第五章 結論與建議
第一節 結 論
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第五章 結論與建議
第一節 結 論
本研究係針對全台灣 25 歲以上消費者進行隨機抽樣問卷調查，以瞭解受訪 者對於購屋意願影響因素，區分為四個面向共 23 個變數，並應用二元羅吉特迴 歸分析各變數影響消費者之購屋意願顯著性程度，得到以下幾個結論：
一、個人基本條件面向
在個人基本條件面向變數中，「年齡」及「家庭年所得」二個變數是購屋意 願的顯著變數，發現與以往文獻有所不同很有趣現象，「年齡」對未來2~3年是 否有購屋意願，有負向顯著影響，代表年紀愈大購屋意願愈低，愈年輕的族群購 屋意願愈高，可歸因於年輕人雖然剛出社會就業，經濟能力及所得收入尚未穩 定，但又面臨人生最重要結婚終身大事，男女方都希望有個屬於自己的小家庭，
有句行銷廣告：「沒有房屋，岳母只能叫阿姨」，因而年輕人為了結婚成家，總 希望有屬於小倆口的生活空間而想購買房屋，有較強的購屋意願；而年紀較大者 可能在房價尚未飆漲時已購買房屋，或尚未購屋者以現在房價還在高檔時較無意 願或無能力進行購屋，或是年紀已屬退休年齡，退休金收入減少且不想變更生活 型態而較無購屋意願，與陳佳欣、陳彥仲(2010)研究結果顯示，結婚前後一年為 購買住宅比例最高時段，且研究發現年齡在 30~35 歲時購屋機率最高；也與 Bourassa(1995)研究發現在澳大利亞，年齡在 25~34 歲是最有可能擁有房屋所有 權的年齡，有相同實證結果，本研究獲得支持。
「家庭年所得」對未來 2~3 年是否有購屋意願有正向顯著影響，代表家庭年 所得愈高時購屋意願愈高，家庭年所得愈高表示愈容易存足購屋自備款，金融機 構更有機會行銷理財投資產品，屬於銀行優質客戶，銀行貸款評估也能獲得更優 質的貸款條件，貸款成數更高，給予之貸款利率更優惠，相對還款也愈輕鬆，家
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庭年所得愈高代表房價所得比愈低，也代表其購屋支付能力愈高，因而會增加購 屋意願，家庭年所得愈高購屋意願愈高。
其他個人基本條件變數如性別、婚姻狀況、成年子女數、未成年子女數、職 業屬性、是否居住在雙北市，都不是影響購屋意願顯著影響因素，表示這幾個變 數之有否，或是數量之多寡，於未來 2~3 年購屋意願並不是顯著影響因素。
二、個人及家庭居住型態面向
在個人及家庭居住型態面向變數中，個人名下是否已有房屋、父母親名下是 否已有房屋、是否會等待繼承或受贈父母親房屋、購屋前或現在是否租屋等變數 依據實證結果都不是影響購屋意願顯著因素，可說明這些變數都跟個人或父母之 居住生活型態有關，是長期固定已有的生活事實，假如無其他外在因素影響，是 無法足以顯著影響購屋意願。
三、購屋資訊及房價預期影響性面向
在購屋資訊及房價預期影響性面向變數中，「能接受之房價所得比」、「願 意負擔之貸款負擔率」、「房價預期性」等三個變數是影響購屋意願顯著因素，
如「能接受之房價所得比」呈現負向顯著影響，代表消費者能接受之房價所得比 愈低時購屋意願愈高，隱含有消費者希望能更快速度還清貸款，表示購屋支付能 力愈強，為「積極購屋者」，購屋意願愈高；反之，能接受之房價所得比愈高時 購屋意願愈低，探究原因認為能接受不吃不喝更多年而購屋者，代表他的所得能 力自認為不足，為「消極購屋者」，所得與房價差距愈大，在現今高房價之房屋 市場必需用更多年所得才能購屋而造成購屋意願愈低。
本研究發現更驚訝現象，「願意負擔之貸款負擔率」竟然與購屋意願呈現正 向顯著影響，代表願意負擔之貸款負擔率愈高時購屋意願愈高，可解釋為貸款負 擔率愈高表示購屋負擔愈重，若仍願意負擔高房貸負擔率表示對購屋需求較急迫 而愈提高購屋意願，如年輕人薪資所得不高，自備款不足，在購屋時希望貸款成
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數愈高愈好，但是銀行在擔保值之外常會搭配利率較高的信用貸款，或是二順位 抵押貸款或是搭配房貸壽險方式以滿足高成數貸款需求，因而形成更高之貸款負 擔率，也就是年輕人因為結婚需要，或是認為房價會繼續上漲愈來愈貴而擔心更 買不起房，即使貸款負擔重也想要買房，推升了消費者較高的購屋意願及高達 84.52%的高房屋自有率。
而對「未來 2~3 年房價預期性」與購屋意願呈現正向顯著影響，表示房價預 期性對未來房價漲跌具有顯著性影響，當未來 2~3 年消費者對房價預期上漲時，
會較有意願購屋；反之，假如預期房價不會上漲，將會降低購屋意願，由本研究 顯示未來 2~3 年房價看漲者只有 29.9%，但不看漲者(持平及下跌)高達 70.1%，
因此，未來 2~3 年房價不看漲者遠超過看漲者，代表消費者不看好房市，房市處 於下跌盤整悲觀態勢，也就是屬於買方市場，房價預期性可以幫助消費者做更正 確之居住決策，避免不瞭解房市趨勢而做出錯誤之判斷導致金錢財物之損失也可 讓金融機構調整放款條件，避免造成金融危機，政府健全房市政策上也可做適當 的應對措施。
在其他變數如父母親或家人是否贊助自備款，及在金融機構貸款條件方面，
如希望貸款期限、希望貸款成數、希望貸款寬限期，令人感到很意外的是此四個 變數對購屋意願都不是顯著影響因素，表示消費者在考慮購屋與否時，父母親或 家人是否贊助自備款及金融機構貸款條件並不是最重要的考慮因素，可解釋為消 費者在做購屋重大決策時是理智的，會自行準備充足的購屋自備款，且不會因貸 款期限長而每月負擔較輕，或是給予寬限期暫時不用償還本金，或是給予高成數 貸款只要準備少部分自備款就能購屋而失去理智盲目購屋，造成未來寬限期到期 後無法負擔貸款而被迫放棄房屋而造成嚴重損失。
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四、政府房市政策面向
在政府房市政策面向變數中，「政府是否提供首次購屋優惠貸款利率」及「是 否期待承租社會住宅」二個變數是購屋意願的顯著變數，當如果能獲得「政府提 供首次購屋優惠貸款利率」者，消費者未來 2~3 年內購屋意願呈現正向顯著影 響，表示政府提供首次購屋優惠貸款利率確能減輕購屋者的負擔，尤其是對於自 住需求購屋者，長期有政府提供購屋優惠貸款利率，對欲購屋者是極大誘因，確 實能節省利息支出，獲得政府提供首次購屋優惠貸款利率者比未獲得政府提供首 次購屋優惠貸款利率者會更有購屋意願。
在高房屋自有率情況下，令人感到很振奮的是「是否期待承租社會住宅」竟 然與購屋意願呈現負向顯著影響，可解釋為如果消費者會期待承租社會住宅者，
本身家庭所得收入較低，較無法負擔高房價之自備款及房貸負擔，或本身為特殊 境遇族群對於購屋不是立即的需求，所需要的僅是能安身立命的棲身之所，且社 會住宅租金常為市場租金的 5~8 成左右，可減輕租屋者之負擔，並由政府委託出 租管理，在租屋市場上讓消費者更放心更有保障，消費者承租社會住宅解決了其 居住問題，如有合適之社會住宅會減少民眾購屋意願，對購屋需求也會減少，所 以會期待承租社會住宅者較無購屋意願。
另外在不動產稅賦部分，持有稅(地價稅、房屋稅)是否造成購屋後納稅負擔 而影響購屋意願，數據顯示認為持有稅(地價稅、房屋稅)負擔與購屋意願影響為 不顯著，交易稅(房地合一實價課稅)，依據實證資料也不會顯著影響購屋意願，
可解釋為不動產稅制並不會顯著影響購屋意願，另一層含意可能是台灣之不動產 稅制跟國際比較是屬於輕稅，以持有稅而言是以公定之價格為課稅基礎，而此價 格又與市價相差太多造成持有稅輕稅；而交易稅(房地合一實價課稅)制度是以市 價核實課稅，但對於自住型購屋者卻有 400 萬免稅額及 10%優惠稅率，且還可以 重購退稅，對於長期自住購屋者影響不大，但對於短期投資者將課 35~45%之所 得稅率，根據數據顯示有 70%人認為未來 2~3 年房市趨勢為持平或下跌，所以即
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使投資購屋也將課不到「房地合一實價課稅」之交易所得稅，所以「房地合一實 價課稅」制度及現有持有稅(地價稅、房屋稅)的負擔，民眾長期以來固有輕稅的 觀念，且不動產稅賦如持有稅是可以轉嫁予房客或是如交易所得稅可因房價預期 增值抵銷不動產稅賦而不會顯著影響其購屋意願。
本問卷調查未來 2~3 年影響購屋意願因素，在「敘述性統計」部分有下列幾 個結論：
一、未來 2~3 年房價仍呈現持平小幅盤整態勢，房市處於觀望態度，買賣成交量 會降低，預期房價不會大漲或也不會大跌，顯示消費者不看好未來房市，屬於買 方市場。
在本研究問卷有效問卷 936 人中，未來 2~3 年內「有意願」購買住家房屋者 計 422 人（45.1%），「無意願」計 514 人（54.9%），受訪者未來 2~3 年內無意 願購屋比有意願購屋多 9.8%，表示消費者對未來較無購屋意願，認為未來 2~3 年房價會大幅上漲 2.7%及大幅下跌 2.5%都呈現極少數，有 37.1%認為房價會持 平穩定，緩慢下跌有 30.6%，本二項調查與好房網 2019 年 Q4 房價預期調查數據 相同(王惠琳，2019)，而認為會緩慢上漲有 27.2%，緩慢上漲與緩慢下跌二者消 費者呈現看法分歧，而認為看漲者有 29.9%(大幅上漲 2.7%及緩慢上漲 27.2%)，
但不看漲者(持平及下跌)有70.1%，所以，未來 2~3 年房價仍呈現持平小幅下跌 態勢，與林左裕(2016)提到房屋市場 5 年內房價不會反彈，跌幅會達二成，與其 預測有相同趨勢走向，依據資料顯示 83.4%消費者買房還是以自住型首購或換
但不看漲者(持平及下跌)有70.1%，所以，未來 2~3 年房價仍呈現持平小幅下跌 態勢，與林左裕(2016)提到房屋市場 5 年內房價不會反彈，跌幅會達二成，與其 預測有相同趨勢走向，依據資料顯示 83.4%消費者買房還是以自住型首購或換