第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一節 研究動機與目的
一、研究動機
林左裕(2018)認為不動市場之特色包括:因資訊不對稱造成資訊取得較為困 難,買賣交易市場資訊不透明,投資金額龐大,可運用銀行貸款而財務槓桿程度 較高,因此投資不動產風險較高,發生交易糾紛頻率也較高,但因不動產具有對 抗通膨且具有保值性及預期增值性,傳統上國人「有土斯有財;無田不成富」及
「住者有其屋」的傳統根深蒂固觀念,而對於不動產特有偏好,但常因不動產資 訊不對稱且交易次數少經驗不足,常導致錯誤投資造成財物損失的比例居高不 下,所以,不論購屋投資或自住者,其在決策前的各種審慎評估,將有助於降低 錯誤判斷的比例。
因此,在做購屋行為決策前必須先要瞭解其購屋意願,彭建文(2012)提到就 個別家戶而言,是否購屋係決定於家戶的「購屋能力」與「購屋意願」,所謂的 購屋能力,就是每個家戶購買房屋之所得財力,除了準備購屋第一個門檻即自備 款,還須考量以後每個月償還貸款本金與利息的支付能力,購屋能力愈高購屋的 可能性愈大,購屋的自備款常是由父母親及家人贊助或是由自己所得存款或是由 金融機構信用貸款而來。購屋意願的影響因素也可區分為兩部分,如家戶成員對 於居住房屋穩定性的需求,通常可透過家庭的人口組成變數來衡量,例如戶長的 性別、年齡、婚姻狀態、家庭人口數等,都可作為衡量購屋意願程度,另一則是 比較購屋成本與租屋成本兩者比較何者較少,來衡量購屋意願,在尚未購屋前租 屋,每個月的房租支出如同幫房東繳貸款養房屋,常會有租不如買之感而有較強 購屋意願,若購屋費用較高就常會以租屋代替購屋解決居住需求。
消費者因房價高漲、薪資所得卻凍漲,若無富爸爸的資金贊助,高房價所得 比造成購屋困難,已有房屋之父母親有可能將房屋贈與子女,由近幾年統計資 料,贈與案件數量(圖 1-5)有增加趨勢情況可知,直到 2016 年「房地合一實價
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屋意願」,心中購屋意願的強弱會影響購屋決策與否的機率,為了找出這些影響 消費者購買住宅意願顯著因素,就是本文的研究動機。
二、研究目的
林左裕(2017)提到不動產之價格是由供需決定,因不動產具有不可移動特 性,其供給量在短期內較不容易有大幅變動,而市場價格主要係受到需求影響,
因此在不動產趨勢預測的工具上,由傳統的經濟面預測,漸漸的轉向行為面預 測,消費者會根據本身個人條件、償債能力及其他條件綜合的決策結果,由考慮 購買之心理意願轉化為購買行為,而影響其市場價格。而購屋意願的改變就會快 速影響到房地產市場的變化與景氣之發展,如能先瞭解影響自住購屋者及投資購 屋者之心理決策行為,就能掌握房地產市場變化,瞭解房市未來趨勢,在購買決 策前能審慎評估,將有助於降低錯誤判斷的比例。
消費者在個人條件及家庭居住型態、對購屋資訊之瞭解及房市趨勢預期或是 金融貸款條件有所改變後,或政府實施新的房地產政策後對購買住宅的意願會有 所改變,所以透過瞭解影響消費者之購屋意願相關因素,並透過消費者問卷調查 及統計分析數據,得到相關結論,提供消費者居住決策建議、金融機構制定貸款 條件建議,及給政府制定房市政策時的建議,以落實居住公平,保障居住人權,
而能達到居住正義的理想目標,本研究之目的有三:
(一)提供消費者居住決策之參考
本文透過全台灣大量問卷調查,瞭解影響眾人購買住宅意願因素,或瞭解無 購屋意願者所考慮為何不購買因素,並瞭解其他有意願購屋者之購屋動機及希望 購買地區及希望購屋類型,使消費者瞭解未來房市趨勢與預期,使其在做居住決 策時將有更精確的抉擇方向,使消費者瞭解未來 2~3 年,是否可進行購屋自住或 購屋投資行為,或是應該以租代買,應該考慮那些因素,或是該購買何種住宅類 型,避免產生不理性決策行為,造成金錢財物上的損失。
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(二)提供金融機構制定貸款條件之建議
由問卷調查取得資料並經二元羅吉特統計分析,瞭解影響民眾購買住宅時關 於金融機構貸款之想法,瞭解消費者希望之購屋貸款年限、希望之貸款成數及貸 款寬限期,期能在金融機構在制定貸款結構中提出建議,以符合消費者之購屋貸 款需求。
(三)提出健全房市政策上改善之建議
應用二元羅吉特進行實證分析,瞭解影響消費者購屋意願顯著因素,在政府 的健全房市政策上提出改善之具體建議,使得房價所得比及房貸負擔率在現行家 庭所得下能緩慢降到消費者所能接受之程度,使得欲購屋民眾不用背負高額負擔 就能夠用合理價格購買到適合住宅;而對無能力購屋或欲租屋民眾,讓租賃透明 化改善租屋市場黑暗面,讓房東願意提供良好安全之租屋環境,讓欲租屋民眾能 夠增加租賃保障,進而能夠減少購屋市場需求,達到降低房價目的,並期望能進 一步達到居住正義的理想。