第四章 資料與實證結果分析 資料與實證結果分析 資料與實證結果分析 資料與實證結果分析
第一節 影響分行內部承辦人員估值之因素 影響分行內部承辦人員估值之因素 影響分行內部承辦人員估值之因素 影響分行內部承辦人員估值之因素
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立 政 治 大 學
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第四章 第四章 第四章
第四章 資料與實證結果分析 資料與實證結果分析 資料與實證結果分析 資料與實證結果分析
本研究參考第二章文獻回顧的銀行授信評估準則、定錨效果與特徵價 格理論文獻，整理分析後，篩選分析出可能影響不動產擔保品價格之變數，
於第三章建立迴歸模型，於本章以國內某商業銀行為研究對象，授信評估 的分析乃是以個人房屋貸款為研究範圍。樣本期間則以 2013 年 3 月至 2014 年 7 月間估價案件資料，進行實證分析。
本章共分為四節，茲概要說明如下：第一節探討影響分行內部承辦人 員估值之因素；第二節探討影響銀行總行鑑價科估值之因素；第三節探討 影響銀行總行授審處估值之因素；第四節探討影響銀行總行授審處估值與 總行鑑價科估值差額之因素。
第一節 第一節 第一節
第一節 影響分行內部承辦人員估值之因素 影響分行內部承辦人員估值之因素 影響分行內部承辦人員估值之因素 影響分行內部承辦人員估值之因素
本研究在探討影響分行內部承辦人員估值之因素，以分行內部承辦人 員估值（P1）為依變數，進行複迴歸分析之結果如下表4-1所示，自變數的 VIF值均小於10，顯示自變數間並不存在嚴重的共線性問題。
觀察各變數之顯著性，申請額度為正向且顯著，代表申請額度越高，
估值越高。區位以台北市及新北市區分，表示擔保品若位於台北市，估值 較高。建物面積呈正向且顯著相關，表示面積越大，總價越高，與預期結 果相符。車位之有無呈現正向且顯著，與預期結果相符，顯示附有車位之 擔保品估值較高。屋齡呈正向且顯著，與預期結果不相符。
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Unstandardized Coefficients
t Sig.
Collinearity Statistics
B Std. Error Tolerance VIF
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值高於未附車位之擔保品。屋齡則呈現屋齡越舊，價格越高之現象，與一 般文獻結果不相符。
影響分行內部承辦人員估值之因素中，唯一非屬5P債權保障之因素為 申請額度，債權擔保僅是消極的防範措施，分行承做不動產擔保品估價時，
應考量不動產本身各項條件及流動性風險，從而評估擔保品之價格，因此 預期結果為不一定。
一 一一
一、、、 、 申請額度申請額度 申請額度申請額度
實證結果顯示申請額度達5%顯著水準，且估計值為正向，顯示申請額 度是影響估值的顯著變數之一，即申請額度越大，估值越高。
原則上，申請額度為分行初步評估借款人還款能力後的結果，申請額 度應與借款人之還款能力為高度正相關，而非與擔保品估值呈高度正相關。
實務上，即使借款人資金需求較低，銀行內部承辦人員可能也會引導借款 人填寫較高之申請額度。
二 二二
二、、、 、 區位區位 區位區位
本研究將樣本分類為「台北市」及「新北市」，以建立區位變數。實證 結果達1%顯著性，且其估計係數為正向，顯示位於擔保品位於台北市之估 值，顯著高於新北市之擔保品。
三 三三
三、、、 、 建物面積建物面積 建物面積建物面積
實證結果顯示建物面積達1%顯著性，且其估計係數為正向，其估計係 數亦符合本研究預期方向。顯示建物面積越大，擔保品估值越高。
四 四四
四、、、 、 屋齡屋齡 屋齡屋齡
實證結果顯示屋齡達5%顯著性，但估計係數為正向，不符合本研究預 期方向，樣本排除公寓類型，屋齡與總價會呈現正向關係，推論可能有下 列三個原因，導致呈現屋齡越高，總價越高的現象。：
1. 與樣本資料形態有關係
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樣本分佈10年內屋齡佔25.27%、10-20年屋齡佔29.67%，20 年以上屋齡佔45.05%。
2. 與樣本時間範圍有關
房價處於上漲階段，可能地價增值超越建物減損。
3. 與估價程序不夠嚴謹有關
銀行內部估價，只需二個成交案例或訪查相關從業人員周邊同 類型產品可能成交行情即可。成交案例屋齡並非估值考量之重 要因素，且價格形成過程並無依照不動產估價技術規則第24、
25、27條14之規定選取三個以比較標的，並就情況、價格日期、
區域因素及個別因素逐一依各項因素調整，而得出勘估標的價 格。因此為追求較高的估值，可能未縝密考量屋齡對價格之影 響。
五 五 五
五、、、、 車位之有無車位之有無車位之有無車位之有無
實證結果顯示車位之有無達5%顯著水準，且估計值為正向，與預期符 號相符，顯示有車位之不動產擔保品估值較高。
六 六 六
六、、、、 綜合分析綜合分析綜合分析綜合分析
本研究變數中涵蓋5P中之借款戶（People）、償還來源（Payment）、
債權保障（Protection）。依據實證結果顯示分行內部承辦人員估值與債權 保障之變數多為顯著。影響分行內部承辦人員估值之因素中，唯一非屬5P 債權保障之因素為申請額度。原則上，申請額度為分行初步評估借款人還
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款能力後的結果，申請額度應與借款人之還款能力為高度正相關，而非與 擔保品估值呈高度正相關。
銀行授信準則5P中，首重還款來源，而非債權保障，債權擔保僅是消 極的防範措施，分行承做不動產擔保品估價時，應考量不動產本身各項條 件及流動性風險，從而評估擔保品之價格。須詳細評估擔保品各項條件及 其處分難易度，避免估價不實及超貸情事發生。