影響銀行總行鑑價科估值之因素 影響銀行總行鑑價科估值之因素 影響銀行總行鑑價科估值之因素 影響銀行總行鑑價科估值之因素

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第二節 第二節

第二節 第二節 影響銀行總行鑑價科估值之因素 影響銀行總行鑑價科估值之因素 影響銀行總行鑑價科估值之因素 影響銀行總行鑑價科估值之因素

本研究在探討影響總行鑑價科估值之因素，以總行鑑價科估值（P2）

為依變數，進行複迴歸分析之結果如下表4-2所示，自變數的VIF值均 小於10，顯示自變數間並不存在嚴重的共線性問題。

觀察各變數之顯著性，區位以台北市及新北市區分，表示擔保品 若位於台北市，估值較高。建物面積呈正向且顯著相關，表示面積越 大，總價越高，與預期結果相符。車位之有無呈現正向且顯著，與預 期結果相符，顯示附有車位之擔保品估值較高。屋齡呈正向且顯著，

與預期結果不相符。

表 表 表

表 14 P2 模型模型模型迴歸模型迴歸迴歸分析匯整表迴歸分析匯整表分析匯整表 分析匯整表

Model Unstandardized

Coefficients

t Sig.

Collinearity Statistics

B Std. Error Tolerance VIF

1 (Constant) 2.721 .071 38.132 .000

區位 .299 .051 5.909 .000*** .893 1.120

建物面積(不 含車位)

.004 .000 9.275 .000*** .872 1.147

屋齡 .006 .002 2.343 .021** .644 1.552

是否為 4 樓 -.050 .078 -.647 .519 .904 1.106

車位之有無 .116 .056 2.094 .039** .645 1.550

茲將顯著自變數與依變數之關係分析說明如下：

表 表 表

表 15 P2 實證結果分析表實證結果分析表實證結果分析表 實證結果分析表 項目項目

項目項目 實證結果實證結果 實證結果實證結果 實證分析實證分析實證分析實證分析

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值，顯著高於新北市之擔保品。

二 二二

二、、、 、 建物面積建物面積 建物面積建物面積

實證結果顯示建物面積達1%顯著性，且其估計係數為正向，其估計係 數亦符合本研究預期方向。顯示建物面積越大，擔保品估值越高。

三 三三

三、、、 、 屋齡屋齡 屋齡屋齡

實證結果顯示建物面積達5%顯著性，但估計值為正向，不符合本研究 預期方向。推論可能與定錨效果有關，茲說明如下：

1. 總行鑑價科依據分行提供之資料估價，修正幅度過大時，分行 可能會異議，總行則認為當修正幅度過大時，一定有一方估價 不實，會有內部懲處問題。

2. 總行案件量大，無法逐一至外部市場比對成交案例，最快之方 法為查詢銀行內部資料庫同社區之曾經承辦案件。惟內部資料 庫為全行所有承辦資料，包括分行自行審核之經權案件。

四 四四

四、、、 、 車位之有無車位之有無 車位之有無車位之有無

實證結果顯示車位之有無達5%顯著水準，且估計值為正向，與預期符 號相符，顯示有車位之不動產擔保品估值較高。

五 五五

五、、、 、 綜合分析綜合分析 綜合分析綜合分析

銀行授信準則5P中，首重還款來源，而非債權保障，債權擔保僅是消 極的防範措施，鑑價科承做不動產擔保品估價時，原則上應考量不動產本 身各項條件及流動性風險，評估擔保品之價格。事實上卻可能受到許多限 制。

各項變數中，屋齡與預期符號不相符，總價會呈現正向關係，推論與 定錨效果有關，樣本銀行總行鑑價科執行估價業務之嚴謹度，與一般估價 師事務所不同，除特殊案件需親赴現場會勘外，現況照片與案例皆由分行 提供，且具時程壓力，可能導致估價人員產生干擾效果。一般而言，總行 鑑價科估值因風險考量，會以分行內部承辦人員估值為基準往下修正，但

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修正幅度過大時，可能導致其他問題產生，故屋齡可能因此與分行結果同 為正向，而非預期之負向影響。

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Model Unstandardized

Coefficients

t Sig.

Collinearity Statistics

B Std. Error