析細論，爰激發探求我國登記制度上建築改良物之意涵及其射程範圍、界定得為建築改良物所有權登記權利客體之要件、現行社會生活型態上各種構造物究否得為登記權利客體，以及目前相. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. sit. n. al. er. io. 30. 31. 32. y. 關登記規範之妥適性等疑義之念頭。. Ch. engchi. i n U. v. 徐明淵，「區分所有權及其登記問題之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文，69 年 6 月；黃肇萍，「建築物區分所有權客體之研究」，私立東海大學法律研究所碩士論文，82 年 6 月；吳榮昌，「區分所有建物共用部分之研究－以專用使用權為中心」，私立東海大學法律研究所碩士論文，83 年 6 月；周財欣，「論區分所有權建築物之專有部分與共同部分－以所有權客體為中心」，私立東吳大學法律學系碩士班乙組碩士論文，86 年 9 月；黃元亨，「區分所有建築物共有部分之研究」，私立輔仁大學法律學系碩士論文，94 年 6 月。張修慈，「公寓大廈法定停車空間法律問題之探討」，國立政治大學地政研究所碩士論文，94 年 1 月；林致寬，「區分所有建築物樓頂平臺相關法律問題之研究」，國立臺灣大學法律學研究所碩士論文，89 年 6 月。倪淑萍，「區分所有建物基地共有權之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文，74 年 6 月。 6.

(17) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 第二節. 研究目的. 基於上述之研究動機，本文之研究目的有二，一為，藉由瞭解我國不動產物權客體之特性、我國土地登記制度之目的特色及土地法規範下之建築改良物範疇之變遷，以釐清界定我國建築改良物所有權登記權利客體之應有要件；二為，以該應有要件為基準，逐一檢視目前建築改良物登記制度上相關權利客體規範，並就本文研究動機所提各問題，即我國登記制度上建築改良物之範疇、現行登記規範下之權利客體爭議課題及其妥適性等疑義予以釐清，進而提出建議以為日後修正或立法之參考。. 政治大. 立研究方法. ‧ 國. 學. 第三節. ‧. 關於我國建築改良物所有權第一次登記權利客體之範疇及其要件問題，在國內尚乏深入之探討，因此現行社會生活型態上各種構造物究否得為登記權利客體、目前登記規範之妥適性，以及建築改良物所有權第一次. y. Nat. sit. n. al. er. io. 登記相關爭議糾紛等課題引發討論，惟其間立論各異。為使重現該權利客體應有之本質面貌，本文主要採文獻分析法，試圖先從整理我國土地登記制度之內涵特點、登記之目的及效力，續從民法不動產物權之客體、土地法建築改良物所有權登記範疇之變遷以及現行相關登記之權利客體規範等國內相關文獻資料，再予以演譯、分析、論敘歸納我國建築改良物所有權第一次登記權利客體之應有要件，並逐一檢視現行相關構造物之登記方式及爭議課題，提出建議作結。. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(18) 第一章緒論. 第四節. 論文架構. 本篇論文名為「建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討」，分為五章，其內容分述如下：第一章「緒論」：即本章，包含前述之「研究動機」、「研究目的」、「研究方法」及此「研究架構」。第二章「不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心」：本章首先說明我國土地登記制度之內涵特點、登記之目的及效力，續就登記之權利客體－建築改良物，分別從民法不動產物權之客體、土地法建築改良物所有權登記範疇之變遷等面向予以綜整，以為後續解析建築改良物所有權第一次登記應予公示之內容與界限，釐清我國建築改良物所有權第一次登記權利客體之要件。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 第三章「建築改良物登記要件之探求」：本章接續第二章所述我國土地登記制度之內涵特點、登記之目的與效力，以及土地法建築改良物所有權登記之範疇沿革，進一步研析建築改良物所有權第一次登記應予公示之界限是否涉及合法性，進而綜整歸納我國建物所有權第一次登記權利客體之要件。. y. Nat. 第四章「建築改良物所有權第一次登記法制規範之檢視」：本章主要針對我. sit. 國建築改良物所有權第一次登記之權利客體既有法令規範及近來. n. al. er. io. 爭議問題，輔以第二章物權客體特性概念及第三章歸納建構之我國建築改良物登記權利客體之要件，作為分析立論根據，逐一檢視還原該權利客體應有之本質面貌，以保障我國建築改良物相關權利人之財產權權益。. Ch. engchi. i n U. v. 第五章「建築改良物所有權第一次登記時權利客體登記之應有方向-代結論」：針對我國建築改良物所有權第一次登記權利客體現存各登記態樣上之法制問題，提出建議作一總結，以供建構更為完善的建築改物所有權第一次登記權利客體制度改進之參考。. 8.

(19) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 第二章. 不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心. 民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」、民法物權編施行法第3條規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」、土地法第37條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」，觀之前揭規定，可知我國土地登記制度係為執行民法物權編所定之登記事宜。有關登記之權利客體，依民法之規定為不動產，而不動產分為土地及定著物，依土地法之規定則為土地及建築改良物，有學者認為，民法定著物與土地法建築改良物意涵相同33，惟有學者認為現行登記實務可為登記客體之建築改良物與民法定著物的概念已不甚一致34。又符合民法定著物要件之違章建築物，於登記實務上卻未得登記。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 爰此，我國土地登記制度下所為之建築改良物所有權登記之權利客體是否即等同民法定著物意涵，本章擬先瞭解我國土地登記制度之內涵特點，再就登記之權利客體－建築改良物，分別從民法不動產物權客體意涵、土地法建築改良物所有權登記範疇之變遷等面向予以綜整，以為後續探求得為建築改良物所有權登記之權利客體之應有原貌。. n. a. l C 土地登記制度之概述. hengchi. er. io. sit. y. Nat 第一節. i n U. v. 我國民法規定不動產物權行為係以「登記」為發生效力或實行處分之必要條件，即以「登記」作為彰顯不動產物權變動之工具，而登記制度亦已為近代各國不動產物權之共同公示方法35，又因我國土地登記制度係以民法物權編暨其施行法為基礎，並以土地法暨其施行法及土地登記規則等規定構成制度整體，本節將試從土地登記制度之類型及特點、我國土地登記制度之內涵等面向綜整，以求歸納瞭解我國辦理土地登記制度之緣由及其目的功能，作為後續研析得為建築改良物所有權登記權利客體要件基準之建構基礎。. 33 34 35. 同註 8。同註 12。謝在全，前揭書(註 19)，66-68 頁。 9.

(20) 第二章不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心. 一、土地登記制度之類型特點土地登記，係國家將所轄行政區域內所有公私有土地及建築改良物之所有權與他項權利之得喪變更，依法定程序，登載於登記機關設置之特定登記簿冊之行為36。由於各國之歷史傳統、社會背景、人文環境、政治體制及立法例等因素互異，致採行之土地登記制度未盡相同，大致上可分為契據登記制、權利登記制及托崙斯登記制三大類。 (一)契據登記制，又稱為法國登記制，或登記對抗主義。此登記制對於土地權利之得喪變更採意思主義，即認當事人間意思合致，訂立契約，即可發生物權變動之效力，並不以登記為生效要件，惟若未經登記，又不得對抗第三人。其特點為：. 政治大. １、土地權利之變動，以登記為對抗主義。. 立. ‧. ‧ 國. 學. ２、登記採形式審查。即官署(登記機關)對於登記之申請，祇得為形式上之審查，如申請登記之手續完備，即依當事人間所訂契據內容，予以登記，並不審查契據所載實體權利是否真實或有無瑕疪，亦即對於土地權利變動之實況，無實質審查之權限。. y. Nat. ３、登記無公信力。即已登記之權利事項，無法使社會大眾信賴其有確定之效力。亦即已登記之權利事項，如有第三人出面主張權利時，應依. sit. n. al. er. io. 實體法決定其權利之歸屬，若實體上認為有不能成立、或有無效或得撤銷之原因時，仍得予以推翻之。４、登記採任意主義，無強制性。. Ch. engchi. i n U. v. ５、登記僅在契約上註記驗證，不發給權利書狀。. (二)權利登記制，又稱為德國登記制，或登記要件主義。此登記制對於土地權利之取得或變更，非經登記於官署(登記機關)備置之公簿，不發生效力，亦即當事人間雖意思合致，訂立契約，但未經登記，在法律上即不發生物權變動之效力，且不得對抗第三人。其特點為：１、土地權利之變動，以登記為生效要件。２、登記採實質審查。即官署(登記機關)對於登記之申請，有審查實質關係之權限，不僅審查申請所必須具備之形式要件外，對於土地權利發生變動之原因與事實是否相符，能否成立，有無其他瑕疪，均須詳加審核，無疑問後，方予登記。 36. 張龍文，前揭書(註 2)，44 頁。蕭錚，『地政大辭典』，臺北：中國地政研究所，74 年， 138 頁。 10.

(21) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. ３、登記具有公信力。即已登記之權利事項，縱於實體法認為有不能成立、或有無效或得撤銷之原因時，亦不得以其不成立、無效或撤銷，對抗善意第三人。４、登記採強制主義。即一切土地權利，必須登記，變動時亦然。５、登記僅在契約上註記驗證，不發給權利書狀。 (三)托崙斯登記制，又稱為澳洲登記制，或權狀交付主義。此登記制係藉由官署(登記機關)之力作一次土地權利之總清理，以代替私人間之調查徵信追究權源，並以官署(登記機關)交付之權狀，確認產權，以代替私人間之契約行為。此制係以凡依法或公平原則應享有土地權利之人，均得申請將其權利登記於冊籍，其所根據為申請之各項契據文件，須先經有豐富法律知識之驗契專員為實質之審核，向登記官為報告等慎密之審查手續，方予登記，登記完畢後，其權利即為確定，無論何人，不能發生異議。如於登記後發現錯誤，並證明已為登記之權利，在未登記前確非屬登記人所應享有者，其原應享受此權利之人，亦不能因此推翻已為登記之事項，祇可對原權利人蒙受之損失為相當之賠償，故登記官署(登記機關)為維護登記之效力並負擔保險責任，爰於受理申請登記時，另行徵收保險基金，以供此項賠償之用。其特點為：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. １、登記採實質審查。即官署(登記機關)對於登記之申請，由具有豐富法律知識之驗契專員就申請之各項契據文件為實質之審核，並向登記官. sit. n. al. er. io. 作以下報告：(1)土地之標示，是否確當。(2)申請者對於申請登記之土地權利，是否完全無可發生異議。(3)申請者於公平原則上，是否確為應享受其所申請登記權利之人。(4)申請者所出之契據文件，是否確可令異議者無可爭辯之餘地。亦即不僅審查申請所必須具備之形式要件外，嚴格調查及審查土地權利發生變動之登記原因，並應經過公告程序，而後始能確定為之登記。. Ch. engchi. i n U. v. ２、登記具有公信力。即由國家保證登記名義人享有不可推翻之登記權利。３、登記非全面採強制主義。登記與否係屬任意，由當事人自行決定。惟任何土地，一經申請為第一次登記後，其土地權利如有移轉或變更，非經登記，不生效力。４、交付產權證書，作為登記人應享權利之確定憑證。５、設定權利負擔，應為負擔登記。６、登記官署負有因登記錯誤之損害賠償責任。. 11.

(22) 第二章不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心. 二、我國土地登記制度之內涵、目的及法律效力 (一)登記制度之內涵我國歷代雖曾注意土地管理，並無完整登記制度，清末與民國初年雖有稅契及驗契之制，論其性質，與各國之不動產移轉稅相類似，重在財政收入，而與土地登記整理地籍，確定地權之目的不同。我國之有登記法規，確立登記制度，肇始於不動產登記條例，繼之為民法物權編及土地法第二編之規定37。１、不動產登記條例所定之登記制度前北京政府司法部於民國11年先後公布「不動產登記條例」、「登記通例」及「地方審判廳登記處規則」，為我國土地登記法制之嚆矢。該條例所定之不動產登記制度，大體上係倣效日本之「不動產登記法」，而日本之登記制度多採契據登記制，即土地權利之登記，僅為對抗第三人之要件，縱不登記，雙方當事人合意所成立之契約，在法律上即屬有效。對於登記之申請，僅為形式上之審查，並未審查土地權. 政治大. 立. ‧ 國. 學. ‧. 利實體上是否能有效成立，因而登記不具公信力。該條例所規定登記之物僅限於土地及建築物，登記完畢發給登記證明書。即大體上採契據登記制之精神。. y. Nat. io. sit. ２、民法物權編所定之登記制度. n. al. er. 依民國18年11月30日，國民政府制定公布「民法物權編」，其中對於不動產物權之登記，明定於第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、第759條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」及民法物權編施行法第3條第1項：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」，可知我國民法物權編對於不動產物權行為，係以登記為發生效力或實行處分之必要條件，即民法所定登記制度具有強制性，旨在確定不動產物權，乃從. Ch. engchi. i n U. v. 德國立法例，採權利登記制之精神。３、土地法所定之登記制度民國19年6月30日國民政府制定公布土地法，民國35年4月29日修正公布土地法，並發布土地登記規則，截至目前尚無制定單獨之不動產登記專法，是依土地法第二編「地籍」(第36條至第79條之2)明定地 37. 蘇志超，『土地法規新論』，增修訂版，台北，中國地政研究所，68 年，164-167 頁。蕭錚，前揭書(註 36)，166-167 頁。李鴻毅，前揭書(註 1)，204-207 頁。 12.

(23) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 籍測量及土地登記相關內容，並於該法第37條第2項授權訂定土地登記規則，用以規範補充土地登記相關事項等規定。細觀土地法第二編所定之土地登記制度，除承襲民法物權編所採權利登記制之特點外，擷取托崙斯登記制之優點，並期望能達成清理地籍、保障地權、規定地價等實施土地政策與規劃土地利用目的，而綜整融和建構出一種新的權利登記制度。其特點為： (1)土地權利之得喪變更，以登記為必要條件：在已辦登記區域，土地權利之取得、設定、移轉、變更或消滅，皆應依法辦理登記(土地法第38條、第57條、第72條)。即凡因法律行為之變動，非經登記，不生效力；其因法律行為以外事實之變動，雖無待登記即生效力，然權利既有變動，仍以登記為處分之前提要件，故為保持地籍之真實，土地法採登記生效要件主義，即擷取權利登記制及托崙斯登記制之特點。. 政治大. (2)登記採實質審查：地政機關對於登記之申請，諸如申請人之權利能力、行為能力、法律行為或事實，須為實質之審查認定，如有瑕疪，應即駁回或限期補正(土地法第56條、第75條、土地登記規則第50條、第51條)。. 立. ‧ 國. 學. 並總登記審查無誤後，須經公告程序，始准登記(土地法第55條、第56 條、土地登記規則第65條)，即擷取權利登記制及托崙斯登記制之特點。. ‧. (3)登記具有絕對效力：將登記事項，賦予絕對真實之公信力，而不容於登記確定後有所變動，或予以推翻(土地法第43條)，即擷取權利登記制及. Nat. sit. y. 托崙斯登記制之特點。. n. al. er. io. (4)登記確定後發給權利書狀：所有權登記後發給所有權狀，他項權利登記後發給他項權利證明書，以為權利人應享土地或建物權利之憑證(土地法第62條、第75條)，即擷取托崙斯登記制之特點。. Ch. engchi. i n U. v. (5)地政機關設置登記儲金，負損害賠償責任：登記如有錯誤、遺漏或虛偽，致受損害者，地政機關負損害賠償之責，並特設置登記儲金，專備賠償之用(土地法第68條、第70條)，以維登記之威信，即擷取托崙斯登記制之特點。 (6)登記時完成規定地價程序：人民申請總登記時，須同時自動申報地價，列為土地標示之重要事項，此項地價定為法定地價(土地法第148條、第 156條)，據以編造地價冊，作為地價稅課徵之標準(土地法第159條、第 167條)。即規定地價，係於土地總登記作業中完成法定程序。此點為土地法登記制度自行增設，非擷取權利登記制及托崙斯登記制之特點。 (二)登記之目的土地為立國基礎，亦為國計民生所寄。孟子曰：「仁政必自經界始，. 13.

(24) 第二章不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心. 經界正則庶民興」。班固亦謂：「理民之道，地著為本。」，足見歷代聖賢對地籍釐整之重視。近代各國，為瞭解土地狀態，亦無不以土地登記列為國家施政之基本措施，蓋以登記簿對土地權利主體(即權利關係人)及權利客體(即土地座落、面積、價格、使用狀況等)均有詳實之記載，而國家施政措施涉及土地事項頗多，國家得以登記資料作為規劃設計或推動政策之依據，各種施政措施與土地資料之關係益形密切38，土地登記之功能及目的則愈益顯著，其功能目的有39：１、實現土地政策之依據：土地政策係為解決某一「時」「空」階段之土地問題所採行之策略，而土地政策之實施，須有完備之地籍資料，作為規劃設計及推行之依據。土地法起草人吳尚鷹先生亦肯認一切之土地行政，應由登記入手，非先將關於土地之各項權利，為明確之記錄，無由整理，故土地登記為土地行政上之當然手續40。. 政治大. （１）規定地價－我國土地政策之最高原則為平均地權，平均地權之具體辦法為核定天下地價，然後照價抽稅、照價收買及漲價歸公等，實以規定地價為本，地價不定，則一切失據，故土地登記時，責令聲請人同時為地價之申報，其聲請書關於地價與改良物價均須有詳實之記載，並以其申報之地價為法定地價，據以編造地價冊與總歸戶冊，送財政機關作為徵收土地稅之準據，是規定地價有賴土地登記而完成相關法定程序，故有謂實較各國純以保障土地權利而登記者為優。. 立. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. （２）公平負擔－土地稅乃係政府之重要稅收，如土地及建物尚未辦理登記，則此項稅收之課徵，失所根據，如勉力為之，難免張冠李戴而發生所有人與納稅人不符現象，造成政府稅收減少，人民負擔失平等社會不安現象，故完整稅籍冊之繕造及異動訂正有賴正確之土地. 38. 39. 40. Ch. engchi. i n U. v. 有關土地登記與土地政策之關係緊密，亦可從民國年初時任我國立法院長之胡漢民先生分別在立法院紀念週及中央紀念週之兩次演講詞中窺知，爰概略整理如下： (一)立法院紀念週：民國 18 年 12 月 2 日講述有關物權編立法精神所在時，指出係在「貫徹國民黨之土地政策，並期權利狀態之明確」，其所謂土地政策即「平均地權」是也，可見登記要件主義之採行，除具有私法上之意義外，並具有濃厚的公法色彩。（詳謝在全，前揭書(註 19)，73 頁。）。 (二)中央紀念週：講述關於土地法立法過程及其內容時，指出「為實現總理的平均地權政策，需先清理土地，而我所有的土地向未切實清理過，現在這個土地法便是清理土地，規定一國土地稅法，和土地登記，使用，徵收的種種法律…」。（詳王效文，『土地法論』下冊，上海：上海法學編譯社，22 年，468-479 頁。）蘇志超，前揭書(註 37)，172-174 頁。來璋、林肇家，『土地登記之理論與實務』第 11 版，台北：三民書局，81 年，3-5 頁。陳鳳琪，前揭書(註 20)，3-5 頁。吳尚鷹，『土地問題與土地法』，中國國民黨廣東省執行委員會黨務工作人員訓練所編譯部，20 年，35 頁。王效文，『土地法論』上冊，上海：上海法學編譯社，22 年， 16-18 頁。 14.

(25) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 登記成果41。（３）促進土地改革－土地不論公私所有，既已完成土地登記詳實登載，則地權分配是否合理，土地利用是否完善，土地價值是否增高，賦稅負擔是否公平，均僅需稍加統計或推論得知，以為調整地權分配與土地規劃利用之根據，例如民國 30 至 40 幾年間實施之三七五減租、公地放領、耕者有其田42等落實國父「平均地權」政策所推行之措施，該等措施能順利推展及成效顯著，實以完備之地籍資料為基礎，故難謂土地登記非為實現土地政策之依據也43。２、維護社會交易安全秩序：隨著人類社會進入交換經濟時代以後，重視物之抽象交換價值，物權已成為具有讓與性及高度流通性之交易客體，故物權之存在及其變動，必須有一定之公示方法，將物權之種類和內容加以對外顯示，使當事人與第三人均得自外部認識物權之變動及其變動後之物權現狀(例如物權之歸屬及其內容)，無需繁複之調查，即得知其內容，避免造成交易上之混亂，有助交易之迅速及安全，. 政治大. 立. 確保物權之流通性44。. ‧ 國. 學. ‧. （１）確定產權－凡採行權利登記制之國家，皆對土地登記事項賦予絕對公信力，我國土地法第 43 條亦規定，依本法所為之登記有絕對效力。意即土地一經登記，權利即被確定，並可獲得政府合法之保障，以對抗第三人。反觀，未經登記者，人民私相授受而訂之契約，在. Nat. sit er. io. 41. y. 法律上仍屬無效。. 土地法起草人吳尚鷹先生，亦肯認課徵土地稅必俟登記完竣方能着手為之。(詳吳尚鷹，前揭書(註 40)，45 頁。) 另，學者孟光宇認為我國土地登記制度之目的有： (一)、為地籍而登記：全國地籍狀態，均載在簿冊，一目了然。(二)、為地權而登記：對所有權之來歷加以審查，人民產業一經登記，界址清晣，產權確定，一切土地糾紛，均可避免，遂有保障。(三)、為地價而登記：我國土地政策最高原則為平均地權，而欲實行平均地權以改善土地分配應自地價着手，故我國土地登記時，其聲請書關於土地價格、與定着物價均有詳實記載，並得以其申報價格核定法定地價，編造地價冊與地稅戶冊，用作徵收地價稅與土地增值稅之依據。(四)、為地用而登記：國家得將土地編為各種使用地，並可就各類土地與人口之多寡規劃為合理之利用，而此規劃之主要根據，厥惟土地登記簿冊是賴。（詳孟光宇，「土地登記制度」，『土地事務月刊』，第 236 期，49 頁，33 年 7 月重慶出版，80 年 2 月經陳新民抄錄）。是此點目的，與學者孟光宇所提前揭「為地價而登記」之目的雷同。 42 耕者有其田十大具體方策之第一具體方策：「先完成臺灣全境地籍整理」，其地籍整理包括土地測量、土地登記、土地使用調查以及地籍總歸戶四種工作（詳吳生賢，『臺灣光復初期土地改革實錄專集』，台北：內政部，81 年，10 頁。）該十大具體方策之首要，係完成地籍整理，足證土地登記係實現推動各項土地政策之基礎依據。 43 此點目的，與上揭註釋學者孟光宇所提之「為地用而登記」之目的雷同。學者朱章寶亦認為，土地登記之目的係為實施土地法上各種辦法及他日實施各種政策之準備。（詳朱章寶，前揭書(註 2)，73 頁。）學者陳顧遠亦採此見解。(詳陳顧遠，『土地法』，收錄於張研、孫燕京主編『民國史料叢刊』，鄭州：大象出版社，98 年，187-188 頁。) 學者來璋及林肇家亦採此見解。(詳來璋、林肇家，前揭書(註 39)，57-58 頁。)。 44 謝在全，前揭書(註 19)，47、66-68 頁。. n. al. Ch. engchi. 15. i n U. v.

(26) 第二章不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心. （２）便利移轉－凡經登記而被確定之產權，因登記而發生絕對效力，購買不動產者，祇須申請閱覽登記簿，或請出賣者出示土地所有權狀，其權利狀況即可輕易使外界知悉，而無懷疑出賣者有無該土地所有權之必要，使買賣契約得迅速成立，以便向登記機關辦理移轉登記，並俟登記完竣，即可獲得法律保障，使買賣雙方互享便利，兩受其益。 (三)登記之法律效力依民法物權編規定，動產物權之變動以交付為公示方法，不動產物權之變動則以登記為公示方法。此一規定之原因，係認當物權發生得喪變更之時，有必要通過某種程序或方法，使公眾得知物權得喪變更之外表徵象，以免造成對第三人之損害，或損及交易安全。而物權的變動，有因法律行為變更者，如當事人合意伸縮物權之存續期間，合意改變地上權土地之使用方法；有非因法律行為變更者，如所有權之客體因附合而增加45。前者係本於當事人之意思，使得物權發生得喪變更之法律效果，後者則由於法律針對特殊事項所為之規定，二者發生的原因不同，法定要件亦不相符合。民法就因法律行為而生之不動產物權變動，規定於第 758 條，即不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；就非因法律行為而生之不動產物權變動，則規定於第 759 條，即因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權46。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. y. sit. n. al. er. io. 前已提及不動產物權之登記，各國制度未盡相同，有採以登記為不動產物權變動之對抗要件，亦有採以登記為不動產物權變動之生效要件。我國依民法第 758 條第 1 項規定，係採後者，即登記乃物權契約之生效要件(設權登記)。而民法第 759 條規定針對登記前已取得不動產物權者，應經登記方得處分其物權(宣示登記)之規範意旨，則係為彌補登記生效要件主義之過於嚴苛，以及為貫徹不動產物權變動之公示原則，蓋不動產物權變動，民法係以登記為其變動要件之公示原則，而為非因法律行為所生之不動產物權變動創設例外，故使其欲處分時，必先登記而後可，迫其終必回歸公示則47。為維護不動產交易之安全，不動產物權一經完成登記，賦予其產生之法律效果有三，分為公示力、推定力及公信力48。. Ch. engchi. i n U. v. １、公示力，係指以登記表彰不動產物權變動及其變動後之現有狀態。亦即不動產物權變動及其變動後之狀態，須有一由外界可以辨認之表徵－登記，使其法律關係透明化，以避免第三人遭受不測之損害，維護交易 45 46. 47 48. 姚瑞光，『民法物權論』自版，100 年，22 頁。鄭冠宇，『民法物權』二版，出版者鄭冠宇，總經銷新學林出版股份有限公司，100 年，40 頁。謝在全，前揭書(註 19)，104-105 頁。溫豐文，『土地法』修訂版，自版，102 年，181-184 頁。 16.

(27) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 安全。依土地法第79條之2及土地登記規則第24條之1等規定，任何人均得向登記機關申請發給登記簿之謄本或節本，或閱覽地籍資料，以瞭解土地登記簿上所登載之事項。另，民法於民國96年修正後，增列物權當事人之債權約定事項，非經登記，不得對抗第三人(例如，第836條之1、第836條之2第2項、第841條之2第2項、第850條之3第2項、第873條之1 第1項等)；或登記後，對於受讓人或取得物權之人，具有效力(例如，第826條之149)。此等規定並未改變民法不動產物權行為以登記為公示生效要件之原則，因上述應登記事項本質上乃物權當事人所為之債權約定事項，縱未登記，於當事人間仍生債之效力，約定之當事人自應受其拘束，然若欲發生物權效力，則必須依不動產物權之公示方法辦理登記。民法予以明定，除表明上述事項具有登記能力，俾地政機關受理登記有所據，消彌能否或應否登記之爭議外，更在貫徹物權之公示原則，闡明相關債權約定事項，非經登記不生物權效力之意旨50。. 政治大. ２、推定力，係指依法登記之不動產物權，推定登記權利人適法有此權利。蓋不動產物權變動既以登記為表徵，登記簿上之登記，通常均有實質或真實之權利為其基礎。基於此種權利存在之概然性，自應賦予登記之推定力。民法第759條之1第1項明定不動產物權經登記者，推定登記權利. 立. ‧ 國. 學. ‧. 人適法有此權利，即是登記推定力之具體規定。是依據登記之推定力，不動產物權之登記名義人於不動產物權上行使其權利，不須證明其權利，若有主張其係無權利者，反而應負舉證責任。. y. Nat. sit. n. al. er. io. ３、公信力，係指不動產物權既以登記為公示方法，則縱令其登記與實質權利不符，對於信賴此項登記之第三人，亦應予以保護，以維護交易安全。土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」及民法第759條第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」均是登記公信力之具體規定。所謂依土地法所為之登記，有絕對效力，依司法院院字第1919號及1956號解釋，係指已登記之土地權利，如其登記原因係無效或得撤銷，真正權利人固得訴請塗銷登記，而回復其本人之權利，但該土地權利如已經第三人信賴登記取得並為新登記. Ch. engchi. i n U. v. 時，則該新登記即具有不可推翻之效力，真正權利人不得訴請塗銷。. 綜上，登記制度乃為彰顯物權之存在及其變動之果，而其彰顯之因， 49. 50. 民法第 826 條之 1，係為闡明關於共有物管理約定之債權事項，若未登記，即不能對抗應有部分受讓人或取得物權之人等第三人，雖與民法第 836 條之 1 等規定用語未盡一致，然兩者之意義及意旨則完全相同。（詳謝在全，前揭書(註 19)，101 頁。）此與物權行為意思主義立法例下之登記對抗要件原則，若未登記，當事人間不只具有債之效力，亦生物權效力者不同。（謝在全，前揭書(註 19)，100-101 頁。） 17.

(28) 第二章不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心. 則緣起於保障交易之安全。蓋因實施土地登記後，經界分明，土地權利關係確實，且土地法賦予登記之權利具有公信力，足以對抗對第三人。任何人均可閱覽登記簿冊，知悉該不動產物權交易客體之內容，明瞭權利狀態，獲得法律之保障，以達維護不動產交易之安全與流通性，減少交易訴訟紛爭之目的51。且有論者從民國年初時任我國立法院長之胡漢民先生於民國 18 年 12 月 2 日講述有關物權編立法精神，民法特採登記要件主義係為貫徹國民黨之土地政策，並期權利狀態之明確，避免產生有損交易安全，其中所謂之土地政策，即「平均地權」52，足證落實國家土地政策，並不侷限於土地法規範體系，而是牽動著整個國家相關法規範體系也。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 51. 52. Ch. engchi. i n U. v. 此點目的，與上揭註釋學者孟光宇所提之「為地籍而登記」及「為地權而登記」之目的雷同。胡長清，『民法物權一冊』初版，上海：商務印書館，23 年，8 頁。謝在全，前揭書(註 19)，73 頁。 18.

(29) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 第二節. 不動產物權之客體. 登記之權利客體，依民法規定為「不動產」。而物權權利客體－「物」，其種類分為動產及不動產，不動產係土地及其定著物，動產則係不動產以外之物。依民法第811條規定，動產因附合而為不動產之重要成分時，該附合前之動產將因不具獨立性而喪失得為物權客體之資格，是一構造物（例如一棟建築物之棟樑、活動門窗、電氣管線、空氣調節室器具、化糞池、屋簷、雨遮等）究為動產，或因附合而為不動產之重要成分，抑或本即為不動產者，攸關是否為登記之權利客體。茲因本文論述主題著眼於建築改良物，即不動產範疇內之定著物態樣，故本節試從物權之意涵、各構造物之性質內涵及定著物之意涵等逐一釐清，以為後續討論之基礎。. 立. 一、物權之意涵. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 物權，係以「物」為客體，由該權利主體直接支配特定物而享受其利益之權利53。物權制度是因人類生活必須支配外界物資而存在，其內容與構造，自隨著人類各時代之發展，以及社會背景之不同而有異。以物權制度構造基礎之所有權為例，在自給自足之社會生活，著重個人自己享受對標的物直接支配之利益，在分工合作之社會生活，則係以商品之交換為其特. Nat. y. sit. n. al. er. io. 質，所有的物均具有利用價值與交換價值，此時之所有權即係以對標的物之此二種價值為全面之支配。又基於土地有限，對無土地所有權者而言，在經濟上必須使用他人之土地，故為確保此種權利，即有用益物權存在之必要，另為使能透過各種信用型態以獲取資本，確保授信者安全之擔保物權，亦同為社會所必需。此即物權制度係隨著社會生活需要與經濟發展，而孕育出其他各種具有之一定社會作用之對物支配的權利內容54。. Ch. engchi. i n U. v. 物權之客體－「物」，其定義，民法未設規定，近代通說認為係指除人之身體外，凡能為人力所支配，具有獨立性，能滿足人類社會生活需要之有體物及自然力。「物」之特性，可分為特定性與獨立性，特定性係指須為現已存在且具體指定之物，蓋物權行為足使其客體發生權利變動，如無法確定究以何一「物」為權利客體時，權利之同一性即無法確定，讓受人亦無法取得物權矣55。獨立性則係指依社會經濟觀念，此物與彼物可依人為劃分，能滿足人類社會生活需要而獨自存在者。物之一部分(構成部分)不僅難收直接支配之實益，且無從就此種歸屬關係加以公示，以保障交易安全，. 53 54 55. 謝在全，前揭書(註 19)，11-14 頁。謝在全，前揭書(註 19)，30-32 頁。謝在全，前揭書(註 19)，16 頁。史尚寬，『物權法論』，自版，46 年，7 頁。 19.

(30) 第二章不動產登記權利客體之考察－以建築改良物為中心. 故無從支配、又難於公示之物之構成部分，不得為物權權利之標的物56。獨立性之內涵可分為構造上獨立性及使用上獨立性，構造上獨立性係指客觀上足以明確劃分其範圍，其得再細分為區分明確性及遮斷性兩項判斷基準，區分明確性係指在外觀上具有可資明確區別之境界標識或區分點存在，遮斷性則係指為須具有與外界隔離之構造物存在，此在確保實現該標的客體可供吾人利用之機能，其需求嚴密程度因客體用途不同而有差異，例如在開放式店鋪群或經商用之建築物，以捲式百葉窗為區隔，在室內停車場有樑柱與鐵管等為區隔即可，即只要在外觀上具有可以區隔之固定標誌，四周縱未完全遮斷，仍不妨認已具構造上獨立性，此即觀念性的區隔57。至使用上獨立性係指必須具有滿足吾人生活目的之獨立經濟效用機能，其得再細分為單獨使用及獨立的經濟效用兩項判斷基準，單獨使用係指無庸其他部分之輔助而能獨立利用，例如有無獨立之出入口，可直接與外界相通，即與外部通行之直接性，而獨立的經濟效用則係指具體實現該特定部分具有與一般建築物相同的獨立經濟效用之機能58。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 基於物權係權利主體對該特定物具有直接支配之特性，是無從支配且難於公示的物之構成部分，不得為物權權利之標的物，故「物」須為一個獨立物，然而，判斷一物是否具有獨立性，並非物理上之觀念，蓋因在法律上決定何為物之一部，何為單一物，何為許多單一物之聚合體，主要係依交易觀點決定，而交易觀點又取決於權利客體標的物之特定目的或使用方式，另從「物」之定義中「獨立滿足人類社會生活需要」，即須達一定經. y. Nat. sit. n. al. er. io. 濟上使用之目的，亦即「獨立之經濟效用」，學說上稱為「經濟上獨立性」，並以之為上位概念而以「構造上獨立性」及「使用上獨立性」為具體下位概念59。故獨立性之判斷，應依社會上一般社會經濟觀念或法律規定定之，若某物在使用上、經濟上皆能獨立地發揮功能，即法律上具有排他支配之可能性者，原則上即可認為具有獨立性而為獨立之物60，蓋有無直接支配之實益以及公示之可能，均會隨著社會經濟之需求與科技之進步而有所變異 61 。. Ch. engchi. 56. i n U. v. 謝在全，前揭書(註 19)，17 頁。史尚寬，前揭書(註 55)，7 頁。胡長清，前揭書(註 6)， 172-173 頁。 57 謝在全，前揭書(註 19)，338-340 頁。 58 溫豐文，『區分所有建築物物權構造之解析』，月旦法學雜誌，第 168 期，98 年，46 頁。 59 周財欣，前揭文(註 30)，132-137 頁。 60 林更盛，『物之獨立性的判斷標準』，台灣本土法學雜誌，第 35 期，91 年，154-157 頁。 61 謝在全，前揭書(註 19)，17 頁。史尚寬，前揭書(註 55)，7 頁。胡長清，前揭書(註 6)， 172-173 頁。 20.

(31) 建築改良物所有權第一次登記權利客體之探討. 二、各構造物之性質內涵物之種類，依民法第66條及第67條規定，可分為不動產和動產，不動產係指土地及其定著物，動產則係不動產以外之物。又依民法第811條規定，動產因附合而為不動產之重要成分時，由不動產所有人取得動產所有權，此時附合前之動產已因不具獨立性而非屬獨立物。例如，磚廠中的各個磚塊，作為建造某屋時，則喪失其獨立性而成為整個房屋的一部分。又如，汽車之輪胎、引擎，於未組裝前得作為不同目的之用，而為個別獨立之物；於組裝於某汽車後則失其獨立性而成為車子的一部分；於拆卸後則又再度成為個別獨立之物62。故所謂「物之構成部分」、「從物」、「附屬物」、「附屬建物」，究為動產，抑或已為不動產之重要成分，端視其性質是否仍具有獨立性而為獨立物將有所差異，其性質內涵如下：（一）物之構成部分. 政治大. 物之構成部分可分為重要成分及非重要成分，重要成分係指各部分互相結合，非經毀損或變更其性質，不能分離者，民法第811條所稱：「動產. 立. sit. y. Nat. （二）從物. ‧. ‧ 國. 學. 因附合而為不動產之重要成分」，即指此而言，房屋的棟樑、土地的石牆均屬之。非重要成分則係指凡不屬於重要成分者，就不動產而言，如房屋的活動門窗63。區別物之重要成分與非重要成分的主要實益，在於重要成分不得獨立為物權的客體，而非重要成分則得單獨為物權的客體64。. n. al. er. io. 主物乃具有獨立效用而自為權利客體之物。從物則係指在交易上無特別習慣，非主物之成分，係主物以外之另一個獨立之物，惟在經濟效用上依所有人之意思65與主物有主從從屬關係66，常助主物之效用且同屬主物所有權人所有者(參照民法第68條規定)67。至於所謂「常助主物之效用」之意 62 63. Ch. engchi. i n U. v. 林更盛，前揭文(註 60)，154 頁。王澤鑑，前揭書(註8)，57-58頁。黃立，民法總則，『民法總則』，台北：元照出版公司， 90年，162-163頁。. 64. 65 66. 67. 王澤鑑，前揭書(註 8)，58 頁。相關法院判例判決則有最高法院 29 年上字第 1678 號判例及 32 年上字第 6232 號判例謂：「物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物，與民法第 66 條第 1 項所稱之定著物為獨立之不動產者不同。…」、最高法院 76 年台上字第 119 號判決：「物之構成部分，不得獨立為權利之客體。違章建築物內之電梯如已裝入買受房屋內即與該房屋有不可分離之關係，而為該房屋之構成部分，從而買賣房屋即應包括此電梯在內。」、最高法院 59 年度台抗字第 692 號裁定曰：「物權之客體，原則上須為特定獨立之物，蓋如認為不須為獨立之物，則就物之一部或其構成部分，不僅不能收直接支配之實益，且執行時出示之方法亦不免陷於困難；至何種情形，始可謂為有獨立性，應依經濟的關係決定之。」。王伯琦，前揭書(註 6)，108-109 頁。盧浩然，前揭書(註 6)，127 頁。陳猷龍，『民法總則大意』初版，台北：金榜圖書有限公司，70 年，100 頁。郭振恭，『民法』修訂八版，台北：三民書局股份有限公司，100 年，61 頁。 21.