第一章 緒 論
第一節 研究動機
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第一章 緒 論
第一節 研究動機
「地籍」，係為欲明瞭土地「質」「量」之真實狀況，確定土地權利之 歸屬，乃由國家依照法定程序，將所轄各行政區域每一宗公私有土地之坐 落、位置、形狀、界址、面積、使用形態及其權屬關係，加以翔實精確之 測量、調查與登記，製成地籍圖，編成登記簿，以明示之1。「登記」，依辭 源之解釋，「登」為「上也」「書於冊籍」；「記」為「識也」「記錄也」，故
「登記」應解釋為「記錄於冊籍」。又「登記」的性質，在行政法學上的解 釋，是一種「認可」的行政處分，即承認人民在私法上的法律行為，使該 法律行為能發生效力2。「土地登記」係國家將所轄行政區域內所有公私有 土地及建築改良物之所有權與他項權利之得喪變更，依法定程序，登載於 地政機關設置之特定登記簿冊之行為。其乃不動產物權變動之公示方法，
目的在釐清地籍，確定產權，維護社會交易之安全，奠立推行土地改革之 基礎及推行土地政策之依據，從而促進社會經濟之發展3。隨著不動產市場 價格飆漲，社會大眾為使擁有之產權獲得保障，或使其不動產得予順利資 金化，以利從事其他經濟活動，對其產權之登記，益感殷切。
我國土地登記制度，依民法第 758 條第 1 項：「不動產物權，依法律行 為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、第 759 條：「因 繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取 得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」、民法物權編施行法第 3 條第 1 項：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」，土地法第二編
「地籍」(第 36 條至第 79 條之 2)明定地籍測量及土地登記相關內容，且該 法第 37 條第 2 項並授權訂定土地登記規則，以規範、補充土地登記相關事 項等規定，是以，我國民法所定登記制度，對於不動產物權行為，係以登 記為發生效力或實行處分之必要條件，採權利登記制，而土地法所定登記 制度，除依循民法物權編所採權利登記制之特點外，兼擷取托崙斯登記制 之優點，融和而成為一種新的權利登記制度4。故我國土地登記制度係為執 行民法物權編所定之登記事宜，該登記制度係植基於民法物權編暨其施行 法之上，並以土地法暨其施行法及土地登記規則規定構成制度整體5。
1 李鴻毅，『土地法論』，台北：三民書局，87 年，165 頁。
2 朱章寶，『土地法理論與銓解』初版，上海：商務印書館，25 年，76-78 頁。張龍文，
『民法物權實務研究』，台北：漢林出版社，66 年，44 頁。
3 李鴻毅，前揭書(註 1)，199 頁。張龍文，前揭書(註 2)，44-45 頁。
4 李鴻毅，前揭書(註 1)，204-207 頁。
5 陳立夫，『新物權法之土地登記問題芻議』，法學叢刊，第 219 期，99 年，25-26 頁。
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值研析。
又，因應人類對環境景觀、建築美觀等視覺感受以及使用功能等各種 需求而進行各種建築設計，遂有各種建造價值昂貴且氣派華麗之屋簷、雨 遮、陽台，以及外觀形體多樣之球體造型等建築構造物產生。另因都市人 口集中，區分所有建築物已為都市人口居住之主要型態，各區分所有權人 間之權利義務關係日趨複雜。所謂區分所有建築物，依民法第 799 條規定 由數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該 建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。其中，專有部分係指區分所 有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部 分則係凡不屬專有部分者。故建築物將視其是否再細分分割出具有構造上 及使用上獨立性之所有權標的，予以區分為一般建築物及區分所有建築物 兩大類。
登記制度為因應此社會生活型態之轉變，亦配合辦理區分所有建築物 專有部分及共有部分之登記，然而或因現行區分所有建築物之登記規範不 足嚴謹，致使其為近年爭議糾紛頻生且相關執行規範亦遭受質疑之首。相 較之下，一般建築物除與區分所有建築物均有之屋簷、雨遮、陽台、騎樓 等應否測繪登記，以及門牌證明是否應為建築改良物所有權第一次登記之 准駁依據爭議22等共通議題實值研析外，似無明顯爭議。茲因前揭議題於區 分所有建築物內亦會發生，爰併入區分所有建築物登記議題內研析，相關 爭議課題綜整如下：
一、專有部分登記議題：（一）現行區分所有建築物專有部分範圍之測 繪，依公寓大廈管理條例第 56 條、地籍測量實施規則第 273 條、第 283 條、
簡化建物第一次測量作業要點第 4 點及第 7 點等規定，得知屬外牆(支柱) 或分戶牆(支柱)坐落所占之範圍，即測繪登記成為專有部分之範圍及面 積，而併歸該專有部分之區分所有權人所有。然而，該外牆、分戶牆或支 柱，其構造有屬承重牆壁或主要支柱者，依公寓大廈管理條例第 7 條規定 為法定共用部分，不得獨立使用供做專有部分。爰有論者認為現行測繪專 有部分範圍包括法定共有部分之承重牆壁及主要支柱，有違公寓大廈管理 條例第 7 條規定情形23，且亦涉及同條例第 4 條、第 7 條與第 56 條第 3 項 等規定專有部分與共有部分間測繪登記範圍相互捍格疑義24。（二）因應停
輯委員會主編，『民商法制與現代法學理論－清河雅孝教授榮退紀念論文集』，台北：
台灣日本法律家協會．台灣企業法律學會，103 年 5 月，32-33 頁。黃志偉，『土地登記 實務』，台北：五南圖書出版股份有限公司，97 年，98 頁。
22 陳立夫，「論我國土地登記法制上之建築改良物」，收錄於氏著，『土地法研究(二)』，
台北：新學林出版股份有限公司，100 年，19 頁。
23 陳立夫，「我國土地登記法制若干問題之辨析」，收錄於氏著，『土地法研究(二)』，
台北：新學林出版股份有限公司，100 年，41-42 頁。。
24 溫豐文，「從『灌虛坪』論公寓大廈管理條例之若干規定」，『台灣法學』，第 140 期，
98 年，2-3 頁。
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車塔為台灣地區特有建築形態，內政部針對停車塔內之每一停車位(或地下 室停車位或市場攤位)均有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進 出，並得自由使用、收益及處分，排除他人(含其他共有人)之干涉者，與 一般共有物之各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之 權，並不相同，爰創設該停車塔之性質為類似區分所有建築物，而每一停 車位(或地下室停車位或市場攤位)則為類似專有部分25，惟其登載內容卻以 權屬持分共有之登記方式，致生究應如何與共有物分管契約有所區別爭議 糾紛不斷，是該等函釋見解及其登載方式是否妥適，實值深入研議。（三）
騎樓依道路交通管理處罰條例第 3 條第 1 款規定屬道路範疇，依建築技術 規則建築設計施工編之規定，騎樓地平面係屬法定空地且不計入建築物之 建築面積及總樓地板面積內。然而，依地籍測量實施規則第 274 條、第 276 條及建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點等規定，卻將騎樓地平面 之面積測繪於建築改良物登記權利客體內，是該等法規範間究竟有無衝 突，不無疑義。（四）現行登記實務上，無論以一般建築改良物或區分所有 建築物型態申辦建物所有權第一次登記，均以戶政機關核發之門牌或所在 地址證明文件作為申請登記之重要文件，惟學者陳立夫認為門牌之編訂並 非建築改良物所有權第一次登記准駁關鍵因素26，是現行登記實務之規範是 否妥適，亦值重新檢視研析。
二、共有部分登記議題：（一）共有部分登記之存廢，共有部分登記是 否應維持現行登記方式，抑或改採不予登記之議題，前經內政部召開研訂 不動產登記法草案專案小組會議研討，然而遲遲未獲共識。主張維持登記 者，基於民法第 799 條已對共有部分之範圍與比例有所規範，而以執行民 法物權登記事宜之登記制度理應配合，且若不予登記，將產生同一建築物 分以一般建築物或區分所有建築物方式測繪登記，而需剔除或增加電梯 間、樓梯間等法定共有部分，致生面積不同之差異問題27；主張不予登記者，
則係基於既有現況登記方式衍生諸多爭議而認為得參考日本之法定共有部 分不予登記28，其間究以何者為是，實值研議。（二）共有部分分管契約登 記方式，以法定停車位編號登記為例，其權利取得之法律性質並非所有權 而係僅屬約定專用部分之使用權29，基此，內政部曾於 99 年以區分所有建 築物之共有部分停車空間得否由部分區分所有權人依民法第 826 條之 1 規 定共有物分管契約辦理共有物使用管理登記疑義函詢法務部，惟獲法務部
25 內政部 95 年 1 月 3 日內授中辦地字第 0950724908 號函。
26 陳立夫，前揭文(註 22)，18-19 頁。
27 溫豐文，前揭文(註 21)，42-44 頁。
28 詳內政部 101 年 5 月 25 日召開研訂不動產登記法(草案)專案小組第 4 次會議紀錄，14-20 頁。
29 蔡明誠，「地下室所有權應有部分與停車位使用權讓與及分管契約－最高法院 101 年度 台上字第 192 號民事判決」，『月旦裁判時報』，第 18 期，101 年，95 頁。溫豐文，
前揭文(註 21)，45 頁。
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函復民法第 799 條之 1 第 4 項規範之區分所有建築物分管契約，不需登記 即可對抗第三人效力，利害關係人於必要時得依公寓大廈管理條例第 35 條 規定請求閱覽，即可對該第三人產生效力，與民法第 826 條之 1 第 1 項規 範需經登記始生對抗第三人效力迥然不同。內政部爰據此否准區分所有建 築物共有部分停車空間依民法第 826 條之 1 規定辦理共有物使用管理登 記，且未因此廢止車位編號登記方式而將其回歸公寓大廈管理條例規定載
函復民法第 799 條之 1 第 4 項規範之區分所有建築物分管契約，不需登記 即可對抗第三人效力，利害關係人於必要時得依公寓大廈管理條例第 35 條 規定請求閱覽，即可對該第三人產生效力，與民法第 826 條之 1 第 1 項規 範需經登記始生對抗第三人效力迥然不同。內政部爰據此否准區分所有建 築物共有部分停車空間依民法第 826 條之 1 規定辦理共有物使用管理登 記，且未因此廢止車位編號登記方式而將其回歸公寓大廈管理條例規定載