第二章 文獻回顧與理論基礎
第二節 徵收補償爭議問題
真，2004：72-73），可見以新北市為研究地區是相當具有代表性的。
由於徵收補償金額又以土地徵收補償數額占最大宗，其受重視的 程度遠超過其他補償，且土地徵收補償估算內容與過程深受民眾質疑，
故本文僅就土地徵收補償金額及查估過程探討，其餘部份不加以探討
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瑤，2003：13）、（劉厚連，2012：95）。且公告土地現值往往低於市價，即使加成補償，仍與市價有所差距。潘依茹（2010：88、95）以臺北
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土地可被期望達成之價格（The value of land shall, subject as hereinafter provided, be taken to be the amount which the land if sold in the open market by a willing seller might be expected to realize）(陳瑩真，2004:40)。
但事實上徵收是一種強迫行為，被徵收人被迫出售其所有之土地，其 所遭受的土地價值損失與自願出售之情況下有所不同，所以應該針對 因強迫出售所造成的價格損失加以補償（陳瑩真，2004：60）。
張永健（2011）從釋字 579 號解釋之「補償與損失相當原則」出
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土地徵收補償應依照市價計算（劉厚連，2012：95）。所謂「市價」認定實為困難，對於政府參考內政不動產實價登錄網站價格作為土 地徵收補償依據，其中滿意與非常滿意及不滿意與非常不滿意差異 僅 2.4%，若僅就曾被徵收之土地所有權人調查結果顯示，滿意比 例為 45.8%，較不滿意（33.3%）高出 12%（吳漢耀，2013）。由此 可知，不動產實價登錄資訊已為一般民眾作為「市價」參考之依據，
且對於政府針對不動產市價交易資訊公開之政策採取肯定的態 度。
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前引發許多爭論（陳諶，2012：102）。過去土地徵收補償價格之估 算多由地政機關辦理，而查估辦法第 3 條規定，辦理土地徵收補償 市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理。又 需地機關基於時效及預算編列等考量，僅將有爭議土地或部份委由 不動產估價師進行查估，其餘仍多由地政機關人員辦理（胡至沛，2012）、（江東融，2012：71）。吳漢耀（2013）針對高雄地區民眾 所做問卷調查顯示，民眾對於土地徵收以市價補償尚稱滿意，惟就
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依據內政部台內地字第 1010085864 號函，協議價購階段之市 價資訊取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，
或委由不動產估價師進行查。另依內政部台內地字第 1010328533 號函說明，協議價購階段之市價查估須依據「不動產估價技術規則」 方之對立與不信任或（吳東明，2012：88）。
林英彥（2013）認為應賦予協議人員有上下調整 10%之權力，
因需用土地人依市價與所有權人協議，所有權人預期若協議不成，
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存疑（林秋綿，2012：81）、（陳諶，2012：102）、（吳東明，2012：
83、江東融，2012：70-74）。修法後雖然以「市價」二字納入條文，
但其評定機制並無太大改變之做法，不難看出「地價調查估計規則」
（簡稱估計規則）之影子。查估辦法共計 31 條，其中第 4 至 9 條 及第 14 條之內容與估計規則第 3~9 條及第 16 條內容諸多雷同（林 秋綿，2012：84）。
於估價實際操作上，本研究針對現行土地徵收補償查估辦法與
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段爭取較高的補償，因此政府為避免爭訟而提高其補償金額。Terrence M. Clauretie, William Kuhn and R. Keith Schwer（2004）提出以美國內 華達州南部的 Clark County 為研究地區，認為政府對於資產評估採用 的理論，並強調地主間的異質性。以 Adams（1995）的地主決策模型 及國內外研究與配合分析個案之情形，分析土地徵收中權利關係人（指
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失。而產權型態明顯地影響權利關係人的反應，私人地主較積極回應 土地徵收，而房屋承租人則較為消極，此亦為本研究僅針對被徵人進 行調查之理由。
圖 2- 1 權利關係人對土地徵收之回應決策
資料來源：林子欽、張正（2004）
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