建 議

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第二節 建 議

本文研究之目的希望透過二元羅吉特統計分析數據瞭解影響民眾購屋意願 顯著因素，提供消費者居住決策參考、金融機構制定貸款條件建議及給政府制定 健全房市政策時的建議，為達到本研究之目的建議如下：

一、提供消費者居住決策之參考

(一)投資者不宜進場，自住者視需求與購屋能力而定

本研究得到結論是年齡愈輕其購屋意願愈高，年紀愈大購屋意願較低，主要 是因年輕族群面臨人生最重要結婚終身大事，男女方都希望有個屬於自己的家，

而想購買房屋，有較強的購屋意願，但以目前的房市趨勢，未來 2~3 年房價不看 漲者(70.1%)，遠超過看漲者(29.9%)且認為會大漲者只占 2.7%，消費者不看好 房市，房市處於盤整緩跌悲觀趨勢，一般年齡稍長財力雄厚消費者如果購屋動機 是為投資，想要房價短期再飆漲獲利也是不可能出現，即使短期獲利仍會被課以

「房地合一實價課稅」之重稅，建議此時不宜進場；但如有換屋需求者，建議可 視自己居住需求及購屋能力，再觀望看看；如果是年輕人在此時急需購屋自住需 求者，建議視所得能力及貸款負擔而定，並取得政府首購優惠貸款利率以減輕負 擔，本研究資料顯示最多受訪者所能接受的房價所得比勿超過 8 年，貸款負擔率 勿超過 30%以上，選擇適合自己需求房屋以維持生活品質。

(二)建議以購買 10 年以內住家電梯大樓

本調查認為房價會大跌者只占 2.5%，相對的如果短期內希望房價大漲者也 只占 2.7%，也不太可能，如果購屋能力夠，為了以後換屋時轉手容易，建議以 購買 10 年以內住家電梯大樓為主，因為是大部分受訪者所需求之房屋，轉手性 較佳，也較有抗跌性，避免因盲從或行銷廣告而產生不理性購屋決策行為，為了 投資獲利，結果住進套房變長期置產，造成金錢財物上的損失而後悔莫及。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

(三)賣方應讓利出售

賣方應瞭解未來 2~3 年無意願購屋者超過有意願購屋者多 9.8%，消費者購 屋意願較弱，且預期房價不看漲占 70.1%，認為會大漲者 2.7%跟大跌者也只有 2.5%，可見未來 2~3 年房價不會大漲也不會大跌係屬於緩跌趨勢，現在是屬於買 方市場，建議投資者先降價獲利了結，賣方應讓利求取順利售出，購屋者也可增 大議價空間。

二、提供金融機構制定貸款條件之建議

依本研究調查消費者希望的金融機構貸款條件，希望貸款成數對於購屋意願 呈現負向但非顯著因素，顯示自住型購屋者並不會希望貸款成數愈高愈好，但依 統計大部分購屋消費者希望能有 8 成貸款成數為最多；而寬限期也呈現正向但非 顯著因素，顯示消費者希望能有更長的貸款寬限期以降低貸款壓力，依據統計購 屋者希望有 3~5 年只繳利息的寬限期為最多數；希望貸款期限呈現正向但非顯著 因素，表示消費者希望貸款期限能夠有愈長時間攤還貸款，呈現高房價貸款壓 力，依據統計結果欲購屋者希望有 20 年貸款期限最多、30 年居次、而貸款期限 40 年並不受消費者青睞，推測消費者希望購屋貸款儘快還清。

金融機構辦理一般購屋貸款條件制定時，根據以上統計數據，建議金融機構 除考慮消費者還款能力，也應盡一點居住正義責任，銀行貸款條件應提供更多優 惠，方能爭取購屋房貸市場，針對年輕族群購屋應不分區域給予 8 成之貸款成 數，及 20~30 年貸款期限並給予 3~5 年的寬限期，寬限期屆期時應同意再給予延 長，切勿雨天收傘，讓欲購屋年輕族群更容易購屋，貸款更輕鬆，更容易達到購 屋成家之夢。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

三、提供健全房市政策上改善之建議

在房市政策面向上，提出四個變數包括「政府是否提供首次購屋優惠貸款利 率」、「持有稅(地價稅、房屋稅)是否會造成購屋後納稅負擔」、「交易稅(房 地合一實價課稅)是否會影響購屋考量」、「是否期待社會住宅」，來分析影響 消費者購屋意願因素，實證結果只有「政府是否提供首次購屋優惠貸款利率」與 購屋意願呈現正向顯著，而「是否期待社會住宅」卻呈現負向顯著，本文就以此 二個變數提出房市政策上改善建議。

(一)政府提供首次購屋優惠貸款利率

依本研究顯示「政府提供首次購屋優惠貸款利率」，能正向顯著增加其購屋 意願，更容易完成消費者購屋之夢，而「年齡」呈現負向顯著表示年齡愈輕者購 屋意願愈高，但因年輕人剛進入職場收入普遍低薪，又到了適婚年齡，為了想結 婚成家立業而想購屋，而形成「願意負擔房貸負擔率」與購屋意願呈現正向顯著，

貸款負擔愈重購屋意願愈高之奇特現象，為了幫助年輕族群購屋，在政府提供首 購優惠貸款利率建議如下：

1.首購優惠貸款利率依所得有別

目前一般金融機構購屋貸款，在給予貸款利率時常審核其所得收入，對於高 收入者還款能力強又可做理財規劃，屬於優質客戶常給予較優惠貸款條件如較低 利率及較高額度；反之，對於收入較低者反而給予較高利率及較低額度，建議政 府針對年輕族群之首次購屋優惠貸款利率，應依所得高低有別，給予不同優惠貸 款利率，所得較低者給予較低的購屋優惠貸款利率，讓有意願要購屋之較低所得 年輕族群減輕購屋貸款負擔，才有更多資金從事其他創業或生育子女，達到真正 能為低薪年輕族群圓一個購屋的夢，脫離無殼蝸牛之行列；並且對非首次購屋貸 款或是多屋投資型購屋之利率給予較高利率結構，降低其投資購屋意願，使得投 機市場需求減少及房價下跌，讓欲購屋民眾能買到合理房價所得比的住家房屋。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

2.首購優惠貸款利率貸款額度應具彈性

因各地區房價高低有所不同，在補助青年首購優惠貸款利率時，建議在較高 房價之地方，額度上應按各地區房價有所彈性，按房價八成給予首購優惠貸款利 率，而非固定單一額度補助優惠貸款利率，也就是要提供足夠額度的優惠貸款利 率給予首購之年輕族群，才能真正幫助有購屋需求的都會年輕人。

3.首購優惠貸款利率貸款期限依所得有別

政府提供首次購屋優惠貸款利率，貸款期限較長可降低每期還款金額，政府 政策如要提供 40 年購屋優惠貸款利率時，建議除了有年齡限制也應僅限所得收 入較低之年輕族群，對於所得收入較高之年輕族群就不予適用 40 年優惠房貸利 率，也非所有首購族一體適用，讓低薪年輕首購族能獲得政府更長期購屋優惠貸 款利率之幫助，使其購屋後負擔更輕鬆而更有能力創業、願意結婚生兒育女，解 決少子化問題。

(二)增加社會住宅供給量，建立「社會住宅銀行」機制

依本研究數據顯示，「家庭年所得」與購屋意願呈正向顯著，家庭年所得愈 高購屋意願愈強，針對家庭年所得較低而較無購屋意願也較無購屋能力者，或是 對於經濟弱勢及特殊境遇族群，或暫時買不起房屋的族群，購屋能力不足之民眾 勿免強購屋，而以租代購解決居住需求，政府應在不同縣市各地都能提供只租不 售之社會住宅，依數據顯示「是否期待社會住宅」與購屋意願呈負向顯著，即提 供更多社會住宅供給量、社會住宅普遍化，給予弱勢居住的權利，可解決其租屋 居住問題，又能夠降低民眾購屋意願，使得對購買住宅需求減少，又可避免無法 還貸款時造成財務上損失，有管理良善品質好的社會住宅可居住，不至於背負房 貸生活品質降低，房價所得比下降後讓真正有購屋需求者免再背負沉重的貸款負 擔，讓生活更有品質，對未來更有希望，使得居住正義得以實現。

增加社會住宅供給量能解決租屋問題又能降低房價，可謂一舉二得，但是社 會住宅的興建緩不濟急，針對社會住宅有幾項建議：

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

1.修法為「開發許可」民間興建社會住宅

短期內除了由政府興建社會住宅，但是尋找適合地點不易且興建緩不濟急及 避免政府龐大財政支出而排擠其他建設財源，建議修改相關住宅法及建築法令規 定，開發商在做土地重劃開發、危老重建、都市更新時所興建住宅中應提供部分 作為社會住宅，政府才給予「開發許可」，於相關法令中規定每個開發建案必須 提供一部分百分比建物數量作為社會住宅使用，也就是由民間建築業者來蓋，讓 每個開發建案都有一定比例的社會住宅，社會住宅亦能達到分散、混居、普遍、

永續供給狀況，豪宅社區中亦有社會住宅，讓弱勢族群也能享用豪宅之公共設施 與環境，藉此避免標籤化及尊重居住人權之尊嚴。

2.建立「社會住宅銀行」專責平台機制

租賃市場最為人詬病的原因就是市場黑暗不透明，造成已經是生活弱勢者在 居住權益上更難受到政府相關法令之保護，房客怕遇到惡房東，房東也擔心遇到 不良房客，房東房客互不信任，尤其常有房東挑租客情況發生，為了弱勢族群或 特殊境遇及年輕族群租屋保障，不受到房東排斥，讓願意提供做為社會住宅之房 東與房客有個公開搜尋、管理、監督、租賃之公信力平台，為了將社會住宅供給 與需求透明化，建議由中央政府成立「社會住宅銀行」專責平台機制，提供願意 做為社會住宅之民間房屋屋主，及有意承租社會住宅的民眾，可在政府成立之「社 會住宅銀行」專責平台機制中獲得相關資訊並成功租賃，而且由政府公權力介入

租賃市場最為人詬病的原因就是市場黑暗不透明，造成已經是生活弱勢者在 居住權益上更難受到政府相關法令之保護，房客怕遇到惡房東，房東也擔心遇到 不良房客，房東房客互不信任，尤其常有房東挑租客情況發生，為了弱勢族群或 特殊境遇及年輕族群租屋保障，不受到房東排斥，讓願意提供做為社會住宅之房 東與房客有個公開搜尋、管理、監督、租賃之公信力平台，為了將社會住宅供給 與需求透明化，建議由中央政府成立「社會住宅銀行」專責平台機制，提供願意 做為社會住宅之民間房屋屋主，及有意承租社會住宅的民眾，可在政府成立之「社 會住宅銀行」專責平台機制中獲得相關資訊並成功租賃，而且由政府公權力介入